门头沟期房

A. 1000万左右资金重点考虑投资，门头沟新房和海淀二手房各有什么优势

从投资角度上说，房屋价格受人口（从金钱上说即每平方公里人口密度，人均消费能力），趋势（人口单位年流失或增加比例），周边稳定要素（产业区，学校，商业中心，规划，公园）这三方面。

如果您没有孩子上学的硬性需求（目前教育资源其实已经不像从前不可外溢，其他区域的教育水准虽然不如西城海淀含金量高，但是具有代表性的校区和几所名校还是提高了整个区域的教育含金量），海淀的房子就建议您不要入手了。现在海淀区所有地区房价在历史最高峰，而且整体板块因为开发较早，过去因为【学校】诱导，又赶上房价疯涨时期，海淀看似比较强悍但是地产有塌盘风险。因为过去海淀是北京唯一一块所谓科技园区，当年高收入群体唯一聚集地，开发较早，配套当年还行，有不错的基础。

但是

【1】也因为开发早，房子老旧，部分房子已超过20年周期，银行不批贷款，二次购房者只能全款买，有房价下行压力。另外大部分房子也已经15年左右，马上要过20年生死线。整体房价是下滑趋势。（此论据是根据2016年-2018年5月二手房价格走势变化得出的结论）

【2】因为房屋价值下滑以及配套老旧，会引发大部分人群买房置换（是时间到了，过了一代人时间往往都会换房），海淀第一没有更多土地开发，置换会去新区。第二也因为产业区的不唯一性（学校，产业区都在外散，北京现在多点布局产业区，本地高收入人群是流散状态，新吸纳的高收入群体的消费潜力下降。

【3】看衰的。同样的地段还有顺义，朝阳，投资是不建议考虑的。

【4】新房其实就是没有入市的二手房，没有后续人群接纳，房屋从投资上说，价值会下降的。

仅从投资分析。

买房建议还是买新房，新区。在整个金融环境不放水，理智的需求导向为市场的环境下，房龄是个很重要的指标。一般所说房子20年是个生死线，一方面是银行贷款，另一方面是一代人的时间。往往在一个城市中，只有极端贫困者才会两代甚至三代人住在同一屋下，不然过了20年都会换房。

因为您是投资加改善，工作生活地点在北京西部方向，恰恰这个地区是以后北京高端住宅用地最集中的板块（2012年起的规划就是北京豪宅区，通过产业的整合吧高收入群体聚集。投资不是接盘而是创造，只要优秀的高收入群体聚集成规模，那么传说的商业，学校一些所谓增值配套是自然而成的。）门头沟的规划已经造就了北京目前豪宅最集中的地块，只要是品质不错，天然环境好带学校的，房价都不低。

而且只要看地铁规划（现在不是看周边有没有地铁，而是看地铁有没有汇集）一般地铁汇集之处（例如S1号线和18号线），有产业企业云集，往往就是人均人口密度高，消费能力高的板块。如果同时加上自然环境的配套，就是高端宅。

从投资上说，如果您考虑新房，

【1】一定要买改善盘

（原因简单说有二：

[1]北京是吸纳全中国最有钱的人群城市之一，他们房票有限，只能买最贵的保值1000万是北京能够投资的入门门槛。

[2]未来人群需求其实不是要有房子，而是在有房基础上进行改善，120平以上，4居室的布局是有未来市场潜力的。看现在北京18岁以下的孩子他们的家庭拥房率很高，外地家庭不错的孩子们他们拥房率更高。同时未来小户型会通过政府的保障住房的暴增，房龄老旧而贬值。）

