房产如何估值

1. 怎样用nav对房地产企业估值

净资产价值法，目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法，是指在一内定销售价格、开发速容度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值（nav）。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

2. 怎样进行房屋评估

申请进行房屋评估的程序：

1、首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。

2、委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如过房地产估价单位没有异议，即可视为接受委托。

3、接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。

4、资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。

(2)房产如何估值扩展阅读：

评估内容

建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

三通一平指水、电、道路通，土地平整。

七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。

补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

参考资料来源：网络-房屋评估

3. 为什么房产估值的评估价比成交价低

现在大家基本是贷款买房，在二手房交易中房屋评估占据着重要的地位，因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数，那么房产估值会受到什么因素的影响呢？评估价为什么经常比成交价低？评估价越高越好吗？

详细解读关于二手房估价的那些事

一、在二手房交易中，什么时候需要评估？

1.向银行申请房贷

办理住房按揭贷款是，银行会委托评估公司或担保公司进行评估，又或者按照房管局的评估

2.缴纳二手房交易税费

为避免买卖双方签订阴阳合同避税，相关部门会对交易房产进行评估。

因此进行评估是二手房买卖交易的必经环节。

二、评估价如何影响房贷额度？

首付款=实际成交价-贷款额

（购买二手房时，贷款额=房屋评估价*贷款成数）

这意味着贷款额度与房屋评估价挂钩。

举个例子：

小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。

三、房产估值会受到什么因素的影响呢？

根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格，房龄、户型、楼层、装修、配套等因素亦会对评估价有所影响。

楼龄

在买房的时候，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算。

旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限

折旧费=（造价-残值）/折旧年限

举个例子：

一套已用20年2万/平的50平的“老破小”，总价100万，按每年折旧2%，折旧年限为50年。

年折旧费=【100*（1-2%）】/50=1.96万

旧房价格=100-1.96*20=60.8万（未考虑其它因素的情况下算得）

在广州，框架结构首付最低3成，混合结构首付最低只能做到4成。

户型

形状不规则、功能不全、套型过小或过大，一般-5~-10%。

楼层

顶层：-5%

次顶层&次低层：-3%

中间层：+3%

如果底层带有户外花园、顶层带阁楼，价格可能更高些。

朝向

价格影响最高+8%

朝向好：+3%~8%

朝向不佳：-2~-5%

物业

价格影响最低-5%

无物业管理：-5%

非独立封闭小区：-5%

位置

价格影响幅度：-15%~+15%

临街：-15%

环境幽静：+15%

重点学区：+15%

配套

交通、商铺、公共设施因素不完善：-5%~+15%

小区的周边环境

优良小区内部、外部环境对价格影响：+2~+5%

反之，-3%~-5%。

供求关系

区域内较抢手，适当提高5%。

四、评估价为什么经常比成交价低？

银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。

一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。所以，文章开头的案例依然是属于合理范围。买二手房的麻友要有这个心理准备，不要因这种情况违约咯~

五、评估价越高就越好？

评估价影响贷款的额度和税费的多少。

缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。

贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；

小结

评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加

评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。

总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，做到心中有数，减少违约的发生。

（以上回答发布于2017-06-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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4. 二手房评估价怎么算 教你合理评估房产价值

二手房评估价怎么计算
1. 测算房屋实际价格区间。房屋自身的户型以及朝向等影响因素的计算是：房屋建成以后每一年的折旧费用-2%的同一地区的房价，三室一厅的小户型-10%的同一地区的房价，房屋所处的楼层中最好的楼层+3%的同一地区的房价，最便宜的楼层是基准价格，其他的楼层根据位置减去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地区的房价。房屋配置的影响因素的计算是：小区内没有物业要扣除5%的房价，不是封闭的独立的小区也要扣除5%的房价，位于著名小学附近的加上15%的房价。
2. 减去折旧的费用。房屋的造价和残值，以及清理费用和折旧年限都是折旧费用计算的范围。
二手房价格评估方法
二手房估价方法购房者或出卖人想要对房屋进行评估可以通过以下五种方法解决二手房评估问题：
1、中介评估，常用二手房评估方法。
2、请专门的评估人员，比较精确的评估方法。
3、找有评估水平的熟人。对买卖双方来说，二手房评估是为了让自己心里有数，熟人评估比较靠谱。
4、平均估价法。平均估价法可以由本人评估，方法就是把近期、同类型甚至同楼层的房子的成交价格汇总，取平均值得到估价。
5、网络调查，买卖双方可以通过网络查询，收集目前房价状况估价。
二手房评估价越高越好吗
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。
评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例计算得出，评估价越高，缴纳的税费也越多。
也就是说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点。
评估价过高或者过低，对于购房者来说，要么是多缴纳税费，要么就是多支付首付款，因此评估价适中比较好，土豪可随意。
影响二手房评估的因素
二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
1、房产的初次购买价格
初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。
2、房产的使用时间
二手房一般都是经过了一段时间的使用之后才出售的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。
3、楼体结构、楼层、朝向
好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%。
4、小区的周边环境
售房者所出售的房产如果周边环境十分优良，那就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右。
5、电梯数量和品牌
很多人买房都会看电梯，尤其是买楼房，因为有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌不一定会为房产价值加分，也会对购房者的心里舒适度产生重大影响。
6、房屋所处的地段
地段的问题相信大家都不会有所疑问，地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。
7、小区的配套设施
交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
8、房屋的区域规划
另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划，一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。

5. 房产评估是怎么评的,

由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

房产评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

(5)房产如何估值扩展阅读

评估类型：

1. 一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2. 房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3. 特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

6. 如何评估房产

评估方法
成本法
（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

7. 在什么情况下要进行房地产市场价值评估

1、一般评估： 这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机内构，以解决分歧和争容议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估： 这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估： 这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。(作价入股)
拆迁补偿不一定要进行评估，直接协商即可。如协商价格相差甚远，可进行一般评估。再有异议可走法律程序，法院指定评估公司进行特定评估。

8. 房产市值,评估值和净值的区别

一、首先，从定义上区分房产市值、评估值与净值。

1、房产市值：即房产当前的市场价值。

2、净值：房产市值在减掉房产税后还要去掉营业税，手续费等各种费用后得到的价值。

3、评估值，即房产市值减去房产税后所得到价值。

二、其次，从放款额度计算方式上，三者也有不同。

1、房产市值：放款额度=房产市值×成数（一般为7成）。

2、净值：放款额度=（房产市值-房产税-营业税-手续费等）×成数。

3、评估值，放款额度=（房产市值-房产税）×成数。

三、房屋估价的确定不同。

1、房产市值的确定：通常来说，一个地方房地产市场发展的好坏是和当地的经济发展情况直接挂钩的，经济发展的好，房地产市场就会兴旺，也就是说，GDP总量越大，房屋市值越高。但要想确定房屋的具体市值，还得具体问题具体分析。

2、评估值就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

(8)房产如何估值扩展阅读

房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下：

1、房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值；

2、房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）；

3、房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）；

4、年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1－残值率）÷耐用年限；

5、年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%；

6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）。