澳洲房产怎么投资

A. 如何像投资股票一样，投资澳洲房地产

REITs是房地产信托凭证（Real Estate Investment Trusts）是一种信托基金，以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

“通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。”

REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。

房地产基金REITs国内外发展

REITs作为房地产的替代投资品在国外发展有很长时间，各经济体REITs推出时点与其房地产行业发展所处阶段相关。自1960年美国首次推出REITs以来，纵观全球各经济体REITs推出时间点，各经济体推出REITs有两个目的：

1、在经济或房地产市场遭遇困难时，通过REITs加速资金流向房地产市场，提升社会投资水平。

2、部分国家推出REITs主要为增强本国房地产竞争力。

目前，全球REITs市值超过了1万亿，美国占据近7成的份额，毫无疑问是全球最大的REITs市场。澳大利亚和英国分列全球REITs总规模第二、三位，分别占比9.2%和5.7%。

Westfield Group是全世界最大的商业地产公司，总部位于澳大利亚。截至2016年底，西田集团在美国、英国和欧洲拥有并经营了35个购物中心，资产价值310亿美元，年净利近14亿美元；在澳大利亚和新西兰投资并开发了39个购物中心，资产总价值达到323亿澳元，年净利润近30亿澳元。

1、经营策略

产品定位明确从商业与住宅同步完全转型为专业商业地产开发后，经营效益增长迅速，覆盖规划、设计、建造、发展每个环节，实行垂直化经营。同时，在当时被誉为世界上最漂亮的购物中心Burwood引进了著名的法尔马斯百货开始了长期战略合作。Westfield 集团将关键路径法针对项目计划管理的实施成功用于后来的每一个项目。

2、资本化战略

由于Westfield开发资金大部分来源于借贷，资产负债率高达81.7%，于是集团对旗下商业资产进行重新评估，以体现可观的资产价值，并分拆重组上市。

分拆上市后，Westfield holding 和Westfield Property trust 股价上涨，并且WestfieldHolding 旗下全资控股的位于澳大利亚的6个购物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 转让给Westfield Property Trust，总面积16.67万平米，价值一亿澳元。

Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物业及商业管理的增值使得机构和个人投资者进而提供了有力的资金支持。Westfield 开发项目收回成本周期缩短，运转速度加快。REITS为它走向全球扩张的道路。

B. 澳洲房产为什么值得投资

澳洲房产升值潜力、澳洲房产投资的优质时机以及投资澳洲房产的优势，这些都是有意向人群比较关心的话题，今天，我们就针对这几个问题解析下澳洲房产究竟魅力何在。

澳元汇率低&人民币贬值
澳洲的地产产业历史悠久，市场成熟，作为澳洲长期支柱产业，已有百年以上的发展历史。但是自2008年澳元走低之后，2015－2016是过去7年中澳元汇率较低的时刻。就拿2011年8月的澳元汇率来说，1澳元的汇买价是7.1人民币，而今日2016年1月的汇买价仅仅为4.6人民币。对于同一套50万澳元的房产来讲，现在购买就为您节省125万人民币。
从2015年8月起，人民币开始贬值，招商银行同业金融总部高级分析师刘东亮支出，人民币在2016年可能还会有5%－10%的贬值空间。人民币贬值又对您的资产带来什么影响？如果澳元相对稳定，而人民币贬值，相对与人民币来说，澳元就会升值，投资成本就会变高。

澳洲房市成熟稳定
自1965年起，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。也就是说您现在购买约50万澳元的房产，基于过去房市走势预估，7年后您的房产总值将为100万澳元左右。
目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，在黄金海岸区域，根据去年年底的数据，更是达到了1%的超低纪录。居民住宅房的供需市场始终保持平衡。因此澳洲房地产投资充满生机，可谓是低风险、高回报的优质投资行业。特别值得一提的是，澳洲政府出台各种政策来支持建筑业的发展，例如新房购房补助，房屋折旧的负扣税（仅限公民和永久居民）。

