1. 中国的房子，还能投资吗
相关背景：
中国老百姓关心的头号问题是什么？可能是房子和房价。
过去几十年，很多人通过房地产致富。
在赚钱效应的带动下，有越来越多的普通投资者进入了房地产投资这个领域，同时，也有很多刚需族被这股“炒房洪流”夹裹着，不得不成为房奴。
内容梗概：
有个段子说：中国房地产，越调控越涨；中国股市，却越保护越跌。
虽然这是一句玩笑话，但也凸显房价不停的上涨，对大众心理的刺激。
这一届领导班子，非常强调“房子是拿来住的，不是拿来炒的”。那么，这一次的调控究竟能不能奏效呢？
历史经验告诉我们，没有任何东西可以只涨不跌（当然，除了通胀除外）。
房地产多年的牛市，使得中国绝大部分投资者已经忽略了这个市场下跌的风险。
整个中国大陆范围内，真正经历过房地产的疯牛到崩盘的地方只有两个：海南和广西北海。
以史为鉴，我们这篇文章就以海南为例，来看一看房地产市场的发展变迁，以及未来的走向。
1. 1993年的海南三大奇观
1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区。
1992年初，邓小平发表南巡讲话。随后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。
海南岛的房地产市场骤然升温，大量资金被投入到房地产上。
高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，海口地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。
据统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短三年，海南的房价增长超过4倍。
1993年6月23日，终场哨声突然吹响。
时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。
全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。
“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。
2.从圈地运动到填海造岛
在1993年楼市崩盘以后，海南花了多年时间处理“烂尾楼”等遗留问题。
2006年7月，海南出台相关规定：
土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。
这意味着，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。
正是基于这种低成本一级开发模式，让此后众多大型房企奔赴海南疯狂“圈地”。这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。
伴随着房价的爆发式上涨，房地产成为海南的支柱产业。
在海南，开发商对土地的争夺，实际上就是对海岸线的争夺。随着优质海岸线被瓜分，房企又向近海“进军”，填海造地大建人工岛。
在房企看来，填海造地是一个好买卖。
既没有拆迁补偿费用，也不会触碰耕地红线。填海一亩地的成本在20万元左右，折合每平米成本在600元左右。这对于海南平均万元以上的房价来说，利润非常吸引人。
同时，一些房企可借助“造岛”所形成的庞大土地储备，通过金融机构资本运作获得融资，以此扩大公司资本规模，再展开新一轮并购，并质押股权获得新的融资。
说白了，公司不仅可以通过填海造地赚钱，还可以通过这个获得融资，扩大公司资本规模。
3.鼓了钱袋，毁了生态
填海造岛所引发的生态危机引起了环保部门的注意。
去年12月，中央环保督察组狠批当地房地产行业对当地生态的破坏。称其财政过分依赖房地产，鼓了钱袋，毁了生态。
近日，海南将全省七成市县的GDP考核取消，目的是“扭转简单以GDP增长率论英雄的政绩导向”。
3月31日，海南省继续“加码”房地产调控，全面限贷限购：
规定非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。该通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非该省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
最新的政策包括了限购、限售、限贷及社保要求，其中的限售和社保要求均为5年，首付不低于7成。再加上之前的要求，新开发楼盘不得低于单套一百平米。
结合18年春节后，由于大量返程车辆叠加琼州海峡大雾停航影响，造成海口全城“大堵车”事件，可以看出海南政府这次“忍痛挥别房地产”的决心和力度之大。
4.中国房产低的惊人的租售比
房产投资无非三个收益：
1、租金回报
2、出售时的溢价升值
3、抵押贷款的资金杠杆。
简单的说，就是能收到多少租金？未来升值空间有多大？使用了多大的杠杆？
众所周知，无论是商业地产还是住宅地产，目前在国内的租售比（租金与售价比）都是相当低的。
单纯从租金收入来考虑的话，如果房价不变的情况下，绝大部分时候年化回报率不足5%，甚至不到3%（参考北上深某些豪宅的售价和租金），还不如银行理财产品的收益高。
房产的升值空间是由：未来的城镇化率（供求关系）以及货币政策是否宽松、利率上升还是下降（货币情况）来决定的。
那目前购房，再想使用银行资金来加杠杆的难度有多大？
随便找身边的银行工作的朋友问问，就会知道，越收越紧。首付比例和利率的提高，导致加杠杆的空间越来越小。
5.可能只有新一线还有机会
当前只有城镇化还有一定空间，但区域分化明显。
一二线高房价，继续上涨空间有限，三四线高库存外加人口外流，房价调整压力较大。
目前情况看，国家继续实施宽松货币政策和低利率的可能性：几乎没有。
房地产行业整体的黄金十年已经过去，未来只有局部的发展机会。
对于北上广深这样的一线城市来说，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，房价未来高位横盘的可能性比较大。
伴随通胀的走高，实现缓慢的“变相降价”。在一线城市，指望未来通过房产保值增值，难度较大。
对于人口呈现“净流出”的广大三四线城市来说，伴随未来的货币紧缩和逐渐加息，房价调整的压力比较大。
较好的局部机会将会集中在人口大量流入的成都、杭州、武汉、南京这一类“新一线”城市。
这些城市的较为核心地段房产，未来跑赢通胀的概率极大，仍有一定的投资价值。
川哥观点：
作为普通投资者，一定不要过于放大杠杆，投资在房子上面。否则，很可能面临巨大的流动性问题。
没有只涨不跌的资产，很多人想通过炒房暴富，最后发现：你以为是资产，结果没有人来接盘。
2. 有什么关于房地产的最新政策
09年房地产调控政策应坚持以稳为主
(发布时间：2008-12-01 14:25 来源：国家信息中心 )
国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
1、改善供给结构，完善住房保障政策。
针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。
