A. 如何做房地产广告
例如北京，外来人口非常活跃，而且延续性非常强，北京又是一个文化大都市，什么样类型的人群都很多，这就让我们看到在北京的房地产广告中，各种概念性的东西五花八门，有产品性基础宣传、有后现代概念、有针对海归的、甚至有色情味道很浓的小户型概念等等，这也就是在北京这样多元化的城市中才可能出现的房地产广告宣传模式。 那么在来看中国房地产的发源地——广东，最具代表性的就是广州和深圳，在全国其他的城市房地产发展如火如荼的时候，广州和深圳的房地产似乎更加冷静，他们早已经历了初期、中期，进入一个成熟的发展阶段，从房地产广告中就可以看出，他们从产品阶段到概念阶段，现在又回到了产品阶段，大多项目的广告非常实际，多数是户型加价格的模式。所以我们经常拿广州、深圳来看现在中国其他城市的发展进程，真的是很有借鉴意义的。 从房地产的广告传播面来看，大致就是分两种，一种是就产品论产品，直接地段、户型、价格展示；一类是以概念定义产品，给予更多精神上的感受来网落不同文化爱好的群体。最近几年，在一线城市发展热过后，二三线城市越来越多的受到人们瞩目，恍惚一夜间人们的购买欲望纷纷被调动起来了，房地产疯了一样在这些城市发展起来，难以想象的购买能力展现在了世人的面前。拿我在的呼和浩特来说，我清楚的看到了这个城市房地产发展的轨迹，也深刻意识到做房地产广告一定要认识到本土化的问题，我看到了太多的北京等城市的广告模式在本地的失败。很多在有一线城市的概念在本地根本就行不通，老百姓都看不明白，很多惯用的销售模式也证明在这样的城市必须要有新的突破。 我在内蒙古操作了房地产推广和策划将近2年的时间里，大大小小也做过10个楼盘，在操作的过程中，我深知要想在这样的城市做好房地产，那就一定对本地的城市文化和人文习惯等有全面的了解，真正了解了消费者才能赢得消费者，只有用本土的语言和他们进行交流，才能让你的房地产广告发挥到最大的作用。事后证明，从刚从北京过来时候的盲目到后来不断调整，逐渐研究本土的文化内涵，项目的房地产广告更加适合了本地市场，虽然我们的广告不是本地做的最漂亮的，但它实实在在的促进了销售，赢得了开发商的盛赞。最终我们相信，最能促进销售的广告才是最好的广告，广告不是自我的欣赏。
B. 怎样做好房地产策划
首先要研究透房地产商自身 我认为一些营销机构或策划人轻易犯一个非常重要的错误。那就是，他们只往往重视市场的研究、产品的研究、销售手段等方面的研究。但忽略了对房地产企业自身的研究！在我们多年的房地产营销服务中，对于房地产企业的研究是非常重视的一个课题。我们从多年的实践中发现，要做好一个房地产项目的营销策划，要做好以下三个方面研究。 首先，要研究房地产商自身的特点，这里包括房地产商的治理、资本运营、公司的文化以及老板、项目负责人的特点等等。其次，是房地产竞争市场与产品的研究；再其次，就是营销策略与营销手段方面的研究等等。 □例子1，房地产建筑型企业在房地产开发中常碰到的情况 由于房地产建筑型的企业，往往非常重视产品自身的情况。如产品的质量，产品的成本等等。成本的控制是他们的专长。所以，他们的特点就是非常重视产品的成本控制，他们更加重视企业的利润是节省出来的理念！他们坚信一条就是价格才是道理！有可能相对轻视营销的概念，对于企业的品牌、营销推广广告等相对不会真正的重视，关键表现在用钱方面。说营销的道理他们都懂，但用钱的时候就会大打折扣了。 □例子2，房地产投资型企业在房地产开发中常碰到的情况 由于房地产投资型的企业，往往重视投资回的多少。如能不能用最少的资金产生最大的回、时间概念非常强，他们知道时间对于房地产开发来说就是成本、就是效益。做产品的概念是他们的特长。所以，他们坚信只要有好产品定位、好的营销策划手段就可以出奇制胜！但对于产品质量、产品成本的控制方面比起建筑型开发商来说就有一定的距离。所以，强调的是，要做好一个房地产项目的营销策划，首先就要研究该房地产项目的企业，之后才是房地产的竞争市场与产品等等
C. 房地产公司文化落地措施有哪些
企业文化建设要想顺利落地，需要精心策划的一系列活动，这些活动最好是员工参与度大，体验性强，对员工素质、企业凝聚力、企业核心竞争力提升和品牌传播均有益的活动。在众多的企业文化落地活动中，企业读书会不失为一个有百利而无一害的举措。
一、企业读书会
