1. 房地产公司行政管理规章制度
房地产公司行政管理制度
(一)总 则
第一条 为加强公司行政事务管理，理顺公司内部关系，使各项管理标准化、制度化，提高办事效率，特制定本规定。
第二条 本规定所指行政事务包括档案管理、印鉴管理、公文打印管理、办公及劳保用品管理、库房管理、报刊及邮发管理等。
(二)档案管理
第三条 归档范围：
公司的规划、年度计划、统计资料、科学技术、财务审计、劳动工资、经营情况、人事档案、会议记录、决议、决定、委任书、协议、合同、项目方案、通告、通知等具有参考价值的文件材料。
第四条 档案管理要指定专人负责，明确责任，保证原始资料及单据齐全完整，密级档案必须保证安全。
第五条 档案的借阅与索取：
1.总经理、副总经理、总经理办公室主任借阅非密级档案可通过档案管理人员办理借阅手续，直接提档；
2.公司其他人员需借阅档案时，要经主管副总经理批准，并办理借阅手续；
3.借阅档案必须爱护，保持整洁，严禁涂改，注意安全和保密，严禁擅自翻印、抄录、转借、遗失，如确属工作需要摘录和复制，凡属密级档案，必须由总经理批准方可摘录和复制，一般内部档原因总经理办公室主任批准方可摘录和复制。
第六条 档案的销毁：
1.任何组织或个人非经允许无权随意销毁公司档案材料；
2.若按规定需要销毁时，凡属密级档案须经总经理批准后方可销毁，一般内部档案，须经公司办公室主任批准后方可销毁。
3.经批准销毁的公司档案。档案人员要认真填写、编制销毁清单，由专人监督销毁。
(三)印鉴管理
第七条 公司印鉴由总经理办公室主任负责保管。
第八条 公司印鉴的使用一律由主管副总经理签字许可后管理印鉴人方可盖章，如违反此项规定造成的后果由直接责任人员负责。
第九条 公司所有需要盖印鉴的介绍信、说明及对外开出的任何公文，应统一编号登记，以备查询，存档。
第十条 公司一般不允许开具空白介绍信，证明如因工作需要或其它特殊情况确需开具时，必须经主管副总经理签字批条方可开出，持空白介绍信外出工作回来必须向公司汇报其介绍信的用途，未使用的必须交回。
第十一条 盖章后出现的意外情况由批准人负责。
(四)公文打印管理
您给留个邮箱，我把详尽的资料给您上传，希望对您有所帮助！
2. 刚成立的房地产公司应该怎样建立管理制度
一、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。
二、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。
三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。
四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。
五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。
六、公司实行“岗薪制”的分配制度，为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。
七、公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。
八、员工必须维护公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。
员工守则
一、 遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。
二、 维护公司声誉，保护公司利益。
三、 服从领导，关心下属，团结互助。
四、 爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。
五、不断学习，提高水平，精通业务。
六、积极进取，勇于开拓，求实创新。
财务管理制度
为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。
一、财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。
财务机构与会计人员
二、公司设财务部，财务部主任协助总经理管理好财务会计工作。
三、出纳员不得兼管、会计档案保管和债权债务帐目的登记工作。
四、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记帐、算帐、报帐必须做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结、近期报帐。
五、财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。
六、财会人员力求稳定，不随便调动。财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须由建设局财务科监交。
会计核算原则及科目
七、公司严格执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《会计人员工作规则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。
八、记帐方法采用借贷记帐法。记帐原则采用权责发生制，以人民币为记帐本位币。
九、一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。
十、公司以单价2000元以上、使用年限一年以上的资产为固定资产，分为五大类：
1、房屋及其他
价2000元以上、使用年限一年以上的资产为固定资产，分为五大类：
1、房屋及其他建筑物；
2、机器设备；
3、电子设备（如微机、复印机、传真机等）；
4、运输工具；
5、其他设备。
十一、各类固定资产折旧年限为：
1、房屋及建筑物35年；
2、机器设备10年；
3、电子设备、运输工具5年；
4、其他设备5年。
固定资产以不计留残值提取折旧。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。
十二、购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原则。需安装的固定资产，还应包括安装费用。作为投资的固定资产应以投资协议约定的价格为原价。
十三、固定资产必须由财务部合同办公室每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。
1、盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入帐，原价累计折旧后的差额转入公积金。
2、盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。
3、报废的固定资产的变价收入（减除清理费用后的净额）与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业外支出处理。
4、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废都要办理会计手续，并设置固定资产明细帐进行核算。
资金、现金、费用管理
十四、财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。
十五、银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。
十六、银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄。
