❶ 请教：垄断地租产生的条件
a是绝对地租的原因，b是级差的，基本问题了，除非认为这3种一样，不然根本不能选ab
❷ 资产评估中房地产的评估方法有哪些
市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：
第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。
第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。
第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。
第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。
事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。
成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。
假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。
在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题。
除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法，例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减，但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。
❸ 如何评估房屋租赁权
通过：市场法、收益法、成本法进行评估。
❹ 房地产估价方法的选择研究
土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中,经常遇到的是宗地估价。
1.土地的分类。依据估价的需要,一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类,每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是,宗地估价除可选用三种基本估价方法外,还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。
(l)坐落位置;
(2)面积大小;
(3)形状;
(4)周围环境;
(5)土地权利状况;
(6)土地利用现状;
(7)规划设计要求;
(8)生熟地程度;
(9)地质、水文和气象条件;
(10)其他。
三、房地产估价的特点
由于房地产及其价格构成比较复杂,决定了房地产估价业务具有许多特点,其中比较典型的特点如下:
(一)房地产估价具有科学性
房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上,具有科学性。
虽然房地产价格受多种因素影响,构成和变化都比较复杂,难以准确地确定,但通过估价人员的长期理论研究与实践探索,总结出了房地产价格形成与变化的基本规律,这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上,又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤,使房地产估价有章可循。另外,在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律,以及宏观经济等有关理论和知识。因此,房地产估价虽然从现象上来看,是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断,但究其实质并不是主观臆断,而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来,具有很强的客观性和科学性。
(二)房地产估价的艺术性
房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变,不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性,主要体现在如下几个方面:
1.房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务,估价人员必须具备丰富的经验,才能作出准确合理的判断。
准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说,土地的形状、地势、地质对价格产生影响;建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折!日额的数值;附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格;另外,对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚;对于公寓、单元住宅以及办公楼等,其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先,对于某一确定的待估对象,究竟选用哪几种估价方法较为适宜,以哪一种估价方法为主,都需要估价人员具备类似的估价经验。其次,在运用某种估价方法评估某一房地产时,还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定,如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等,其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断;运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定,出租率的确定以及还原利率的选取等;运用成本法估价时,成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
2.房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提,在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中,推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识,有时会表现出非逻辑性,体现为估价师的超常眼力。
房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的,这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力;房地产价格受区域市场影响较大,对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料,由于范围较小,一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大,需要估价师具有一定的洞察力;另外,在最终估价额的决定上以及对特殊物业,如某些特殊的商业物业,由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格,分析时也离不开估价师的判断能力,有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
