办公住宅楼

⑴ 住宅楼可以用作办公楼吗

《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这一条款是规定住宅业主享有基本物权的内容，也是一个原则性和一般性的规定。就是说，在一般情况下，住宅业主对享有所有权的住宅可以行使占有、使用、收益和处分权利，其中包括将住宅改作商用。《物权法》也同时规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。这就是说“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足一定的条件：首先，相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。

⑵ 住宅楼与商业办公楼在设计上有什么不同

商住楼（商业用地改住宅都相同）在批土地的时候批的是商业用地,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜,但商住楼与住宅楼有区别的:
一、是生活费用,水费电费等,但有此与zf关系好的开发商水电费已经协商好的,按民用水电标准收取,但具体怎么算法还是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒没什么问题,虽开发商在买前答应是民用标准收,如果是开公司了,还是要按公业标准收取,这个我有过这样的先例.
二、买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%,而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
三、交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼）全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万的房子差3.8万的税
四、产权年限，商住楼（商业用地）年限50年，住宅70年
写字楼是办公楼，是纯粹用来办公的场所，一般不考虑居住的需要，不在楼内设专门的卧室，也不分户设计洗浴设备。一提写字楼，人们往往就会联想起国贸中心、东方广场、嘉里中心等高档物业。其实，写字楼包括多种类型，甲级写字楼、普通商务、小型办公楼等都属于这一范筹，档次有高有低，共同的特点是功能单一，只为办公服务。

⑶ 为什么一栋楼有办公性质和住宅性质的两种

这个是可以有的，这个只看你自己的房本就可以了，是什么性质就怎么使用，一栋楼也可以商业，也可以有住宅，这很正常的。

⑷ 办公楼和公寓住宅的区别

办公楼和公寓住宅的各自有不同的用处，区别如下：

办公楼：

1. 办公楼指机关、版企业、事业单位行政管理人员权，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展；

2. 根据办公楼的规模、使用要求和技术、环境条件来确定建筑的体形、体量、层数、朝向等；

3. 办公楼在平面和空间上处理好办公用房之间、办公用房与各种服务用房之间的关系以及室内外环境；

4. 办公楼按照人流状况，解决平面和竖向交通问题；

5. 办公楼在高层办公楼中，竖向交通更为重要，如电梯的合理设置；

6. 办公楼在处理交通问题时，须合理地缩短交通路线和压缩交通面积，扩大办公和其他有效使用面积，以取得较高经济效益。

公寓住宅：

1. 公寓住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言；

2. 一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

备注：最大的区别是办公楼是办公的，而公寓住宅是居住用。

⑸ 居民住宅楼作为公司办公场所登记的，应当具备哪些条件

1、根据物权法规定，如果住宅楼改变使用用途的性质，需要将住宅改变为商业、版办公的，必须经权过上下或左右邻里之间5户以上业主或者租户签字同意；
2、业主或者租户同意之后，到工商行政管理部门领取一张表格，在上面进行填写信息；
3、到物业公司进行盖章确认，如果没有物业公司，就到当地社区居委会盖章确认；
4、拿到这个表格到当地的工商局就可以办理了。

⑹ 注册公司的办公场所可以是住宅楼吗

可以。

居民住宅楼作为公司办公场所登记的，应当同时满足以下几回点要求：

（一）须以不答影响周围环境和居民生活为前提，才能在居民住宅楼内设立办公场所。

（二）允许在居民住宅楼内设立办公场所的公司只能是从事软件开发及设计。

（三）需要经小区业主委员会同意。

⑺ 商业办公房和住宅房有什么区别

1、抄 功能不同

住宅的功袭能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。

而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。

2、 地段不同

住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。

而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。

3、客户不同

住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。

但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。

⑻ 办公室在住宅楼楼下的风水好吗

办公室最好是在人少的地方，在住宅楼楼下不太好，住宅楼楼下一般适合开商店。

⑼ 住宅用于办公是否合法

征得利害关系人同意后，就是合法的，办理合法手续后房屋租赁合同仍然有效。

根据《物权法》第七十七条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房; 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

(9)办公住宅楼扩展阅读：

深圳市规划和国土资源委员会12日印发了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。

在商业、办公、研发用房的建筑平面设计方面，《通知》规定，商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则，建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。

卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置；办公建筑（不包含研发用房）因功能需要，单栋（座）建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

《通知》还要求，严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应≥2；凹槽面宽与进深之比小于2的，按层计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。

商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2．4米的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。

在套型建筑面积方面，《通知》要求，单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50％；研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，继北京、南京、成都等城市之后，深圳也限制商业办公用房改变用途。

此次《通知》对于建筑设计和规范有了明确的管制，是供应端的管制措施之一。后续房企拿地方面会比较谨慎，类似打擦边球的做法将减少。

严跃进分析，《通知》对于办公物业等内部的设施需要进行管制，比如限制卫生间等建筑面积，是为了防范部分办公物业后续利用漏洞改建项目。

《通知》还对建筑设计凹槽进行了规定，在目前房地产政策中，出现类似细致的内容较为少见，这也有利于防范“偷面积”等现象的出现。

参考资料：新华网-商业、办公、研发用房不得采用住宅套型式设计