企业读书会有三种形式：
1. 内部读书会，这是学习型企业的常规的作法。
由企业领导或者高管推荐图书，企业员工自行阅读，定期举办读书会进行交流，也可以视员工工作具体情况，先组织部门或小组读书会，再进行全公司范围的读书会。优秀的企业举办读书会不是走形式，而是为了切实提高员工素质，帮助解决企业目前存在的问题或者未雨绸缪避免未来问题的发生。所以认真读书、学习提高是根本目的。这样以来，过程不可省略，所以要形成三级读书的形式：员工自读、小组（部门）共读、全公司级的交流。
2. 跨企业读书会，这是由发起企业共同组织的读书会。
由发起者共同来推荐图书，组织感兴趣的企业派代表一起阅读。这样的读书会一般会邀请作者到现场来做讲座。参与者以听为主，现场配合赠书环节，这样的读书会其实是为后期读者真正阅读此书开个好头，打下良好的基础。我们称这样的读书会叫“真人图书阅读”。跨企业读书会还起着企业间的交流作用，尤其对读书会提供场地和餐饮服务的企业，有非常好的宣传作用。
3. 内外结合型读书会，这是开放型企业的创新作法。
由主办方举办企业读书会，邀请外部企业共同参与。也可以以团队的形式走出去，参加其它企业主办的读书会，以读书的形式，进行企业文化主题交流。这样的读书会，最好是读本企业的书，或者是走出去学习举办读书会的企业的成功经验。2005年左右，房地产企业万通公司组织过多场读书会，把读书会的地点设在新楼盘的售楼处，邀请企业文化的企业内刊圈内的同行参加，每次读书会都发布深度新闻，配上读书会的现场照片，以及一些参加的高质量的发言内容。我（当时在中国企业联合会宣传管理工作委员会任职）应邀参加过两次，其中有一次，冯仑亲自演讲，题目是《现场读书》，介绍他的读书经，给人的印象十分深刻，对于万通的企业文化、万通的地产项目和其本人的品牌都起到了很好的作用。
以位于中关村软件园的一家地产兼物业企业为例，具体建议如下：
该物业企业位于中关村软件园，为园区企业提供房产及物业服务，周边和入住企业大多为高科技、创新型企业。科技、活力、自由、青春是这个区域的从业的精神标签。针对这样的群体特点，企业举办读书会要考虑到以下因素：
1. 吸收以上三种读书会的优点，不拘一格举办读书会，坚持下去形成自己的特点，成为软件园和中关村园区的一个读书会品牌，持续推动该企业文化建设落地生根。
2. 以开展内部读书会为基础，培养学习型企业和学习型员工，打造书香数字谷。
3. 积极为外部读书会提供场地和软件服务，同时积极鼓励员工参与在公司举办的读书会。参与的形式包括发言、撰写读书心得、为读书会做好志愿服务。
4. 该物业企业负责联系滴滴等知名的优秀入住企业合作，为参加读书会的读者团提供参观考察和深度交流的现场。
5. 与碧虚公司联合，固定一个50平米空间，创办真人图书馆，定期举办真人图书阅读会。由企业家、企业文化负责人携带企业图书开展阅读会。碧虚公司提供图书目录及作者目录，邀请作者，组织阅读会，现场视频拍摄，后期剪辑、传播等。
二、员工培训
员工培训也是优秀企业的常态化机制。作为一家房地产企业、科技园区物业管理企业，我们建议培训与内部读书会结合起来，可以同步进行，也可以单独实施，在读书会的基础上进行专题培训，可以使培训收到事半功倍的效果。5-12月，3个季度，平均2-3个月举行一次培训。
1. 服务文化专题培训。
培训师：陈步峰教授。
陈步峰教授是中国服务文化网总服务师，25年专注服务文化的研究与培训，撰写了十多部专著，是碧虚公司的首席顾问。他二十多年持续活跃在培训一线，深受企业好评。建议尚东数字谷员工先阅读陈步峰老师的书，再进行专题培训。
2. 房地产企业文化日常养成与传播培训。
可以先集中阅览国内知名房地公司的内部杂志，这些杂志由碧虚公司提供，从中选择一家公司的内部杂志进行研读。在此基础上，再请该公司相关负责人进行针对性的交流培训。外地路远不便的可以通过视频进行交流培训。
3. 物业公司企业文化日常养成与品牌传播培训。
由为阿里巴巴和华为等公司提供物业服务的知名物业公司——深圳国贸大厦的《国贸视点》主编做企业文化与品牌总监进行培训。
4. 企业文化与品牌全媒体传播培训。
由正泰集团新闻发言人、企业文化总监进行案例培训。
D. 房地产开发具体流程是怎么样的
1、工商税务登记
2、土地使用权登记（土地证）
3、房地产开发资质证书