法律规范严谨&投资环境优秀
澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场。澳洲房地产法律规范、严谨，拥有完善、高效的监管体系，对投资者和消费者利益充分保护。更多优势请看：环球澳洲房产
买卖双方在购房过程中都必须聘请律师，购房时设计多方面的专业知识，大多业主或者销售人员无法完全掌握，必须有律师指导，业主不必担心合同信息不透明。中国的购买者或者投资者悉知购买澳洲房产在收房前需支付百分之十的金额，实则并非首付，而是交给律师存入独立信托账户，该账户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不可动用。

投资门槛低&投资回报高由于澳洲房地产已经经过百年多的发展，市场非常稳定，并且十分欢迎海外投资者进入澳洲房产市场。只需首付和海外收入证明，您便可以通过澳洲当地银行进**屋贷款。并且房市租金回报率非常可观，选择优质的投资房产，每个星期的租金回报基本能覆盖银行贷款利息以及，日常费用，达到以租养房的目的。

金融体系完善&贷款灵活简易
澳洲个人或企业无论是买房还是建房，大多向银行贷款。除了人们自有的消费观念和贷款利率较低，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。
澳洲四大银行以及很多金融机构提供购房贷款服务，不同的贷款产品利息在4.5%－5%之间，海外人士也可轻松贷款，只需您的海外收入证明和三个月工资的银行流水，专业的贷款经理人会根据您的财物现状帮助您选择适合您的贷款。宽松的地产金融政策，促进了澳洲房地产市场的活跃，并使之得以良好稳健地发展。

多套投资房组合以实现财务自由
根据澳洲房产的长势，每过几年可向银行提出对现有房产进行评估，并且用增值部分进行再融资，投资到下一套投资房产中。我们的服务宗旨是协助您构建您的多套投资房组合，利用滚雪球效应，以达到最总实现财务自由的目的！

以房养学好处多
对于很多高中毕业到澳大利亚留学，一般包括3年本科费用（或是再加1年预科，共4年的费用），在布里斯班和黄金海岸的租房市场来看，住宿费按周结算，一般要200澳元/周（此为和别人合租的价钱），如果想要更好的环境（独立居住），保守估计差不多要400-500澳元/周。按200澳元/周计算，留学三年的总租金约为为3万澳元，而500澳元/周的三年总价是7.8万澳元。如果提前到澳大利亚买一套房子，孩子自己住一间，而将剩余的房间出租出去，那么租金可以成为孩子的生活费，或者抵扣掉房屋每月的贷款，一举两得。

为未来移民做准
虽然现在已经不能透过购买房产移民，但如果您准备未来到投资移民到澳洲来养老，或者跟随子女移民来澳洲，现在投资房产不仅仅可以为您在将来买房省去大笔的开支，更主要的是组合房产投资,提早实现以房养房，用滚雪球效应终将实现财富自由。

C. 澳洲房产投资和自住的话，在选择上有什么需要注意的

买澳洲房产的中国公民确实不少，而其中不乏一些购房受挫的案例，因为在海外买房和国内还是有一定区别的，所以对于购房者，尤其是初次购房的买家需要做好功课，避免踩到“雷区”，在这里我们也希望大家能够顺顺利利的买到自己理想的房产，所以为大家介绍一下购买澳洲房产应该避开哪些“雷区”。
其实对于澳洲买房中的一些常见“雷区”主要存在于贷款过程中，很多中国买家对于澳洲贷款买房不是很了解，容易踩雷，这里我们常会遇到以下几个问题。
购买澳洲房产应该避开哪些“雷区”
雷区1：在澳洲，房地产公司通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。因此，从贷款申请者的角度来说，最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复：比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！
雷区2：目前，澳大利亚针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。更有甚者，有些贷款平台虽然声称可以向海外身份的自雇人士借款，但由于不了解中国收入体系和收入申报系统，在审核阶段会要求自雇人士提供各种他们根本无法出具的文件，最终拖延了申请人宝贵的成交时间，导致不少投资者损失了自己的首付。
雷区3：2016年开始，澳洲银行停止对海外客户发放贷款，中国投资者转而求助于各个借款平台。许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。
雷区4：买房人与贷款机构之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，借款人都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。在这样长期的契约关系下，贷款机构的客户服务水准变得尤其重要。你可以参考以下标准，衡量一家贷款机构的客服水准如何：他们的员工是否可以清楚地解释产品细节；客服人员是否可以用普通话沟通；对你提出的任何问题，是否能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。
对于上述这些“雷区”，相信是很多购房者都有遇到过的，那么希望这里给大家排雷以后，大家可以避免再踩雷，更多澳洲买房问题，大家可以直接通过在线咨询获取专业的帮助，也许你正需要一名专业澳洲购房顾问的帮助。
温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎
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D. 现在海外投资者买澳洲房产到底要交多少税