十七、银行帐户印鉴的使用实行分管并用制，即财务章由出纳保管，法人代表和会计私章由会计保管，不准由一人统一保管使用。印鉴保管人临时出差由其委托他人代管。
十八、银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总高收，也不准以收抵支记帐。按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节逐笔调节平衡。
十九、根据已获批准签订的合同付款，不得改变支付方式和用途；非经收款单位书面正式委托并经总经理批准，不准改变收款单位（人）。
二十、库存现金不得超过限额，不得以白条抵作现金。现金收支做到日清月结，确保库存现金的帐面余款与实际库存额相符，银行存款余款与银行对帐单相符，现金、银行日记帐数额分别与现金、银行存款总帐数额相符。
二十一、因公出差、经总经理批准借支公款，应在回单位后七天内交清，不得拖欠。非因公事并经总经理批准，任何人不得借支公款。
二十二、严格现金收支管理，除一般零星日常支出外，其余投资、工程支出都必须通过银行办理转帐结算，不得直接兑付现金。
二十三、领用空白支票必须注明限额、日期、用途及使用期限、并报总经理报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内，严禁空白支票在使用前先盖上印章。
二十四、正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人、部门负责人签名，经总经理批准后方可报销付款。
二十五、未经董事会批准，严禁为外单位（含合资、合作企业）或个人担保贷款。
二十六、严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。
办公用具、用品购置与管理
二十七、所有办公用具、用品的购置统一由办公室造计划、报经领导批准后方可购置。
二十八、所有用具必须统一由办公室专人管理。办理登记领用手续、办公柜、桌、椅要编号，经常检查核对。
二十九、个人领用的办公用品、用具要妥善保管，不得随意丢弃和外借，工作调动时，必须办理移交手续，如有遗失，照价赔偿。
其它事项
三十、按照上级主管部门的要求，及时报送财务会计报表和其它财务资料。
三十一、积极参与建设资金的筹措工作，通过筹集资金的活动，尽量使资金结构趋于合理，以期达到最优化。
三十二、配合公司业务部门对项目工程的竣工、财务决算进行监督管理。
合同管理制度
为加强合同管理，避免失误，提高经济效益，根据《合同法》及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。
一、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。
二、合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级领导干部、法人委托人以
三十三、自觉接受上级主管、财政、税务等部门的检查指导，并按其要求不断完善制度、改进工作。
及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的合同管理工作。
合同的签订
三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加，不得一个人直接与对方谈判合同。
四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人，法人委托人必须对本企业负责。
五、签约人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。
六、签订合同必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。
七、合同除即时清结者外，一律采用书面格式，并必须采用统一合同文本。
八、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。
合同内容应注意的主要问题是：
1、部首部分，要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点；
2、正文部分：建设合同的内容包括工程范围、建设工期，中间交工工程的开工和竣工时间，工程质量、工程造价、技术资料交付期间、材料和设备供应责任，拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款；产品合同应注明产品名称、技术标准和质量、数量、包装、运输方式及运费负担、交货期限、地点及验收方法、价格、违约责任等；
3、结尾部分：注意双方都必须使用合同专用章，原则上不使用公章，严禁使用财务章或业务章，注明合同有效期限。
九、签订合同：除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。
十、任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。
3. 如何提高房地产行业的财务管理水平
房地产行业是资金密集型的高风险行业。房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款额都很大。同时，房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特征。因此，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须提升财务管理水平。
一、房地产企业财务管理中的问题
（一）企业通常采用传统的家族式管理模式。目前，我国许多房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时又是经营者。特别是在财务管理上，企业的财务负责人及会计、出纳等多是由投资者的亲属担任。这势必给企业的财务管理带来一定的负面影响：企业存在着不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象；企业管理者集权现象严重、职责不分、越权行事，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真等；纳税风险增大，偷税、漏税现象严重；企业没有建立内部审计机构，即使有，也难以保证审计的独立性、公正性。
（二）财务管理机制薄弱。当前，大部分房地产企业财务管理还处于初始的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。
1、财务制度不健全。没有建立严格的财务核算制度，包括账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻，会计资料的相关性、真实性和可靠性比较差；财务上的内部控制机制要么没有设置，要么形同虚设，很容易造成资金的内部盗用和流失。
2、财务管理多属“被动反映型”。仅停留在记账和编制财务报表的财务会计阶段；财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。
3、资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。
我国房地产企业多属民营经济成分。据有关资料显示，企业平均寿命仅为三年左右。很多企业之所以难以持续发展，一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下，跟不上企业发展的需要。因此，房地产企业必须正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，加强财务管理工作。
