房地产宣传如何影响客户购买论文

⑴ 求 现代农民消费行为 或者 房地产市场对相关行业的影响研究 的小论文，1000-2000字之间。

哇靠！这话一出就知道是咱们学校的！幸会幸会!

⑵ 有关房地产价格影响因素的论文 3000字

内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设

房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。
本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。

与土地问题相关的制度安排与制度建设

土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷：
在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯；
目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步；
房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。
在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。

与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设

房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。
我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。
在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。
房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。
与交易费用问题相关的制度安排与制度建设

房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面：
合理的税费安排
在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。
项目审批中的交易费用
房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。
招投标中的交易费用
在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。
工程造价管理中的交易费用
做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。
与媒体有关的交易费用
媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。
我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！
参考资料：
1.谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002
2.刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4)
3.卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5)
4.张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)

⑶ 急需房地产类的"客户定位和产品建议如何影响产品的实现"的毕业论文

恩 还行

⑷ 速求一篇论房地产客户关系管理的论文！！

确定定价目标进行成本核算调查市场状况

综合分析影响定价因素选择定价策略和方法确定产品市场价格实施在房地产企业经营目标的基础上确定企业定价目标，这是定价工作的起点对房地产企业开发经营的产品成本费用进行核算了解市场需求状况和竞争者状况、发展趋势及其价格策略结合企业产品特点，综合分析影响定价的因素，进而研究价格实现的可行性依据内外条件和成本核算，选择定价策略和方法根据定价策略和方法以及价格最优原则确定本企业产品市场价格在销售中实施所定价格，并把信息及时反馈到以上阶段，进行价格调整

[④]项目定价的方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个及本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格是主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。

产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参考的参照系。

在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和克比楼盘量化定价法三类。

1、成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要是由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。

2、成本加成定价法

这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定的比例的于利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上讲这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。

它的计算公式为：单位产品的价格=单位产品成本*（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比3、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算的方法。
其计算步骤如下：
（1）确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同方式。

（2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用率*目标资金利润率

（3）计算售价。售价=（总成本+目标利润）/预计销售量目标收益率评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

4、售价加成定价法这是一种以产品的最后售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价=单位产品成本/（1-加成率）这种定价方法的优点是对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。

以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况

七、房地产销售渠道策略

房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式：

1）直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。

2）间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者，中间商介入交换活动，并专门承担商品流通职能。

销售渠道选择的原则：

1、效益原则

在确定销售渠道的时候首先要考虑效益。也就是说，能做到以最少的投入达到最大的效益。但是，也并不是可以会略掉其他因素，如一个企业要想要综合发展或强调发展它的营销部门的时候，可能在它的各种费用并不是最低的，但是为了培养一批营销人才为己所用就会对效益原则的权重放低。这时效益原则并不是企业考虑的首要因素，而发展战略成了企业首要的任务。

2、协同原则

精诚合作才能把工作做得更好，因为并不是每一个人都能做好每一项工作。在选择销售渠道的时候，我们一定要选择能够相互信任的。现代社会分工更细，不同的人掌握了不同的专业技能，要寻找那些能够跟自身团队进行良好沟通的专业公司对于任务的顺利实现及业务的发展都大有裨益。

3、可控制原则

在房地产销售当中，房地产开发商应当能够掌握主动权，当在发生紧急情况的时候才能够留有余地。可控制权应该适当应有，不然会破坏双方的合作程度以及产生信任危机以后将难以弥合。可控制原则是建立在相互信任的基础上的，不然将不能选择到合适的合作公司。

4、风险原则

房地产具有高风险高回报的特性。房地产的生产投入是相当高的，虽然国内建筑公司带资建设，但是，项目土地的取得、原住居民的动迁、拆迁费用、项目设计费、管理费用等都是房地产开发的成本，但是如果在开发的某一环节出现纰漏就会使项目处在很被动的地位。

