成为开发商

㈠ 如何成为房地产开发商

呵呵，一个字，钱

当你的资金不够200万的时候，就不要往房产方面着想

需要大家一起集资内，向政容府把这块地盘下来，也就是买下来

然后要去银行筹资，也就是借钱，找工程队，盖房子，卖，赚钱了，大概是这样，具体还有很多复杂的事情

㈡ 请问如何才能成为一个房地产开发商

1、首先抄要有雄厚的资金实力
2、广博的人脉资源
3、有一批建筑、营销、公关人才。
4、一个好的市场机会
5、抵抗风险的能力
简单的说就以上几点
http://hi..com/zhangshaojun

㈢ 普通人能成为合法的商品房开发商吗

普通人建立一个合法的房地产开发公司，且具有五证二书（五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》（建设工程开工证） 、《商品房销售（预售）许可证》； “二书”： 《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》）即可成为合法的商品房开发商。

㈣ 成为房地产开发商并开发楼盘必须的手续

先到工商行政管理部门申请名称预先核准，之后凭名称预先核准通知书，公司注册申请书，股东身份证、章程、验资报告等向市建设局申请预先核准，公司在领到营业执照后一个月内通过我局向自治区建设厅申报资质，获得资质后方可开展房地产经营业务，申办资质的材料我们会一次性告知，我们初审时间为15个工作日，自治区建设厅的审批时间为22个工作日。

前 言

个人合作建房是指由一群自然人自发发起，通过签订《个人合作建房协议》而联合起来，共同出资购买居住用地使用权建住宅商品房项目，合作建造房屋供自己居住，以实现“居者有其屋，居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房，是一种非营利行为，由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润，使建造成本大大降低，根据其它省市的报道应比商品房至少要低20～35%。由于价位优势明显，个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。目前全国有40多个城市开展个人合作建房，其中温州、深圳、重庆等城市取得了实际进展。天津个人合作建房经过一段时间的准备现已正式发起。为了保证天津个人合作建房能顺利进行，按照有关政策法规，参照其它城市成功经验，结合天津的实际特制定本实施方案。

章 程

一、 成立个人合作建房组织机构

天津个人合作建房最高权力机构：“合作人代表大会”，其他团队和小组是执行机构，合作建房的重大事项应当由合作人代表大会决定或通过，制定相应的章程和议事规则。

下设设立两个团队：一是发起人团队，二是顾问团队。发起人团队，设首席召集人一人和二个工作小组。二个工作小组分别为对外联络宣传、项目运作资金监管组、财务内勤组，各设组长一名。顾问团队由有关专家和专业人士组成，设召集人一人和三个专业小组，分别为政策法律组、工程技术组（由规划设计、工程施工、工程监理专业技术人员组成）、预算资金监管组（由造价师、会计师、评估师组成）。发起人团队签订了发起协议，负责整个项目的发起、组织、协调和管理工作，采取民主集中制原则决定合作建房事务。顾问团队为合作建房项目出谋划策，发挥参谋、监督作用，以保证发起团队的公信力，使合作建房事业顺利达成预计目标。

二、 确定项目运作模式

现在其它城市在个人合作建房中，均有自己的运作模式。根据天津的实际情况，同时吸取其它城市成功模式的经验，我们设想采用以下模式来运作：

目前我们没有找到合适的房地产开发公司或投资公司来代理整个项目的运作，因此我们现在自己成立一家这样的公司，公司名称：“天津百姓手拉手房地产咨询有限公司”，负责承办买地、规划设计、报建、工程施工的发包、房屋分配等合作建房等事宜。由于现在成立的公司不具备房地产的开发资质，因此合作建房的资金在拍得土地后再根据国家有关的法律规定进行增项获得开发资质进行项目运作。

三、 寻找理想的建房用地与合作项目

根据出资人报名人数、房屋面积、成本预期、位置要求来确定土地用量和区域。我们计划分别在天津市内（外环线内或周边）区域来招募会员，然后根据其中报名人数作为首个合作建房项目（预计招募400～600人），在市区内购买适合合作建房的土地。土地的取得主要采取参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式，以市场手段，通过合法途径取得土地使用权，确保项目的合法性。

四、合作建房出资人条件及申请登记与退出

1、出资人条件：

①具有民事行为能力，年满18周岁以上；

②有一定的经济基础，能够按时支付建房费用；

③对个人合作建房有充分的认识和风险意识；

④对住房或换房有迫切需求；

⑤能够自觉接受与履行《个人合作建房协议》的约定

⑥合作建房只是用来满足自己住房（居住）者的需求，但我们谢绝只是为了投资或单纯为房屋买卖（炒房）者的加入。符合以上条件者均可作为出资人参与合作建房。对出资人的资金要求，至少要满足全额交纳土地转让金和部分工程费用，剩余部分可通过银行按揭来解决，但前提是必须得到银行的支持。

