如何理解目标管理房产

㈠ 住宅小区管理的目标是什么

小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。1．社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。2．经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现：（1）从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。（2）从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。（3）从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。（4）从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。3．环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。

㈡ 为什么房地产要实现全目标成本管理

1、房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
2、目标成本的制定：
目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。在开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标准，图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。
具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。
3、目标成本控制需采取的措施：
首先，应在房地产开发前期充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，用容积率指标控制面积。
其次，根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建安成本、各项开发税费等)，将各不同业态进行组合，并进行测算(销售收入及成本支出测算)，选取满足“效益最大化”的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后，形成房地产目标成本第一版———成本“概算版”。
(二)对方案的设计进行比较，进一步细化目标成本。
各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后，对业态和户型进行多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配，从而获得最大得房率和销售面积，并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定，根据方案进一步将目标成本“概算版”细化。
(三) 在施工图设计及深化阶段，确定目标成本的“预算版”。
施工图设计阶段应将价值工程及限额设计两者相结合。
首先，根据价值工程，做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面：(1)功能不变，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不变，功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系，并确定房屋建造标准。
其次，项目限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价值工程，充分运用价值工程分析，确定合理功能。
第三，在施工图设计阶段，充分考虑细节，对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较。在设计细节上满足后期使用功能，同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计，保证使用功能满足要求，减少后期的设计变更。
施工图经过深化及内部审核后，需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制，同时根据市场价格确定材料暂定价，编制本项目目标成本第二版———目标成本“预算版”。目标成本“预算版”编制完成后进行招投标工作，并与投标单位进行工程量及组价的核对，最终完善目标成本“预算版”确保施工图纸范围内的内容明确，目标成本“预算版”一经确定不得更改。

㈢ 房地产项目管理的目标体系

争取项目的成功实施是项目管理的总目标。
要取得项目的成功，首先必须做好如下工作
(1)要对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。
(2)要对项目技术方案进行科学、经济的设计。在设计的过程中，要坚持技术先进与经济合理相结合的原则，坚持资源可持续利用的原则，坚持经济发展与人类生存发展相结合的原则，加强人居环境的改善，保证项目实施的安全性和使用的高效性。
(3)要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来，才能把所有的项目参与者调动起来，融为一个统一的整体，才能把项目所有的活动联系起来，形成一个有序的整体。因此，高素质队伍的建立是项目成功的关键和基础。
上述三个方面的工作是项目取得成功的前提条件和基础。这里的项目成功是一个相对的概念，是相对于项目所处的具体环境而言，离开了这个具体环境，一个成功的项目也可能会转化为不完全成功的项目，相反，一个非成功项目也可能转化为一个基本成功的项目。因此，成功项目在不同时期、不同环境下的判断标准是有差别的。但这并不是说没有判断标准，一般情况下，作为一个成功的项目应满足下列条件。
一个成功的项目应满足的条件
(1)要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。
(2)要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。
(3)要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意(这可能是一个比较苛刻的条件)。
(4)必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。
(5)必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。
要使项目完全符合上述每一个条件，几乎是不可能的。因为在一个具体的项目中各个评价指标的重要地位不同，常常需要确定它们的优先级，如有的指标必须保证，有的指标尽可能照顾，有的指标是不可能完全得到保证，甚至有些指标之间是相互矛盾的等。因此，在具体项目中，我们应根据项目的具体特点，确定各个指标的优先等级，保证项目总体目标的实现，这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。
当然，项目是否能够获得成功，不仅与项目管理的内容和方法手段有较强的相关性，而且与项目管理的目标设计是紧密相连的，如英国建造学会在《项目管理实施规则》中定义项目管理为：“为一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。”在房地产项目管理的多目标体系中，其三大基本目标及其关系的确定是建立项目目标体系的主要内容。所以房地产项目管理的功能(质量)目标、进度(工期)目标和费用(成本)目标，共同构成了房地产项目管理的目标体系，项目管理的三大目标通常由项目任务书、技术设计和计划文件、合同文件(承包合同和咨询合同等)具体地定义。这三大基本目标在项目生命期中有如下特征：
(1)三大基本目标共同构成项目管理互相联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其余两个方面的变化。如果过于追求缩短工期，必然会损害项目的功能(质量)，引起成本增加。所以项目管理应追求它们三者之间的优化和平衡。
(2)这三个基本目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程。项目管理的三大目标必须分解落实到具体的各个项目单元(子项目、项目活动)上，这样才能保证总目标的实现，形成一个完整的控制体系，所以项目管理实质是目标的管理。
(3)三个基本目标结构关系的均衡性和合理性，构成项目管理目标的基本逻辑关系，任何只强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。它们的均衡性和合理性不仅体现在项目总体上，而且体现在项目的各个单元上。

