如何确定房产

Ⅰ 房屋产权归属如何确定

依据下列规则确认不动产物权的归属：
一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。
通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。
换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。
二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。
实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。
登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。
三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。
如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。

Ⅱ 怎样确定房产是不是夫妻共同财产

可以确定你这种情况，房产是夫妻共同财产。

1、根据《婚姻法》

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十九条的相关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

所以，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的房产以及婚前房产归共同所有，约定归共同所有的房产属于夫妻共同房产，该约定对双方具有约束力。

2、如无约定，婚姻关系存续期间取得的房产属于夫妻共同房产。

3、一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的应当认定为夫妻共同财产。

4、夫妻婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。

(2)如何确定房产扩展阅读

新婚姻法中夫妻共同财产规定是这样规定的：

一、工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产；其他应当归共同所有的财产。

二、新婚姻法房产分割，根据《婚姻法解释（二）》的精神，增值部分基于一方个人财产投资在婚后取得的收益，这种收益法律也视为夫妻共同财产。对于夫妻对共同所有的财产，夫妻双方有平等的处理权。

新婚姻法中夫妻共同财产规定是怎样的以及新婚姻法中夫妻共同财产规定是怎样的这两个问题，文中已经做了简单的介绍。虽然说政策已经有了相关规定，但是夫妻离婚的时候，还是以夫妻协商的离婚协议为主，前提是这份协议是双方以自愿为前提签署的，否则就不具有法律效应。

Ⅲ 法律法规在汇法网查询怎样确定房产性质

房产性质也就是房产的属性。如国有房产、集体房产。
根据国家住房与城乡建内设部和现行房产测绘的容相关政策规定，房屋按产权性质总共分为八大类：
第一类：国有房产，即归国家所有的房产。具体又分三个细类：直管产、自管产、军产。直管产又分中央级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产。
第二类：集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。
第三类：私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。
第四类：联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
第五类：股份制企业房产，指股份制企业投资建造、购买的房产。
第六类：港、澳、台胞房产。

Ⅳ 房产证上的产权归属是如何确定的

1、产权登记部门一般以《购房合同》上载明的购房人，作为房屋的所有权人登记。回
2、如果购答房人在登记时申请添加自己亲属或者他人名字的，在办理房产证时可以根据购房人的意愿添加，其他共有人一并到场按照规定办理登记手续。
3、夫妻双方一在婚前取得的房产或者以一人名义登记的房产，双方可以到产权登记部门申请变更登记，添加名字，重新取得房产证。
4、房产证是该房产的权属证书，一般以房产证载明的所有权人为准。但有例外情况，比如根据《据物权法》，不动产权属证书记载的事项如果与不动产登记簿不一致，以不动产登记簿为准。再如，在夫妻关系存续期间所取得的房产，即使登记为夫妻一人的房产，仍然属于夫妻共同所有（双方另有约定的除外），等等。

Ⅳ 如何区分确定为首套房还是二套房

众所周知，在买房时，针对首套房、二套房和三套房，银行的贷款额度是不一样的。在这里就为大家列举首套房、二套房和三套房的情况，大家可以去对号入座，来判断自己到底属于哪种情况。

首先、我们先要了解目前政策对首套房和二套房认定的标准是以家庭为单位，这个家庭概念是以夫妻加上未成年子女，成年单身个人也可算为一个家庭。

其次、目前对首套、二套限购的政策只针对居住性房产，也就是住宅。其他性质的房产不在限购范围内，例如商业用房、办公用房或底商等等。

最后，目前全国各个城市还未进行真正的房产信息联网，所以限购政策只会查询你购买房产所在城市的房产套数。但对于贷款信息来说，央行的个人征信系统已经实现了全国联网，是能查到你个人名下所有的购房按揭贷款记录的。

一、以家庭为单位，家庭成员名下没有任何住房，首次购买住宅算做首套房。

二、以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，在银行贷款，会算做首套房。

三、以家庭为单位，之前贷款买过一套住宅，但已经卖掉，房屋登记系统查不到房产，再次全款购买的情况下，房地局算做首套房。

四、以家庭为单位，之前贷款购买过两套房产，现在全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，房屋登记系统查不到房产，这种情况下，全款购房，房地局算做首套房。

五、以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，银行算做购买二套房。

六、以家庭为单位，之前贷款买过一套住宅，但已经卖掉，房屋登记系统查不到房产，再次贷款购买的情况下，银行算做二套房。

七、以家庭为单位，夫妻双方，一方婚前全款买过一套住房，另一方婚前贷款购买过一套住房，但已经卖掉。结婚后计划全款购房，房地局算做二套房。

八、以家庭为单位，之前贷款买过一套住宅，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，银行会算做购买二套房。

