1. 天津市蓟县县城 平房 自建 宅基地 无房产证 土地使用证 父亲年龄大 房子以后怎么办
你好，你的这个问题是目前中国存在的普遍问题，
随着我国城市住房制度改革的不断完善，经营性国有土地使用权的市场化工作基本完成，无论是商品房还是房改房，其所有者都可以将住宅连同相应的土地使用权一起上市转让，进行自由交易。但是，受现有法律、法规的约束，我国农村宅基地使用权(以下简称农村宅基地)交易市场尚未形成，农民拥有的宅基地无法进行合法流转。建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开转让，不仅可以增加农民收入、加快农村中心村、镇建设，而且对盘活宅基地存量，节约耕地资源，保持耕地面积总量平衡，缓解当前紧张的城市发展建设用地都具有十分重要的现实意义。
一、现行农村宅基地管理制度存在的主要问题
根据现行法律、法规，农村宅基地由村集体组织按各省(自治区、直辖市)规定的每户标准，从村集体所有的土地中采用无偿、无使用年限的方法划拨给村民使用，村民对宅基地只能自用，不能进入土地市场进行公开转让，也不能用于抵押或出租。随着我国市场经济体制的建立和不断完善，现行的农村宅基地管理中有关不允许农村宅基地上市流转的相关规定，已经引发了许多问题。
1、人均宅基地面积严重超标
《中华人民共和国土地管理法》明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但由于基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，出现了农民超标准占用宅基地建房；未经土地管理部门批准任意在承包责任地上建房；建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地；一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等问题。笔者所在的浙江省嘉兴市，据市国土资源管理局提供的统计资料显示，截止到2003年底，全市共有农村宅基地57.62万亩，按全市农业人口231.66万人计算，人均宅基地达到166平方米，超过省级标准66平方米，造成了土地资源的极大浪费。
2、市郊农村出现大量“空心村”
长期以来，我国农村宅基地一直采用无偿、无期限的使用制度，村集体组织按大户、中户、小户的标准无偿将集体土地划拨给本村村民作为建房的宅基地。近年来，随着我国经济的不断发展以及许多城市户籍制度的改革，一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房，成为城市居民。他们留在农村的宅基地，受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕导致市郊农村出现大量“空心村”。
3、村、镇建设规划难以落实
沿海经济发达的许多省份，近年来虽然多次制定过中心村、镇建设规划，但由于涉及农村宅基地置换、转让这一难题，中心村、镇建设规划落实的效果并不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，经常出现“只见新屋，不见新村”的现象。居住规模小、生活基础设施缺乏的自然村依然大量存在，大量分散建造的农居，不仅使村、镇建设规划难以落实，而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱，居住质量很差。
4、宅基地交易纠纷不断
农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律、法规，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。
5、集体土地资产流失严重
随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律、法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。
6、农村金融事业发展缓慢
目前，越来越多的农村家庭正在从事非农产业的生产，许多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金短缺这一问题，迫切需要金融机构给予信贷支持，但按现行法律规定，农民拥有的宅基地不能作为抵押物向金融机构申请贷款。这样，一方面限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，另一方面也使广大农民缺少了生产资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高。
二、农村宅基地使用权流转模式探讨
针对当前农村宅基地管理制度上存在的问题，各地对农村宅基地的流转进行了积极的探索，就浙江省范围内，主要出现了以下二种农村宅基地流转模式：
1、温州模式
凡城市(镇)规划区内的农民房屋转让的，其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。凡城市(镇)规划区外的农民房屋转让的，如转让双方均属农业户口且户籍同属一个县(市、区)，而且受让方在该县(市、区)原有的宅基地已全部由当地村级经济组织收回或转让的，可保留集体所有权性质不变，办理宅基地转让手续；如转让双方不符合上述条件的，其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。
2、义乌模式