㈣ 面试问题：谈谈你对房地产的认识

一、 房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。

二、 地产的概念与分类

地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产类型：

l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分

土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

四、房产的分类

住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等

办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

五、房产所有权的分类

占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。

收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权

房地产开发

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

㈤ 怎么写房地产的核心目标

房地产工作总结范文

尊敬的公司董事会全体董事、尊敬的中共___公司党支部、工会各位领导、尊敬的全体员工：
我受公司董事会委托，现对公司___年度工作和___年度计划进行总结。请审议。
___年是公司董事会向全体员工发出二次创业号召的第二年。众所周知，在过去的一年里，国家进一步采取了遏制房地产业出现泡沫经济的宏观调控措施，导致国内房地产业销售额大幅下降。北京、上海、广州等大城市房价相继跌落。我省我市房地产经济虽无泡沫，但也不可避免的受到上述全国性大环境、大气候的冲击。普遍出现销售不旺的困难局面。但是，我公司全体员工，在这种严峻形势下，能够紧密团结在公司董事会周围，在董事会正确领导和党支部、工会有力配合下，发扬了敢于拼搏的精神，克服了重重困难，和本地区同行业，同类型企业相比，仍然取得了销售额全市最高的成绩。因此，我代表公司董事会，在此向全体员工、各级领导干部表示由衷的感谢!现将上述情况分别报告如下：
一、各生产、销售、物业服务部门完成年度主要工作情况：
1、世纪华庭销售部全年共计销售世纪华庭商品房建筑面积约2万平方米。九鼎颂园销售部全年共计销售九鼎颂园商品房建筑面积约4万平方米。我公司去年全年共计售出商品房建筑面积约6万平方米。
世纪华庭和九鼎颂园销售部还积极组织内外销售人员，完成了大量外宣工作，有效提高了公司形象、知名度和销售效果。
2、世纪华庭工程部：全年共计完成建筑面积7.9万平方米。经过一年的建设，世纪华庭如期实现___年年底全面竣工、业主回楼。九鼎颂园工程部：全年共计完成建筑面积6.4万平方米，
九鼎颂园___年年底实现一期23栋楼主体工程全部结顶。
以上，我公司去年全年共计完成建筑面积14.3万平方米。
世纪华庭和九鼎颂园工程部还完成了相应的工程管理和质量管理工作，世纪华庭工程部荣获省建设厅颁发“省级建设科技示范先进单位”，世纪华庭楼盘被评定为“省级优质结构主体小区”和“省级建设节能专项示范工程”;九鼎颂园工程被评定为“省级首家节能 65%试点小区”。郭___被授予省级“节能工作先进个人”称号。
3、___物业服务公司去年全年物管费收缴率完成87%以上。
___物业公司各服务站，在加强为业主服务，提高各服务小区人居环境质量上，紧密围绕公司领导提出的“小区绿草如荫、有树、有草、有水;小区内干净卫生、无字纸;小区内安全、舒适、不丢车辆”的三项基本管理目标，做到了花大力气，下大功夫。___世纪新城被市政府授予“市优秀小区称号”，明日新城被授予“市优秀物业管理小区”称号。
4、经纪公司全年完成二手房中介和九鼎颂园商品房、世纪华庭商品房代售工作。
二、其他部门完成任务情况
1、策划部：
该部配合世纪华庭销售部和九鼎颂园销售部销售工作完成了在《___日报》、《汴梁晚报》、《东方今报》组织报导和广告80余篇宣传任务;完成《___生活》第8、9、10期编辑出版任务;与《___日报》、《汴梁晚报》等媒体协作完成“___杯爱 ___100个理由”、“___之夜”、“炮团联谊”等外宣活动四十余次，有力宣传了公司对外形象，推介了公司新产品，提高了公司销售效果。
2、财务部：
该部去年全年为世纪华庭工程和九鼎颂园工程建设及时拨付工程款，回收各种款项。完成了纳税申报和各种财务、报表，被省工商行评定为___年2A级信用单位，为公司完成全年工程建设计划进行了有力的财务支持，并实现全年无差错，确保了资金运作的安全。
3、人力资源部：
人力资源部在人手少、任务重的情况下，克服重重困难，去年全年共代表公司参加省、市人才招聘会6场。共招聘员工56名，其中行管人员10名，技术人员8名，销售人员20名，物业保安、保洁人员27名，确保了各部门工作的正常运行。
4、开发部：
该部在宋效孔经理的直接主持参与下，不畏困难，勇于创新，认真编写了在___市房地产业界颇有影响的《房地产开发报建工作程序》，为报建工作的有序高效开展奠定了基础，受到___市房地产业界的一致赞扬。
同时，该部按董事会要求，克服了重重困难，及时完成了“世纪华庭”、“九鼎颂园”从征地到领取商品房予(销)售许可证等各项报批申办工作。为我公司房地产开发和商品房销售的合法性做出了贡献。
5、办公室：
办公室是在董事会直接领导下，从事公司各部门行政管理、法律事务、后勤保障和对外联络、协调的重要机构。办公室去年全年共主持总经理办公会并编写《会议纪要》27期，编写督察工作简报48期，回楼简报17 期。审核公司各种合同500余份，接待并处理各种法律、行政事务数十起;对保障公司的合法权益，维护公司声誉，协调公司各部门工作，维持公司正常运作秩序，正确处理与业主和其他部门纠纷，做出了显著贡献。
