营改增后房产增值税如何计算

❶ 房产增值税税率是多少，如何计算

营改增后房地产业适用税率为11%;生活服务行业一般纳税人(年应税服务销售额500万元及以上)的税率是6%。小规模纳税人适用3%的征收率。

增值税的计算方式：

(一)核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

(二)减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

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缴费途径：

1、纳税人可以到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口申报缴纳个人住房房产税。税务机关将开设个人住房房产税申报纳税绿色通道，专窗受理纳税人申报缴纳税款。纳税人用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴纳税款并取得《通用缴款书》；

2、第一个是办税服务厅。纳税人可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗，用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴税；

3、第二个是银行。纳税人也可到就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行（自营）在本市办理个人业务的营业网点使用银行卡或现金缴税；

4、第三个是付费通网站。纳税人还可以登录付费通网站按照网上流程缴税。

❷ 房产转让增值税怎么计算

房产转让增值税的公式为：房产转让增值税＝增值额×税率；

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收。计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（2）与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

（2）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

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房地产增值税计算方法：

1、增值税税额：《土地增值税暂行条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。

2、增值额：《土地增值税暂行条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额＝销售收入―扣除项目金额。

3、销售收入：《土地增值税暂行条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

4、扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目。

5、增值税税率：土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30％、40％、50％、60％四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％。

参考资料来源：网络-《土地增值税暂行条例》

参考资料来源：国家税务总局-关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知

❸ 房产增值税怎么算

一、个人购房需要交纳的税费有：契税、维修基金、房屋所有权证印花税。（土地增值税、所得税。归出售方交纳。）

二、签订购房合同时需缴纳的税费：

契税：买新房子要缴纳的契税为购房总价的3－5％

增值税＝【含税销售额÷（1＋税率）】x税率；

附加税＝增值税x税率。

一般纳税人执行一般计税法的房地产开发公司的增值税税率11％，收到售房款应交如下税金：

1、应交增值税：

销项税－进项税

销项税＝房款÷（1＋11％）×11％

进项税额为当期取得的进项税额总额

2、附加税（城建税7％，教育税3％，地方税2％）：应交增值税×12％

3、企业所得税预缴：销售额×3％（不同地区标准不同）

4、土地增值税预缴：销售额×2％（各地标准不同）

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增值税是对销售货物或者提供加工、修理、更换服务以及进口货物的单位和个人所征收的增值税。增值税已成为我国最重要的税种之一，占我国所有税种的60％以上，成为我国最大的税种。增值税由国家税务局征收，中央和地方各占50％。进口货物的增值税由海关征收，所有税收来自中央政府。

营业税改征增值税的征收范围如下：

一、征集范围

“营改增”主要涉及交通运输业和部分现代服务业。

交通运输业包括：陆运、水路运输、航空运输和管道运输。

现代服务业包括研发与技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流援助服务、有形动产租赁服务、认证与咨询服务。

2．营业税改征增值税

1．改革后，将原有的营业税改为增值税，增值税按6％（现代服务业）和11％（交通运输业）这两种低税率上调。

“营改增”主要覆盖交通运输业和部分现代服务业。交通运输业包括陆运、水运、空运和管道运输。现代服务业包括研发与技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流援助服务、有形动产租赁服务、认证与咨询服务。

根据上海试点的经验，改革后企业税负有所降低。营业税是按照收入总和计算纳税的，改增值税后，可以扣除一些成本和费用，实际上可以减轻税负。

改革试点行业的整体税负不会增加或略有降低。对于目前征收增值税的行业，无论是在上海还是其他地方，税负也会降低，试点纳税人的应税劳务进项税可以抵扣。

在12万户试点企业中，对3．5万户普通纳税人实行增值税抵扣，使其税负相对于原来的营业税总额有所减轻甚至大幅降低。对8．5万小规模纳税人，按3％的税率征收，比原营业税税率低2个百分点。部分企业税负在改革中有所增加。

2．营业税改征增值税后的税率是多少

两个新文件按实际税试点行业营业税计算，公路运输，水路运输，航空运输和其他运输转换增值税税率基本在11％和15％之间的水平，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流支持，验证咨询服务等现代服务业基本在6％和10％之间。为避免试点行业整体税负增加，改革试点选择了11％的低税率，6％的低税率分别适用于交通运输业和部分现代服务业。

❹ 营改增后房产税怎么计算方法

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计内税依据，向产权所有人征收容的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;四、个人所有非营业使用的房产;五、经财政部批准免税的其他房产。

❺ 营改增后转让房屋时土地增值税怎么计算

营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。版增值税税率与营业税相同，但是权计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。那么，个人出卖二手房应该怎么计算增值税?增值税征收细则是什么?不同地区增值税缴纳以及减免情况如何?
国税总局发文明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
增值税税率是多少?减免规定是什么?
1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

❻ 营改增后房产税怎么计算

营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
“营改增”，通俗来讲，就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。企业，尤其是中小企业若想尽快从中受益，使用航信软件“懂税的ERP”产品是一个普遍的共识，通过Aisino ERP可帮助企业明税，懂税，算税。实现利润最大化。

❼ 营改增后增值税怎么计算

“营改增”对二手房交易中的卖方有影响。在实施“营改增”之后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少。但对每个二手房卖方来说，“营改增”后，税收政策有哪些变化？增值税如何缴纳？

一、“营改增”是什么？

“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

财政部、国家税务总局规定自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。

房地产业被纳入试点范围，买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。在2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

二、“营改增”后，税收政策有什么变化？

1、“营改增”后，二手房交易税费种类发生变化

“营改增”后，营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。

2、“营改增”后，计税基数有小变化？

大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定，即按照孰高原则：

每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价（网签价格：网管局系统里体现的成交价；核定价格：区域最低过户指导价）。

三、“营改增”后，增值税怎么算？

（1）销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同

说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。

3、什么是"普宅"和"非普宅"？

满足以下A或B或C即可认定为"普通住宅"，否则划分为"非普通住宅"

A．房屋产权证明标注的种类为"历史文化街区中的腾退私房"、"绿化隔离地区农民安置住房"、"安居房"、"康居房"、"合作社集资建设住房"、"危改回迁房"、"已购公有住房"。

B．同时满足以下几个条件：

①容积率在1.0（含）以上；

②建筑面积在140平方米（含）以下；

（以上回答发布于2017-02-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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