二、提升房地产企业财务管理水平的对策
（一）优化管理模式，建立现代企业管理制度。现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确、治理结构严谨、责权关系对等、筹资渠道广泛、制约机制健全、企业规模可以迅速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即，通过所有权和经营权的分离，减少投资者对企业日常经营管理的干预，使管理人员专心企业日常管理，完善管理理念和企业管理制度，在生产经营中有效使用现代管理方法和手段，调动经营者和广大企业员工的积极性、主动性、创造性，切实解决房地产企业传统家族式管理带来的规模小、体制不顺、机制不活、管理混乱、综合竞争力弱等问题。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，是企业上规模、上档次、上水平的必然选择。
（二）构建完善的财务管理体系。为促进房地产企业核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，保障企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系。
1、完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。根据《企业会计制度》、《新企业会计准则》和管理控制要求，科学设置会计科目。如，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的营利能力分析。（2）统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
2、建立管理会计系统。建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指，按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。
3、健全预算会计体系，实现财务管理预算化。房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。
4、强化资金管理。（1）在资金的筹措管理方面，主要应做好以下几方面工作：首先，要加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标识，信用良好的企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例，这样就可以使大部分贷款利息支出转变为企业的盈利。（2）加快资金周转，加强资金运用管理。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响，房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮。因此，企业应尽快处理掉“拖拉工程”。其次，加强企业现金管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致，最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短，这样就可以保证按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，防止企业过度预支资金，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。第四，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场、讲面子、大手大脚、铺张浪费等现象。
5、加强财务制度建设，完善内部审计制度。房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化；三是要制定相应的考核制度，强化监督机制。
房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。
6、提高纳税筹划水平，减轻企业税收负担。在税法及相关法律允许的范围内进行纳税筹划，是一项国家支持、企业得益的工作。企业财务部门应不断提高纳税筹划水平，遵循一定的纳税筹划原则，根据自身的实际情况选择、运用适当的纳税筹划方法，减轻税收负担，增加企业的现金流入，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。
4. 我国房地产税收制度的建立及发展
完整版，嘿嘿！
[编辑本段]概述
税收制度 简称“税制”，是国家根据税收政策、通过法律程序确定的征税依据和规范，它包括税收体系和税制要素两方面的内容。 税收体系，是指税种、税类的构成及其相互关系，即一国设立哪些税种和税类，这些税种和税类各自所处的地位如何。税制要素，是指构成每一种税的纳税义务人、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、违章处理等基本要素。广义的税收制度，还包括税收管理体制和税收征收管理制度。
[编辑本段]税收制度的构成要素
在任何一个国家里，不论采用什么样的税收制度，构成税种的要素都不外乎以下几项：纳税人、征税对象、税目、税率、计税方法、纳税环节、纳税期限、纳税地点、减税、免税和法律责任。
(一)纳税人
纳税人是纳税义务人的简称，是税法规定的直接负有纳税义务的法人和自然人，法律术语称为课税主体。
纳税人是税收制度构成的最基本的要素之一，任何税种都有纳税人。从法律角度划分，纳税人包括法人和自然人两种。法人是指依法成立并能以自己的名义行使权利和负担义务的组织。作为纳税人的法人，一般系指经工商行政管理机关审查批准和登记、具备必要的生产手段和经营条件、实行独立经济核算并能承担经济责任、能够依法行使权利和义务的单位、团体。作为纳税人的自然人，是指负有纳税义务的个人，如从事工商营利经营的个人、有应税收入或有应税财产的个人等。
(二)课税对象
课税对象又称征税对象，是税法规定的征税的目的物，法律术语称为课税客体。
课税对象是一个税种区别于另一种税种的主要标志，是税收制度的基本要素之一。每一种税都必须明确规定对什么征税，体现着税收范围的广度。一般来说，不同的税种有着不同的课税对象，不同的课税对象决定着税种所应有的不同性质。国家为了筹措财政资金和调节经济的需要，可以根据客观经济状况选择课税对象。正确选择课税对象，是实现税制优化的关键。
(三)税目
税目是课税对象的具体项目。设置税目的目的一是为了体现公平原则根据不同项目的利润水平和国家经济政策，通过设置不同的税率进行税收调控；二是为了体现“简便”原则，对性质相同、利润水平相同且国家经济政策调控方向也相同的项目进行分类，以便按照项目类别设置税率。有些税种不分课税对象的性质，一律按照课税对象的应税数额采用同一税率计征税款，因此没有必要设置税目，如企业所得税。有些税种具体课税对象复杂，需要规定税目，如消费税、营业税，一般都规定有不同的税目。
(四)税率
税率是应纳税额与课税对象之间的比例，是计算应纳税额的尺度，它体现征税的深度。税率的设计，直接反映着国家的有关经济政策，直接关系着国家的财政收入的多少和纳税人税收负担的高低，是税收制度的中心环节。
我国现行税率大致可分为3种：
1.比例税率。