3.房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中,另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性,保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中,涉及到准确核实待估房地产的权利状态,如何以最快的速度拟好估价报告,避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此,有人将房地产估价定义为:为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
(三)房地产估价具有综合性
房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面:
1.房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员,除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外,还应该熟悉各行各业,尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
2.评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态,以及未来的增值潜力等。
房地产评估有时不仅包括有形资产(实物房地产),也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时,商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产,在整体资产价值评估中必须重视。
大型物业如综合楼将包括许多部分,有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆,写字间和住宅等,在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估,不仅仅包括厂房及所占用的土地,还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
3.房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师,以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时,为了确定主体结构的新旧程度,离不开结构工程师的技术鉴定;在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时,有时需要勘察设计,在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。
另外,房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时,还应考虑国家的有关政策,在评估土地的出让价格时,还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些,也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。
❺ 做房产评估需要考虑哪些因素啊
银行不负责评估房子的价值，而是金融部门指定或委派的评估机构来进行价格评估。
房产评估应考虑的影响因素明文规定中夲没有凶宅的影响因素，但在实际评估惯例中还是有一定得考虑的。
❻ 房产官司中房屋评估的问题
法院根据当事人的申请，可以在当事人协商一致情况下，委托鉴定；也可以在不能协商一致情况下，依职权指定鉴定机构鉴定。
❼ 价值评估中如何考虑土地增值税
在价值评估实务中，经常会遇到土地增值税的问题。对于价值评估中是否考虑土地增值税以及如何考虑土地增值税在评估实务中存在着一些分歧，笔者就价值评估中常见的土地增值税问题进行了一些思考。
一、我国现行阶段关于征收土地增值税的相关规定
土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，包括机关，团体，部队，企业事业单位，个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业，外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行征收，对于房地产分期开发的项目，以房地产分期项目为单位征收。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的处理方式
目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式有以下三种：
1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。
2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。
3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。
三、价值评估中是否考虑土地增值税的部分观点和存在的分歧
1.以股权转让为目的估价中对土地增值税的考虑
由于土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，一种观点认为，以股权转让为目的估值，若涉及的是股权转让而不是土地使用权的转让，没有土地增值税纳税行为的发生，则不应考虑土地增值税的影响。
另一种观点认为，如果是以房地产开发为主要经营范围的企业，一般情况下，开发的房地产会发生产权的转移，则需考虑土地增值税的影响。当股权转让估价时，不考虑土地增值税的影响，在计算房地产项目转让时的增值扣除额则不包括当初的估值增值额，以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税则全部由后来的股东承担，显然不公平。
2.抵押估值中是否需要考虑土地增值税
房地产抵押行为，产权并没有转移，一种观点认为不需考虑土地增值税，主要是因为抵押设定行为与抵押物处置是两个不同阶段的行为，设定时没有涉及到产权转移，没有土地增值税纳税义务的存在，则不应考虑土地增值税的影响。
另一观点认为，当抵押人无法偿还到期贷款时，抵押权人会存在抵押物处置这样的行为，通过拍卖或者协议方式，可能涉及到产权转移。若发生产权转让时，则会产生土地增值税纳税行为，在估值中就需要考虑土地增值税的影响问题。
3.以房地产进行投资、联营的估值中是否需要考虑土地增值税的影响
在以房地产进行投资，联营的估值中，投资、联营的一方以土地(或房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，这种情况下，则不需要考虑增值税的问题。
另一种观点认为，当投资，联营的企业将上述房地产再转让时，发生了产权转让行为，则应征收土地增值税。在以土地(或房地产)作价入股进行投资或联营的估值中，凡所投资、联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营时，应当征收土地增值税。如果投资人投入时的估值行为中没有考虑土地增值税的影响，未来房地产项目转让时的增值扣除额是不应包括当初的估值增值额的，则以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税由全部股东承担，这样不公平，会造成其他股东的损失。