只有高端住宅未来能够支撑所谓投资考虑。

【2】地产如果投资不要从二手中介

这是低维度的营销层面，您会越看越乱。

如果从地产开发商角度进行思考，反而是降维打击。

地产投资有三大方向：便捷性，自然环境，人文环境。因为咱们是下游购房者，能改变的增值只有人文。

因为在二手市场，只有居住人群的质量才会影响房价，前面那两项，是咱们不能改变的参考点：便捷性，自然环境能否吸引高收入群体？

从这些点给您判断的楼盘，建议您考虑的楼盘是：

1.万科翡翠长安（位于新城区交通便利，距离长安街西沿线最近的楼盘，北京八中校区，以后地标性建筑集聚的地方，就是门头沟的CBD）

2.西山天璟（2016年的地王，开发商托底，以后的溢价空间大，品质偏优，新中式的华丽风格但是周边自然环境的优势也是后期保值的一个重要增值点）

3.西山燕庐（位于新城和翡翠长安区位接近，但是靠近长安街沿线的距离不如翡翠长安，但是物业极佳，绿城物业的品质在北京整个市面可以达到名列前茅，这是后续保值的重要特点）

前两个是高端改善，后一个是高级改善。翡翠长安的总价1000+起（165平），西山天璟760万起（117加28平米赠送=145平）西山燕庐（140平900万起）

这是咱们目前1000万左右预算，能够在正西方向，考虑咱们自住加投资，而且享受地区开发利好的几个房子。

比较建议您看门头沟，也是因为门头沟是北京中心近六区当中唯一地区开发潜力较大的板块（就是以前实在太差了，开发程度低且交通方便离城区近，只能先期通过地产开发进行升级，也是咱们作为住房投资的重要参考地之一，另一个是通州核心区那三条街道，但是距离咱们远，管理成本高一些，且需要北京户口首套资格才有购买权）

如果您希望自己预留几百万做其他的投资，有性价比也不错的华润西山墅、泷悦长安、丽景长安等，但是产品力稍次。

另外，物业是影响后期房价更隐性的关键因素之一：一般被开发商归于人文类，因为物业水平的高低直接影响后期5年后的房价，您看万科的二手房往往比周边房价贵20%以上，就是这方面影响。如果有同档次同位置楼盘，一定要选物业费相对贵的，这个对您房屋保值性来说有比较大优势。

B. 门头沟区域新房真的适合海淀上班客群的选择吗

首先，从购房用途来讲，我们是为了自住购房，考虑周边生活配套的同时版，也要注重居权住的舒适度及园区的管理品质。这和我们日后生活息息相关，好的居住体验时刻影响着我们的生活品质。门头沟目前都是大开发商拿地开发建造，新房项目户型设计及园区建设都有较高的品质。门头沟的自然环境依山傍水，三山两寺，整个区域仅有1.5%的平原面积，居住舒适度很高；

交通：居住密度小，交通压力较其他区域小，交通条件便利。通往海淀区已有阜石路快速路，全程无红绿灯，30分钟车程去往中关村；北京唯一一条磁悬浮列车今年年底开通，到苹果园无缝换乘1号线及6号线；

教育：名校有景山学校、北京八中，及区域中小学等，可满足孩子的教育需求；

配套：区域本身不大，已有京煤集团总院三甲医院，门头沟区医院，规划肺结核医院等；主城区商业配套齐全，将来的新城打造WSD商圈，建造12个地标建筑，对于门头沟经济发展有较大的带动作用。

C. 门头沟的新房都是什么价格

排除国家推出的限竞房均价在5万左右，其他项目价格几乎都在5-6万之间，另外内由于门头沟环容境好，能建项目的土地资源比较少，所以在售的项目都是以大户型改善偏多，刚需上车考虑二手房相对性价比会高一些，新房国家的限竞房可以考虑。

D. 门头沟有什么值得推荐的新房项目

关于您之前询问的门头沟区域内有什么值得推荐的新房项目专。

首先门属头沟区域来说新房项目林立确实比较难以抉择，价格差别不算太大，户型以大面积为主。

如果是考虑大面积平层项目推荐看看华远裘马四季、永泰西山御园，如果是考虑中等户型的可以查看中骏西山天璟、和绿城西山燕庐。这四个项目在门头沟比较具有代表性，覆盖了新老城区以及核心地段还是需要根据您的实际情况为您详细匹配推荐祝您生活愉快！