实行比例税率，对同一征税对象不论数额大小，都按同一比例征税。比例税率的优点表现在：同一课税对象的不同纳税人税收负担相同，能够鼓励先进，鞭策落后，有利于公平竞争；计算简便，有利于税收的征收管理。但是，比例税率不能体现能力大者多征、能力小者少征的原则。
比例税率在具体运用上可分为以下几种：
行业比例税率：即按不同行业规定不同的税率，同一行业采用同一税率。
产品比例税率：即对不同产品规定不同税率，同一产品采用同一税率。
地区差别比例税率：即对不同地区实行不同税率。
幅度比例税率：即中央只规定一个幅度税率，各地可在此幅度内，根据本地区实际情况，选择、确定一个比例作为本地适用税率。
2.定额税率。
定额税率是税率的一种特殊形式。它不是按照课税对象规定征收比例，而是按照征税对象的计量单位规定固定税额，所以又称为固定税额，一般适用于从量计征的税种。定额税率的优点是：从量计征，不是从价计征，有利于鼓励纳税人提高产品质量和改进包装，计算简便。但是，由于税额的规定同价格的变化情况脱离，在价格提高时，不能使国家财政收入随国民收入的增长而同步增长，在价格下降时，则会限制纳税人的生产经营积极性。
在具体运用上又分为以下几种：
地区差别税额。即为了照顾不同地区的自然资源、生产水平和盈利水平的差别，根据各地区经济发展的不同情况分别制定的不同税额。
幅度税额。即中央只规定一个税额幅度，由各地根据本地区实际情况，在中央规定的幅度内，确定一个执行数额。
分类分级税额。把课税对象划分为若干个类别和等级，对各类各级由低到高规定相应的税额，等级高的税额高，等级低的税额低，具有累进税的性质。
3.累进税率。
累进税率指的是这样一种税率，即按征税对象数额的大小，划分若干等级，每个等级由低到高规定相应的税率，征税对象数额越大税率越高，数额越小税率越低。累进税率因计算方法和依据的不同，又分以下几种：
全额累进税率。即对征税对象的金额按照与之相适应等级的税率计算税额。在征税对象提高到一个级距时，对征税对象金额都按高一级的税率征税。
全率累进税率。它与全额累进税率的原理相同，只是税率累进的依据不同。全额累进税率的依据是征税对象的数额，而全率累进税率的依据是征税对象的某种比率，如销售利润率、资金利润率等。
超额累进税率。即把征税对象按数额大小划分为若干等级，每个等级由低到高规定相应的税率，每个等级分别按该级的税率计税。
超率累进税率。它与超额累进税率的原理相同，只是税率累进的依据不是征税对象的数额而是征税对象的某种比率。
在以上几种不同形式的税率中，全额累进税率和全率累进税率的优点是计算简便，但在两个级距的临界点税负不合理。超额累进税率和超率累进税率的计算比较复杂，但累进程度缓和，税收负担较为合理。
[编辑本段]税收制度类型
我国目前开征的税种有23种，包括增值税、消费税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、城市维护建设税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、土地增值税、房产税、城市房地产税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、契税、屠宰税、筵席税、农业税、牧业税、关税。按照不同的分类方法，可将这23个税种分为以下三大类别。
1.按征税对象分类，可分为商品和劳务税类、所得税类、社会保障税类、财产税类、关税，其他税类等六种类型。
2.按财政、税收管理体制划分，可分为中央税、地方税和中央地方共享税等类型。
3.按税制结构划分，可分为流转税为主体的税制、收益所得税为主体的税制、流转税与收益所得税并重的“双主体”等三种类型。
5. 求一篇关于我国房地产交易制度缺陷及完善的论文5000字
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。
税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。
一 我国房地产税费制度的现状
随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。
（一）房地产税制
经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。
（二）房地产费制。
房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。
二 现行房地产税费体系存在的问题
通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。
(一)宏观税制的缺陷。
首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。
（二）微观税制的缺陷。
首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。
6. 我国房地产的现状是什么
完善我国房地产税费制度的思考
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。
房地产 税费 完善 宏观调控
税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。
一 我国房地产税费制度的现状
随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。
（一）房地产税制
经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。
（二）房地产费制。
房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。
二 现行房地产税费体系存在的问题
通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。
(一)宏观税制的缺陷。
首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。
（二）微观税制的缺陷。
首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。
（三）税费关系缺陷。
首先，房产费项目过多，征收不规范，费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，重复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。
三 借鉴国外经验 完善税费体制的改革与建议
（一）各国税制的共性
1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。
2重保有，轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有，经营，取得三征税环节组成，各国房地产权属转让的税收较少，而重视保有环节的征税。
3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财政收入。
（二）我国税费改革的建议
1规范我国的法律体系，健全宏观税收配套体系。
首先，要完善房地产税收法规。目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。
2设计税收体系，完善微观税收制度。
