A. 买卖房子怎么走流程
二手房买卖具体办理流程：购房资格核验（住宅类）——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。
二手房买卖步骤：
1、了解房屋情况。
买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、查档。
买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到房管部门查房产档案。
3、签合同。
如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金（但不是商品房买卖的必经程序）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
4、申请过户。
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。
5、立契。
房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
6、缴纳税费。
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
7、办理产权转移过户手续。
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
8、付清房款领取产权证。
买方付清所有房款，领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。
B. 我的做房地产的，怎么样才有自己的客户可以快点成交呢
其实你问这问题的最终目的是如何成交吧？我就暂且当你是楼盘销售，其实很简回单。答
客户资源大概有两种来源，一种是客户自己到楼盘来看，你接待他们从而获得他们的信息；另一种就是公司给的一些客户资料，你通过打电话告知客户有这么个项目，并约他们过来看（打电话的技巧你就自己琢磨啦）。
现场接待客户的话当然必须先表现自己的专业能力，不然怎么叫“置业顾问”呢？你必须比客户懂得多，置业的那些基本问题就不多说啦（贷款啊、名额限制啊，各种手续啊，这些公司应该会给你们做培训的吧），对自己楼盘也要烂熟于心，对市场情况也要掌握，这样客户将你们的项目和其他项目做对比的时候你就知道怎么应对了。再次还要懂些风水呀，建筑之类的常识。
大概就是这样啦，如果你们有销售主管就多跟他取经，作为新手就多看别人是怎么接待客户的。
C. 房产经纪人如何增加自己的房子成交数
一：客户接待
1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）
2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。
3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是 不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。
5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。
二：配对
1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求：A 列出意向客户。
B 按客户购买意向排序
C 按客户购买力排序
D 选定主要客户
E 逐一打电话给主要客户，约定看房。
三：电话约客
1：拨通客户电话，告知客户房源信息
2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。
3：简单讲述房源基本信息。
4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）
四：带看前准备
1：设计带看线路
2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）
3：列出物业的优缺点
4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。
5：整理该物业相关资料。
五：如何带看
1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。
2：理清思路，按照自己的看房设计带看。
3：询问客户买房目的。
4：询问客户居住状况等。
5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。
6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。
六：房源内场操作
1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。
2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）
3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。
4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。
5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）
6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）
七：成交前的准备
1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。
2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）
3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。
4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。
5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）
如："陈先生，这个小区的环境好不好？" "好，不错，还可以"
"对这套房子的感觉怎样？" "不错，还可以"
"房型满意吗？" "挺好的， 不错"
"采光好不好？" "好，不错"
抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。