在全体员工共同努力下，一个“比、学、赶、帮”的风气正在形成。___年，经全体员工民主评议，评先领导小组和董事会批准，共产生先进员工19名，他们是：售楼状元1名;优秀员工5名;优秀部门2名;成绩突出团队1名;优秀经理2名;先进员工11 名。他们在各自不同的岗位上，为公司的发展做出了优异的贡献。在这里，我代表公司董事会和全体员工，向他们表示诚挚的祝贺，并向他们的辛勤劳动表示衷心的感谢!
三、___年的主要经验与教训：
1、在销售方面的主要经验与教训是：
①一个销售活动策划好后，往往急于兑现，造成实行早，宣传晚，效果差，形成宣传滞后于促销局面。今后应注意销售策划不要轻易出台，出台后一要加大促销宣传力度，二要适当延长兑现时间，动员一切力量充分发挥外宣作用。
②加强对销售和策划人员业务知识技能技巧培训工作。不仅要使每个销售和策划人员懂推销技术、技能和技巧，而且应当懂相关产品工程技术常识和相关纠纷处理法律常识，以应对今后销售业务中可能出现的各种问题。
③要更加重视客户服务部和宏客会在扩大销售方面的作用。我们公司关于客户服务部和宏客会的政策是正确的，只是工作力度还不够。今后两个销售部和物业公司要认真抓好老客户带新客户的宣传组织工作，实现新老客户两条销售渠道并举。而这样做的关键，是客户服务部和物业公司要真正搞好对老客户的服务。
2、工程技术方面：
① “世纪华庭”商品房在竣工交付使用后，常见的几大质量通病发生率虽然比过去大大降低，但仍多多少少存在。工程技术总监秦海汐已就此问题向董事会专门撰写了《房屋质量及防范措施》等报告，客观、扼要的说明了上述质量通病发生的原因及防治办法。我认为写的很好，但重在狠抓落实。
②要进一步加强工程质量管理，建立、建全工程质量管理制度与质量管理监督体系，做到责任明确，分工具体，奖罚分明。关于工程质量存在的问题，必须重点研究，重点把关，近期要出台更为有效的质量管理措施，限期上报。
③我公司在2004年五月，编制了《住宅工程质量通病防治实施细则(草案)》，经一年多的实践，效果很好。建议结合世纪华庭和九鼎颂园具体实践，重新审定后升级为我公司本企业技术标准。今后在与设计单位、建筑单位和质量监理单位签订设计合同、建设合同和监理合同时，与国家技术标准明确规定同时执行。
3、行政管理方面：
在行政管理方面，公司仍然存在人浮于事，效率不高的弊病。2006年，要求办公室和人力资源部继续加强对员工的业务培训工作，努力迅速的提高员工素质，以应对房地产行业更加激烈的竞争。同时要加强公司管理制度的完善与修订。继续为提高公司工作效率，加强后勤保障，多作贡献。
四、参加社会公益活动方面
我公司全体员工，在积极完成全年生产计划保证自身健康发展的同时，没有忘记现今社会仍存在迫切需要救助的困难群体。本年度公司向___市希望工程办公室捐款10万元，使接受“___奖学基金”的贫困学生人数达到300余人次。特别是___年年初，河南大学召开“百名贫困大学生受助___奖学金”大会，社会效果很好。
___年我公司出资40余万元全面整修了___市国际SOS儿童村前至18路公交车站12米宽市政道路及两旁环境。彻底改变了该条道路及周遍环境脏、乱、差面貌，受到社会、___世纪新城业主及苹果园小区居民普遍赞扬。
最近，我公司又出资近8千元，为___市___希望小学无偿捐助课桌、椅一百套，改变了该校教学设备老化，影响学生学习问题，受到了全校师生好评。
今年，当我公司员工郭宏波之妻不幸罹患癌症，员工郭中华不幸罹患白血病时，消息传来，全体员工立即在工会、办公室组织下，伸出无私救援之手，两次发起无偿捐款，共筹资约1万元，同时公司启动互助保障基金，不仅解决了他们的经济困难，而且充分体现了我公司员工大公无私、乐于助人的高尚品质，大大提高了公司集体的凝聚力，以实际行动使广大员工深信，我们这个团队是可以信赖，可以依靠的。
五、2006年工作计划
1、世纪华庭要力争全部售完。
2、九鼎颂园一期要按计划于2006年6月30日全部交工并售完。
3、九鼎颂园二期主体工程(剩余42栋楼，建筑面积81894平方米)全部完工。
4、九鼎风园开始建设并销售;
5、加强在员工中企业文化建设，开展“创新___”活动;
6、加强团队建设和各部门的管理，要从团队凝聚力着手，考核的方法应以团队最差的员工能力为标准;加强团队间的交流、互助活动;
7、加强客户服务中心工作的建设。2006年面临着华庭、颂园大批回楼。不仅要做好客户投诉的前台工作，还要变被动为主动，发挥宏客会的优势。主动作一些走访、慰问、联欢等互联工作，真正做到为客户服务;
8、要狠抓产品质量更上一层楼。___年华庭回楼工作中总结出的质量及管理存在的问题，一定要在2006年颂园的建设中全部消除，同样的问题在颂园的回楼工作中不允许再出现。
同志们、同事们：___年已成为历史，新的一年已经开始。我相信，在认真总结过去经验教训的基础上，我们公司全体员工会继续改正工作中的缺点，以崭新的工作面貌和更大的干劲去迎接新的战斗。在新的一年里，工作任务仍很繁重，但对我们来说，既是挑战，又是机遇。根据国家房地产研究会权威人士估计，我国房地产宏观调控活动，在过去两年里，取得了很大成绩，房地产市场已经基本稳定。今年国家不再出台大的调控措施，2006年将是中国房地产业大发展的一年。我认为，我们___公司在过去两年政府宏观调控和中国房地产业界重新大洗牌的严峻形势下，不仅没有被击跨，反而挺直了腰，在各方面都变的更加成熟、更加强壮，本身就是一个了不起的成就和胜利。2006年的曙光已经在向我们招手，让我们团结起来，去迎接新的更大的胜利吧!

