如何投资澳大利亚房产

1. 澳洲投资房产移民怎么样需要达到怎么的条件才能移民过去

现在买房和移民是分开的了
不过你可以买了房，然后再做雇主移民那样
就看到是要走哪一种移民了
洲移民分为很多种方法， 技术移民，投资移民，雇主担保移民，配偶移民。 每个的价钱不一样，技术移民最便宜，只用给一些手续费，一个人全部都做完的话，大概要十几万人民币吧。
投资移民也分很多种，每个州不一样，最少也要50万澳币加一些限制要求，最高的就是500万投资移民了。
雇主担保移民，就是找雇主担保你移民，这个要拿到工作签证后2年才能转成绿卡，除了依靠自己能力找到的雇主外，现在有中介帮你介绍雇主，给钱担保的，市价在6-10万不等。
配偶移民，也是2年之后才能拿到身份，查的很严。
澳大利亚商业移民的资产条件要求，根据各类型不同而要求不同：
132类——天才企业家类（一步到位获永居） 要求申请人和配偶总资产达到150万澳元，用以在澳大利亚建立企业和安家；

188A类——针对企业股东者 要求申请人和配偶夫妻名下个人及家庭净资产不低于80万澳币

188B类——针对投资管理者 要求 主申请人年龄55 周岁以下，随行子女25 周岁以下； 过去2个财年，夫妻名下个人及家庭净资产不低于225 万澳币；过去5 个财年中其中3 个财年，具有良好的直接投资和管理经验；申报的3 个投资管理财年中其中1 个财年，满足150万澳币的投资额；通过投资合法赚取150 万澳币；商业甄选系统（EOI）打分不低于65 分；投资150 万澳币到澳洲政府指定债券。

188C类——重大投资者类 夫妻名下个人及家庭资产不低于500 万澳币；投资500 万澳币到澳洲合资格投资产品（政府债券/ 基金/ 私人企业）。

各类的要求不同，针对者也不同，最主要的是有合理的资金。

2. 外国人可以投资澳大利亚房产吗

当然可以。澳洲政府鼓励外国人来澳置业；澳洲的健全法律体系保护海外购房者的利益；调查显示，已有大批华人在澳洲置业；业主拥有地产永久的所有权，而中国是70年使用权。
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3. 澳大利亚房产值得投资吗

澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长，最关键是得益于政府对房地产市场的保
护政策。纵观全球房地产市场历史，自1988年以来，包括美国、英国、新西兰、加拿大、德
国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场，纷纷先后经历了房地产泡沫
的破裂，或是受全球经济危机的影响大幅下跌的惨痛经历，而同属发达国家的澳大利亚例外，
在最近先后经历2008年全球金融危机及2011年爆发的欧美金融债务危机中，都平稳安全度过，
这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金
融系统的有效调控。回顾澳大利亚房地产市场历史，可以总结出5次比较重要的政策节点：

第一，1976年成立澳大利亚境外投资审查委员会FIRB（Foreign Investment Review
Board），该制度FIRB 制度源于澳洲投资法规《1975年外资收购及接管法》，FIRB的职能
是评估外国投资者对澳大利亚的直接投资方案是否符合联邦政府政策以及《外资收购及接
管法》，并据此向澳大利亚联邦政府提供建议。
第二，1985年7月，在Hawke Keating政府的领导下，澳洲暂时取消负扣税机制。虽然
现在这个机制仍是众多专家争执的焦点，但是目前并未有人计划作出改变。
第三，在1985年9月20日，Hawke Keating政府颁布资本所得税法规，在当天或者以后
成交的房产必须按规定支付资本所得税。
第四，联邦和各州政府提供了一些免税和减税补贴项目，给予澳大利亚本土业主更多
的机会参与自置居所的“澳洲梦”。这些补贴项目中最重要的一个是在2000年7月1日，澳
洲政府为抵消消费税对业主的影响，首次推出首次置业者计划，具体由各州实施，也从此
开始了首次置业者补贴政策。并从一开始的7000澳元增加到2008年的14000澳元。
第五，2007年年中以来，养老金的法律发生改变，开始允许自我管理养老金基金投资
银行债券中的房产，尽管该基金近年来发生很多变化，但这是有史以来对房产市场影响最
大的一次。

