房产如何把控

1. 房地产商如何进行开盘前的推货节奏把控

【小滨曰:】在项目执行的过程中，蓄水开盘是非常重要的一个环节。开盘是否成功，取决于诸多因素，如项目自身产品力，价格、现场展示面、推广力度等等，这些因素交织于客户从“知道-来电-来访-意向-认筹-认购-签约”这一过程中，最终决定开盘的效果。淡市之下，客户更加来之不易，开盘策略显得尤为重要，意向客户的转化率成为考量项目组成员专业程度及执行力的主要因素。
三大挑战：
1、意向客户基数少，难以有效借势。在来电、来访骤减的情况下，供求关系失衡，无法形成有效之势，现场旺销造场难度大，随时面临客户意向下降的可能。
2、客户自身信心不足，购买决策容易受到干扰。基于对市场信心不足，客户决策周期延长，尤其是改善型及投资型的客户，很容易产生放弃购买的念头。
3、市场环境变化大，竞争趋向于肉搏。在国家调控的大体市场环境下，开发商各类促销手段层出不穷，竞争对手的行为随时会打破现有市场格局，催生出新的竞争态势。
三字要诀：
快
针对市场及竞争对手的变化，快速反应，及时调整自身的策略；淡市由于客户信心会不停受挫，故不宜蓄水时间过长，尽量避免客户流失；蓄水客户快速消化，认购客户快速签约。
准
淡市下，对产品分析更加要精确，对客户把握能力更加强，对节奏把控更要准确。
势
淡市下，很难在大的局面下形成“势”，但仍需要在局部造成稀缺热销的现象，通过产品组合及价格策略来形成项目的“势”；维持项目现场的人气，所谓先旺丁，再旺才，持续的旺场和团队高昂的士气，是项目逆市热销的前提条件。
七大策略：
1、精准定价
淡市下，价格无疑成为开盘成功与否的重要因素。价格策略包含两个组成部分，即均价和价格体系。均价决定整体项目的竞争力，价格体系防止客户流失并提高转化率。
（1）整盘定价
整盘定价就像在做一个局，一个价值信心的局。这个局主要包括以下两点因素：
确定一个坚强的底部
结合客户保值的心里需求，确定一个价格底线。这个底线不是说价格一定最低,而是相对于竞争对手和自身价值,相对于供需比,相对于客户的心理预期，足以形成很强的支持。
一条清晰的价格上扬曲线
要坚决在客户心理层面拉出这条曲线,不管在说法上还是实际操作上。通过优势产品的替代，实现小幅逐步回升，总之要有充分的说服力,避免还会再下降的外部舆论。
（2）细分定价
在客户基数较少的淡市，需要尽可能的细分产品制定有针对性的价格方案，以满足不同客户的需求，进而防止客户因为房源问题流失，同时仍应做到销售收益最大化。
首先，需对产品做出更透彻的分析，不同类型的产品，所对应的客户目标群体也存在差异，其角度和关注点也存在差异，定价的逻辑必然不同。充分挖掘每一套房源的价值，在此基础上，制定合理的价格体系。
其次，在已制定的价格基础上，进行客户测试，根据供求关系，做相应的价格体系调整，通过价格引导客户的购买意向。
2、客户对位
淡市下，开盘需尤需谨慎。客户的梳理和对位往往是开盘成败的关键。
首先，对客户的准确把握和去化情况的预估将决定开盘采用的方式和安排，进而对最终认购量产生根本影响。其次，客户对位情况也是价格制定和价格调整的依据。最后，必须在客户对位过程中，予以合理引导，避免选择冲突造成开盘时的客户流失，进而提高转化率。
（1）价格测试与客户落位与的一般流程
Ø无价格，通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表；
Ø指导价策略，用价格区间引导客户升级；
Ø制造节点，有序引导。利用样板间或实景开放等节点，及VIP卡、金卡等认筹节点，动态测试价格与意向，根据测试结果调整价格体系，进行房源引导；
Ø意向算价，精准预销控。给出相对准确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度，及时进行预销控，最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前一天，确保每位客户按第一意向选房。
（2）客户对位的注意事项
Ø把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时机，这个阶段需要注意的是一定要有新的信息点给到客户，不能单纯折腾客户；
Ø明确每一次摸底调查的目的（由浅入深）：结合销售节点的安排，每一次的调查要符合当时的节奏，不可能一蹴而就，目的不同调查深度和方法就会不同；
Ø安排好摸底调查的流程：不打无准备的仗，要提前安排好如何保证准确的摸查到客户意向，不但数量要充分，质量也要保证；
Ø客户行为数据化：业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据指标判定诚意度，实现客户意向判断标准的相对一致；
Ø变更数据及时性：每天预销控，将总结结果及时用于指导销售，根据预销控结果给出楼座户型引导方向和引导说辞，利用晚会每天宣布引导的重点和方向，及时引导重叠房号，保证高选房率；

2. 如何调控中国房地产市场

地方政府主导违法用地增多 土地成了谁的“唐僧肉”?