九、以家庭为单位，之前贷款买过两套住宅，一套已还清，另一套未还清，如果再贷款认，银行算做三套房。

十、以家庭为单位，夫妻双方，一方婚前全款买过一套住房，另一方婚前全款买过一套房，婚后计划买房，无论是全款还是贷款，银行和房地局都会算做三套房。

十一、以家庭为单位，之前贷款购买过两套房产，现在全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时，银行也会被视为三套房。

十二、以家庭为单位，夫妻双方，一方婚前全款买过一套住房，另一方婚前贷款购买过一套住房，但已经卖掉。结婚后买房再次申请贷款，银行算做第三套房。

（以上回答发布于2015-07-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅵ 如何确定房产证真假

从封皮、底纹、防伪标识几个方面来看。

Ⅶ 房屋产权如何确认

房屋产权的所有人的确定是按照购房合同上面的人民来确定的，具体流程如下：

Ⅷ 取得的房产，应当如何确定购房时间

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。?纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

Ⅸ 买房后如何确认房子属于自己

在开发商那买的房子
如果开发商手续齐全，你可以持合同到房管局备案，已确认房子是属于你的，不用担心一房二卖。
如果买的二手房，看房产证就行了，写的你的名字并且是你自己办理的还有什么好担心的。

Ⅹ 房屋产权的归属应如何确定

［案情简介］陈某将自己的一处房屋卖于李某，李某向陈某先行支付了30万元首付款，双方约定，待李某向银行办理完贷款并支付全部房款后再去办理房屋过户。然而在李某办理贷款期间，陈某又与张某就该房屋签订了买卖合同，在张某一次性支付全部房款后，陈某与张某去房管局办理了房屋过户手续。李某知情后，起诉至法院，要求法院判决陈某与张某的合同无效，房屋产权应归其所有。法院经审理最终判定，房屋产权归张某所有，陈某将30万元首付款返还李某，并承担相应的违约责任。 “本案是典型的‘一房二卖’问题。”马绍恒法官介绍，在利益的驱动下，卖房人将其房屋出卖于一人后，又与其他人签订了房屋买卖合同，将房屋再次出售，即发生所谓“一房二卖”问题。 “一房二卖”所引发的问题比较复杂，本案中，两个买房人均未实际占有房屋，但重要的一点是其中一个买房人完成了房屋所有权登记。 马绍恒法官分析说，法院之所以判定房屋归张某所有，是基于《物权法》第九条第一款确立的不动产物权变动的登记生效原则，意思即不动产物权的发生、变更和消灭，以登记为准。因此，本案中已经完成不动产物权移转的买房人张某就取得了房屋所有权，李某只有根据合同未履行，向卖房人主张违约责任。 现实中，“一房二卖”还存在另一种情况，各买房人均未办理房屋产权移转登记，且未占有出卖房屋时向法院提起诉讼，要求判决卖房人履行交付义务并办理房屋产权移转登记。 对于这种情形，马绍恒法官表示，由于各个买房人均未办理房屋产权即所有权移转登记，因此都是买卖合同的债权人，其地位是平等的，都有权请求卖房人交付房屋并办理过户。如果买房人的起诉有先后之分，依据正常的审判进度，法官往往会判决卖房人向第一个起诉的买房人履行交付和过户，若卖房人履行了该义务，此后起诉的买房人，则只有请求卖房人承担违约责任。如果各买房人同时向法院起诉要求判决其取得所有权，此时，由于标的物的唯一性，法官只能判决卖房人向其中一人履行义务。在此情况下，可以参考以下一些因素，比如谁已经占有了房屋、谁先支付了购房款、谁的买卖合同订立在先、谁更需要该房屋等等。 针对“一房二卖”给买房人带来的交易风险，陈旭委员提醒，“一房二卖”问题在《物权法》及其配套法规中均有涉及，“一房二卖”的情况在法律层面上是完全可以避免的。 《物权法》第二十条规定，当事人买卖房屋可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原建设部颁发的《房屋登记办法》还对《物权法》中预告登记制度进行了详细的规定。因此，只要买房人能够充分及时利用好预告登记制度，其合法权益是可以得到很好保护的。 可见，房屋作为不动产，其所有权以不动产登记簿上的登记为准，即登记簿上登记的人为所有人。但是在现实中，很多原本属于夫妻共有或其他家庭成员共有的房屋由于种种原因，却登记在一个人的名下。买房人在与卖房人完成了房屋产权过户后，房屋其他没有被登记的共有人起诉主张该买卖无效，要求买房人返还房屋，此时又该如何处理？ 王淳法官介绍了他审判过的一个案例：徐某与王某签订协议，将其房屋卖与王某，徐某房产证上仅记载其个人为所有人。王某将房款付清后，徐某也将房屋过户给了王某。其后，徐某之妻起诉主张该买卖无效，要求王某返还房屋。法院审理后，认为王某应当取得房屋，判决驳回了徐某之妻的诉讼请求。