购买有抵押的房产是如何签合同

㈠ 抵押的房子可以签订商品房买卖合同么

征得抵押权人的同意。抵押的房子可以签订商品房买卖合同。
法律依据《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

㈡ 我买的房子有抵押怎么办啊

1、如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行回为在购房人与开发商签答订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。
2、如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。

㈢ 有抵押的房产可以网签合同吗，是怎么解释的呢

有抵押的房子能网签。

抵押泛指该房屋有第三方主张权益（如银行、个人、机构均可）
抵押状态一般不影响网签合同，
只是网签后去交易过户之前一定要撤销抵押，通俗说就是要清偿第三方权利人的债务即可过户交易。
抵押不可售就是该房屋的第三方债权人没有撤销抵押而已。
只要房屋不存在司法限制、动迁年限不满一般均可交易！本回

㈣ 如何购买有抵押的房产

这种情况比较常见。下家可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下两种方式：第一种方式：上家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此上家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。第二种方式是办理银行转按揭手续（银行是抵押权人时才可以办理），转按揭不需要上家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。 采用第一种方先还贷方式的，如果上家用自有资金提前还贷后再过户交易，对下家来讲则不存在风险，不过实务中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，下家一定要把握好以下两点： 1、要尽量压缩付首付至过户的时间如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：首先，上家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同；其次，在约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》；第三，上家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；第四，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。因此，下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。下家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使下家完全失去了对首付监管，而上家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。正确的做法是：向上家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求上家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。2、尽量将首付直接付到上家的贷款银行为防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。

㈤ 有抵押的房产如何买卖

二手房交易中，常见的抵押有方式有三种，无论哪种方式的抵押，都需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。

房产证附记页有抵押登记章部分图示

二、房屋有抵押，交易需注意什么？

房屋有抵押，交易时需要在《补充协议》中明确约定卖方还款解押的具体时间。1.已登记的个人抵押

卖方在个人借贷关系中以房屋作为担保，出售已设定抵押登记的房屋时，买方应提前要求卖方持房产证及身份证原件到建委核实抵押详细情况，并签署“有抵押”版本的《补充协议》，明确约定卖方还款解押的具体时间。

2.未登记的个人抵押

个别卖方虽然以房屋作为担保，但并未办理抵押登记，这种情况比较难核实，需要卖方在出售时主动告知，如卖方故意隐瞒导致房屋买卖合同期限延误应承担相应的违约责任。

未办理抵押登记的房屋，如果过户前抵押权人行使抵押权仍可导致被查封，限制过户。因此即使未设定抵押登记，也应签署“有抵押”版本的《补充协议》，约定卖方还款解押的具体时间。

注：债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

例：甲名下有一套房屋，2015年5月将房屋抵押给了乙银行。那甲就是抵押人，银行是抵押权人，房屋就是抵押物。

3.已登记的银行抵押（按揭）

如果卖方以按揭贷款的方式购买的房屋，通常下发房产证的时候便已设定抵押登记。卖方需前往银行核实剩余未还抵押金额，并在《补充协议》中约定还款解押的具体时间。

注：如果卖方需以买方首付款还款解押，买卖双方需前往银行，提前确定好银行扣款时间，并于扣款前一天将首付款存入还款账户，同时买方应要求卖方将银行卡交由自己保管，最好让卖方配合将银行卡密码变更，并停止该银行卡网银业务，防止在银行扣款前卖方将钱取走、挪作他用的情况发生。

案例：

李先生在某中介公司的介绍下，和买方王女士签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由王女士以620万的价格购买李先生的房屋。当日，王女士即向李先生支付了20万元定金。

由于李先生出售的该房屋存在两个抵押权利，抵押权人为某银行，针对偿还贷款解除抵押事宜，李先生和王女士经过再三协商最终达成一致，约定王女士先行向李先生自行支付280万元首付款用于偿还房屋贷款，不足部分由李先生自己补齐，李先生应于2013年7月31日前办理完毕解除抵押手续，如果李先生未在此日期前解除抵押，逾期超过15日的则构成根本违约，王女士有权解除合同，李先生应按照房屋总价款的20%向王女士支付违约金。

买卖合同签订后，王女士依约向李先生支付了280万元首付款，两个月过去了，但却迟迟不见某中介通知其办理过户手续。几经询问才得知，李先生拿到其首付款后，并未去偿还贷款，而是用该笔首付款参与了赌博，挥霍一空。

王女士得知此情况后，对李先生失去了信任，决定解约。在某中介公司的协调下，李先生虽然同意解约并返还购房款，但却不同意支付违约金。于是，王女士一纸诉状将李先生诉至法院，要求解除合同、返还已支付的购房款，并赔偿违约金124万元。

如果卖方使用买方的首付来解抵押，买方一定要通过合同约定及实践操作，确保相关款项用于还款，不给卖家中间挪用的机会。

该内容仅在北京适用

㈥ 如何签订房产抵押合同

在房屋抵押贷款中，借款人与银行需签订书面的《住房抵押借款合同》，版该合同主要包括抵权押合同和借款合同两部分。在签订合同的时候，应该明确以下几个方面的内容：
1、明确约定被担保的债权种类、数额。明确被担保的主债权的数额，被担保的主债权为住房抵贷款数额即为贷款金额。
2、明确约定债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限实际上就是贷款的期限。
3、明确约定抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。
4、明确约定抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。
5、明确约定抵押双方认为需要约定的其他事项。在一般情况下，借款方和贷款方将借款合同和抵押合同并为一个统一的《住房抵押贷款合同》。

㈦ 银行抵押房产可以签买卖合同吗

可以购买的的。
未还清贷款的房产再交易，可采用三种方式：提前还贷、资金监管、转按揭。
提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
优点：在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高。
缺点：完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。

资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。
优点：双方合力解决了交易资金障碍。
缺点：如果没有第三方全程监控资金动向，买方的首期房款存在一定风险。

办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。
优点：无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。
缺点：转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。

㈧ 房子有抵押，和房主是先签意向还是直接签买卖合同

先解压，才可进行房产交易。根据法律规定，已经抵押给银行的房子如果要进行买卖，购房者是要通知银行的，银行同意买卖的，可以提前还贷解除抵押或者办理转按揭，从而实现房屋的买卖。

具体的法律依据：

首先，我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。

其次，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

再次，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。

㈨ 房屋被抵押的情况下签订购房合同是否有效

房屋被抵押的情况下签订购房合同，如果不是如实事先告知的、欺瞒对方的，那么就是违反《合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

对于有无效力的还要有：合同签定时要有条款的说明或者签定时欺瞒事实的证据、或者对方自己承认存在欺瞒的，才能被认定为无效！

㈩ 房产抵押合同怎么签订才算有效

第一，必须签订书面抵押合同，第二，抵押合同必须具备担保法39条规定的条款，第三内，必须到房产登记部门容进行抵押登记。
《中华人民共和国担保法》：
第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条 抵押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
（四）抵押担保的范围；
（五）当事人认为需要约定的其他事项。
第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。