6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。
如："陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受？"
八：守价阶段
1：要点：销售员没有对客户让价的权利。
如：客户："房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。"
销售员："哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。"您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格）
注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。
2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。
3--15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给
出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。
4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。（如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。）另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。
5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。
九：杀价阶段
原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。
主要方法：1：市场因素
2：政策影响
3：客户的稀缺
4：客户还有第2选择
5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比
6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。
杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。
杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。
杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。
隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。
十：下订阶段
1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。
2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。
3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应"急客户所急"，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。
4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。
十一：售后服务
1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。
2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。
3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。
4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。
5：在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。
D. 客户已经很相中房子了如何逼定起成交
逼定技巧的运用a) 定义：在客户对产品有认可的基础上，用婉转的手法，逼迫对方下定金。b) 为何要逼定？（1） 客户下定金，是房地产界的要求。（2） 客户下定金后看其它楼盘时：a) 若是一个比一个差，我们自然会胜出。b) 若是其它楼盘和我们的不分上下，各有优势，客户不免犹豫，但是考虑到自己在我方己付出定金，先入为主，还是会选择我们，自己会找理由说服自己。c) 其它项目比我们好，不想买时，我们起码还有个定金的机会说服对方。（3）若客户回家后与亲人商量时，会自己找楼盘优点说明自己下定金的原因。（4） 判断客户是否真的有购买意向，问他不愿下定的原因。d) 前提条件：l 确定对方喜欢房子。l 客户能够当场下定。l 客户要求我方能够接受。 销售代表做好逼定的基本要求 1、心态要保持平如客户掏钱时会紧张、敏感，销售代表一定要放松，而且在心中给自己一个信念：即客户买房前肯定要提出一些出格的理由。2、对客户心理揣摩要到位 意向大不大，想买，你钱少了，给也收，想不买，50元也要下定。 若客户回家后与家人商量时，会自己找楼盘优点说明自己下定金的原因。 判断客户是否真的有购买意向，问他不愿下定的原因。3、把握成交时机，不要怕提出成交抱一次成交的信念，若客户当时不下定，就有可能永远失去了。要求，就象追女朋友，不提就有可能失去机会了，不要再说：“曾经有一个非常有意向的客户摆在我的面前，我没有去珍惜------。 4、逼定时张驰有度，不要穷追猛打客户若是紧追猛打而紧张，出现低头、侧坐，目光乱瞟时，不要逼定了，让其回去考虑。 5、让客户注意力集中于一点，不要随便介绍其它房源。成交的时机：动作方面：(1) 扬起眉毛，看他的同伴。(2) 咬嘴唇(3) 低头、搔着(4) 对你说的优点点头，表示赞同(5) 揉拭下巴或后脑勺(6) 以手指敲桌面(7) 露出沉思表情(8) 满意地微笑(9) 身体前、显示兴趣(10) 拿起或握住推销资料(11) 问己经问过的问题(12) 自己核算房款场合：1、客户对产品无疑义，询问付款方式时2、表示对产品满意，要求更多优惠时3、话题渐渐集中在某房源时4、看现场、客户感觉很好时5、客户由少言寡语突然变得详细询问房屋细节时7、客户犹豫不决要求你参谋的时候8、客户多次来现场，表示满意9、客户突然带亲友来参谋10、客户受现场热销气氛影响兴奋不己11、客户表示带得钱不够交定金时12、现场有两组客户同时洽谈一套房子的 逼定的一般技巧l 断言的方式用自己的气势影响对方，当客户犹豫时，避免让步行为“定房是件大事，我想-----。”