除此以外，澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施，包括开发
商及银行利益分离，避免联合控市；开发门槛限制较高，不可无限圈地；多方参与定价，确
保市价合理；成立信托账户，律师独立管理，强制聘请律师，全程监督管理；信息透明，严
格遵守法规；控制境外投资，保护本地市场；高度信用机制，违约会严厉处罚，甚至倒闭。
以及境外人士不得购买二手房，新项目卖给境外人士不得超过总量的50%，避免投资催高房价。
相比其他发达国家经济体，澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力，作为国土面积排名全
球第六的国家，仅有约2300万人口，而且基本集中在东南沿海主要首府城市，悉尼、墨尔本
及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧，
从而促使房价和租金的稳健增长，这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产
市场的最大原因之一。全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，
促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值。被评为世界第
一类高透明度的澳大利亚房产市场更被全球投资客户一致视为“资产避风港”，投资澳大利
亚房产无疑是最佳选择。

4. 外国人可以投资澳大利亚房产吗

外国人可以投资澳大利亚房产，但是目前投资澳大利亚房产须小心谨回慎。
今年年答中，现任澳大利亚财政部长JoeHockey在澳大利亚的媒体发布会上指出，目前澳大利亚一个50人小组正在调查462个外国人涉嫌违法购房的案子。JoeHockey指出上述外国买家来源四个国家，但拒绝说出国家名字。《华尔街日报》则在当日报道称上述调查中有中国买家涉及。
澳大利亚不是首次提出了海外买房的警告，早在今年2月，澳大利亚政府提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元(合7900美元)的“申请费”，此外它还承诺执行有关禁止非居民购买二手房的现行法规，违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。海外投资的风险提醒买房者应该予以重视。
业内人士分析称，由于来自中国的投资正在推升澳大利亚房价，因此澳大利亚政府不得不用行动来保护本地居民的利益。
今年2月，澳大利亚还曾宣布外国投资者在购买价值超过1500万澳元的农业地产时，将需要得到澳大利亚外国投资审查委员会的批准。而在此之前，上述免审上限是2.4亿澳元。

5. 如何投资能够让澳洲房产增值

在房产投资方面，拥有好几套房的投资者并不常见，不过，知道何时停手，与知道何时开始同样重要。

根据CoreLogic对澳大利亚税务局（ATO）与澳大利亚统计局（ABC）数据的分析，2015年只有200多万澳人拥有投资房产。

而在这200多万人中，71.6%只有一套投资房，18%拥有两套投资房。

自那之后，数据就开始大幅下降，拥有六套或六套以上投资房的人不到投资者的0.9%——或者说，只有1.9万多人。

但是，根据Destiny创始人Margaret Lomas女士的说法，对于这1.9万多名澳人来说，知道该何时收手十分重要。

Lomas女士说，拥有7套房产就足以安度晚年。“其实，价值比数字更加重要，不过因为人们都喜欢听到具体数字，所以我一直觉得就是7套——但我们要知道，这一辈子应该如何攒到7套房子。”

Lomas女士说，如果你有办法一次性购买7套房子，那当然很好；但绝大多数投资者都需要长期规划。Lomas女士说：“如果你想普通人一样，那么肯定是先买一套，过几年再准备好入手第二套。”

“他们可能会在四年内拥有3套房产，到第五年和第六年，就能达到一次性买两套的程度，此外，他们对风险的胃口也开始增加。”

“如果你想在退休后过上年收入10万澳元的生活，你需要拥有价值200万澳元的（无负债）房产。如果你已经买了7套房子，并让它们的价值增长15年，你就有机会达到这一目标，但我不希望人们认为他们可以迅速从房产中赚到好几百万，因为事情不是这样的。”

要资本增值还是现金流？

Lomas女士说，在选择投资房时，应该忘掉是要选资本增值还是选现金流的争论，因为你可以鱼和熊掌兼得。

她建议寻找价格有增长动力的地区，例如正在建设基础设施，家庭数量增加，就业机会多样化，开发项目有限因此可能供不应求的地区。

“您作为投资者的目标是发现增长的动力。一旦你这样做了，你就能在那个地区找到能够同时吸引买家和租户的房产。”