2、申请登记。出资人在发起人公布的时间内，可通过电话或亲临天津合作建房联络处等方式，进行预登记，待项目运作到实质操作阶段时，出资人凭身份和资金证明现场登记确认。

3、出资人（会员）退出。出资人只是预登记的，自愿选择退出；如出资人已签订了《（天津市）个人合作建房协议》，并已交纳首期费用，但项目未开工时，可以按协议规定退出，已交纳的费用按协议约定退回给出资人。项目开工后原则上不能退出，特殊情况需要退出的，应按协议约定承担一定的违约责任。已退出的名额由后来报名者按顺序替换，在后来报名者按顺序替换成功后退还资金。

四、 资金监管的安全性

在参加合作建房之前，参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权，验资手续包括以下两个步骤：

⑴ 资金审验：要求在指定合作银行开户存入每份15万元到交易委托账户，以确保其具备实际参加项目的资金实力，存入的资金不计利息，所产生的利息用作协会日常开支。

⑵ 签署项目协议：办理上面资金检验和保证操作的同时，业主应与项目管理公司签署合作建房项目协议，该协议需经过公证，具备法律效力，并作为合作建房期间，业主们共同遵循的法律依据。

⑶会员存入的资金以6个月为一个周期，如果在6个月内合作建房项目没有成功，参与合作建房的会员有权选择退回资金，否则该会员自动成为下一个合作建房项目合作会员。

为确保出资人的资金安全是个人合作建房成功的一个最重要环节。根据其它城市的经验，拟采取以下办法：。设立出资人资金监管机构。由出资人代表（即发起人团队）、银行共同进行资金监管，每笔款项支付须经双方共同审核才能承办。通过严格的程序和制度，确保出资人资金绝对安全。在资金用于公司增资后，合作人大会变更为股东大会，实行公司制监管。

六、房屋、商铺、车位分配及小区管理

1、房屋分配。其原则是：按照报名登记签署协议先后分配一个顺序号，然后按照出资人登记的房屋楼层、朝向、结构、面积来分配，相同者按报名先者优先的原则确定，或由相同者抽签决定。房屋的定价则按照房屋结构楼层、朝向、面积来决定。出资款按最后确定的房屋定价多退少补。

2、商铺、车位分配。按规划设计，一般小区均有10%左右的商铺，还有停车位。对于商铺，车位的分配，拟采取以下两种形式：一是将商铺和车位按市场价出售，所得收益归全体出资人，然后按照出资人最后实际出资额度分配，以抵扣房屋建设部分成本。二是所有商铺或车位留作商业出租，出租所得收益归全体出资人，每年按出资人出资额度分配。这样通过一种比较好的形式来处理商铺和车位，使效益最大化，从而分摊和降低房屋造价，使全体出资人真正得到实惠。

3、小区管理。小区管理是关系到全体出资人的共同利益。小区管理可由业主自己成立物业管理公司来管理，因不以赢利为目的，费用会低于市场价格。同时住房的维修基金的使用会更合理。也可以聘请专业物业管理公司来管理。无论采取何种方式，均由全体合作人（未来的业主）依据法律的规定（选举产生业委会）决定物业管理方案。

七、项目运作经费来源及使用

在合作建房项目中是以非盈利方式运营的。为保证合作建房的顺利实施，减少和避免建房过程中的各种风险，合作建房机构需要各专业的优秀的人才，我们应该支付相应的费用以保证聘请到称职的人员。正式机构所发生的运营费用是我们合作建房项目的运营费用，应该视为建房成本的一部分。

个人合作建房是自己出资建房供自己居住，因此控制成本尤为重要。但合作建房又是一项非常复杂，操作难度比较大，时间比较长，专业性比较强的工作，需要一个团队的精心组织和努力。在整个项目运作中需要一定的费用作保障，如：办公设备添置费、办公场所租赁费、日常办公费、差旅费、会务费、电话费、网站建设与维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资及中介组织的费用等等。其它城市在保障经费方面有一些比较好的做法，如温州采用费用包干办法，有的城市另还收取一定的会员费。按照天津的实际情况，拟实行经费总额包干，即按照项目总造价的5%提取项目管理费。如项目运作复杂、时间较长，包干经费不够时，经出资人同意适度追加。对经费的使用制定制度，要严格把关，支出经发起人集体讨论决定，并由顾问团的监管小组监督。总的原则是：公开、公平、公正、合理、节约、严控，既维护出资人利益，又能保证整个项目的顺利运作。