城区型农村的宅基地，对流转对象、流转条件、流转方式等不加任何限制，只要取得产权证的都可以任何方式流转；城郊型农村的宅基地，中央[1997]11号文件下发后未建过房子的只要权属合法并取得产权证的都可以流转，建过房子的只允许经登记的宅基地流转；纯农村的宅基地只能以抵押方式流转。一旦实现抵押权后，农村集体经济组织按规定继续给农民以基本居住权。对于具体的流转管理，采取将流转的集体土地先依法征为国有土地，按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理有关手续。
对上述“温州模式”、“义乌模式”深入分析研究后，笔者认为这二种模式其实质都是将集体土地先征为国有土地，再按国有土地相关规定办理土地流转，并没有真正解决农村宅基地的商品属性，只是在“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的现行政策框架下，解决了城郊结合部农村宅基地的流转问题，并没有解决远郊农民的宅基地流转问题。这二种流转模式既对远郊农民存在明显的不公平，也不符合市场经济发展的要求。为了从根本上解决宅基地流转这一问题，我们必须对现行的政策有所突破，取消限制农村宅基地流转的相关规定，允许农村宅基地进入土地交易市场，公开交易，自由流转。
目前，我国城市居民购买商品住宅后，房屋属于个人财产，土地为国家所有，房屋所有人拥有土地使用权；农民在自己宅基地上建房，房屋也属于个人财产，土地为集体所有，房屋所有人也对宅基地拥有使用权，对房屋的所有者而言，城市、农村并无多少区别。但是，现行政策却规定，城市住宅包括其占用的土地使用权可以自由买卖，农民住宅的转让就受到限制，宅基地不能自由转让，这无论从理论上还是逻辑上都存在不合理性。
为了使农民与市民享有同等的土地使用权，在农村宅基地流转方式上，笔者通过大量调研，提出“保持集体所有、允许上市转让”这一全新的农村宅基地流转模式。所谓“保持集体所有、允许上市转让”，其实质就是在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法上市转让。
农村宅基地流转的主要目的就是赋予土地商品属性，允许农村宅基地进入土地交易市场，就可以通过公开、公平、公正的市场行为，使土地资源的价值得到真正体现，最大限度地增加农民收入、提高他们进城的经济承受能力，加快我国城市化进程的步伐。
三、农村宅基地流转新模式需要配套的政策措施
农村宅基地“保持集体所有，允许上市转让”将是一个非常复杂的系统工程，为了保证这一工程的推行和实施，政府必须制定相应的配套政策。
1、做好现有宅基地普查登记工作
农村宅基地一旦允许上市转让，农民家庭宅基地的多与少将直接给农民带来巨大的差别收益，为了防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须对农村现有宅基地使用情况进行全面清查，对于手续齐备、符合法律规定的则给予登记造册，对那些通过不合法渠道多占、多用的宅基地则不予登记。宅基地普查工作量大面广，在允许宅基地上市转让前期，可以先对准备上市转让的宅基地进行调查核实登记，以便争取时间。
2、制定宅基地转让“三放开”政策
为了真正体现土地的市场价值，农村宅基地上市转让必须实行购买对象放开、购买区域放开、购买价格放开的“三放开”政策。
允许农村宅基地上市转让，其核心应该是允许农村宅基地向社会各类购买对象放开，而不是局限于原有的本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员。如果说允许农村宅基地上市转让是一种制度创新，那么购买对象的放开则是制度创新的一个突破口。
购买区域放开是指农村宅基地无论是在规划中心村、镇范围内还是在规划外，都应允许上市转让，不能因为农村宅基地所处的位置不同而在上市转让过程中受到限制，造成农村宅基地转让的不平等。
购买价格放开是指农村宅基地转让价格由买卖双方协商确定，完全由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场接轨。政府或者集体经济组织不应该定价或者对转让价格作出某些限制性规定。
3、鼓励农民向中心村、镇集中
虽然所有的农村宅基地都可以自由上市转让，但是为了加快各地城乡一体化建设步伐，农村宅基地流转必须与中心村、镇建设相结合，各地政府应出台相应的优惠政策，鼓励分散居住的农户进入中心村、镇建房。在政策上首先可以考虑，对由于历史上各种原因形成的旧宅基地面积超过现有标准的，如果该农民自愿搬迁到中心村、镇的，可以按一定比例补给宅基地或资金；其次，对农民搬迁后遗留下来的旧房进行一定的补偿，其补偿标准可以按其建造成本结合成新来评估。补偿资金既可由政府财政提供，也可来自农村宅基地复耕奖励基金。
4、防止村民突击转让宅基地
农村宅基地其性质是农村集体所有的土地，按照现行法律规定，政府根据社会公共利益的需要，可以对其进行征用。为了防止农民在征地前突击转让，政府必须出台一些限制性措施，规定宅基地转让后，因政府征用需要拆除住宅的，用地单位只给予宅基地受让人被拆除房屋的货币补偿，不享受被征地农民依法应当得到的土地补偿、安置等政策。这一规定将起到两方面的作用：一是告示各购买人，购买农村宅基地必须谨慎；二是用地单位的征地成本不但没有增加，反而有所降低。
对于处在旅游规划区、水源保护区等特定位置的宅基地，不允许农民自由转让宅基地，如果这些区域的宅基地需要转让，政府应有优先购买权以保证规划的实施。
5、规定使用年限、规范购买者建房行为
购买人通过土地市场取得农村宅基地后，同样面临使用年限问题，为了与城镇国有土地使用权年限相接轨，政府可以规定其使用年限也为70年，到期后，由村集体组织收回其使用权，也可以允许受让人重新向村集体组织租赁。农村宅基地受让人可以在原宅基地上重新建房，但其建房规模、户型等必须经过规划部门审批，以达到规范其建房行为。