5、素质原则

在选择中间商的时候我们通常要考虑中间商的素质，素质高的中间商能提供更加专业化的策划方案，使得销售的速度更快，企业的最终利益更大。

通常考虑中间商的素质有以下几方面：

1.实力素质,主要是考察中间商的资金及专业人员的数量和实力同时还将考虑到中间商人员的流动程度。

2.管理素质，主要是考察中间商的管理水平，及使用的管理方法。

3.信誉素质，主要是考察中间商所代理过的案例中有没有出现违约的情况。

4.经验素质，主要是考察中间商的专业人员的素质。

八、房地产促销策略

在市场竞争激励的条件下，房地产企业为取得营销活动的成功，不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品，而且需要采取适当的方式促进产品的销售。因此，促进销售也是营销人员将本企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者和用户，促进其了解、信赖并购买本企业的产品，已达到扩大销售的目的。

促销的实质是房地产营销人员与消费者之间的沟通。长期以来，我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势，房地产企业无需担心销售问题。因此，对于促销这一工作，无论是在思想认识上、促销人员力量配套上以及建立和健全各种机制上，都十分欠缺。

促销一般可以起到三方面的作用：

1、传递消息、沟通情报在进行促销的时候很多采用了降低售价或者提供其他更多的优惠措施以吸引消费者，引起人们的注意，这样人们会自觉不自觉地向他们的亲友传递这样的一些消息，从而达到加大宣传的目的。通过促销，能吸引更多的消费者到达楼盘所在地进行实地参观考察，这样，销售工作达到双向沟通。

2、突出产品特点，树立企业形象进行促销的商品通常在楼盘中是比较优秀的或者是比较有特点的，而我们在进行促销的时候将会着重宣传这样一种特点，这样的话就能够在消费者的心目中加深印象。

3、诱导需求、扩大销售企业进行促销就是拿出一些优惠条件，刺激那些想买又不想买的消费者，促使他们下定决心购买。通常进行促销不能单纯的采用一种方法，在很多企业中会使用几种促销方式同时进行或者组合进行实用。往往企业会根据企业自身的情况进行一些创新。

⑸ 房地产对中国经济有什么影响如何利用这个问题写一篇论文

可以。SWOT分析是战略分析工具，也就是根据分析对象的内外环境制定相应的战内略。五力分析是竞争环境分容析工具，目的是分析主要竞争力（或者威胁）来自于何方（五个方面）。你可以用五力模型分析市场竞争环境，找出主要威胁来自于何方，从而确定外部环境因素；然后用SWOT分析确定基本竞争战略。