“正因为购房是一件大事，所以我认为您更应该定一下房子，因为-----。”l 反复强调重点利益及客户关心点 客户若有老人，你应反复座区对老人的益处 l 感染客户 骟情、流畅的语言，丰富的知识，如观景花园式外凸阳台，或省钱省事方面去描述，多站在客户的角度去思考。l 学会当一个好听众 眼睛注视对方眉与鼻三角地带，随时记下客户讲的要点，以表示你对他的尊重。l 利用刚好在场的人l 多举些例子，用数字讲话提问题是时，决不能让对方回答产生对自己不利的结果，多利用2选1法。不要用疑问句，多用祈使句。l 心理暗示法常点头，目光要专注，身体语言要到位。 具体逼定技巧一、因时利导法1、当客户看现场时有极大的兴趣。“你的眼光真不错，这种户型正是我们热销户型，非常受欢迎，你先定一下吧。”两组客户看房时。（演练）2、现场人气旺盛，客户比较兴奋时。“你也看到了，我们房子卖的非常快，价位较低，我建议你先定一套，否则买不到好房子会很遗憾的。”3、现场多组客户在谈同一套房子。销售代表应讲：“先定再谈，否则房子没有了谈也白谈。”4、当客户要求优惠时。先定再谈：A、表示诚意，才可能批优惠。B．房子定了，不会出现价格谈好房子没有的情况。5、当客户要和人家商量时。“正因为您要和家人商量，我才觉得你更应该定下这套房子。A、为你保留，不会出现。。。。。。。。。B、你可安心比较其他楼盘。二、顺水推舟法。1、当客户对产品基本满意，询问认购方式时。拿出定单，解释内容，然后问客户：“您是定一楼还是定二楼？”；“成，你填还是我填？”2、当同事做了SP配合后。“张先生，您真是会把握机会，今天下午那个客户就来下小定了，你先定后，他就定不成了。”“张先生，您先定一下吧，看这情况，他的客户一来，我是没办法为您保留房源了。”三、有限权利法。1、当客户要求延长定单或减少首付定金时。“这事比较难办，要不然您先定一下，我再去找经理。。。。”2、当客户表示带钱不多时。大假电话或请示经理。“我们经理经过我好说才同意，但是他要求你定房的时间缩短到……或需写个申请书或多交首付款。”对旁边的销售代表诉苦：“他就带了200元，200块钱定房子？我。。。”然后对客户说：“我先去柜台问一下，看看有没有处理的办法。”回来后对客户说：“你来一下。” 四、以情动人法。1、专业接待，热情不烦，为客户着想。2、多次当面帮他要条件感动他。3、为你做了最后一搏。4、适当透露楼盘一些可以解决的缺陷，增加他对你的信任。五、以退为进法1、当客户要求过分或傲慢时。让他感到错不公平，婉转表示拒绝l 交待信息收拾材料，然后对客户说“抱歉，我们满足不了你的需求，这样，你再去看看，××的房子也不错。”l 逆反心理“这套房子你别要了。”“为什么”“我同事想给他一个朋友留着的，我看你有诚意才推荐这套房子的，现在你先看看五楼C单元的吧。六、强诱利导法1、通过SP配合说明不定房的劣势。（1）老客户打电话问房源，让销售代表接“张先生，非常抱歉，那天让您定您不定，昨天己被一位女士定走了挺遗憾，要不你赶快过来定一套某某房子吧，两者差不多，别再错过了。然后把这个故事告诉客户（2）两名销售代表争吵一名销售代表要求另一位销售代表劝说客户换换房子——“小李，你去给你的客户说说呗，让他换一下，我那个客户非这套不买”。——“没办法，谁让他当天不定了，谁定是谁的，我那个客户定了就是他的，虽说只是500元”。七、利益引导法利用好占便宜客户——“我们下星期要涨价了”——“我们这个月要搞活动，优惠” 八、房源紧张法1、 房子别人已小定，想要用大定来冲，“张先生，这套房子别人已经定了呀，实在难办，这样吧，你只有明天直接来交大定冲了他，就说搞错了行吧，其它办法我也想不起来了”。2、最后一套 “最后一套了，你要想要就定一下，否
E. 如何做房地产未成交客户分析，越详细越好
1,区域性;2.经济能来力3.侧重点4.持久性基本从源这四点分析完后就可以判断能否继续跟进 。
具体如下:
区域: 1.是外地还是本地,外地的话是投资度假还是长久定居,如果是投资度假那我们自己的产品是否有很匹配的卖点支持客户的意念.同样,自住客户也是这样分析。
2.本地客户一般以居家居多,应该了解的是什么目的，是改善住房还是其他,改善的话需要改善哪些,比如交通,面积,类型等。
经济能力: 这个很好理解了,二种情况。
侧重点:对什么最肯定，这些从客户语录中就能总结出来 比如"住这就不用每天接小孩上学了"等等,所以接待的时候要耳听八方。
持久度: 持久度怎么理解,有的销售代表现场感染客户的能力很强,本来对于一部分客户是抱着看看的态度,但现场情绪激动了,可能下定,但如果没有现场逼定,客户走后再回头下定的可能性不大。再有一种极端客户是根本想买房但没有明确的目的,就是满世界看，看多了后连自己也不知道到底选哪个好,陷入犹豫中。这就是要理解的持久度。把握准了持久度,就可以对症下药.总之不要轻易放弃一个客户,即使这次没成交,也没关系,不代表他一直不买房。
F. 如何快速做好房产经纪人呢 如何快速成交房
要想成为一名好的房产经纪人，那么勤劳与充足的知识是你必备的， 如果想做好那么首先第版一步要了解你所销售的楼房，周边的详细情况，其次就是多看看同事们如何介绍房，以及带户的时候一些技巧，至于客户有很多种方法，网络，介绍，开发等等。最主要的就要有恒心与自信心，如权果没有自信心那什么都是干不好的。
G. 请问如何快速做好房产经纪人呢 如何快速成交房屋销售
你所说的是二手房嘛。？
如果是二手房。 第一点你得有发展有效诚意客户资源的方回法。
1把你公司答的产品发布出来，当地的门户网站（58，赶集等）〈非常有效果的一种方式，我原来一个同事。专门做网络客户。而且成交率也挺高的〉
2上门的客户多主动与他沟通，详细了解客户的实际需求，和实际情况，争对他的需求和实际情况推荐给他合适的房子
二呢。 你得多收集优质房源。
传统的方式一般都是贴条，和网络房源， 贴条现在都比较反感，毕竟影响城市形象， 网络房源你的竞争压力大，也很少会出来优势房源 。
想寻找优质房源一般情况和小区物业可以多沟通，还有就是有楼盘资料的可以发短信或者在正确的时间打电话沟通也行
二手房如果有好的房源。基本上当天出来当天就可以卖掉。当然，你也得了解自己的客户 ，什么样的房子适合什么样得客户你必须得了解。 （正确匹配房源客户是你成交的第一要素）
然后才会是你谈判技巧和营销能力。