6、成立相应的办事机构
农村宅基地公开上市流转作为现行农村宅基地管理制度的一项突破，涉及到政府、农村集体、农民等方方面面的利益，需要进行各个层次、各个环节的大量工作，政府必须成立一个专门的机构负责和协调各方面的关系，针对农村宅基地流转过程中出现的各种各样问题，及时总结成功的经验，将“保持集体所有、允许上市转让”这一改革模式日趋完善。
2. 蓟县的房子可以办理抵押贷款吗
您好，房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内; 房屋的面积要大于50平米; 房屋要有较强的变现能力。房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。 新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年。 贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。 一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁。
申请贷款的基本条件：
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
2、持有有效的身份证明文件;
3、具有稳定、合法的收入来源;
4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
5、银行规定的其他条件。
贷款的金额及期限：
1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;
2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;
3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;
4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等。
房产抵押登记的操作流程：
房地产抵押贷款登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、房屋所有权证;
2、评估报告;
3、房地产抵押银行贷款合同;
4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批3天，缮证1天，缴费、发证1天，归档
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3. 大家好，蓟县房产中介好做吗
房产中介其实还可以好做？平时就是打打电话，去客户房子看看就可以，在销售行业来看其实还算可以。
多积累一些房产和物业知识，有不懂的可以去我爱我就，链家之类的中介学习下。
4. 蓟县洲河湾西园什么时候下房产证
一、蓟县洲河湾西园的房产证是在蓟县房管局办理的单位地址是在天津市蓟县中昌北大道内。
二、依据《城容市房地产转让管理规定》第七条
房地产转让，应当按照下列程序办理:
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
5. 蓟县的房地产市场 怎么样啊
有发展空间，可以结合旅游，搞特色房地产经营，销售主要群体为京津两地需要地三住房需求人世，建议走中高档路线，销售是关键
6. 想问蓟县户口怎样迁入和平区房产下
当事人想转移户籍，需要先到落户地区户籍派出所提交当事人身份证，户口本，婚姻情况证明，等证件材料申请办理落户手续，在取得落户地区户籍派出所审核通过之后，会给当事人开具准予迁入的准迁证。
然后当事人凭准迁证和上述证件材料，回到当事人目前户籍派出所说明情况，申请办理户籍迁出手续，如果户籍派出所同意当事人迁出户籍，会注销当事人的户籍，当事人拿到户籍资料，再回到落户地区派出所办理上户口手续。
《中华人民共和国户口登记条例》规定：
第十条公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。
公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，学校的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。
公民迁往边防地区，必须经过常住地县、市、市辖区公安机关批准。
第十三条公民迁移，从到达迁入地的时候起，城市在三日以内，农村在十日以内，由本人或者户主持迁移证件向户口登记机关申报迁入登记，缴销迁移证件。
没有迁移证件的公民，凭下列证件到迁入地的户口登记机关申报迁入登记：
1．复员、转业和退伍的军人，凭县、市兵役机关或者团以上军事机关发给的证件
2．从国外回来的华侨和留学生，凭中华人民共和国护照或者入境证件
3．被人民法院、人民检察院或者公安机关释放的人，凭释放机关发给的证件。
第十九条公民因结婚、离婚、收养、认领、分户、并户、失踪、寻回或者其他事由引起户口变动的时候，由户主或者本人向户口登记机关申报变更登记。
7. 天津市蓟县有多少家房地产开发商
这个还真没数过，你可以查查
8. 天津蓟县房产律师哪个出名
房产相关的案件可以考虑一下我们律所的律师，也在天津
9. 蓟县的房产证是否要本人办理
是的来。
房产证的办理必须是本自人办理，否则，不予办理。
房产证办理流程是：
（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。
（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。