国外房产泡沫后怎么办

A. 美国之后 下一个房地产泡沫会在哪个国家破裂

我认为中国房产不可能破灭，也没有多少泡沫，原因如下：

1、中国国家太回大，城市答太多，各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是万元左右的均价。

2、中国有一线、二线、三线城市，只有一线城市是房屋较热的，而其他地区，房产依然是泡沫不多的。

3、以笔者家为例，我这里靠海的地级市。房价贵的1万多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房价也就应该是这个价格。而且卖的也很火。

4、另外中国政斧也不是当年的日本政斧，中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。

B. 房地产泡沫的各国泡沫

由于在经济衰退时期房屋价格仍然在上涨，有些报告认为衰退还没有冲走市场上的过量。现有房屋中
间价在2003年于12月比前年同期上升8.4%，总值达到15.14万美元。汇丰银行的证券经济学家莫瑞斯在有关报告中说，价格上涨造成不可持续的形势，尤其同收入相比。由于汇丰银行是美国最大的抵押贷款债权人之一，莫瑞斯的报告引起某些人的不悦。莫瑞斯说他的看法是根据公开的经济数据而不是根据银行抵押业务方面的信息。
但类似莫瑞斯这样的怀疑者是少数。多数经济学家认为房屋市场仍然有坚实的基础，那是由于移民购买者的强烈需求、低利率和房屋供应紧张造成的。宾州威切斯特咨询机构首席经济学家赞迪说，2001年可能是个相当一段时期的高水平，“但支持房屋市场的因素仍然存在。我认为不会出现广泛的价格崩溃。”
摩根斯坦利经济学家波纳在一次会议上发表题目为《房屋价格：即将破灭的泡沫》的报告中说，有些参与者争论说房地产市场肯定要解体，破坏消费者财务并促成经济衰退。
波纳承认，过去五年，房屋价格比以往任何时候上升都快，那些追踪泡沫的熊派指出，日本股票市场日经指数在1998年达到最高峰之后一年多，日本房地产市场才开始出现裂缝。但波纳不认为崩溃就要到来，尽管他预计房屋价格上涨幅度今后几年将下降到2%-4%。他说，泡沫将在旧金山、纽约、迈阿密和圣地亚哥等高价城市存在下去。他说，2004年现有房屋供应仅仅相当于4个月的销量，而新房屋供应也只有4个月的销量，按照历史标准这些都是很低的数字。
汇丰银行的莫瑞斯在《美国房地产周期：另一泡沫》的报告中则利用房地产价值和收入的比例作为证据。他说，这一比例就等于房地产业的“价格收益比”。
根据他的计算，目前的房地产价格与收入比值为1.6，同人们的收入相比比较昂贵。这个水平大体上相当于1989年的比率，那是上一次开始房地产价格长期下降的一年。在20世纪60年代和70年代大部分时期，房地产价格与收入比值通常都在1.2。
莫瑞斯说，目前的房屋高价格被特低利率所掩盖，特低利率允许消费者降低债务负担，住上超过他们实际购买力的房屋。今年的利率上涨将引起房屋市场价格下降。他并不认为美国所有地方房地产市场都有问题。房屋价格与收入比率在新泽西、佛罗里达、德克萨斯和伊里诺斯等州仍然相对较低，因为那些地方的收入增长超过房屋价格上涨。但在其他州，尤其是在加州、华盛顿、俄勒冈、密西根和明尼苏达等西部和北中部，房屋价格与收入比率很高。
在所有城市中，旧金山、波士顿和西雅图看来风险最大；达拉斯、亚特兰大和休斯顿由于收入增长超过房价，则是人们最能买得起房屋的地方。但令人惊奇的是，虽然纽约房屋很贵，但人们比20世纪80年代更能买得起。莫瑞斯还说，高档房屋问题更大，尤其是那些价格超过30万美元的房屋。 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 全球不良资产解决方案公司（Global Distressed Solutions）的总裁杰克·罗德曼（Jack Rodman）认为北京的房地产市场即将崩盘。罗德曼指出，北京约半数的商业房产目前处于空置状态。为了证明这一点，他在电脑中存有55栋空置写字楼的幻灯片。他称,还有10多栋这样的写字楼尚未来得及拍照。罗德曼说：“我拍这些照片的目的就是想让人们明白供给已经严重过剩。”
在旨在促增长的政府官员的极力推动下，中国的各家银行去年提供了相当于1.4万亿美元的贷款，其中大部分用于建造摩天大楼以及其他商业地产。如今，中国内地遍布空置的楼宇。北京去年第三季度的写字楼空置率达22.4%，在房地产经纪商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）追踪的103个市场中位列第九。这一数字还不包括即将投入运营的项目，比如建成后将成为北京第一高楼的国贸三期74层大楼。纽约对冲基金尼克斯联合基金（Kynikos Associates）创始人詹姆斯·查诺斯（James Chanos）称：“一个巨大的房地产泡沫和固定资产投资泡沫正在形成。想要以温和的措施抑制泡沫膨胀是非常困难的。”
政策制定者们为此忧心忡忡，他们正试图抑制推动房地产业发展的资金供给。2010年1月27日，中国银监会要求银行界控制贷款的增长。银监会在其网站上发表通告说，各银行应该“严格”遵循房地产贷款政策。摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬·罗奇（Stephen Roach）表示：“中国当局显然正在努力抑制过多的银行贷款。”
2010年2月12日，中国央行第二次调高了银行准备金率。此举应该有助于减少银行所持有的可以用于新贷款的资金金额，以减缓贷款增速。
如果中国政府无法为市场降温而导致房地产泡沫破裂，那么不良贷款将会激增。上海市有关官员在2010年2月4日表示，如果房地产价格下滑10%，那么上海的债务拖欠抵押量将增至原来的3倍。惠誉评级（Fitch Ratings）驻北京的分析师朱夏莲（Charlene Chu）表示，由于向国有企业的一些工业贷款已被用于房地产投资，因此情况可能会比预想的还要糟。她判断说：“隐藏的房地产风险要比我们看到的多很多。”