第一，税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面可以防止业主低效率使用财产，推动房产要素的优化配置；一方面政府参与资源再分配，可以增加财政收入来源；再者，可以分担流通环节的高税负担，扼杀不规范的隐形交易，；第二，改变计税依据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据，基于“谁受益，谁支付”的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充分发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制，营造宽税基的税制环境，增加国家对所有土地的监督和调控。
3协调税费关系，建设和谐税费体制。
第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少重复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费（政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用），差饷（向物业使用人收取的费用）四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样可以简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财政收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土地使用税，避免缴纳土地出让金后的重复征收，同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或空地税，加强税收调控职能。
结语
任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房地产税费制度亦如此，我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。
7. 简答我国房地产法律体系
目前，中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年颁布，1995年1月1日起实施。以下简称《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国土地管理法》 (1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国城市规划法》(1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称城市规划法)》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《城市私有房屋管理暂行条例，《中华人民共和国土地法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》、《(物业管理条例)等。 房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、(城市房地产权属档案管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》。《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市廉租住房管理办法》等. 此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术法规。
目前，房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造丁良好的上层建筑环境。
我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法；如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定；2、专门的法；如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他们的实施条例、细则、办法之类。3、相关的法。如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。其中最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。
8. 税务局如何加强对房地产企业管理
目前房地产行业以它独有的特性呈现出迅猛发展的趋势，它具有广泛的产业关联性，能带动多个产业部门的发展，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。
税收征管工作中存在的问题
企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重。有些财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目，随意结转成本费用；有的企业一味地追求利益最大化，有意虚列成本费用，不记或少记收入，隐瞒利润逃避税收。
税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。由于房地产开发项目周期长、企业流动性较大，工程结算复杂，涉及税种相对较多，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。再加上税务部门对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞，一些企业千方百计钻空子偷逃税款。
税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。由于税务部门一般只注重当期征收，不注重回头检查和对重点税源的稽查工作，加之部分稽查人员业务水平较差，稽查存在一定难度。稽查力度的薄弱又加大了房地产开发企业偷税的欲望。另外对偷逃税的处罚不严，税务部门往往以补代罚、以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。
解决上述问题应采取的对策
强化税收政策宣传。要采取多种形式加大房地产行业税收相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业良好的税收征收环境。
健全对房地产开发项目的监控管理体系。税务机关要全面掌握房地产开发企业的涉税资料，实行全程动态跟踪管理，及时发现处理新情况、新问题。并实地观察了解企业的建设项目相关情况，掌握与企业财务信息有关的资料。再通过与房地产企业开发有关联的房产、土地等部门间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享，用税务监制发票来控制各种产权证件的办理，控制企业各个纳税环节，实施房地产税收一体化管理。
坚持以人为本观念，提高干部队伍素质。房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平有着密不可分的关系。要加强税务人员的培训，让税收征管人员了解整个房地产开发交易的全过程，掌握房地产行业的会计核算方法，适应复杂的房地产税收征管工作。
加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责。并加大对税源大户的检查力度，运用行之有效的稽查手段，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质的轻重依法处理，严厉打击税收违法行为。
