开发商超建

『壹』 请问开发商超建规划面积的允许比值是多少可有国家条文规定

不允许超建，但是规划部门依据审批，按审批建设没有超建可能。房管部门允许单体千分之三的误差。

『贰』 开发商建房流程有哪些

一、房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

二、行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段

1、选址定点；

2、规划总图审查及确定规划设计条件；

3、初步设计及施工图审查；

4、规划报建图审查；

5、施工报建；

6、建设工程竣工综合验收备案。

三、房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

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合作注意

1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；

9、合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

『叁』 为什么开发商建楼房时，不敢超过33层高

“33”层的形成是因为我抄国《民用建筑设计通则》的规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。据了解，由于超高层建筑高，体量大等原因，无论在结构或防火设施上超高层都有非常严苛的规定，具体如下：
(1)为了支撑超高层的足够强度，基础多采用深基础，持力层嵌入微风化岩层。
(2)超高层建筑抗风压高，风、水、气的密闭性要求也高。因此超高层工程量大，技术要求会非常严苛。
(3)结构形式多为混合型，其中包括型钢砼、钢管砼、钢钢砼结构和全钢结等。
(4)超高层建筑功能复杂，子系统多，安装工程工程量大，要求精度高。
(5)超高层建筑消防上要求增加避难层，其评审需组织专门的专家评审，非常麻烦。
出于考虑到经济和施工方便等原因，许多房企在规划房屋楼层时都不会超过100米，而100/3=33层，33层就这样诞生了。

『肆』 开发商超规划建设而与业主签定购房合同是否有效

开发商超规划建设这是一种违法的行为。与业主签定购房合同。这个合同是坚决不能签的。签完《合同法》律也不生效。所以这种房屋不能卖。买到手以后，后患特别多。

『伍』 开发商建房子跟谁要土地

政府征地的规定抄在我国《土地管袭理法》中有明确规定。具体如下：
第四十五条规定：征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
第四十六条规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地使用权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿手续。

『陆』 开发商超规划建设的房子能取得预售许可证吗

超过规划许可以外建设的房子，只要通过相应的程序办理相应的手续文件也是可以取得预售许可证的，但是这样的房子的价格会比同等房子价格低一些。

『柒』 开发商超面积建房银行怎么批贷

开发商超面积建房银行要批准贷款的话，肯定会审核开发商的实际情况，包括小区的建设等等，只有一切符合情况的话才会批准贷款。

『捌』 开发商和建设单位是一个概念吗

开发商和建设单位不是一个概念，开发商是一个名词，是某个项目的第一承担人。版包括很多种类：房地权产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商。
建设单位是指建筑工程的投资方，对该工程拥有产权（也有例外，如：A公司承建某桥梁工程，施工过程中影响到B公司所有的构筑物，需对其进行改造、加固，经B公司同意后，委托C公司建设；此时A公司为出资方，A为建设单位，产权所有方B公司，业主为B公司。）建设单位是指建筑工程的投资方，对该工程拥有产权（也有例外，如：A公司承建某桥梁工程，施工过程中影响到B公司所有的构筑物，需对其进行改造、加固，经B公司同意后，委托C公司建设；此时A公司为出资方，A为建设单位，产权所有方B公司，业主为B公司。）建设单位也称为业主单位或项目业主，指建设工程项目的投资主体或投资者，它也是建设项目管理的主体。主要履行：提出建设规划、提供建设用地和建设资金的责任。
所以不是一个概念的。

『玖』 区别一下开发商 施工单位 和建设单位

一、建设单位是工程项目建设的发起者、组织者和管理者，而开发商则是房地产开放经营的生产经营者。建设单位是工程项目建设的发起者和组织者，既可以是企事业单位，也可以是机关、团体以及组织。建设单位不赚开发商的钱。

二、开发商由于其一般也是房地产开发工程项目建设的发起者、组织者和管理者，所以往往也具有建设单位的身份。但建设单位对其来说只是一个阶段性的身份，工程项目建设只是其房地产生产经营的一部分活动。另外，开发商一般都属于企业单位，具有法人身份。

三、建设单位就是工程的投资方，可能是开发商，也可能是企业或单位；施工单位是指按照建设单位的要求，满足建设单位的需要，只对对工程进行施工。建设单位不负责施工单位施工的。

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一、开发商是一个名词，是某个项目的第一承担人。包括很多种类，但无特殊说明一般指房地产开发商。依《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。

二、建设单位是指执行国家基本建设计划，组织、督促基本建设工作，支配、使用基本建设投资的基层单位。一般表现为：行政上有独立的组织形式，经济上实行独立核算，编有独立的总体设计和基本建设计划，是基本建设法律关系的主体。

三、《建筑法》规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。《建设工程质量管理条例》规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。

『拾』 开发商违建如何处理

在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备：

第一，业主身份证原件和复印件各一份。

第二，购房合同原件和复印件各一份。

第三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。但无论是约定管辖还是到被告诉地法院起诉均不得违法

第四，去工商局查询开发商工商登记信息。

第五，收集证据，证明开发商违约。

第六，立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.

第七，法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。另外，案件较为复杂的，建议聘请专业的律师解决。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：

(一) 原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二) 有明确的被告;

(三) 有具体的诉讼请求和事实、理由;

（四) 属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

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违章建筑

国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。

违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。从表面上看违章建筑建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：

一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证;

二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑，主要包括：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。例如:在住宅楼间公共场地搭建自己的仓库。

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。例如:一家酒店原本规定建设40层，但是开发商却擅自决定将其建设成45层。

3、擅自改变了使用性质建成的建筑。例如:一家医院申请建设一幢7层高的住院部，但是建成以后却是7层高的员工家属楼。

4、擅自将临时建筑设成为永久性建筑。例如:物业公司说为了修缮房屋给工人搭建了一个房子，但事后却将其改建成一家小超市经营。