在很多中国人还在为国内购房限购令头疼的时候，不少人早早就把眼光抛向了海外，其中澳洲成为了越来越多人投资的选择，是什么让投资澳洲房产的中国人越来越多，如果你还不知道，那么赶紧和我们一起去看看吧。
投资澳洲房产有哪些优势
为什么要投资澳洲房产，投资者不远万里的去澳洲买房，一定是有原因的，这其中多数是澳洲当地购房政策的优势所致，具体如下：
优势1、没有限购：相比中国国内很多城市出台的房屋限购来说，在澳洲购房没有限购，所以有钱人很多就去澳洲投资房产了，不过大家还要知道，对没有澳洲常住户口的海外人士有个要求，只能买新房不能买二手房。
优势2、永久产权：在中国的房产一般是70年的产权，很多国家的房产也是有时间的，但是澳洲却是永久产权，这也是主要的优势，是吸引很多人购买的一大原因。
优势3、无遗产税：除了房产是永久产权的，对于购买的房产还可以无遗产税的留给自己的儿女，也就是无条件的世世代代传下去，这也是很多人比较心仪的原因。
优势4、环境优美：澳洲环境是出了门的好，历年来被各大机构评选为“最适宜人类居住的国家”，所以不管是自己居住还是作为购房投资，都具备得天独厚的地理环境优势。
优势5、教育资源：澳洲是世界十个最适合小孩成长的国家之一，丰富的教育资源、先进的科研水平和优良的师资力量让很大一部分中国学生选择留学澳洲，因此海外留学生众多，这奠定了租房市场的部分需求。
优势6、人口增长：澳洲人口每年都在增长，随着人口的增多，对于澳洲房产的需求就越来越大，因此澳洲房价也会不断的增长，这也给投资澳洲房产带来了不错的未来市场。
优势7、经济稳定：稳定的经济环境也让澳洲房产投资环境变的稳定，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，也没有出现经济衰退现象。政府的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，增值潜力很大。
相信看了以上投资澳洲房产的优势，大家应该知道为什么越来越多的人开始投资澳洲房产了，当然除了这些，澳洲一定还有很多吸引世界各地人选择的地方，对于澳洲房产投资，如果您有兴趣，又或者有什么问题都可以直接咨询我们，我们将有专业的澳洲购房顾问为你详细的介绍。
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E. 如何投资能够让澳洲房产增值

在房产投资方面，拥有好几套房的投资者并不常见，不过，知道何时停手，与知道何时开始同样重要。

根据CoreLogic对澳大利亚税务局（ATO）与澳大利亚统计局（ABC）数据的分析，2015年只有200多万澳人拥有投资房产。

而在这200多万人中，71.6%只有一套投资房，18%拥有两套投资房。

自那之后，数据就开始大幅下降，拥有六套或六套以上投资房的人不到投资者的0.9%——或者说，只有1.9万多人。

但是，根据Destiny创始人Margaret Lomas女士的说法，对于这1.9万多名澳人来说，知道该何时收手十分重要。

Lomas女士说，拥有7套房产就足以安度晚年。“其实，价值比数字更加重要，不过因为人们都喜欢听到具体数字，所以我一直觉得就是7套——但我们要知道，这一辈子应该如何攒到7套房子。”

Lomas女士说，如果你有办法一次性购买7套房子，那当然很好；但绝大多数投资者都需要长期规划。Lomas女士说：“如果你想普通人一样，那么肯定是先买一套，过几年再准备好入手第二套。”