9. 我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向
我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向
房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项
权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，
也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现
状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。
一
当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：（一）契据登记制度。又称登记公示
主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也
采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形
式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编
例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。（二）权利登记制度。又称登记要件主
义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正
的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公
信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。（三）登记发证制度。又称地券交付
主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经
南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、 新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲
律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记
载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近
的是托仑斯登记制。
我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（
地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原
因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我
国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农
业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规
，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，
大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权
利的变更往往以契代证。
1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋
普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证
工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格
式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），
《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登
记、 发证工作的通知》（1988年6月24日）， 《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》
（1989年11月1日）。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我
国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与
该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有
房屋建筑面积的90％，已发证房产占80％。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登
记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作
了规定。
在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》， 标志着我国土地管理事业真正进入了有法
可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989年7月5日国家土地管理局印发了《
关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11 日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。为
建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18
日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权
、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994年7月5日国
家土地管理局等部门联合发出《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》，明确清产核资中进
行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经
济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，
规范土地登记、估价程序，提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估
价事宜。为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理，国土局、国家体
改委1995年1 月制定下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，其中对土地使用权登记作了相应的规定
，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再
办理土地使用权变更登记。1995年10月1 日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强
农村集体土地管理，贯彻实施《担保法》，国土局颁布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，就依
法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企
业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。
关于房地产登记法律制度，除了全国性的规范外，有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记
制度更趋完善。如《深圳经济特区房地产登记条例》（1992年12月26日通过，1993年7月1日施行），该登记条
例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册
、撤销核准等一系列新的法律制度，反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995年上海市颁布了《上海市房地产登记条例》，规
定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造
成的两者不一致的矛盾。1996年8月9日颁布的《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利
人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。
二
一种较为完善的房地产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。
从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登
记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。
（一）关于房地产权属登记机关
房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，主要有三种类型：一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚
的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有8个）担任，下设地方法务局、 分局和办事处办理
登记事务；〔2〕一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后
由地政局接收）； 〔3〕一类是由房地产行政管理部门充任。我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产
权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外）。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的，这也是完
善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题。深圳经济特区从1987年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴
香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，
房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。
〔4 〕这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制
上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自1986年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部
门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管部门机构重叠，职能交叉，不仅浪费
人力物力，还形成政出多门、政令不畅，其结果是影响了节约土地的基本国策的落实，影响了房地产业的发展
，影响了政府的形象和威信。基于目前我国房地产管理体制现状的考虑，《城市房地产管理法》按照“两证分
发”的模式，规定了登记发证基本运作程序，这是在房地产分管体制下不得不采取的权宜作法。所幸的是，《
城市房地产管理法》在规定“两证分发”基本运作程序的同时，也肯定了“两证合一”的经验，以法律的形式
肯定了这一改革成果，为理顺房地产管理体制指明了方向，为解决房地产统一登记制提供了法律依据。新法颁
布后，许多地区依据该法第六条第二款的规定，明确了“房地合一，两证合一”的管理体制。有些地方机构虽
未合一，但对登记作了简化手续的规定，如广东省虽然仍由省建委和省土地管理局两家分别负责房地产和土地
方面的工作，但颁布的《广东省城镇房地产权登记条例》，明确规定由房地产管理部门负责城镇房地产登记工
作。近年来实行房地合一的城市越来越多，如广州、上海、汕头、开封、北京、厦门等地，可以说房地合一是
大势所趋。然而，由于我国地权可以分，房权不可分，房地融一体的错综复杂关系，也产生了相关的一系列问
题。例如，我国目前尚未对多层、高层〔5〕建筑物区分所有权登记问题作出专门规定。 在这方面澳大利亚托
仑斯登记制值得借鉴，托仑斯登记制是以土地权利为登记标的，对于分属数人的多层房屋，则采用土地的空间
概念为其所有范围，实际上是以其占有的房屋范围来确定。日本现行《有关建筑物区分所有等之法律》明确规
定，区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区基本上是仿效日本
不动产登记法，现行《土地登记规则》设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部
门、地下层及屋顶突出物的登记。当然，由于我国与上述国家和地区的情况不完全相同，主要是土地和建物（
指建筑物及建筑改良物）的所有制与管理体制不同。因此，它们的登记办法，仅可供借鉴或参考。
（二）关于房地产权属登记的类型
一个完整的房地产权属登记类型应包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登
记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补给登记、异议登记和暂时登记等等
。权属登记的类型是由登记的目的所决定的，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形
式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度的整体。从这一目的和实践需
要来看，目前的房地产登记规则已远不能适应市场条件下的需要，亟待修订。我国《城镇房屋所有权登记暂行
办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定的房屋产权登记类型，包括初始登记（又称静态登记）和房
屋产权变更过程的登记（又称动态登记）两大类型，具体形式有新建登记、移转登记、变更登记、消灭登记、
他项权利登记以及特殊情况下的延期登记（延期登记的期限不得超过一年）。关于土地登记的类型，《土地登
记规则》分初始登记和变更土地登记两大类型，后者还包括他项权利移转登记、土地抵押权登记、注销土地登
记和更正登记。应当指出，《土地登记规则》以初始登记来代替土地总登记，就难以获得特定区域土地权属的