2011年06月07日08:31 来源：人民网 手机看新闻

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近年来，随着城乡统筹步伐加快，全国范围内的土地违规案件屡屡发生。新近曝光的“香河土地违规案”当属典型。给农民的补偿每亩地一年租金1000多元，转手卖给房地产开发商每亩60多万元。

国土资源部近日通报称，今年一季度，接到举报政府主导下的非法转让基本农田500亩以上、耕地1000亩以上的线索280个，其中17个已作为重大违法违规线索在查处。违法用地多为政府及有关部门主导或协助开发建设工业园、物流园、厂房等。上访群众主要反映承包地纠纷、村内补偿款分配、城市房屋拆迁、村干部腐败等其他问题。

就此，国家行政学院教授刘熙瑞接受记者采访时表示，“地方政府不应为某些人私利驱动，而是要对人民负责，不能以牺牲人民利益为代价，土地不是政府的‘唐僧肉’，政府应从国家发展，人民利益角度来考虑处理问题，做为人民服务的政府。”

地方政府主导的违法违规用地问题严重

“地方政府主导的违法违规用地问题严重。今年第一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩。” 国土资源部执法监察局局长李建勤说。

“违法用地行政就是利益在驱动，政府往往打着‘堂而皇之’的理由，从违规使用土地中得到利益，或从中赚取差价。”关于地方政府违规用地日益增多现象，国家行政学院教授刘熙瑞接受人民网记者采访时表示，“违规用地理由很多，可能以引进项目为目的，增加就业，拉动当地经济发展等，但经常是一些不该批或不符合审批的项目。”

国土资源部通报称，地方政府主导、支持、默许下的非法扩张用地增多;以城乡建设用地增减挂钩为名非法转让集体土地的现象突出;非法挖砂取土造成耕地破坏的现象增多;重复举报、反复查询的电话接听量比重偏高;集体进京上访增多，集中反映农村综合问题。

此前，国土资源部公布的数据显示，2010年全国发生的违法用地行为5.3万件，涉及土地面积41.8万亩(其中耕地16.4万亩)。

近年来，地方政府违规用地事件也屡见报端。发生在海南省东方市的土地腐败大案，牵出包括原市长、原市委副书记和土地、建设、城投等部门负责人在内的25名干部，发人深省。开发商绕开征地程序，低价“私占”集体土地，又通过收买政府官员(市长收250万土地“审批费”)，又高价倒卖给政府变身“国有”，官商结成“利益输送”联盟。

经国土资源部审批的高尔夫球场只有10个，新建球场却近400个。尽管相关部门发布高尔夫球场“禁建令”，却难以阻挡部分地方对可获取高利润的高尔夫球场的“不懈追求”。记者调查发现，江苏镇江新区以建设“绿色社体家园”项目为名建设高尔夫球场，计划用地4500亩，总投资20亿。此地最大的问题亦是以租代征，强行拆迁，在土地流转过程中没有任何规划报批手续。

以上违规用地种种，在全国各地已相当常见。一位不愿透露姓名的专家表示，“土地是国有的，对土地的支配权在理论上属于中央政府，但实际上对土地的操纵权却在地方政府。正因为地方政府可以从‘土地的支配权’上获得巨大的好处，他们已经欲罢不能，很多地方政府已经开始在“城乡整合”或“城乡统筹”的政策口号下，进行强制城市化。无论从哪个角度看，这种强制性城市化的核心是土地的城市化，而非人的城市化。”

土地督查直面省政府 5年督察333个地级以上城市

近日频频曝光的地方政府的违规用地行为，已引起各省区市的高度重视。

“以图管地”遏制新疆土地违法现象的蔓延。近日，新疆维吾尔自治区政府下发紧急通知，要求在6月30日前必须把各类违法问题核查整改查处到位，把问责比例降下来。对发现的违法用地、违法勘查开采矿产资源行为，加大查处力度，要“既处理事、又处理人”。

为防止在违法用地补办手续工作中出现搭车报地现象，日前，河南省国土资源厅对全省已向省政府申请补办用地手续的372个批次用地进行专项检查，并采取四项措施，对检查中发现违法搭车报地的用地指标坚决予以核减，对违法严重的2个地市领导进行警示谈话，限期整改。