⑹ 有谁帮我找几篇关于《我国的房地产品牌营销》的论文

我国房地产品牌营销的五大特点及分析
2006年，政府严厉紧凑的系列调控新政令中国房地产市场成为
社会各个群体关注的中心。在控制房价、加强土地调控、住房供应
结构调整等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代。政
策面和市场面共同发力使得不少开发商面临出局，资本向优势企业
集中已成为必然。定位于市场真实需求、强化公司治理、注重品牌
营销将成为谋求长期发展和竞争优势的房地产企业的战略选择。
品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础，以品牌
个性、价值为核心，进行品牌传播与销售的行为。品牌营销是在品
牌系统支持下所形成的带有鲜明特征与个性的营销模式，它有许多
不同于传统营销的特点。研究并识别品牌营销的特点是正确选择品
牌营销策略的前提。
一、以品牌建设为前提和基础
传统的房地产营销的基本要求，首先在于卖房子，就是如何通过
价格、促销、渠道等方式，把在建或建好的房子给卖出去，获得最大
利润，其次才是考虑建立和维护品牌，为将来的新项目创造铺垫。而
品牌营销则是首先创立强势品牌，利用品牌的号召力，吸引和影响消
费者，使情为之所动，心为之所向。如万科所开发的地产项目，比周
边项目贵1000元左右的价格，而消费者却乐于接受，争相购买。
名牌具有强烈的品牌效应，对买者有较高的可信赖度和吸引力。
名牌企业和一般企业在市场占有率方面存在巨大差异，究其原因，
在于名牌具有较高的知名度、美誉度和忠诚度，在市场推广过程中
不需要耗费过多的宣传投入，就能轻松地打动消费者，赢得他们的
认可；反之，普通品牌对于消费者而言颇有疑虑，在推广过程中困
难重重。因此，建立强势品牌、进行品牌营销，是房地产企业竞争
成败的关键。
二、品牌营销是整合营销
1.品牌和营销的整合。品牌营销的重点是品牌还是营销？他们
之间的关系如何？这是每一个房地产企业在实施品牌营销时都要面
临的问题。显然，品牌和营销对企业而言都十分重要，它们间的关
系可以简单归结为：品牌是核心，营销是手段，利润是目的；简言
之，品牌营销是以品牌为依托的营销。没有品牌特别是名牌的支持，
营销难以做得精彩，难以让人感动，做得长久；而没有有效的营销
和推广，品牌的巨大价值则缺少实现和增值的途径。品牌营销是一
种“双剑合璧”的品牌经营模式。它既注重创名牌与品牌资产的积
累，也强调在品牌经营过程中的市场的销售业绩；品牌和营销相互
支持，相得益彰，产生合力效应，共同服务于市场，实现获取超额
利润的目标。
2.物质要素和精神要素的整合。品牌营销不仅强调创建产品特
色、提供优质服务、营造优良环境，满足客户物质性或功能性需求，
更强调创造个性、利益、品味，满足精神层面的需要，而品牌的情
感力量往往最能打动和影响消费者。通过多种要素的相互协调和配
合，充分彰显品牌的影响力和持久性优势，全方位、多层次满足客
户需要。
三、品牌营销是个性营销和情感营销
品牌营销以品质、服务、环境、品味、个性、文化等的全方位
打造为特点，它加入了传统的市场营销所没有的元素，如核心价值、
个性、文化等。这使得品牌营销不仅可以从产品的属性、品质等物
质层面进行诉求，更能从认同、信赖、价值、个性等精神层面去打
动消费者，满足消费者。也就是说，品牌如人，它可以让人体会到
关怀、信赖、严谨、责任、努力、创新等积极的情感元素，具有强
烈情感效应，而这些是传统的市场营销所不能给予的。
如万科以“有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的”品牌个性
去“创造健康丰盛的人生”，沿海绿色家园以“力行创新、提倡环保、
文化内涵、关怀体贴”的个性专注于绿色、健康住宅的开发，SOHO
的现代、时尚，都受到消费者的热力追捧和欢迎。
四、品牌营销是关系营销
与客户保持紧密的关系，使客户高度满意，才能建立客户的信
赖感和忠诚度。