4、项内目备案
5、环评审批容
6、规划方案审批
7、工程规划、建筑图纸设计
8、建设用地规划许可证
9、城市绿化工程许可证
10、工程规划许可证
11、房地产项目开发经营权证
12、审图缴纳城市基础设施配套费
13、施工、监理企业招投标
14、建设工程消防设计审核
15、地震安评审批
16、雷电灾害防护装置设计审核
17、修建防空地下室许可
18、安全设施“三同时”
19、建设工程施工许可证
20、放验线、开工建设
21、商品房预售许可证办理
E. 房地产企业文化是什么，如何打造优秀房地产企业文化
企业文化是指企业在社会主义市场经济的实践中，逐步形成的为全体员工所认同、遵守、带有本企业特色的价值观念。经营准则、经营作风、企业精神、道德规范、发展目标的总和。
企业文化是企业中形成的文化观念、历史传统、共同价值观念、道德规范、行为准则等企业的意识形态，企业领导者把文化的变化人的功能应用于企业，以解决现代企业管理中的问题，就有了企业文化。企业管理理论和企业文化管理理论都追求效益。但前者为追求效益而把人当作客体，后者为追求效益把文化概念自觉应用于企业，把具有丰富创造性的人作为管理理论的中心。这种指导思想反映到企业管理中去，就有了人们称之为企业文化的种种观念。
物流一体化服务，是指物流服务商为被服务企业提供的除了产品生产销售以外的一系列产品的流通及相关服务项目的总称，这些项目在物流业突出表现为物品采购、货品运输、仓储、包装、配送、装卸搬运、信息加工、代收货款等增值服务。日新物流在深刻领会此服务理念的基础上，融入现代物流管理机制，将传统的“视客户为上帝”思想解释为“视服务为上帝”，针对各企业运营模式提供专业化物流设计方案，包括仓储、包装、运输、配送在内的一体化物流服务，旨在提高企业运营效率、提高企业资源有效分配和利用，从而为客户降低流通成本、规范物流操作以及赢得利润创造有利条件。日新物流将把物流一体化服务模式作为企业竞争的有力支柱，与各合作企业一起，为实现双赢目标不懈努力！日新物流汇聚和培养了一批熟悉中西方文化、深谙现代物流和供应链管理内涵、具有丰富运作经验的员工队伍。日新物流业务范围包括物流咨询规划、物流运作管理以及有关物流运作信息的处理分析等一系列专业物流服务。 在对行业物流深刻理解下，针对贸易类企业产品多样性和操作要求柔性化量身订做物流运作方案，，日新物流将贸易类企业物流归纳为“贸易物流”，并提出“贸易物流”概念，深受贸易性企业欢迎。
F. 文化主题房地产项目开发模式
文化主题房地产项目开发模式
破解文化地图是很艰难的事情决策资源房地产研究中心将居住文化的构筑作为楼盘运作的关键环节之一。然而许多时候，“文化”不过是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系，为提升发展商的竞争力提供了宽广的策略空间。
正如建筑大师梁思成所说的：“一张画、一座雕像、一出戏、一部电影，都是可以任人选择的。可以把一张画挂起来、也可以收起来但是，一座建筑物一旦建造起来，它就要几十年、几百年地站在那里。它的体积非常庞大，不由分说地就形成了当地居民生活环境的一那分，强迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅应当比其它艺术更要追求艺术的美和文化的品位，否则，就只能成为强迫人欣赏的、遗憾的艺术，甚至是文化垃圾。
第1操作环节：以文化品味取胜的四个突破口
要点A：案名突破
台湾地产项目的案名可谓五花八门无奇不有，根本不局限于所谓的“花园”、“广场”才一定能表明是地产项目，比如表现“海景”、“山景”和“湖景”特征的，台湾有“海誓山盟”、“天籁”、“登峰造极”、“蔚蓝海”这样颇具诗情画意的案名；而香港有些案名也取得相当有品味，如“海信半鸟”、“灏景湾”、“帝涛湾”、“听涛雅苑”。但在深圳有一些案名实在不敢恭维，要么是重复雷同，要么就是跟香港“东施效颦”，没有自身的本土特色，仅冠以“海景”的项目就有“X海景广场”、“‘x海景花园”、“XX海景花园”等，同名同姓就有许多个，“锦 X花园”有两个，碧 X花园”也是不同父母的“双胞胎”，“东海花园”和“东海大厦”同名不同姓，很易混淆。还有是照搬香港的，已经有了“阳X山庄”、“比X利山庄”，近期又有所谓深圳的“X景园”（据悉该案名深圳就有两个）。难道中国五千年文化历史，茫茫辞海中就不能够找出几个有个性的案名吗？