Lomas女士说，从长远来看，选择对的房子将会获得良好的增长，轻松实现5%的收益来帮助你偿还房贷。

已经有了投资房！之后该怎么办？

Lomas女士说，一旦已经买下投资房，就要尽可能长时间地持有。

她表示，聪明的投资者甚至会在退休后首先依靠退休金生活，好让他们的投资房无论是在租金还是价值方面，都有更多时间来实现增长。

她说：“等你到了退休金开始变薄的时候，你的房子也到了可以卖的时候。”

Lomas女士说，根据情况，你可以选择依靠投资房带来的租金收益生活，或者卖掉一些投资房以减轻其他房产的负债，同时提高总体收益。

“你在退休后先使用其他收入来源，把房子留在手中的时间越长越好，如果你已经等了15年，那么多等5年会更好，那5年会带来很大的不同。”她说。

房产投资不以多少论成败，对于投资者来讲，最关键的是要丰富自己投资组合的同时，能够实现真正的收益最大化。而对于想要短期获利的投机者来讲，房产投资不太适合他们，虽然悉尼墨尔本近年来的房价经历了快速上涨，但是那些尝试持有房产的买家才是真正的市场赢家，他们往往跑赢了其他各类投资，所以对于房产买家来讲，问题的关键不在于你是否有足够的资金加持房产，而在于你是否有足够的耐心和现金流来长期持有房产，达到最终实现人生财务自由的目的。

6. 怎么在澳大利亚买房子

澳大利亚房产凭借其成本低、增值快等独特优势深得海外买家的青睐。澳洲房产交易主要包括三大类：新房、楼花及二手房。

由于澳洲官方的限制，非澳洲公民或永居人士不允许购买二手住宅或二手商业用地（长期签证持有者只能购买二手自住房，并且需要在离境前三个月将房产卖出），所以对于海外买家来说，新房或者楼花则变成了首选。

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7. 如何像投资股票一样，投资澳洲房地产

REITs是房地产信托凭证（Real Estate Investment Trusts）是一种信托基金，以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

“通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。”

REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。

房地产基金REITs国内外发展

REITs作为房地产的替代投资品在国外发展有很长时间，各经济体REITs推出时点与其房地产行业发展所处阶段相关。自1960年美国首次推出REITs以来，纵观全球各经济体REITs推出时间点，各经济体推出REITs有两个目的：

1、在经济或房地产市场遭遇困难时，通过REITs加速资金流向房地产市场，提升社会投资水平。

2、部分国家推出REITs主要为增强本国房地产竞争力。

目前，全球REITs市值超过了1万亿，美国占据近7成的份额，毫无疑问是全球最大的REITs市场。澳大利亚和英国分列全球REITs总规模第二、三位，分别占比9.2%和5.7%。

Westfield Group是全世界最大的商业地产公司，总部位于澳大利亚。截至2016年底，西田集团在美国、英国和欧洲拥有并经营了35个购物中心，资产价值310亿美元，年净利近14亿美元；在澳大利亚和新西兰投资并开发了39个购物中心，资产总价值达到323亿澳元，年净利润近30亿澳元。

1、经营策略

产品定位明确从商业与住宅同步完全转型为专业商业地产开发后，经营效益增长迅速，覆盖规划、设计、建造、发展每个环节，实行垂直化经营。同时，在当时被誉为世界上最漂亮的购物中心Burwood引进了著名的法尔马斯百货开始了长期战略合作。Westfield 集团将关键路径法针对项目计划管理的实施成功用于后来的每一个项目。

2、资本化战略

由于Westfield开发资金大部分来源于借贷，资产负债率高达81.7%，于是集团对旗下商业资产进行重新评估，以体现可观的资产价值，并分拆重组上市。

分拆上市后，Westfield holding 和Westfield Property trust 股价上涨，并且WestfieldHolding 旗下全资控股的位于澳大利亚的6个购物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 转让给Westfield Property Trust，总面积16.67万平米，价值一亿澳元。

Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物业及商业管理的增值使得机构和个人投资者进而提供了有力的资金支持。Westfield 开发项目收回成本周期缩短，运转速度加快。REITS为它走向全球扩张的道路。

8. 为什么越来越多人投资澳大利亚房产

目前在海外选择投资房产置业的中国人越来越多，一个是有感于国内地产行业的压力，另外一个是因为目前在居住环境方面确实差强人意，很多人将海外房产投资的地点选择了澳洲，中国商业房地产的买家在去年为澳洲房地产带来了逾38亿澳元，悉尼和墨尔本仅次于曼哈顿成为中国投资的首选地。下面就来看看为什么越来越多的中国人选择投资澳洲房产，澳洲房产与中国房产有什么差距呢？
1、市场
20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。 澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。
2、法律保障
中国买房一般去房产交易所办理，无专业律师参与。如果投资者对合同细节不了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。
在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。
3、产权
土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。澳洲房产是永久产权，可以传给子孙后代，并且没有遗产税。
4、贷款
在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。
澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的贷款，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。 此外，在澳洲再次申请贷款很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资。
5、新房交付
中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。
在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。
6、烂尾楼风险
在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。
在澳洲，首付款存放在政府监管的信托帐户，交房前开发商无权动用。
7、负扣税
中国没有负扣税政策。 在澳洲，目前租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府允许投资者申报损失，抵扣其它收入。
8、租赁管理
在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。 澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。
9、租金回报
报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。 澳洲首府城市的租金回报率一般都在4％至6%之间。
10、空置率
2015年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。 根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。 按照国际通行惯例，5％-10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展； 10％-20%之间的空置率为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

9. 中国人为什么喜欢投资澳大利亚房产

中国人喜欢投资澳大利亚房产主要有以下四方面因素
一、大环境分析
1、稳定的经济环境
相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看，首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。
其次，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家（通胀率稳定在2.5%）。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入，保持着强劲的经济生产力。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。

2、教育和移民拉动人口增长
澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。盛通海外了解优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。
二、住宅市场分析
1、相关信息透明度高
澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站盛通海外还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可以作为理性分析的依据。此外，澳洲房价是由多方参与制定，会经过银行和其他专业评估机构的公开量化，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。
2、规范的房屋操作市场
澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。
3、严格控制建造量，空置率低

近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%---10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%---20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据政府统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。
4、永久产权优势
澳大利亚受英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。
5、增值潜力大

在澳洲，由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，大约七到十年翻一倍。澳洲统计局曾做过这个数据调查
三、法律体系分析
很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲购买房产是否有法律方面的风险。首先，澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统，以及公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管，购房者将受到多方面的保护，风险非常小。这体现在以下几个方面：
1、职责区分适当，避免形成利益统一
澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分筵席了英国法律的传统。这体现在各个领域，例如，银行独立承担市场风险，保证其在提供按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开；开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。澳洲法律体制规定各方适当职责分区，避免了形成利益统一体，大大的保护了购房者。

2、澳洲房产交易强制律师和中介参与
在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与，并且全程需要有律师介入。澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心操作违规违法。
四、细节因素分析

购置房产是一个大事，从前面的环境，市场以及法律分析来看，澳洲房产市场已经是一个风险较小，非常稳定和安全的投资。然而澳洲在房产细节处理方面更为让人省心。
1、精装修
澳洲所有的公寓房都是精装修好了的，建好就可以入住。除了基本的硬装之外，澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机，天然气、空调、烤箱、地毯，窗帘等。只需要添置软装家具如床铺，沙发，冰箱等即可入住。此外，澳洲建筑业质量过硬，设计感也很强。澳洲本地的大开发商质量都非常好，外观折旧小，可保持十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名，所造的建筑都是让世界惊叹的。
2、后期维护到位
澳洲的生活小区都是非常干净整洁，已经十几年的小区看起来和新的差不多。一方面是住户爱惜，更重要的就是物业管理到位。从最初筛选房客开始，租赁管理公司就会优先评级房客质量，挑选收入稳定的高薪白领人群，保证了租客的质量。其次，物业管理会对公寓每天进行日常清洁，定期清洗地毯，定期维护游泳池/健身馆等设施，包括防火安全检查也很仔细，确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护。