针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。
2、加大对自住性购房需求的支持力度
住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。
3、完善房地产信贷政策，防止金融风险
针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。
4、加快房地产融资模式多元化发展步伐
为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。
5、建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举
在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。
3. 投资住宅还是投资商办好
建议投复资住宅制
首先，公寓是住宅的替代品。很少人会考虑公寓，大部分是没有钱实在买不起住宅的人才会考虑公寓。
1.公寓产权40年，住宅70年
2.公寓商水商电生活成本高，住宅民水民电。
3.公寓个人不能购买，要以公司名义才能购买 ，全款，后期接手的只能是公司，而且要全款。 如果现在买一个公寓1.5万／㎡，60平的，全款要90万。有90万现金的话可以支付2-2.5万／㎡， 80-90平房住宅的首付了，后期还可以落户，小孩还可以上学。那别人就不会考虑公寓。
4.商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中会高于住宅。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等各种税费。各种税费成本加起来高于住宅很多。
5.商住两用的公寓很少人会考虑，转手比较困难，所以他的价格没有住宅上涨的快。投资回报率是低于住宅的。
4. 中国房地产新政策的问题！
国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
1、改善供给结构，完善住房保障政策。
针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。
针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。
2、加大对自住性购房需求的支持力度
住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。
3、完善房地产信贷政策，防止金融风险
针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。
4、加快房地产融资模式多元化发展步伐
为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。
5、建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举
在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。
5. 住宅的投资和自住属性区分
按照用抄途来区分，住宅袭的用途就分为两种，自住和投资。针对不同的使用价值，买房人所应考虑的价值点也应当是不一样的，一般而言自住和投资的逻辑可做以下区分：
A.投资逻辑梳理：
1.周围图例供应情况。（楼板价）
2.周边现有生活配套。（太完善升值空间不大，例如市区房价只会随着整个上海波动来增值。太荒凉投资周期太长）
3.看周围会不会导入新资源。（地铁,规划）
4.投资考虑下家，以后出手的时候不是不有足够的需求，足够的刚需客来接手这个这个项目。
5.面积不用太大，小面积无论是出租还是出售都比较容易出手。
6.政策导向，规划建设。
7.前期投入资金多少。
8.与周边其他新盘，二手房价格比较。
B.自住逻辑梳理，自住分改善和刚需，改善来讲（一般预算比较多）：
1.重品质，生活环境，电梯情况。
2.医疗品质，休闲会所。
3.花园，阳台，装修。
刚需来讲（预算较少）：
1.上班通勤时间。
2.房价。
3.生活购物广场。
6. 商办和住宅投资的异同
商办和住宅的投资主要有以下几点区别：
1、资质
首先是资质上的区别，专投资商办是不需要有属购房资格的，且不限购不限贷
2、地段
投资住宅，由于现在成都的房地产形式的原因需要摇号，而且不一定是自己最满意的到地段。大部分商办都是紧邻地铁线，靠近市中心以及商业区，地段优势比较明显，住宅由于用地限制，大部分近期能够投资的新房都在3环以外，位置相对较偏，如果从地段上来说，大部分商办的地段比住宅要好。
3、价格
同一个区域内，住宅的价格高于同区域的商办，商办的面积普遍较小，总价低，投入资产少，未来转手也更容易。
总的说来如果资金充足、有资质的前提下，住宅当然是不错的选择，但是如果资金有限或没有资质的情况下，选择一个地段好、物业好的商办也是一个不错的选择。
7. 住宅投资应该注意哪些因素
作为投抄资应考虑风险保值，回袭报方面规避风险应放在首位。住宅投资较之股票风险相对较小，并不等于无风险。投资者一定要清醒地认识房地产市场的政策风险、社会风险、经济风险、技术风险和自然风险等因素。其中，住宅投资的升值因素具体表现在：
1、宏观角度来说，住宅的价值构成由地产和房产两部分组成，包括地价、住宅投资主要靠土地的增值，地点选择对住宅投资的成败至关重要，所以，应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置，包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置，意味着人气和文化氛围等。
2、微观角度来说，住宅价值还在于规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则，最好选择社会公共配套设施水平高的区域和户型、物业顺应时代潮流的楼盘投资。影响物业升值的因素还有建筑质量，物业管理，开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品，建造质量至关重要，同地段类似的两项物业，质量的优与劣，其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低将提升物业的档次，物业的增值保值也取决于此，实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。
8. 投资住宅考虑哪些方面
投资住宅需要考抄虑以下几袭点：
1、区域的政策规划情况，基建配套未来是否完善，交通等的不断完善便是利好消息；
2、未来产业入住情况，产业带来的是就业机会，就业带来的人群流入，进而带来房产需求；
3、楼盘品牌品质是否够大够强，不错的品牌和品质，更容易被大众所接受；
4、楼盘配套，诸如学区、商业等配套是否完善；
5、楼盘不足之处，这也影响着品质。
9. 8月新规对农村住宅建设性问题有什么要求
8月新规对农村住宅建设性问题的要求是不准占用永久基本农田建房，只能在自家的宅基地上面建房，不能占用农田！