房地产土增的单位成本如何计算

1. 房地产建筑成本怎么计算

建筑成本计算包括：

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。

(1)房地产土增的单位成本如何计算扩展阅读：

如果企业为地下停车场所(含车库、车位)单独缴纳了土地出让金，办理了相关产权手续，即属于可售的开发产品，应单独作为成本对象核算。

如果企业未单独缴纳土地出让金，利用地下基础设施建造停车场所(含车库、车位)发生的成本费用支出可作为公共配套设施费计入开发成本。

但若有证据表明企业利用地下基础设施建造的车库(不含车位)对外出售，则地下车库的面积应作为可售面积，参与单位成本的计算。

2. 土地增值税的增值额怎么计算方法

复一、土地增值税的含制义：

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

二、计算方法：

1、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=（收入-扣除项目）*税率

三、土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

1、有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

3、有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

3. 如何计算房地产开发成本

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本

4. 房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理

房地产企业成本核算：
科目设置：
成本科目：开发成本（二级，土地、前版期工程费，权基础工程费，建筑安装工程费，开发间接费用）
间接费用科目：开发间接费用（类似于制造费用，归集现场管理费，资本化利息，营销设施建造费等）
正确确定成本核算对象：（普通住宅，商业，会所等）
发生成本：借：开发成本：贷：应付账款——工程款
发生间接费：借：开发间接费：贷：应付工资
分摊开发间接费：借：开发成本贷：开发间接费用
竣工结转：借：开发产品货：开发成本
给一个邮箱地址，我可以发一个房地产企业成本核算一个办法
土地增值税：
1、实现销售计提预缴土地增值税（也可以不作这笔分录，
借：递延税款
贷：应交税费——应交土地增值税
竣工，符合会计的收入确认条件：借：营业税金及附加贷：递延税款
2、实际缴纳：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
不作计提分录：
竣工，符合会计的收入确认条件：借：营业税金及附加贷：应交税费—应交土地增值税

5. 房地产土地增值税清算单位建筑面积成本怎么计算

《国家税务总复局关于房地产开制发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定："在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积"因而，您应当区分不同类型的房产，根据上述政策的规定进行处理。

6. 土地增值额怎样计算土地增值额的计算方法，请举例，谢

土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
土地增值税超率累进税率表

级数 土地增值额 税率% 速算扣除系数
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30 0
2 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40 5%
3 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50 15%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60 35%

例一：
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
（2）房地产开发成本为3000万元
（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）
（4）允许扣除的税费为555万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）
（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）
（7）增值额=10000-6005=3995（万元）
（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%
（9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元

7. 房地产开发企业土地增值税如何计算

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额专”为纳税人转让房地产所取得的属收入减除扣除项目金额后的余额，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

(7)房地产土增的单位成本如何计算扩展阅读：

土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

征税范围：

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

8. 在计算土地增值税时，房地产开发企业的开发成本中是否包括了管理费用 销售费用 财务费用

房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基内础设施费、公共容设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务费用。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除。

但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(8)房地产土增的单位成本如何计算扩展阅读：

计算增值额的扣除项目：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目。

9. 在房地产企业土地增值税清算中房地产开发费用按房地产成本之和的10%的比例计算扣除金额,怎么去理解

不是10%一句话就代表开发费用!

开发费用和管理费用,销售费用,财务费用有没有实际关系?在计算土地增值税时,说真的,还真没什么关系,为什么呢?里面有太多是用"设算"出来的,在此就开发费用计算及整个土地增值税的算法略作介绍:

首先要看利息支出,利息支出要能够确认为该项目,且不能超出银行同期的贷款利率,这是首要前题,利息支出不能超出土地和开发成本之和的5%,如果利息无法划分清楚,则用土地及开发成本之和的10%做为开发费用.关于利息,主要是因为,利息不一定是付给银行,有可能是关联企业的,也有可能是非金融体系的融资,所以有此规定.

所谓的开发费用,其实各家做帐方式不同,结果也不太一样,所以才会有这种算法,这也是一种行政手段,就是一个规定而已,不会管帐上的数字的.

房产开发的管理费用,如果规划得好,就能够多多少少的进到开发费用了,说真的,谁会去算你工资清册上的人是在工地现场还是在总部的办公室啊!

这个规定也是在防堵有多个工地的房产开发公司的手段,有几个工地,但是管理费用会统一在一起核算,例如财务长的工资,财务长的工资不会进到开发费用里面的,可是,小出纳则有可能啊!放进去了又有谁知道?说真的,工资管理好的公司,连会计也可能不知道放哪个项目里呀!

土地增值税的算法是这样,它包含了以下几项扣减项目:
1.土地成本及契税,动迁补偿等
2.开发成本,也就是土建,前期工程费用,基本设施,设备,建筑安装等
3.开发费用,以上两者之和的10%,或是能计算的利息费用,为上述两个之和的5%,以及上述两个之和的5%做为开发费用.
4.房产开发公司加计扣减项,也是土地和开发成本,加计10%扣除,主要是鼓励开发公司前期将生地整为熟地的一项特殊优惠,非房产开发公司是不能享受的.
5.税金,由于房产开发公司的印花税,按房产公司会计制度规定,应计入管理费用,故印花税为特殊情况,不列为税金扣除

以上5个加起来,就是土地增值税计算时的"成本",用收入减去"成本",就得到土地增值金额,将此增值金额去除以"成本",得到增值率,然后查表,就能够知道税率,并计算出土地增值税的金额了.

您知道房产开发公司的营业税该怎么算吗?这是税金的主要项目之一哦.

10. 房地产企业 各项费用占开发成本的比例 如何计算

房地产开发抄企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.7%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看，深圳开发企业的直接成本在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。
仅供参考