据了解，对于案名的注册，国土部门有些规定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基础上有所突破。
令人可喜的是深圳已开始出现这样有特色的案名，如近期上市的“碧云天”，就是缘自于范仲淹的一道词。这种颇具文化特色的案名，为其目标市场定位起到了画龙点睛的作用。
从案名的设定可以看出两岸三地文化背景的差异。台湾由于受中国的传统文化、日本文化和美国文化影响较大，体现在个案上的案名也颇具特色。如本次报告介绍的几个案例：“阳光加州”是受美国文化的影响，将美国加州的风光搬到台湾；“璞真园”是受中国传统文化和日本文化影响而将返朴归真与人们的居家生活联系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口来自于全国各地、五湖四海，尚未形成一种主流的文化。因而体现在案名上也显得如此的浅薄和直白。
要点B：建筑内涵突破
以经典项目“上河城”为例： l
上河城位于成都市中心内环路北段，北门大桥和万福桥之间、面积计3000的金弧地带。南靠文殊院，北临府河与城隍庙相望，是老成都传说中“腾龙摆尾”的城北龙神的龙头位置所在。“上河城”即寓上风上水之意。上河城所处的地理拉置特殊：由于府河两岸的跨世纪改造工程及文殊院、城隍庙等佛都文化园林景观带和文物保护的需要、其四周绝无高大建筑群落。故虽处城内，但视野开阔，空气清新，有良好的生态绿化环境。上河城想铸就一个有生命的建筑构成，一个软的构架，非强迫性、让人们有自由发挥的空间，让人们用行为去填充，从而使自己的生活成为整个建筑的一部分。
现在的人们都常谈论欧美的生活方式，什么欧陆风情、港文风格等等，好像这些就是品位、但实际上那不过是皮毛而已。这种认知的偏差是一种错位：社会的错位。在现代中国开放之后的社会转型期间，面对外来文化的冲击、我们很多人感到一种前所未有的迷茫：究竟，我们需要什么样的生活？其实，中国人有中国人自己的生活方式，中国人很在乎生活的实质性内容，讲究集体性氛围和个体随意性以及相互交流。中国式的生活方式是很具有历史感和影响力的，还具有一种亲和力，它有别于其他国家和地区。这种生活方式在文化、艺术、建筑、风俗习惯等各方面形成和表现，但其实质只有一个，那就是地域性。真正适合我们的，还是中国本土文化范畴的生活形态和生活方式，这种方式体现在建筑上，就是“院宅建筑”。
上河城的八大特征
l、人文传统
遵循传统文化脉络，体现本土人文特征。建筑为入，“院宅建筑”在规划、
设计和建造时都充分地考虑到这一宗旨。通过建筑单体的组合排列、建筑
命名、中心庭院，小组团形成的小院落最终组成一个完整的大院落等具有
传统人文气息和旧式人文宅院的建筑思想体现在建筑风格中，使居住者重
返充满家园式温情的居住环境。
2、生态环境
重新确定人与自然的关系，用生态的概念来规划社区。绿化和环境生态化几乎是现代都市生活的一种渴求。为此“院宅建筑”无论从大的社区周边绿化环境的保护还是从城区内部环境的培植来看，可谓精心营造并形成了一道美丽的城市景观。面积超过6000的中心绿地形成“上河城”内面向府河敞开的大“天井”。高楼层住户可充分享受的阳光、水面景观，共同组合成高层次的生态环境。
3、底层架空
全天候的户外活动场所，通透的流动空间，把建筑的底层还给住户。作为开发商，牺牲房屋底层的大片的面积采用作绿化和公建似乎太过奢侈，但这就是“院宅建筑”本身所需求的最重要的要求，为社区内居住者提供满足现代都市人对绿化空间的需求、对田园生活的回归以及对旧式生活方式的怀念和对人际交往的要来所提供的硬件措施。同时，从小区内任何位置都能透过架空层与非建筑用地共享河滨美景。
4、屋顶退台
丰富建筑立面，为住户提供空中院落。特别的建筑外立面设计，错落有致、美观大方，这也是“院宅建筑”的要素和特色。建筑的所有楼顶都采取退层的跃层结构，不仅使得形象更丰富，还具有生活的实用价值。它打破了旧式民居“天井”的封闭感，退层出来的大片面积建成屋顶平台的私家花园，或用作它用，自成院落极有特色。
5、框架结构