4.从估值相关当事方分析是否需要考虑土地增值税的影响
站在产权持有人的角度，若估值目的不涉及产权转移，没有纳税义务的发生，则不需考虑土地增值税的影响。若估值目的涉及产权转移，产生了纳税行为，应按产权持有人原取得地价扣除，不能按估值额来扣除。
站在潜在受让人的角度，若估值目的涉及产权转移，需考虑土地增值税的扣除，估值额为受让人的原始土地取得成本，应按估值额(假设按估值成交额)来扣除。
四、价值评估中是否该考虑土地增值税的判断标准
1.土地增值税的考虑要结合纳税主体，估值目的，估值结论等的相互关系进行综合考虑土地增值税的纳税主体均为产权所有者，其价值与产权所有者的历史取得成本有直接关系。也就是说，对于同一估值对象，如果产权主体的历史取得成本不同，那么在发生产权变动时，土地增值税的纳税主体所应支付的税金就不同。因此，只有当估值的经济行为和估值目的所决定的估值结论的价值内涵与纳税主体直接相关联时，才应该考虑土地增值税对价值评估的影响。
我国的土地增值税属于”土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。所以在价值评估中还应紧紧围绕土地增值税的纳税对象、纳税主体、纳税环节的特点来考虑。只有土地增值税的纳税义务会出现时，才应该考虑土地增值税对价值评估的影响。
在一些单项资产估价中，如果该项目应该考虑土地增值税的纳税影响，但估价师了解的信息很有限，在价值估算中无法准确计量土地增值税的扣除额，这种情况下，估价师可以不考虑土地增值税的扣除，但要及时告知委托估价当事方，让当事方在定价时予以关注。
2.股东权益价值评估中对土地增值税的考虑
那种认为股权转让不是土地使用权人的变更，没有土地增值税纳税义务的发生，所以不应考虑土地增值税的影响；或者认为房地产开发企业的股东权益价值评估要考虑土地增值税的影响，都是不全面的。
在股东权益估值评估中，我们要结合估值资产未来是否出现土地增值税纳税义务或估值经济行为能否导致土地增值税纳税义务的产生来考虑。不管房地产开发企业或非房地产开发企业，只有其房地产在未来出现土地增值税纳税义务，在估值中才应该考虑土地增值税；否则就不应该在估值中考虑土地增值税。房地产开发企业的自用房地产或其新开发自用项目，在可预见的未来不会出现土地增值税的纳税义务，估值中就不需要考虑土地增值税：如果是预期对外销售的房地产项目，估值时就应该考虑土地增值税。对非房地产开发企业，如其投资性房地产，如果是短期持有，该资产在可预见的未来会出现土地增值税的纳税义务，估值中就应该考虑土地增值税的纳税影响，否则就不应该考虑。
3.单项或部分房地产估值中对土地增值税的考虑
对单项或部分房地产的估值，要结合估值目的，考虑未来是否会出现土地增值税的纳税义务进行判断。
(1)以房地产转让为估值目的的单项或部分房地产估值，该资产在可预见的未来会出现土地增值税的纳税义务，估值中应该考虑土地增值税的纳税影响。
(2)以房地产投资、联营为目的估值，如果投资、联营的房地产未来是企业自用，该资产未来不会出现土地增值税的纳税义务，估值中就不需要考虑土地增值税的纳税影响；如果投资、联营的房地产未来作为房地产项目对外出售，该资产在可预见的未来会出现土地增值税的纳税义务，估值中就应该考虑土地增值税的纳税影响。
(3)以房地产抵押为目的估值，在抵押设定行为阶段，没有涉及到产权转移，没有土地增值税纳税义务的存在，所以在估值中不应考虑土地增值税的影响。但以房地产抵押为目的估值，需要遵循谨慎原则，估值报告中应该说明估值中没有考虑未来抵押权实现时，抵押物处置会有土地增值税纳税义务的发生．而本次估值没有考虑未来可能的土地增值税的纳税影响。
在抵押物处置阶段，通过拍卖或者协议方式，会涉及到产权转移．这个时候涉及到产权转让，有土地增值税纳税义务的发生．在估值中就需要考虑扣除土地增值税。
4.在价值评估基本方法运用中对土地增值税的考虑
(1)成本法估值中对土地增值税的考虑
成本法一般适用于成交实例很少，又无法取得估价对象收益或类似收益情况的估价。我国土地增值税的目的主要是控制房地产市场．调节房地产增值收益的分配。结合成本法适合的评估对象与土地增值税的纳税对象进行考虑．成本法估价中一般不会出现需要扣除土地增值税的情况。
(2)市场比较法、收益法估值中对土地增值税的考虑
用市场比较法，收益法估值的估价对象并不预示着未来土地增值税纳税义务一定发生，应结合评估对象和评估目的来判断未来土地增值税纳税义务是否发生，以考虑土地增值税对估值结果的纳税影响。
(3)假设开发法估值中对土地增值税的考虑
假设开发法适用于具有开发或再开发潜力房地产，该方法是模拟房地产项目开发销售过程，来测算资产价值。该模拟过程涉及到土地增值税纳税义务的模拟发生，所以运用假设开发法估值时．应该考虑土地增值税的纳税影响。
❽ 级差地租,绝对地租与垄断地租的联系与区别
(一)级差地租
级差地租是指不同土地或同—土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。
地租=市场价格—生产成本—平均利润。
杜能在《孤立国》一书中，认为除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定地租的重要因素。
马克思把级差地租分为两种形式：级差地租I和级差地租Ⅱ。
级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。
级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
(二)绝对地租
不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。
三)垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。比如，具有特殊风味的名酒就是用某些特别地块出产的原料(包括水)酿制而成的。又如，我国某些地区出产的特殊干鲜果品，只能在一些地区种植。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格在市场上出售。这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权，因而转化为垄断地租，落人土地所有者手中。
❾ 房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离
与你探讨
1、实际中好象是1+1大于2。但，房地产价值=房屋价值+土地价值，这是教科书中的公式，你没有理由推翻这个公式。理由是：如果房地产价值>房屋价值+土地价值,你无法解释，多出的那一部分价值在哪里。
2、房屋和土地是不可分离的，因为不存在空中楼阁，那么人为的要剥离其价值，无论用何种方法，都只是理论上的剥离，无法得到实证，都存在缺陷，都有无法解释的地方。你可以查阅有关香港将房地价值分离的理论和实际，他们曾用过几种方式，但都有缺陷。（比如，同一栋楼，低层房屋一般比高层房屋价格低一些，但你能说是因为低层的土地价值低吗？建筑物价值低了？如果要分离房地价值，他们之间的差价怎么解释？）
3、我觉得实际评估中，完全可以绕开这个问题。土地价值用土地估价相应方法得到。房屋价值用成本法得到。
4、所以，我觉得没有标准答案。
如果，如你所讲的房地产价值=房屋建筑物价值+土地价值+房地共同贡献的收益增值
以后剩余法还怎么用？
个人见解。土地单独做个收益法就可以把你所提出的问题绕过去了。一加一大于二的那一部分你已经在土地单独做的收益法中考虑进去了。或者是房地总价。然后把房子那一部分单独算出来。然后减。我记得我看过第二种方法的一个例题。在土地的题目里面。但个人觉得还是不很合理。