全貌。总登记又称静态标示登记或换证登记，是指登证机关在一定期间内对其行政管辖区域内的全部土地的权
属状态在审查公告后所进行的登记。总登记一般为土地权属的第一次登记，在这种情况下，总登记与初始登记
重合，但是，两者概念的内涵和外延毕竟不同。总登记虽不是经常性的行为，但却可以是阶段性的行为，即不
是一次性的工作。在这种情形下，总登记即非初始登记，因此，登记法规应设置土地总登记形式。土地总登记
和房屋所有权的初始登记，共同构成房地产权属总登记。
应当承认，我国现行法规中关于房地产登记类型的规定还很不健全，有些国家或地区的不动产登记法以及
我国的某些地方性法规值得借鉴和肯定。（1）房地产预告登记。 此种类型是指为保全房地产权利移转或消灭
的请求权，或房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权，房地产登记机关基于债权人或
受益人的申请，经登记名义人的同意所为的登记。例如，A将土地连同房屋出租给B，约定10年以后B将土地连同
新增建筑物无偿归还给A，这就是房地产权利未来发生移转的情形，必须预先办理登记，此即预告登记。房地产
预告登记是限制登记的一种，是限制登记名义人处分其房地产权利所为的登记。房地产登记机关在登记完毕时
，应通知申请人和登记名义人。〔6 〕欠缺预告登记，将会使某些意图通过设权行为而欲取得房地产物权的债
权人的目的落空。（2）更名登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第45 条规定， 权利人姓名或名称发生变
化的， 权利人应自变更事实发生之日起30日内申请变更登记，此即更名登记。更名登记还包括房地产坐落名称
变更登记和房地产名称变更登记。我国台湾地区还规定有“筹备人更名法人登记”，主要指法人于其筹备期间
取得的土地所有权，已经以筹备人之代表人的名义登记的，在取得法人资格时，应申请更名登记。 〔7〕（3）
迳为登记。 这是指在一定情形下不需要当事人申请而由登记机关直接登记。如《深圳经济特区房地产登记条例
》第14条规定，土地使用期满、抵押期届满、代管或被人民法院裁定为无主财产、人民法院或有关行政机关作
出查封决定、裁定的以及法律、法规规定的其他情形，均应由登记机关进行迳为登记，并公告登记结果。（4
）房地产租赁登记。澳大利亚登记制度不以物权或债权来区分应否登记，而坚持以动产或不动产来区分登记的
原则，虽然房地产租赁权是一种债权，但仍将其列入登记的范围。日本不动产登记法第一章第一条也将租赁权
列入登记之列。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》已明确房屋租赁实行登记备案制，因
此，将来制定登记法时应把租赁权列为应登记的权利。
由于我国目前法律尚未承认地役权等物权，房地产他项权利登记的种类较少。但可以预见，随着《物权法
》的制订和出台，房地产他项权利登记的适用范围会越来越广泛，在房地产权属总登记以后，房地产上还可设
定土地使用权、地役权、抵押权以及典权等物上权利登记。
（三）关于房地产登记的公信力
在三种房地产登记制立法例中，德国法模式与托仑斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记
为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符，但对信赖该记载表征的
善意第三人也予以保护。按照托仑斯登记制，权利一经登记即具有不可推翻之效力，因欺诈或划界之错误而受
害之人，可对当事人及恶意第三者有恢复其权利的请求权，但对于有偿取得的善意第三人则不能请求恢复其权
利，而只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，如应赔偿人死亡、不在或破产时，得向登记机关请求赔偿。〔
8 〕房地产登记到底是权属变动的对抗要件还是成立要件，学者之间仍有分歧。从侧重于保护交易安全的角度
考虑，应采纳后者的观点。从我国现行的房地产法规及其他相关的法律来看，也表明立法上肯定登记为不动产
物权变动的成立要件。〔9〕这就意味着承认登记的公信力， 只是规定得不够明确、不具体，有待于进一步完
善。在这方面，《深圳经济特区房地产登记条例》已经注意到并作出相关的规定，该条例第5 条规定下列三种
情形可撤销全部或部分已核登记的事项：“（1 ）当事人对房地产拥有合法权利的；（2）当事人在申请登记时
隐瞒真实情况或伪造有关证件、 文件，采取欺骗手段获准登记的；（3）登记机关审查有疏忽， 核准登记不当
的。”此即所谓撤销核准登记。同时规定，登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金（第54条），如
登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列
支（第59条）。这项制度对维护登记的公正与合法，纠正不当行为，强化登记机关的责任，保护社会公众的合
法权益具有重要的意义。为强化登记公示制度，我国应借鉴《日本不动产登记法》，制定一部统一的不动产登
记法，对所有不动产权利的变动进行统一规定，以保护权利人及第三人的合法权益，维护正常的市场经济秩序
。
与登记公示制度密切相关的是公开查册制度，即所有房地产登记的事项应对社会公众公开。然而我国《城
镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》均未明确规定，《土地登记规则》则规定
：土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。不经允许不得向第三者提供或者公布（第39条）。在
这方面，美国全国房地产协会前执行副总裁、房地产专家威廉·诺思教授曾介绍，在美国地籍登记是一种公开
文件，只要付手续费，任何人均可查询翻阅。其公开的目的是要使地产在转让、出租或买卖中，受让者或买方
能够知道关于这块土地的一切。地籍登记若不公开，就很难保证房地产市场的健康运转。〔10〕我国深圳市对
此率先作出创新的规定，登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项全面、真实、准确地记
载。房地产登记册记载的内容可供查询、复印。应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深圳商报
》或深圳《中外房地产导报》公告（见该条例第9、61条）。应该认为，房地产登记公开查册制度， 实际上为
房地产市场打开资源之门，此种做法应予以推介。
10. 我国房地产市场存在的问题及对策
目前我国不是成熟的市场经济国家，所以一切房地产市场存在的问题都由此造成。回银行是国答有的，所以银行工作人员为了私利可以盲目贷款自己几乎不需要承担责任，银行即使破产他们也不会急。地方政府为了小集团利益也希望房地产一直涨，而大量期房可以买卖也是国家为了拉动经济的措施。所以正真的房地产市场化难以起到作用，市场完全被一群可以主导市场的利益链集团控制，不是很成熟的市场还搞什么房地产市场化。市场就是被某些利益集团套利的工具，一旦房地产市场泡沫破裂那么受累的是全体国民和银行，那些相关房地产利益链条几乎不受影响。所有商品行业都讲利润率接受物价部门监管，唯独房地产行业可以打着所谓市场化的旗号为所欲为。所以目前为了防止泡沫的破裂中央政府应当及时干预市场，收缩地方政府权限及预防银行和房地产部门勾结成利益链。对买了房子的百姓来讲他们希望房价还会涨，而没有买的希望下跌，所以要尽快稳定房价让百姓知道具体走向，免得因房产价格而引起社会问题。