此外，记者也从国土资源部总督办获悉，从2010年起，每5年将对全国333个地级以上城市完成一轮例行督察，其中对经济发展快、用地量大或违法用地多的128个重点城市每2年覆盖一次。目前已开通的国家土地督察机构在线土地督察系统，已对土地实现网络监管。

国土资源部相关人士称，土地督察 “直面省政府，向相关领域延伸，向综合监管延伸”。2011年初步拟定60个地区进行例行督察。督查工作延伸至地方政府多个职能部门，从土地审批、征转、出让、开发利用和抵押融资等环节进行全程、系统督察。

此前，国务院曾就土地督察报告批示：“土地督察工作要加强，敢于碰硬，不怕得罪人。”

“不是有钱就能拿地，不是有钱就能浪费土地资源，因为土地资源很紧张，国土资源部要根据不同的行业来制定一系列严格用地标准。未来我们加强土地利用考核评价，让民众能监督。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林接受人民网记者采访时表示，“十二五”实行最严格的节约用地制度，坚持按市场原则配置土地资源，要建立更好的竞争机制，不是为了把价抬高，而是要大家公平竞争，拿到的地更好发挥作用。

“一方面要加强土地督查，另一方面加强对违规用地的严惩。”刘熙瑞说，“那些美其名曰引进的项目，实质上损害的是当地百姓利益。归根结底就是政府的一种腐败行为，侵蚀了政府健全的机体。一定要严惩违规违法用地，还农民赖以生存的土地。”(记者常红)

3. 如何建立房地产调控长效机制

天津大学
全国排名20位的高校 国家承认学历 网络教育 最快 2.5年毕业

高升专

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4. 房地产究竟该如何调控呢！

房产建筑业是国家的支柱产业之一，为了GDP怎么可能对它高压打击呢，现在的房价是现行经济发展模式的必然产物，北京等大城市的房价是不可能回落的，并且全国的房价都是不可能由政府来调控的，完全是市场说了算，就算是有人在炒房，既然能炒得起来就说明它有市场并且是供小于求的。

如果一定要控制房价我认为只有两个办法，一是买房一定要实名制，政府定期清查房产楼盘，禁止投资房产行为，杜绝炒房，小户型要占房产开发绝大多数。把房产做为国家战略资源来管理，不是有钱想买就买的。

二是向现有房产者做出补偿，将所有土地房产收归国有，老百姓一律向政府租房住，实名制，没有结婚证不能租，一对夫妻只能租一套，长年在外工作学习的单身由所在单位及户籍所在地公安部门共同出具证明才可租房。
此实乃下策，非到民怨冲天社会动荡万不得已不可使用！

我说的两点中有些正在实行，有些在将来很可能实行！

一定要把房产提高到关系国计民生的战略高度来管理！！

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合资建房也是不行的，在巨大的利益面前一切都会走样，大家都想集资建房，那么土地资源从哪里来，合资者身份怎样界定，如何管理投机者，这样只能给不法商人更多的暴利空间，造成国有资产损失而已。

所以我说，只能通过国家手段将土地房产当成能源交通等等关乎国家命脉的战略资源高度来管理才是长久之计

5. 房地产成本如何控制管理

【摘要】本文对房地产开发项目的成本控制进行了简单的分析，阐述了房地产开发项目成本控制原则，针对房地产开发项目成本优化控制措施进行了深入的研究，从规划设计阶段以及施工阶段出发，发表了一些自己的建议看法，希望对房地产开发项目的成本控制起到一定的优化作用，增强开发的效益。
【关键词】房地产；开发项目；成本；优化控制
现阶段城市建设中一个关键部分就是房地产开发项目，通过房地产开发项目，能够实现对人们生活水平的优化。但是房地产开发项目在实际开发过程中很大程度上受到其本身特点影响，有着投资大、周期长的问题，提高了房地产开发项目的开发风险以及开发成本。在实际的开发过程中，需要实现对房地产开发项目的成本优化控制，将成本控制的作用充分的发挥出来，提高房地产开发项目的社会和经济效益，促进房地产行业的持续健康发展。
1、房地产开发项目的成本控制
房地产开发属于一项复杂的系统工程，涉及到多方面工作，比如说建筑规划设计、施工管理、工程验收、销售等，这些工作导致房地产开发项目的成本控制呈现出复杂性特点。房地产企业在进行规划设计以及施工时，往往是借助招标的方式来进行，花费一定的成本，通过施工单位来完成建筑的建设。另外，房地产开发项目和其他企业项目存在很大的区别，