提供自动组合空间，便于住户按自己的意愿进行居家设计。全框架结构的设计，不仅提供了房屋品质上的抗震等安全性能，而且充分地满足了居住房屋户型、装修设计上的个人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿进行居家设计，完成因人而异的行为方式所需的“私域空间”的营造。
6、院式套型
用院子的概念来设计的套型平面及生活流线。“院宅建筑”的所有房屋的户型，都是针对不同的消费者进行不同的设计，其科学合理的特质，有效地区分了居家生活的居寝、饮食、卫洛、活动等生活空间，保护了居家生活的私密性和公共活动的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒适、更有品位。它既克服普遍存在于现在普通住宅的弊病，又顺应了普通入居家生活流线设计的要求。
7、院式窗格
借鉴传统富格的结构，消除都市鸽笼现象，美化建筑形象。“院宅建筑”的另一个建筑特色就是所有建筑的阳台、外窗均以铝花格的楼花窗户作为防护，然而却并不直接露天在外，其外侧以全落地可移动的无色玻璃防护。既能起到防护作用，又相外大方美观，而且有效地消除都市鸽笼现象，有较好的采光、通风性能，使生活空间更加通畅。
8，自给自足
小而全的院区服务配套，完善社区生活。“院宅建筑”的社区对完善的社区服务和配套设施有一项完整的指标，通过社区的公建设置和规范化的物业管理，采用现代化的安全手段、完整的服务体系，运用红处线微机监控、光纤通讯信息互联网络服务于整个社区，布线接口直通区内各住户，从而使整个社区成为一个服务配套，设施完善，自成体系的新型社区。
“院宅建筑”的三大要素：
1、可变性
多元化的时代，人们的需求也是多元的。中国传统的屋檐则是堂屋的自然延伸和可变空间起源。在“上河城”，设置了一个不大的可变空间，由此来调节人们不同的使用要求和文化取向：这个空间可以依你的想法成为书房、大客厅、客房、视听室、麻将室、收藏室……
2、体验性
随着现代生活的发展，生活空间也随着生活方式的改变而变得更加丰富。许多空间在成为一个功能性空间的同时，也增加了一种体验性，比如：餐厅应该是体验和品味美味佳肴的场所。而在传统的厨房要义中，主厨是生活的一部分，身在其中能体验到一种乐趣。在更多的层面上，做饭是一家人（在现代条件下也包括朋友间）的一种参与，在参与过程中又形成了一种相互的交流，为此，做饭也是一种生活的体验。餐厅、厨房的体验性，在“上河城”，我们用建筑的方式把它表现出来就是餐厅和厨房的有机联系和功能以外的表现。
3、私密性
卧室作为生活空间最重要的一部分，它承载的生活内容的多样化构筑了不同的生活方式。这种多元化的个人私生活行为便产生了不同时隐蔽条件和空间需求。因此，在“上河城”，卧室的划分有它的区域性，因适用对象的不同而设置，照顾人们不同的需求。私密性是我们对卧室的理解和要求。不仅卧室的设置是分层次的，而且卫生间的设置也是分级的：首先是主人用卫生间体系，其次是小孩与老人使用的卫生间。最后，应该是保姆和客用。各个不同的需求层次构成了上河城的私密性。
上河城是这样的一个代表，它所首创的“院宅建筑”完全是中国人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一种尝试的追求，在表达成都人自己的生活和居住的需求和理想。现在人们不一定接受，但最终它会深入人心并且被广为采用。
这就是“一个充满回忆的新城——一上河城”。
要点C：会所提升突破
近年来，随着人们住宅生活品质的不断提高，会所已成为地产项目的必然配套。但
随着经济的发展，人们在追求物质生活的同时，亦越来越重视追求文化精神生活
的享受，追求生活的品味和内涵。集传统会所功能与文化内涵于一身的文化会所
的形成是当前房地产市场发展的必然趋势。
古语有云：“居有竹、室有书画、手拨琴弦、生活有棋艺，才谓之高雅。”今天，这样的生活在翰林阁已成为现实。
翰林会的主要功能展示
名人艺术文化
1 、名人艺术交流中心
内设：（1）多功能博览鉴赏大厅
内容：A、中国古今翰林文化展览
B、各国邮票展览（定期）
C、中国文物展览（定期）
D、珠宝汇展（定期）
（2）古玩字画拍卖交易所（定期举办）
（3）名人艺术沙龙（定期举行）
内容：A、字画名师临摹展示
B、诗人作家作品共赏
C、文化界艺术研讨
（4）名校校友联谊会