C. 美国房产泡沫后哪些行业最好

美国房产泡沫破灭，在7008年金融危机的时候。美国房产泡沫，是次贷危机造成的。就是房产贷款造成。
美国房产泡沫破灭后，2008年后的哪些行业最好？您说的是最好，那么我根据我的实际经验和观察，得出：
1、科技类，尤其网络软硬件。代表公司：苹果、google，2007、2008年，苹果还没有现在红极一时，手机类诺基亚是老大。苹果手上有7000多亿美元现金。世界上任何一家企业无法比拟。如果苹果不造触摸屏手机，可能触屏类手机要延迟10到20年才出现。当然也不可能有小米。但大陆屏蔽google，成就网络、360
2、社交类。2007年后的社交类软件APP、网络崛起。代表公司为facebook，国内很多公司模仿，但都未成功。包括人人网。人人网，没人家会玩。国内的微信值得一提。
3、视频类。代表公司为youtube，国内同样屏蔽。国内成功模仿的企业为优酷、搜狐高清、乐视。
4、游戏类。游戏公司最近几年赚了很多钱。国内的腾讯依靠微创新，打败很多企业。
5、购物类。代表公司为亚马逊。国内的海淘也是迅速崛起。
6、医学类。代表公司为theranos，就是一滴血可以测量300种疾病。国内没有。中国人模仿商业模式、侵犯别人版权，那是没的说，宇宙第一。要是说科技创新，立马怂了。
还有其他，不一一举例。

D. 日本或美国金融危机后如何应对房地产泡沫 采取了哪些措施急！！！

美国之所以能基本避免住宅价格如同股市一样大起大落,原因是有一套抑制房地产泡沫疯狂增大的机制,其中的重要手段之一就是住房贷款利率。
美国的贷款利率几乎是每天都在变动,尤其是美国长期国债收益率的变化,势必影响到固定贷款利率。而长期国债的走势,与美联储短期利率和金融界对长期经济发展趋势的评估等多种因素密切相连,尤其是一旦美国的央行利率发生变化,贷款利率马上跟着调整,这就为中央银行提供了一个非常有利和灵敏的杠杆,借以调控房地产价格走势。
其次,美国的炒房代价很高,这就将一般人拒绝在炒房圈之外,大大缩小了炒房人群,压低了房地产泡沫的破坏力。美国人卖房,手续非常复杂,一般要有代理,而买卖各方的代理,一旦成交要从各自的客户手上收走相当于房价3%左右的手续费。以独栋楼接近于全国均价20万美元计算,买卖双方成交后,要向中间代理支出1．2万美元左右的手续费,这还不算买方贷款要支付的2000美元上下的手续费,以及过户前检查房屋、房产注册、房价评估等繁多的小额收费。一般而论,当一栋中等价格的独栋楼最后过户到买方手上,买方要支付的各种明暗费用高达1万美元上下。如此高的费用,严重制约了大多数人炒房。因此,如果大多数美国人都能炒房,房价的起伏波浪将非常巨大。
第三,房屋本身的维持费用相当昂贵。拥有房地产就得年年上税,一般税率在1%到1．5%之间,中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子还要上保险,因一旦房屋失火或被水淹等,保险公司就要赔款,从而,银行可照常收回自己的贷款,因此,要贷款买房,给房子上保险就成为了放贷银行的第一要求。一般房子每年的保险费也将近1000美元。
第四,美国政府的税收政策只对房屋拥有者的第一套住宅倾斜,如贷款利息可以抵税等。如果是非自住房屋,则在贷款利率、出租上税等多方面,都将无法享受第一住房的优惠,从而大幅度增加了投资性住宅买卖和维持的费用,明显降低了房地产投机的吸引力。
第五,房子出售后的盈利,自用住宅可享受50万美元的盈利免税,但非自用住宅出售时的盈利就得作为收入纳税。
第六,美国关于住宅业的统计非常及时、详细,每个月新开工多少套楼房、不同地区中间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比,以及房价上升和租房费用上升对比指数等等,每天都可在政府及相关网站上查到,且比较准确,这不但给政府决策部门提供了政策调控的重要依据,也增加了民众买房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或垄断的成分。
日本是亚洲率先进入发达国家行列的国度，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，两间朝南，带停车位的房子，实用面积90平方米(建筑面积达120平方米)，价格不过4000多万日元，合人民币360万元，即建筑面积算每平方米3万元人民币，而日本白领收入相当于上海的五倍，可见上海静安寺的房价之高。