E. 门头沟、丰台环境好，带小院的新房楼盘都有哪些

丰台的新房楼盘翡翠西湖是个低密的别墅社区，洋房总层高7层或者8层，一层是带地下室和带回花园的下跃产答品，性价比极高，因为属于国家政策的限竞商品房，单价会比正常商品房少个10000元一平左右，180平的下跃产品，总价500万起。

门头沟除了别墅，带小院的项目有两个，一个是西山天璟，一个是华润西山墅，但本身这面做的都是大面积的改善盘，所以下跃产品一共200多平，总价在1000万起。

F. 门头沟哪个新房项目距离地铁站最近

门头沟地铁S1号线位于新城板块，在售的新房项目主要集中在上岸村站附近，其中距离最近的是西山燕庐，步行大概500米左右。

G. 门头沟和房山区域的新房价格

目前门抄头沟和房山在售新袭房项目较多，门头沟的均价在6.5万左右，房山良乡均价5万左右，窦店阎村均价3.5万。

目前门头沟在售的新房项目多为改善型住宅，面积几乎都在100平米以上，总价也在600万以上。

房山区域在售户型最小的90平左右，总价360万左右。

H. 门头沟石门营有在建的小区吗房价多少有没有期房期房房价二手房

石门营都是安置房，没听说有商品房。应该能买到二手的。价格不太清楚。

I. 用800万投资门头沟有什么可以推荐的房子

上次您回电，请我再次给您分析一下门头沟的房产形势一来您是替朋友问的，这势必会让我更加用心给您整理资料，一旦回答稍微有所偏颇，不仅您不认同，没和我接触过的您的朋友也会对我们的专业有所怀疑；二来本人才疏学浅，房产知识浩烟如海，我只能提出自以为的粗鄙之见，请多指教！

一般人在谈投资房地产时，总是人云亦云，众说纷纭，莫衷一是，前天看过一篇文章说房价跌，就到处宣扬“房价暴跌论”；今天看到一篇文章说房价会大涨，便不加思考的加入“房价上涨论”拥护者的一员里。

其实房价涨不涨、跌不跌咱们没必要跟风，只要学会简单判断（一般只注重房价升不升而不注重升值多少的童鞋完全可以简单判断即可），关注以下几个点即可：

1、政策倾向地。老北京人在二十年前只认一个北京——二环内才叫北京，二环外全是郊区。但是经过二十年的发展，莫说三环四环，就连五环也已经发展成高楼林立、现代化气息十足的地地道道北京城！这就叫做大势所趋：国家要发展的就势必会发展起来，不管多远多偏。而现在除了通州是【城市副中心】外，凭借着市政府的政治优势，成为炙手可热的投资区域。自2010年传出“通州城市副中心”的消息以来，2012年北京市委书记刘淇第一次在正式场合提出这个问题，之后国家领导人一步步将此方案落地，最终于2016年下文件确定、证实此事。时至如今，通州城市副中心发展越来越快，现代化建筑如雨后春笋般出现在通州大地之上，【新北京城】逐步揭开他的神秘面纱，预计五年左右，必将令世人刮目相看。而北京其他新区也不甘落后，在政策的支持下也依靠着时政利好发展起来：

1）昌平新城，凭借中关村产业的外迁建立昌平新城，以南邵为中心，泰禾、中铁、招商等大开发商集中拿地，依靠昌平线的带动很快建造一批优质房源：【泰禾昌平拾景园】、【招商都会中心】、【中国铁建青秀尚城】，再加上北边无与伦比的天然优势——北部群山带，环境优美，空气清新，成为许多养老、

2）大兴诸区，包括黄村、亦庄、瀛海等地，凭借着【第二机场】的辐射作用，从原来“脏、穷、乱、差”的南城成为北京首屈一指的发展新区。尤其亦庄和瀛海，前者是北京唯一的双标区——经济技术开发区和高新技术产业园区，引进的众多大型企业，如京东集团、总部基地、奔驰中国总部等，拉动了亦庄的经济发展。而瀛海附近的南海子公园周边成为别墅豪宅的集聚地——棠颂别墅、紫禁壹号院、中海墅*北京世家、龙湖天琅、金茂墅等