（5）科技成果交易中心
G. 房地产项目开发具体流程是什么
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计
H. 房地产项目开发具体流程是什么
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
I. 房地产行业的文化创意工作是指是什么
文化创意地产是文化创意产业与房地产业的一种结合方式，是一种新型的复合地产形态，是一种以知识为基础的、有明显文化表征和深刻的文化创意内涵的地产形式。在这一复合概念中，地产是文化的载体，文化是地产的灵魂，其核心是一种新型的商业地产运作，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化。
文化创意地产经过十多年的发展，众多优秀地产企业不断探索和创新，形成了丰富的案例，具有很多种模式，但归结起来大致可分为五种模式：第一，博物馆模式博物馆模式以展览和旅游开发为主，将旧厂房建筑根据不同功能需要改造成展览馆、创意商铺、办公场地和餐厅等，汇集了画廊、艺术家工作室、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素。该模式涉及土地用途明确，主要以文化设计为核心，对创意和运营能力要求较高。博物馆模式的代表是北京798艺术区，通过对原国营798厂等电子工业的老厂区的改造，众多艺术创意、设计产业的机构等在此落户，诸多重要国际艺术展览、艺术、时尚活动在此举办。798这一艺术区已经引申出的一种文化概念，以及LOFT这种时尚的居住与工作方式，即798生活方式或798方式。798艺术区也已成为了北京都市文化的地标之一。第二，文商结合模式文商结合指的是文化和商业开发相结合，其与前者的区别是商业在整个项目中所占的比重明显提高，成为主要功能。在城市中心可以采取结合创意商业和创意旅游地产模式。在市郊则主要是以产业运营和企业孵化为主。该模式对土地获取有一定帮助，但其需要对文化进行深度挖掘和培育，需较为长期的进行持有，对文化挖掘、设计、运营能力提出了很高的要求。上海城隍庙是市中心文商结合模式的代表：它将整个建筑群加以改造，借助历史遗迹旅游来带动商业发展，既保留中国传统文化特色，又与国际时尚接轨。再如无锡工业设计园是城市近郊文商结合的代表，其是我国第一家国家级工业设计园，工业设计园坐落于无锡。总规划面积仅2.5平方公里，因其超前的构想、奇特的魅力，已成为国内外研发机构、设计人才向往的理想追逐之地。第三，游憩空间模式游憩空间模式也主要来自于老厂区的改造，将各废旧设施赋予了全新的生命。该模式主要采取代建模式，土地用途明确，无住宅配套可能。游憩空间模式的代表是德国的北杜斯堡公园：其由钢铁公司厂区改建而成，公园设计与其原用途紧密结合，将工业遗产与生态绿地交织在一起，废旧的贮气罐改造成潜水俱乐部训练池，墙体改造成攀岩乐园，仓库和厂房改造成音乐厅，高炉铸造车间改造成露天影剧院，配电站改造成办公餐饮设施，旧办公楼改造成青年旅舍。第四，文居结合模式与文商结合模式类似，文居结合指的是文化和居住相结合，居住为项目的主要功能。该模式对土地获取无明显助益，对住宅品质、价值提升较为显著。文居结合模式代表为成都芙蓉古城，其融合各种中国民居建筑风格，将四川、安徽等地的建筑文化以及成都地区的水文化、茶文化、饮食文化、民风民俗文化融入到地产开发中，以居住为主，集旅游、休闲度假于一体，具有鲜明的传统文化特色。第五，创意新区模式创意新区模式是在无创意要素的空间上开辟新创意元素，最终形成文化主题地产的一种开发模式。该模式对土地获取和地产价值提升均有显著表现，但对文化内容与运营能力要求很高。单个企业为主体开发的代表是华侨城欢乐谷。在资源本身不够形成游客吸引力的情况下，欢乐谷结合当地实际，创造性的挖掘出文化元素，注入独特产品，形成对游客的吸引力。而文化企业与地产商合作开发的代表是冯小刚电影公社。华谊兄弟为了拓展电影产业链，打造集影视、娱乐、旅游为一体的大型影视文化产业综合体，使其成为中国定位最高端、产业链最齐全、配套最完善的影视文化产业基地。J. 房地产开发企业文化怎么写
给你推荐一篇文章，这是我搜的，我最近在给我们公司做企业文化手册，这篇文章给我的启发最大。同时强烈向你推荐《海尔企业文化手册》里面有很多东西可以借鉴，其次是《蒙牛方法论》《华为的冬天》
