重置成本法适用于什么房产

1. 求解投资银行学问题：重置成本法适用对象

选C，根据重置成本法的特点，最适用的范围是没有收益、市场上又很内难找到交易参照物的评容估对象。例如：学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的，IT行业公司很多无法估值

2. 重置成本法在资源与环境经济学中适用范围与对象

重置成本是指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同或与其功能相当的资产回需要支付答的现金或现金等价物。一般可以采用的方法有直接法、功能价值法、物价指数法。

环境经济学是一门环境科学和经济学之间交叉的边缘学科，主要讨论环境资源的可持续利用和环境保护的经济手段，并以基本的环境经济学原理为环境保护政策和环境管理提供理论支持。

3. 重置成本法的适用范围

（一）可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性内的单项资产。例如：容房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。
（二）可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。
根据重置成本法的特点，最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如：学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

4. 成本法主要适用于什么前提下的资产评估

成本法，是资产来评估的基本方法之一源。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会再投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。
上述评估思路可概括为：
资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值

成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在的联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。

5. 重置成本法的应用条件

应用重置成本法，一般要有四个前提条件：
（一）购买者对拟行交易的评估对象，专不改变原来用途。属
（二）评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。
（三）评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。
（四）评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。

6. 资产评估中成本法的适用范围和基本原理

一、资产评估中成本法适用范围：
1.一般适用于
无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制
由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
3.房地产评估使用成本法主要对象
政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
二、基本原理：
成本法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购买型和白建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价，如果被评估资产属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输，安装的资产，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和升发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。

7. 重置成本法在机器设备评估中的适用范围是什么

重置成本法的适用范围（一）可复制、可再生、可重新建造和购版买的，具有有形损权耗和无形损耗特性的单项资产。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。

（二）可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。

根据重置成本法的特点，最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如：学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

8. 房产重置成本法的面积是土地证面积还是建筑面积

如果你评估的是土地价格，用的当然是土地面积。如果评估的是建筑物价格，对比的当然是建筑物。

9. 房屋征收评估用重置成本法进行评估是否正确

完全不合理，可以自己找正规评估公司评估，或者联系地产公司的叫他们帮你找评估公司的也可以

10. 如何用重置成本法计算房屋的价格

在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预 (结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同， 预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。

1.概预(结)算编制法

按照资产评估的概念，概预 (结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 (结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 (结)算编制混为一谈，除非在概预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。

2.竣工结算调整法

竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。

3.造价换算法

造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。

4.工料机价值编制法

工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。

5.指数调整法

(1) 指数调整法应用分析

指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进行房屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。

在不得已的情况必须采用指数调整法进行房屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进行房屋造价计算。

(2)计算方法

建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。

C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)

Jc=Jz×C

C：建筑综合调价系数;

C1：评估基准日时的造价调整系数;

Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;

Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;

Cq2：原前期和其它费用系数;

Cz2：原资金成本综合率;

Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;

Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。

在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。

例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高3.0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面， 外墙水刷石，内墙喷大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，1985年12月竣工使用，评估基准日为2002年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。

经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为5.65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为7.86%，资金成本率为一年期5.49%的一半，即2.745%。则

当时的单方成本价=570409/3058=186.53元/m2，

建筑综合调价系数=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)

=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00

= 556.11%

评估基准日时的单方重置价值=186.53×556.11%

=998.25元/m2

重置价值=1037.31×3058

=3172093.98元

在使用造价指数进行房屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。

另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。