㈥ 链家地产的管理模式是什么

透明交易、签三方约、不吃差价。

2004年链家在业内明确提出“透明交易、签三方约、不吃差价”的阳光操作模式，并将其作为公司业务准则全面推进。链家通过签约前通过视频等制式化手段向交易双方提示签约风险提示； 线上披露高压线、垃圾站等6类嫌恶设施，公示房屋真实成交价，让业主定价、购房人出价更有依据。

经纪人信息全透明展示，好评、差评，给客户评价一目了然、更精准的购房成本参考 ；线上更新实缴税费，价/税等关键信息；公示一房一核验、房源被带看次数、业主调价记录等促进房产交易的信息透明，让客户安心购房。

(6)如何理解目标管理房产扩展阅读：

企业管理模式要求规定：

1、坚持企业组织首要的管理是对人的管理的原则 ，人本管理强调的是了解和满足人的需要，注重工作中的人际关系沟通和交互作用，着眼于企业人的集体意识的培育和对企业及团队重大决策的参与。

2、侧重于使企业成员受到尊敬、获得自我实现的满足，即保障员工参与企业的重大问题的决策，在团队中与领导协商制定团队目标和个人目标，实施目标管理。

3、坚持创造更好的培训、教育的条件和手段，优化和完善企业人心智模式的原则。人本管理组织的设计与构造应遵循统一有效、幅度合理、职权和知识相对应、直线主管和幕僚相结合、集权和分权的平衡与适宜、组织和地位弹性的原则。

㈦ 房地产工作目标怎么写

房地产工作总结范文 尊敬的公司董事会全体董事、尊敬的中共___公司党支部专、工会各位领导、尊敬属的全体员工： 我受公司董事会委托，现对公司___年度工作和___年度计划进行总结。请审议。 ___年是公司董事会向全体员工发出二次创业号召的第二年

㈧ 如何实现房地产企业财务管理目标

你所指的目标是？做到精打、细算，该得的一分不能少，该给的也是一分不少。所有收入支出清清楚楚、明明白白、白纸黑字。那财务的工作就到位了。

㈨ 如何做好房地产项目管理

1.健全项目部，做好项目开发安排
选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。
2.进度控制
进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。
3.质量控制
控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。
5.安全控制
控制“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系，落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理，包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场住宿、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。
我们团队现在使用的是日事清，日事清日报的基础模版是KPTP，四个部分就组成了一份清晰明了的工作记录，这样的记录既能充分体现你当前的工作状态，又能层次分明地向领导传递工作困难与你的工作能力。此外还可以团队分享、插入图片、语音识别，功能也比较强大。而且切换到月度界面，月度的工作计划就一目了然，画面非常清晰简洁。