在企业文化建设的方法上，有两种倾向：一是自然主义倾向。认为，企业文化、企业理念是企业长期生产经营活动中自然形成的，企业没办法、也不应该进行人为的设计；另一种是主观主义倾向。认为企业文化、企业理念就是人为的设计。前者导致企业文化建设中的“无作为”现象，一切凭其自然发展，缺乏明确的理念指导；后者导致企业文化建设中的“突击”现象。企业可以一夜之间设计出很响亮的理念、口号，也可以印刷出很漂亮的企业文化手册。这两种方法有一个共同的结果：员工心理上，企业文化、理念都是空白。
正确的方法，应该是两者的有机结合。严格来说，企业文化的建设过程就是企业生产经营活动全过程。也就是说，企业文化建设不能独立于生产经营活动之外独立进行。任何突击式的企业文化建设都可能使企业文化独立于生产经营活动之外，效果自然不会好。但是，企业文化、企业理念需要有目的的设计和引导，更需要有目的的宣传和培训。通过人为的主动提炼、设计和引导，能够使自然形成的文化理念明晰化，使员工对企业文化、理念的理解深刻化，认同彻底化。因此，正确处理文化、理念的自然沉淀和人为设计的关系，是企业文化建设方法中的关键问题。
同时，在企业文化建设的操作上，应该注意三个基本要求：企业文化建设的方法应该是具体的、可操作的，企业文化建设的效果应该是可以衡量的，企业文化建设的参加者应该是全员的。近几年，我们以这三条要求为原则，按照“企业文化建设三步曲”，帮助企业成功地进行了企业文化建设咨询。
企业文化的诊断
企业文化的核心是企业精神。成功的企业精神或口号，应该使员工产生积极的、具体的联想，正是这种联想，具有强大的激励作用。
例如，我国历史上，曾经提出了许多具有强大激励作用和指导作用的精神和口号。一说“铁人精神”，我们立刻想到“铁人王进喜站在油池里，代替搅拌机在搅动原油”；一说“雷锋精神”，我们立刻想到一个解放军战士，抱着孩子，扶着大娘、打着伞行走在泥泞的路上……正是这些有着典型形象的精神，能让人们联想起具体事件或人物的口号，才会具有那么大的激励作用；
再以海尔为例，一说“质量零缺陷”，员工就会想到“砸冰箱事件”，一说“快速反应 马上行动”，员工就会想到“大地瓜洗衣机从获得信息算起，三天设计出图纸，15天产品上市”，一说“真诚到永远”，就想到“营销员因送货车故障，自己背着洗衣机走了3个小时给客户送货”的事；一说“客户永远是对的”，就会想到，海尔把按照德国模式设计的电冰箱说明书按照中国消费者的水平进行修改的事件……正是这些感人的事件和具体的形象，使海尔的文化理念没有停留在墙上、纸上，而是进驻到每一位员工的心里。这是海尔文化管理成功的核心。
显然，诊断企业文化是否被员工接受和认同，企业文化是否在对员工发挥作用，这是一个很好的启发。
诊断的方法和原理是：把企业中层以上干部集中起来，把集团的理念，逐句念出来，请大家把听到理念后，所想到的能代表这种理念的人物、事件说出来或写出来。如果大部分人都能联想到代表人物或事件，且事件相对集中，就说明企业的文化得到了大家的认同；但是，如果大部分人不能说出或写出代表性的人物或事件，就说明企业文化和企业理念没有得到员工的认同，就更谈不上对员工行为的指导作用。
我们按照这个程序对山东的五个企业进行了诊断，巧合的是，这五个企业中，有四个企业的理念有“创新”一词，但是，当我让他们说出“想到了什么人物或事件时，只有一个企业的人说出了一些事件，但是不同的人说出了完全不同的事件。我们据此判断，这几个企业的文化和理念并没有被员工接受和认同。对这种结论，企业基本上是认可的。
企业文化的提炼与设计
企业文化首先要从历史中提炼。在企业十几年、甚至几十年的发展中，一定会沉淀一些支撑员工思想的理念和精神。这些理念和精神，包含在企业创业和发展的过程之中，隐藏在一些关键事件之中。把隐藏在这些事件中的精神和理念提炼出来，并进行加工整理，就会发现真正支撑企业发展的深层次精神和理念，这就是企业的精神和理念。
按照这种原理，我们可以设计出提炼企业精神的方法：
第一步：首先，让企业找10位从创业到发展全过程都参加的人，让他们每一个人讲三个故事：在这几十年的创业历程中，你认为对企业发展的最重要的一件事是什么？你最难忘的一件事是什么？你最受感动的一件事是什么？然后让每个人再讲三个人：你认为对企业贡献最大的是谁？这个人最宝贵的精神是什么？你从他身上受到最大的启发是什么？由专人把每个人讲的故事进行记录；