房地产市场的变迁，使真正以消费者为主导地位的时代已经来临，
传统的以开发商为主导的“告知和说服”的单向诉求的传播方式，将
彻底地转变为重视消费者利益的“吸引和理解我”的双向沟通传播方
式。品牌可以建立对话机制，强调通过企业与消费者的双向沟通，及
时解决问题、提供附加利益，建立长久的稳定的关系。在与客户的每
一次接触过程中，企业通过积极采纳客户的意见建议，改进产品和
服务，在良性循环的过程中提高了产品和服务令客户满意的能力。
万科的“万客会”从单向施予的服务，到双向的沟通与互动，再
到更高层次的共同分享，与会员间的关系越来越亲密；从最初的开
发商与客户、产品提供方与购买方、服务者与使用者的关系，转变
为亲人般的相互信任，朋友般的相互关照，从精神到物质，分享实
实在在。作为国内房地产界一家以关系营销为目的的会员组织，万
客会除了给会员诸多优惠和方便外，也让他们了解万科、感受万科，
产生了传统的营销手段所不及的作用。通过它的各种投诉渠道如公
开的投诉论坛，客户中心，实现了“让万科在投诉中完美”的承诺。
通过与顾客形成一种互助、互求、互需的关系，企业和客户的关系
得以紧密和持久。
五、品牌营销是形象营销
品牌营销借助于品牌的影响力，在客户心目中建立可亲、可信
的良好形象。
品牌形象是指消费者对关于品牌所有联想的总和，这种联想一
方面来自于品牌的使用经验，另一方面来自于他人、企业、公共组
织提供的信息，这些联想在消费者心智中形成一种总体的集合。简
而言之，品牌形象就是消费者对品牌的总体认知。借助于这种认知，
将品牌的元素内化为消费者内心的感受和体验，在和他的需要相契
合的点上，可以激发出他强烈的认可和忠诚。对于大多数消费者，品
牌联想主要通过品牌识别产生，如万科意味着高品质和优质服务，
沿海绿色家园意味着绿色、健康。这一系列联想表现为品牌代表什
么，以及代表了企业向消费者的承诺。
因此，一个亲和的、友好的、强力的品牌识别体系是形成良好
品牌形象的关键。品牌识别必须全方位地展示企业或品牌的真实面
貌，让目标受众可感知、可接受、可产生情感的偏爱。 实施房地产品牌营销的战略要点研究
摘要：通过对我国房地产品牌营销现状的分析，研究了房地产品牌营销进行战略管理的重要性、在房地
产品牌营销中如何实施战略性管理，以及房地产品牌营销的战略管理的要点。
关键词：房地产；房地产营销；品牌营销；营销战略；品牌战略
1我国房地产营销的现状
房地产营销的发展过程分地段营销、规划营销、概念营销和品牌营销4个阶段，目前我国房地产营
销已经基本告别了地段营销的初级阶段，而处在规划营销、概念营销和品牌营销并存阶段。房地产市场
正经历卖方市场向买方市场的转变，这一情况说明品牌营销在房地产竞争中将发挥更巨大的作用，我国
房地产营销也将转入真正的品牌营销阶段。
早在上世纪90年代就有人提出发展房地产品牌营销策略，最近几年来房地产业四处可闻品牌营销的
呼声，几乎人人都在说品牌要运用到营销中。但是现实是我国真正实施品牌驱动型的房地产企业少之又
少，房地产企业的品牌营销还停留在较为初级的阶段。对品牌营销的认识不够深入，主要表现在以下几
方面：
（1）房地产企业普遍热衷于为自己的楼盘起一个好听的名字，将房地产品牌效应等同于项目案名效
应，花大工夫在案名设计上，赋予营销楼盘一个新鲜的名字，以新概念抢夺市场，引起人们注意。房地
产企业认为做房地产品牌就是做概念、做卖点，并将其作为品牌营销的重点，忽视对房地产内在质量、
服务、功能等方面的全方位品质提升。这表明目前房地产企业注重对概念营销的追捧，其后果可能使企
业走入注重销售业绩的短期化经营，忽视对企业持续经营的战略规划。
（2）品牌营销手段过于单一，炒作风日盛。房地产企业往往通过大量的宣传手段来夸大产品的卖点，
制造哄动效应，认为做房地产品牌就是做知名度、做明星楼盘。大多数房地产企业希望达成效果的方法
往往只是通过印制广告宣传画册、电视广告等公众媒体，比如竞选某某10大、20大销售龙虎榜，缺乏
深入的客户调查和针对不同客户的个性化的宣传。其实知名度只是品牌内容的一个方面，衡量一个房地