3）房山区域目前发展最齐全的是长阳区域，有大型购物中心【奥特莱斯】、【京投港】、【半岛广场】，又凭借着靠近丰台的地理优势，现在也是房价最高的地区。不过由于【良乡大学城】的建立，许多优质资源开始倾向于良乡：良乡大学城共有11所高校搬进，会来带大量优秀人才和人口流量；龙湖天街于2019年底投入使用，商业体量媲美朝阳大悦城，商业氛围浓厚；小清河流域规划成高端改善项目集聚区：五矿铭品、国誉府、京西祥云等都是不可多得的好项目，以后想投资改善型楼盘，房山也是个值得考虑的区域。

4）门头沟区域是本次重点讲解的区域，同时也是按照您的朋友的需求重点讲解的。

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众所周知，门头沟自古以来就是京西重镇，是东连京城、西通大漠的战略要冲和商旅之路。其自然资源丰富，得天独厚，三山（灵山、百花山、妙峰山）环抱，一面临水（永定河），绿化率高达64.27%。辖区城市公园由原来的7家增至如今的43家，形成了以三山、两寺（潭柘、戒台）为主的超级生态旅游区。作为北京的绿色屏障，门头沟的山地面积占到98.5%，挺拔高峻、险峰叠嶂。蜿蜒流淌着北京的母亲河——永定河，北京斥资170亿在永定河两岸打造了生态走廊，霜林叠翠、花草漫坡。

拉动区域发展、配套升级的最大动力是政府规划，大规划意味着大投资，大投资决定着区域大发展。从50年代到80年代到90年代到新世纪，长安街从最初的建国门、复兴门各向东西延展，经过5次扩张，现东至通州，西至首钢东大门。2010年6月，政府再次做出向西延长的规划方案，长安街向西以首钢东门延至门头沟，并将门头沟定位为WSD。在北京市2020年新城规划中，政府在门头沟的总投资超过2900亿，用于WSD的产业升级，并规划建设12个京西标志性景观。

1、交通优势：

“四横两纵”四横-阜石路、莲石路、水闸北路、长安街，两纵-石担路、六环。

门头沟规划在十二五期间基本就已经定型，所有的用地规划和行政区域划分都已经非常明显，围绕长安街西沿线会兴建大型商圈，目前已经确认规划引进的项目有：帆船七星级酒店、骏洋大厦、黄金交易中心、太平洋国际广场等项目。后期其他规划商业用地还会继续引进相应项目，规划其实完全可以借鉴目前长安街两侧的规划，基本长安街两侧的规划都是重点商圈，大型写字楼。

随着门头沟区域利好优势的发展，未来人流、信息流和资金流将汇集于此，使得门头沟发展跨入一个新台阶。

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以上主要是门头沟的发展规划，那么适合800万投资的房子有哪些？期房西山天璟135平、西山燕庐140平以及现房龙樾西山134平、丽景长安155平在我看来比较适合，具体对比最好咱们看完房在分析，毕竟房子都没看，我讲再多都只是空中楼阁，望您见谅！

J. 门头沟的房价是什么情况居理新房网站上不是有单价2万多的楼盘吗

门头沟区域现在整体可开发的用地不多，而且这个区域环境很好回，作为改善居住是很好的选择，答所以房价相对来说比较高。现在在售的新房项目单价低一点的在5万左右，平均成交单价是6万左右（2019年3月数据），基本上都是大户型的洋房和别墅。

您提到的2万多的楼盘北京有，但是很少，比如通州永乐店的十里春风和房山窦店城（2019年3月数据），是全北京的价格洼地。

其实买房主要还是看您的个人需求，比如预算，工作地点等，居理新房能为您提供全北京12城区和全国12个城市的新房专业咨询服务再到订房签约，全流程服务，确保帮您买到适合您的房子。