第二步：把重复率最高的故事整理出来，进行初步加工，形成完整的故事；
第三步：找十个刚来企业一年左右的员工，最好是大中专学生，把整理好的故事讲给他们听。然后，向他们提问：这个故事你听说过没有？你听了之后，你最深的感受是什么？哪个情节最感动、最难忘？这个故事体现了一种什么精神？用什么词来表达你的感受？把他们的回答记录下来；
第四步：把专家和有关企业领导集中封闭起来，对记录的内容进行研究、加工，从中提炼出使用率最高的代表故事精神的词。这些词经过加工，就是企业精神或企业理念；
第五步：按照提炼出来的反映精神或理念的核心词，重新改编故事，在尊重历史的前提下，进行文学创作，写出集中反映核心词的企业自己的故事。假如提炼出“拼搏”一词，“拼搏”就用一个故事来诠释。当然，可能还有“创新”、“团结”等等，每一个词，都用一个甚至几个故事进行诠释。
当然，企业文化建设还要从未来出发进行设计。对行业进行分析，对竞争对手进行分析，对自己的发展目标进行定位，找到现状与目标的差距。进一步回答：要想缩短差距，实现目标，企业必须具备什么精神，应该用什么理念指导自己？按照这种要求，设计出面向未来的文化理念。
把从历史中提炼的文化理念和从未来出发设计的理念结合，进行加工整理，就形成企业的核心理念。
核心理念在各系统的具体表现是不同的。以核心理念为指导，设计出各系统的理念，为每一个系统的理念确定相应的典型案例、典型故事、典型人物，形成由核心理念、与核心理念相应的典型人物与事件、各系统的理念和相应的典型人物与事件构成的文化理念体系。
以海尔为例。其核心精神（企业精神）为“敬业报国，追求卓越”。这种追求卓越的精神在生产管理系统表现为“零缺陷，精细化“有缺陷的产品就是废品”；在营销系统表现为“先卖信誉，后卖产品”，在产品开发系统表现为“客户的难题就是开发的课题”，在服务系统表现为“零距离、零抱怨、零投诉”，在市场开发系统表现为“创造需求，引导消费”、“自己做个蛋糕自己吃”……每一个理念都有相应的典型事件与之对应。所以，海尔的企业文化建设就与生产经营活动密切联系起来了，避免了一般企业文化建设的单纯形式化。
企业文化的强化与培训
首先，对全体员工进行企业文化培训。培训的方式首先是培训讲故事者。可以是企业领导、故事的当事人，也可以是宣传者或者专家，但是，不管是谁，必须按照事先的策划讲，要把故事中想表达的理念讲深刻、讲生动，使每一个员工，都记住、理解、并主动向新员工讲解这些理念和故事。这样，故事流传起来了，企业文化、理念、精神就活了；
其次，树立和培养典型人物。在提炼和设计出企业文化并进行宣传培训之后，有一部分人能够直接认同并接受下来，并用理念做指导，做出具体的行动。这就是企业的骨干。这时，企业把这部分骨干树立为典型，充分利用其示范效应，使理念形象化，从而使更多的人理解并认同理念。具体方式是，每个月，要求每个部门都要在本部门本月发生的案例中，寻找一个最符合企业核心精神或本系统理念的案例，写成书面材料，上报企业文化中心；由文化中心在所有部门上报的案例中，选出一个最符合企业核心精神的案例，作为企业的典型案例；年底，在12个典型案例中，再选择一至两个最能代表企业核心理念的案例，作为全年的典型。这样，随着生产经营活动的进行，企业积累的文化典型逐渐增多，员工对理念的理解也逐渐加深；更重要的是，各部门为了寻找出更加合适的案例，会主动按照理念的要求处理遇到的具体事件，用企业的核心理念指导自己的各项工作，从而使企业文化理念对行为的影响作用真正发挥出来。把企业文化建设与生产经营活动结合为一体。
再次，以企业文化理念与价值观为导向，制定管理制度。通过制度的强制，使员工发生符合企业理念与价值观的行为，在执行制度的过程中，企业理念与价值观不断得到内化。最终变成员工自己的理念与价值观。
通过“文化建设三步曲”的实施，企业就形成了“管理制度与企业文化紧密结合”的管理环境。这种管理环境有两大作用：对个人价值观与企业价值观相同的员工，有巨大的激励作用；对个人价值观与企业价值观不相同的员工，有巨大的同化作用。正是这两种作用，使得“文化建设三步曲”成为一种非常有效的企业文化建设模式。