“他们可能会在四年内拥有3套房产，到第五年和第六年，就能达到一次性买两套的程度，此外，他们对风险的胃口也开始增加。”

“如果你想在退休后过上年收入10万澳元的生活，你需要拥有价值200万澳元的（无负债）房产。如果你已经买了7套房子，并让它们的价值增长15年，你就有机会达到这一目标，但我不希望人们认为他们可以迅速从房产中赚到好几百万，因为事情不是这样的。”

要资本增值还是现金流？

Lomas女士说，在选择投资房时，应该忘掉是要选资本增值还是选现金流的争论，因为你可以鱼和熊掌兼得。

她建议寻找价格有增长动力的地区，例如正在建设基础设施，家庭数量增加，就业机会多样化，开发项目有限因此可能供不应求的地区。

“您作为投资者的目标是发现增长的动力。一旦你这样做了，你就能在那个地区找到能够同时吸引买家和租户的房产。”

Lomas女士说，从长远来看，选择对的房子将会获得良好的增长，轻松实现5%的收益来帮助你偿还房贷。

已经有了投资房！之后该怎么办？

Lomas女士说，一旦已经买下投资房，就要尽可能长时间地持有。

她表示，聪明的投资者甚至会在退休后首先依靠退休金生活，好让他们的投资房无论是在租金还是价值方面，都有更多时间来实现增长。

她说：“等你到了退休金开始变薄的时候，你的房子也到了可以卖的时候。”

Lomas女士说，根据情况，你可以选择依靠投资房带来的租金收益生活，或者卖掉一些投资房以减轻其他房产的负债，同时提高总体收益。

“你在退休后先使用其他收入来源，把房子留在手中的时间越长越好，如果你已经等了15年，那么多等5年会更好，那5年会带来很大的不同。”她说。

房产投资不以多少论成败，对于投资者来讲，最关键的是要丰富自己投资组合的同时，能够实现真正的收益最大化。而对于想要短期获利的投机者来讲，房产投资不太适合他们，虽然悉尼墨尔本近年来的房价经历了快速上涨，但是那些尝试持有房产的买家才是真正的市场赢家，他们往往跑赢了其他各类投资，所以对于房产买家来讲，问题的关键不在于你是否有足够的资金加持房产，而在于你是否有足够的耐心和现金流来长期持有房产，达到最终实现人生财务自由的目的。

F. 投资澳洲房地产好在哪

澳洲的房地产已经到达一定的高度。所有大陆投资客的价格都比当地人要贵20%。所以上升空间是有限的。如果有足够的资金，可以玩，如果是为了投资而投资，这样的投资一定是失败的。

G. 不住在澳洲可以投资澳洲房产吗

1.澳大利亚政局稳来定：是经济、自政治和社会环境最稳定的国家之一。

2.澳大利亚房产市场稳健：澳洲房产市场是目前发达国家里最健康稳定的市场！没有泡沫可言！极其具有投资潜力。

3.澳大利亚适合人类居住：澳洲气候宜人，非常适合人类居住，在本年度世界最适合人类居住城市的评选中，十大宜居城市中澳大利亚就占了四位，墨尔本在本次评选中夺得了冠军，这一评选结果足以说明澳洲是一个非常宜居的城市。

H. 澳洲房产投资回报率怎么计算

前期投入:
假设你要投资一套2年楼花$50万的房子
首付就是房屋总价的10%也就是$50000再加上$1650市场价的律师费(如果购置别墅需加750澳币，并且首付时只需支付50%律师费即可)
前期投资所需要的数额一共就是$50825。
印花税的支付:
每个洲的税额不同，按照平均值3%计算。那么这个$500000的印花税是$15000。