6. 房地产成本如何控制管理

成本抄采购系统可以对房地产企业项目的项目估算、项目预算、合同支付、竣工结算等进行项目成本全生命周期信息化管控，实现多角色、多场景、多维度智慧高效协同的智能信息化管理云。满惠科技成本采购云，是一个功能强大、平台一体化的信息管理系统，具有以下亮点：
1、全域成本统筹，节省成本费用
建立事前预算、事中控制到事后分析的全域费用管控，实时掌控成本运营状况，优化资源配置，实现企业内控到协同共赢。
2、智能成本核算，提高工作效率
智能记账和精准数据核算，减轻财务人员高强度的审核、记账工作，将被动工作转化为主动管理，提高工作效率。
3、成本动态监管，降低运营风险
以动态成本监控为中心，实现当前动态成本与目标成本的对比分析，智能化、系统化、数字化控制体系，让企业支出可算、可控、可省。
4、数据高效互联，支撑科学决策
与财务工作系统无缝集成，实现业务和财务数据的互联互通，打通数据孤岛，为财务决策提供实时、精准、有效的数据支撑。

7. 房产中介如何把控

我不是高手。。。房东的房子是不是高于行情价 房子税费是谁来付 真个市场现在有几个人买他房子？ 不用和房东讲有客户回报分析市场行情。最主要的2边诚心那就好办。又一遍不诚心你都难搞

8. 技术手段如何调控房地产市场

所谓技术手段调节就是通过经济手段来调节房子房价，例如提高银行基准借贷利率来变相提高购房时房贷利率，进而抑制投资者买房的意愿。

9. 明年将如何调控房地产市场

日前，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长王蒙徽称：明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

城市与房地产研究专家孟祥远针对此次“施行差别化调控政策”的表述，给出了自己的解读：

第一，全国住房城乡建设会议是一个级别很高的全国范围内的房地产会议，此次会议上提出的政策要求是决定未来房地产走势的重要信号。

第二，“满足首套刚需、支持改善需求”，这意味着2018年会对刚需和改善性购房有太多抑制。有了住建部长的新表态，2018年会微调政策，对真正有居住需求的买房人来说，是个大利好。

第三，我们基本上可以确定：2018年中国楼市整体处于平稳局面，不是冬天。差别化调控实质上就是稳定房地产市场发展前景，大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

10. 当前房地产销售环节作为上级机构怎样监督把控

随着市场竞争越来越激烈，营销费用在房地产企业成本支出的占比也越来越大，营销费用支出逐年上升。众所周知的经济学原理也告诉我们：利润 = 收入—支出，尤其是在今天外部环境不明朗的背景下，省钱即为赚钱。所以控制不好费用支出这部分，没有一个明确有效的管理方案，利润目标就难以下达。通过系统自动控制营销费用预算，避免预算超支，控制了营销费用风险，实现营销费用的有效管控。具体的管控要点有如下几个：
1、预算管理——从支出管理到预算管理的蜕变
如何做到费用的事先管控？答案是将营销支出管理变为合同预算管理。在项目初期，项目公司可以通过项目整体预算、项目营销周期与项目重要营销事件节点，来为整个项目的预算做个年度划分，得出项目营销年度的各个年度预算。审批通过后，该预算即为各年考核合同签约金额标准。此后，每签订一份合同，或者一笔日常支出，都对应预算科目金额，一旦预算用完，无法进行合同登记，确保预算不超支。在这个过程中，系统起到了相当大的作用，信息系统可以及时通过对比预算，来判断合同是否允许继续登记。
2、分类管理——专款专用，精细控制项目营销费用合理预算
在营销费用过程中，对于某些费用类科目如代理费、日常管理费、空置物业管理费、销售中心及示范单位费用等，相对固定支出的，则采用科目封锁，确保专款专用。以此避免前期广告推广等活动做得太多，占用日常科目费用预算，造成项目销售后期连日常水电都无力支付的情况发生。将营销费用分科目进行管理，从另一个角度控制了营销费用使用风险。
3、合同管理——预算执行的载体，费用支付的依据
合同是预算执行的载体，也是费用支付的依据。在营销管理系统中，所有合同必须录入系统，否则无法进行支付。每签订一份合同，或者一笔日常费用支出，都对应一份预算，一旦超出科目预算，无法进行合同登记，以此进行预算强控。在这个过程中，利用信息系统可以及时准确的通过对比预算，判断是否允许继续登记相关合同。
4、支付管理——从根本上杜绝营销费用超支
任意一笔费用支付，都必须对应相应合同进行支付登记，再通过系统进行工作流审批。由于在合同登记阶段已经确保了合同所在科目有余额，因而彻底避免了营销费用超支的发生，达到项目公司费用强管控的目标。