住宅投资

⑴ 投资公寓和投资住宅的区别

公寓属于商服类产品，目前个人购买不了。商服类包含商业、办公，也即专商铺、写字楼、属公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头，直指小面积物业，禁止开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。

同时，新政对转让也作出了规定，新政后再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前，购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年，且只能转让给法人单位。

新政出台后，在3月30号之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。而且每年还要交一笔0.84%的持有税。目前不建议您考虑公寓。

产权：公寓项目是40~50年产权；而住宅项目是70年产权。

落户：公寓不能落户，住宅能够落户。

学校：公寓项目没有对应的学区配套。

税费：公寓项目每年需要缴纳持有税。

水电费：公寓项目是商水商电约为2倍）。

资质：公寓项目需要法人的名义。

⑵ 住宅投资应该注意哪些因素

作为投抄资应考虑风险保值，回袭报方面规避风险应放在首位。住宅投资较之股票风险相对较小，并不等于无风险。投资者一定要清醒地认识房地产市场的政策风险、社会风险、经济风险、技术风险和自然风险等因素。其中，住宅投资的升值因素具体表现在：

1、宏观角度来说，住宅的价值构成由地产和房产两部分组成，包括地价、住宅投资主要靠土地的增值，地点选择对住宅投资的成败至关重要，所以，应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置，包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置，意味着人气和文化氛围等。

2、微观角度来说，住宅价值还在于规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则，最好选择社会公共配套设施水平高的区域和户型、物业顺应时代潮流的楼盘投资。影响物业升值的因素还有建筑质量，物业管理，开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品，建造质量至关重要，同地段类似的两项物业，质量的优与劣，其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低将提升物业的档次，物业的增值保值也取决于此，实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。

⑶ 公寓和住宅拿个更合适投资

1、用年限的不同。公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。
2、用的不同。公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知。
3、业管理的不同。公寓面积较小，只有30-60平方米，一般都是非常精致的装修，相对的物业管理的费用就会比较高一点。而且销售价格一般高于区域的整体水平。
4、率和首付不同。打算贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例一般为50%，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。
5、寓和住宅的区别六：税费不同。买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。
房产证面积在140平方米以下，住宅小区容积率在1.0以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下的为普通住宅。而公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等。
公寓和住宅对比，公寓的投资会小点，短期回报高点，住宅投资大点，长期回报高点。其实一般的商住公寓也是住宅属性，水电费用都是一样的，只是居住氛围和物业服务不同，产权年限具体要看项目所在地块的土地性质，一般普通住宅是70年，商业用地是50年。

⑷ 住宅的投资和自住属性区分

按照用抄途来区分，住宅袭的用途就分为两种，自住和投资。针对不同的使用价值，买房人所应考虑的价值点也应当是不一样的，一般而言自住和投资的逻辑可做以下区分：

A.投资逻辑梳理：

1.周围图例供应情况。（楼板价）

2.周边现有生活配套。（太完善升值空间不大，例如市区房价只会随着整个上海波动来增值。太荒凉投资周期太长）

3.看周围会不会导入新资源。（地铁,规划）

4.投资考虑下家，以后出手的时候不是不有足够的需求，足够的刚需客来接手这个这个项目。

5.面积不用太大，小面积无论是出租还是出售都比较容易出手。

6.政策导向，规划建设。

7.前期投入资金多少。

8.与周边其他新盘，二手房价格比较。

B.自住逻辑梳理，自住分改善和刚需，改善来讲（一般预算比较多）：

1.重品质，生活环境，电梯情况。

2.医疗品质，休闲会所。

3.花园，阳台，装修。

刚需来讲（预算较少）：

1.上班通勤时间。

2.房价。

3.生活购物广场。

⑸ 住宅建设投资是否属于积累性建设的投资

负载建设投资是一种积累性建设，首先是一种连接性的

⑹ 有钱投资公寓好还是住宅好

长远来看肯定是住宅更好，住宅升值空间大，公寓只适合租，想转手卖的话比较困难，而且交易成本高

⑺ 投资住宅考虑哪些方面

投资住宅需要考抄虑以下几袭点：

1、区域的政策规划情况，基建配套未来是否完善，交通等的不断完善便是利好消息；

2、未来产业入住情况，产业带来的是就业机会，就业带来的人群流入，进而带来房产需求；

3、楼盘品牌品质是否够大够强，不错的品牌和品质，更容易被大众所接受；

4、楼盘配套，诸如学区、商业等配套是否完善；

5、楼盘不足之处，这也影响着品质。

⑻ 住宅建设投资是否属于积累性建设的投资

住宅建设投资是否属于国累积性节省投资应该不算吧？

⑼ 投资的话，买公寓好还是住宅好

公寓好，理由如下：

1、投资门槛低，对于普通人来说，尤其是白领、工薪阶层，投资两个字，总让人觉得十分遥远。感觉只有自己具备了一定经济实力后，才能进行投资。大部分的白领、工薪阶层，选择任由自己的钱放在银行里，随着通胀不断贬值缩水。

但公寓的出现彻底打破了这一现状，总面积小，总价低，投资门槛较低，让普通人也有了投资的权力，并且投入可控，回报可期，不断受到越来越多人的追捧与青睐。

2、收益稳定，通常来说，公寓具备总价低，易管理的优势，同时租客辐射范围广、空间功能强大，成为较为稳定的投资选择。

3、政策力度好，因为公寓是一种介于商办和住宅的中间品，不受限购限贷政策影响。国家对小微企业及大众创业的扶持力度不断增加，未来将会涌现出更多初创企业，而全能型公寓便会成为部分中小型公司的首选。

4、产品功能全，全能型公寓集居住、商用、办公功能于一体，能够满足不同的市场需求。既可以有家庭式的居住布局，又可以满足到写字办。

(9)住宅投资扩展阅读：

住宅投资的缺点：

1、于酒店式公寓而言，公积金无用，首付需达五成，而普通住宅可用公积金贷款。虽然酒店式公寓户型小，总价低，但如果需要购房的话，公积金不能贷全款只能商业贷款，而首付也必须高达五成。这无疑违反了购买酒店式公寓的初衷，结果就是看似便宜、其实压力更大。

2、走道采光不足，容易引发安全隐患，普通住宅的户型相对敞亮。那些改建的小户型酒店式公寓，由于其点式高层的局限，往往是中间一条长廊两边依次排列各户，或中间是电梯。

四周围一圈小户型，形成整个楼面贯通式的平面布局，而这一布局，又常使走道没有自然采光，或采光不足，因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。

3、而且几十户贯通式的格局，也使陌生人闯入不易被一下子发现，不像一梯两户或二梯三户容易辨认。这些缺陷，显然存在着安全隐患，此类物业一旦今后在使用中暴露这些隐患，其保值的功能又将大打折扣。公一体的需要，多功能不言而喻。