然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫发生在20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到21世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮增长周期。

日本房地产泡沫的破灭给世人很多警示，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控；其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报；其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。另一方面也说明，投资者应该用唯物主义的观念去看待事物，必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑或否定的态度，那个神话就是价格会永远不断上涨。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，鼓励节能建材的大量使用。实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。

E. 房产泡沫破灭后的日本为什么还活着

因为多数日本人并未在地产泡沫时投机。投机者也有很惨的，比如我知道的一个日本人，回他答 1 亿日元买了房子，后来就还不起每月的房贷了，房子卖的时候只值4千万日元，结果：房子没了，他去租房子住，还背负有6千万日元的房贷。多数炒房的巨额资金其实投到海外，有很好的收益，比日本国内GDP都高.....

F. 房地产泡沫后,美国人在做什么

印钞票，让外债贬值！！！到处挑事，或得利益

G. 美国房地产泡沫是怎样形成的

美国次贷危机

美国次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生版在美权国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年(丙戌年)春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。

在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

H. 外资撤离房产市场后的房产泡沫是怎么回事

房价的炮沫产生于国内游资和国外热钱的顶拖,这种顶拖让中产阶级望楼观止,成为国民经济的一个重要负担.但正如你说,国外热钱的撤走则对国民经济造成更大的震荡!

对这个场景做一个前后的描绘:
首先国外游资财团通过兑换人民币进入国内市场,而央行获得一笔额外的外汇储备便为他们开印刷机印人民币,这些人民币被打入房地产市场,然后房价被顶拖的高涨.(注意,这时已经多印了票子)
现在房价没办法下来,那么老百姓买不起房了该怎么办?只能把收入提上去,也就是只能多印票子,以提高工资水平来满足货币需求矛盾!而简单的道理是,票子多了,结构性物价上涨,带动温和通货膨胀,水泥钢材价格上涨,地价上涨,房价再次上涨.此时稍微疏忽,么恶性通货膨胀的势头产生.受苦的是人民,赚钱的是他们.(这时又多印了票子)
显然,这种皮毛标治的方法行不通,只能根治!
我们知道,只要让票子升值高过其他物价的上升速度,那么物价的实际价格就是下降的.怎么才能让票子升值呢?
浅层次考虑,提高汇率和利率水平无疑是票子升值的最直接也是最根本的方法.
现在假设,国外热钱已经打入国内房地产,房价持高,而通过上面的简单的多印票子涨工资的办法不能解决这个问题相反会造成通货膨胀,那么,现在提高汇利率人为的使票子升值!显然,这样会很有效的阻止国外热钱的涌入,在汇利率刚做出大的变动之初,房价猛跌,而已经涌进来的热钱会因为房市的缩水和汇率的增值,他们会瞅准时机迅速的撤出以谋求新的投机和投资.此时,抬顶房市的力量失去了主力军,房价跌到人们雀跃欢呼的低谷,于是老百姓受益!
但情况真的是这样吗?
细细分析国外财团的这股游资前前后后都做了什么.首先,国外热钱通过低的汇率进入国内,这时央行为这笔额外的外汇收入而开了印刷机多印了票子,财团们拿着这些票子进入房地产,把房价抬的天高,并从中赚取了高额的利润.而正由于房价的持高,为满足需求的矛盾,央行在必要的迫不得已的情况下再次又多印了票子,经过一定时期的回转和消化,多印的票子没有使中阶层的收入提高以满足买房需要却产生结构性的通货膨胀使得房价再度上升.假设现在采取提高汇利率的办法,有效的阻止了国外游资的涌入并人为的让票子升了值,然后房市缩水.但此时游资撤出的时候,再次狠狠的赚了一把,因为他们以高的汇率把人民币兑换成外币,央行的外汇储备被窃取,留下了一堆人民币.
随后,由于市场的传导机制,人为提高的汇率经过一段时间后被利差和实物经济的匮乏而钳制,使其下降,也就是说,票子再度贬值.
而此时的情况是,票子已经贬值了,先前打入国内市场的游资又已经撤出,并在同时把大笔的票子扔给了我们,出现的情况便是,恶性的通货膨胀!!摆在我们面前的是,票子,票子,还是已经不值钱了的票子.这时候,房价已经不是问题了,最大的问题是,整个国民经济的萧条和崩溃.

由于过于急噪,没有在篇幅的结构和辞藻方面做好的把握,叙述的内容也显得模糊不清层次不明,但我相信基本说明了问题!好歹写了半天,凑合着看吧!

I. 美国房产泡沫破灭是怎么去库存的

雇一帮人，到中国，开一票海外房产投资公司，拉一帮人换美元到美国买房，然后收取房产税、空置税等费用去贴补~库存处理了，税收提高了~ OK，瞎扯完毕~