㈤ 成为一个房地产开发商老板应该了解哪些知识，看什么方面的书

成为一个房地产开发商老板应该了解哪些知识，看什么方面的书

你好，如果你想做一个开发商老板，那您需要先了解开发一个房地产项目的大概流程以及所涉及的各项专业。一个项目的开发涉及的专业有建筑、工程、成本造价、财务、营销、报建以及人力行政等，上述各个专业很多都有对应的书籍可供阅读。但是，个人建议您还是先从管理或者先弄清楚一个房地产开发流程之后，再针对性的学习比较好。借鉴我以前回答过的问题，我比较简要的和您解释一下房地产开发的流程及需要注意事项，希望对您有帮助。

1，资金及土地---要进入房地产行业，需要有一定的资金以及一块或多块土地，这笔资金将投入在前期拿地的成本、后期建筑资金以及日常管理成本上，如果自己手里有可供开发的土地，那可以先凭这个土地去成立个房地产开发公司及申报开发资质；

2，规划设计---拥有土地之后，我们需要结合政府对土地的控制性规划条件以及市场调研情况向规划设计院出具设计任务书。调研的方向基本是区域的人员结构特点、消费水平（建筑设计配套要求）等等，设计院再按照我们的要求，设计出相应的楼梯分布、户型等；

3，政府报建---设计完成之后需要向相关主管部门申请报批报建，也就是身板我们常说的《四证一书》（土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证以及用地批准书），工程申报到施工许可证之后就可以动工建设了；

4，融资---融资是要在土地拿到的时候就和银行进行开发贷款的业务探讨了。记住，土地一到手就要和银行开始接洽了，千万别在报建手续弄完再去做这个事情，因为银行要做开发贷款需要还没报建就开始批准入了，如果不需要融资，这一部分可以略过！

5，施工及监理---在工程设计完成方案阶段，就可以按和施工单位及监理单位接洽了，个人建议如果项目体量不小的话，可以找中字头的建筑公司及监理公司，施工工艺及时间节点相对比较准确，之后就按设计院给出的图纸进行施工即可；

6，销售---当确定施工队伍及监理队伍之后，在达到当地可以申请预售及卖房的条件的时候，可以向当地主管部门申请办理《预售许可证》，拿到证件之后就可以进行销售了。这个环节也是房地产公司开发项目最为核心的部分。在销售前期，要对市场及项目区域进行摸查调研，并按照公司资金运作规划制定相应的销售方案、价格及策略。一个好的项目，往往都会在开盘时把势头造足，为项目后期销售开一个好头；

7，财务---一个公司的核心部门，特别强调，所聘请的财务经理及会计一定要有房地产公司财会部门的从业经验。因为房地产的税种、避税的手段和融资手段非行内人是不懂的，千万因为合作股东的因素去聘请一个其他行业的财务，这个特别的忠告。人员配置上一个财务经理，一个会计，一个出纳就足以应付日常房地产公司的财税事务了；

8，人力行政--这个不需要太专业的房地产行业出身的就可以胜任，具体事务和我们其他公司的人力行政类似，不多讲；

最后，再配一个开发部作为前期报批报建，后期验收按揭办理产权等等就够了，回笼的资金就可以继续做下一个项目了，大概就这么个流程。感谢您的观看，回答望采纳，谢谢！如有其他疑问，可在留言，我将尽快回复！

㈥ 如何才能成为房地产开发商

先能借到几十亿，再能在政府拿到地！祝一切顺利，实现自己的小目标！

㈦ 怎么成为房地产开发商（在没有钱的基础上）

你就好比在说，我没钱，怎么能有很多钱？
你还是买彩票去吧。

㈧ 怎样做房地产老板

要想做好房地产老板必须了解一下几点：
了解房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段：成本竞争阶段，在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段：性价比竞争阶段，性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段，房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
第四阶段：品牌竞争阶段，当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。
要想成为一位成功的房地产老板必须做好以上几点。

㈨ 个人怎样成立房地产开发公司

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十九条

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

(9)成为开发商扩展阅读：

房地产开发公司费用构成

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：

1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。

3、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

㈩ 怎样才能做房地产开发商

为了加强对房地产开发企业的管理，规范房地产开发企业的行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》。 房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。另外有暂定资质。

一级资质
1.注册资本不低于5000万元；
2.从事房地产开发经营5年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续5年建筑工程质量合格率达100%；
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7.工程技术、财务、统计等业务负责 人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
9.未发生过重大工程质量事故。

2二级资质
1.注册资本不低于2000万元；
2.从事房地产开发经营3年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行 了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 制度；
9.未发生过重大工程质量事故。

3三级资质
1.注册资本不低于800万元；
2.从事房地产开发经营2年以上；
3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行 了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8.未发生过重大工程质量事故。

4四级资质
1.注册资本不低于100万元；
2.从事房地产开发经营1年以上；
3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7.未发生过重大工程质量事故。
新设立房地产开发企业申请《暂定资质证书》核准标准
《陕西省房地产开发企业资质管理办法》第六条规定：
新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；
注册500万
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

5《暂定资质证书》
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。