交房时的支付:
房子交房后你需要支付的就是另外的10%~20%的贷款额(这里我们用最保守的20%计算，根据用户资产状况最多可以贷到80%)$100000 +$825市场价的律师费，还有一个不超过$2000的杂费，共计$102825。
所以一共下来投资一套50万澳币的房子两年间的总投入应是$50825+15000+102825=$168650。
除了首付$50825，加上印花税15000后期支付的费用$102825，你的期限是合同交换后2年。而在房子升值上面，假设每年的升值比例是10%，在房子交房的时候，其实房子已经从市场价50万澳币涨到了$60万，你的投资回报率在2年的时间已经达到了63%.
以此类推，在交房后5年，你的房子已经将近翻倍了。
其实楼花2年+交房5年一共7年的时间，房子才翻一倍并不值得一提，从60年代至今，每8.33年澳洲房产翻番，所以，找到有能力的中介，买到好的开发商的好项目，收益其实是远远超出这个数字的。
那么交房后5年，在很普通的情况下，你的房子会涨到 $97万， 你投入了$16万 ，
假设你把房子卖了，房价的增长额已经达到了 $47万也就是你的投资利润。
假设你在没有避税，急用钱的情况下(增值税32.5%)你的投资利润也达到了$15万。
年化收益率=(97-52)/7/(15+2)=37%
租金方面:
我们假设在几年都不涨房租去抵消中介管理费的情况下，我们以每周$550的价格租掉，每年是$28600。
我们的贷款利率每年是$16800(贷款利率约4.8%)，水费，物业管理，以及城市管理每年是$5000的情况下，总支出为$21800。我们的平均的年收入为$6800

I. 到底澳洲房产投资的收益要交多少税

对于为什么要投资澳洲房产，可能每个人都有自己的小算盘，但是都绕不过赚钱的需求，作为投资，如果不赚钱可能很多人都不会选择，之所以越来越多人去澳洲买房投资，根本原因就是能赚钱，那么澳洲房产投资收益如何，能赚钱不？
为什么投资澳洲房产？
说起投资澳洲房产的原因，如果不是为了赚钱，那么多数是自住使用，例如移民需求、工作需要或者是留学使用等，除此以外，差不多都是为了获取房产增值收益以及租金收益而投资的，而事实也证明了，投资澳洲房产确实有不少的收益，当然前提是要投资的好。
投资澳洲房产收益如何
对于投资澳洲房产的收益来说，房产增值收益不可小视，从澳洲房产过去二十年的整体房价增长中我们就可以发现，如果你在二十年前投资了澳洲房产，那么到现在必然是赚的盆满钵满的，过去二十年，澳洲整体房价上涨231%，首府城市和非首府城市地区房价则分别上涨了252%和167%，其中涨幅最大的城市为悉尼（239%）和墨尔本（335%）。
虽然澳洲房价的涨幅有所放缓，但是对于总体上涨的趋势依然存在，以2018年的墨尔本为例，据统计分析，截止到2018年末，墨尔本有70个区房价年涨幅超过10%。在房价涨幅超过10%的70个区中，57个位于墨尔本外城区（距离CBD20公里以上），而从交易数量来看，大部分独立屋买家将目光锁定在可负担性较强的区，而公寓买家则继续选择市中心区域。
所以说投资的潜力依然是非常可观的，这方面我们可以从决定房产投资潜力的几个因素去分析。
1。人口增长潜力
一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。
2。区域开发潜力
房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。
3。教育出口潜力
留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。
4。价格增长潜力
澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。
澳洲房产租金收益如何
除了房价的增值，投资澳洲房产用于出租所获取的租金收益也很可观，是一笔不小的收入来源，也是看重了澳洲租金收益，很多人贷款也要买房，在澳洲以租抵贷的情况并非不存在，在澳洲房屋空置率低，租金收益稳定，以墨尔本为例，去年12月墨尔本剩余可供出租的房产只有2。1%。在一年时间里，每周独栋别墅租金上涨4。6%，至522。30澳元，公寓周租金上涨5。5%，至396。70澳元，租金稳步上扬，而除了墨尔本，澳洲还有很多城市的租金收益都是非常可观的。
从以上投资澳洲房产的收益表现不难看出，为什么值得投资澳洲房产，至于应该如何投资，买哪里的房产好，这些投资买房的相关问题，大家需要专业澳洲购房顾问的帮助，需要最新房源房价及信息，可以直接通过在线咨询获取资料。
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