产品牌有没有价值还是主要看消费者对此品牌的认知度、满意度。
（3）对品牌缺乏持久维护与再次提升的观念。只在宣传产品阶段注重品牌的建立，而卖出房子之后，
对于之前承诺的品牌跟进服务如物业管理、社区文化等关心不足，这在很大程度上阻碍了品牌的人际口
碑传播途径，不仅使项目品牌不能很好的带动房地产企业的企业品牌，而且阻碍房地产企业的通过企业
品牌的树立实现企业战略的最终目的。房地产企业的品牌战略不仅仅包括项目品牌，更多的是房地产企业的整体形象。项目品牌的成功积累起着塑造和提升企业整体品牌形象的作用；企业的整体品牌形象又
为项目品牌起到良好的宣传作用和顾客潜在满意。
2房地产品牌营销战略的重要性
从房地产营销的现状来看，我国房地产业的品牌营销还有很长的路要走。我国房地产企业显然还没
有真正认识到品牌战略的重要性，更不用说把品牌作为公司战略规划的一部分。所谓品牌，是商标标志
和消费者认知的综合，是企业、商品的个性化沉淀和凝结，是在激烈竞争的同质化市场中引起消费者注
意和购买的重要识别特征。品牌战略之所以对房地产公司重要，主要是基于以下几方面的原因。
（1）房地产品牌对消费者的选择具有很大的影响力。房地产具有不可移动、高投入、消费时期长的
特点。消费者在选购房子时，介入程度会很高，市场搜寻广泛。根据一项研究结果表明，绝大多数消费
者会按照“遗憾最小原则”来进行购买房产决策，在面临多种选择时，总是竭力避免购买后遗憾。房地
产品牌作为一种高质量的象征、身份的标志、价值的体现，能够提供一种品牌承诺，减少消费者的购后
遗憾，加速购买行为的完成。
（2）品牌是无形资产，体现房地产企业的核心竞争力。品牌是房地产企业通过相当长的开发经营过
程形成的，它提升了企业的整体价值，使企业产品增加附加价值，形成很强的市场竞争力，也有助于企
业价格战略的实施。当今国际市场的竞争早已是品牌竞争，谁拥有一流的品牌谁就能在竞争中取胜。这
同样适用于房地产业。采取企业品牌与产品品牌一致性战略，有利于促使房地产开发与经营的统一性；
将品牌战略纳入企业整体战略，有利于增强企业的核心竞争力，在塑造和推广品牌的同时很好地宣传企
业文化。房地产企业在进行企业整体战略规划时，应该把品牌战略作为整体规划的重要组成部分。
（3）品牌营销战略是房地产企业降低市场风险，继续企业扩张的基石。房地产开发周期长，占有资
金大，社会、经济、政治各种变化因素众多，市场风险也大。对企业而言，项目推出后能否顺畅销售，
关系到投资能否迅速收回，进而影响预期利润的实现。如果房地产企业拥有良好的品牌，项目一经推出
必然会赢得人们的关注，消费者在心理上拥有安全感，势必优先考虑。房地产企业依靠品牌效应，可以
缩短新楼盘的上市时间，降低银行贷款利息支付，减少开发费用；可以避免因时间因素带来的各种不可
预见风险，可以按照自己预先的计划有步骤地实施，保证实现预期利润；也可以减少巨额的广告投入，
营销费用的降低可以转化为给消费者的让利，促进销售又保证良好的公司财务状况。
2004年国家出台了一系列影响房地产市场的政策，房地产业开始大洗牌，优胜劣汰法则明显地起作
用。在这一情形下资金实力雄厚、信誉良好的品牌房地产企业毫无疑问地会踏上扩张发展之路。拥有市
场优势品牌的企业具有依靠品牌扩大市场的能力，同时，又进一步扩大品牌影响力。依靠品牌一步步跨
越市场的区域性壁垒，对内通过并购和重组来优化企业资源配置，对外在销售网络建立的支持下集中有
限资源争取更大的市场分额。
3房地产品牌营销的战略要点
房地产企业实施品牌营销战略，一方面需要从消费者的角度出发，明确消费者需要什么样的产品。
另一方面，需要从企业的角度出发，结合自身实力能明确能提供什么样的产品，并随着消费者需求的变
化调整品牌服务内容。具体来说，应注意以下要点。
（1）在保证产品质量优良的基础上，进行产品的创新。房屋是消费者最昂贵的购买品，许多人要为
之付出一生积蓄，在购买时将会注重房地产的各个方面，从外形到内在牢固性，从前期购房服务到物业
管理服务。因此，房地产企业在制定品牌营销战略时首先要注重产品的质量，选择合格的建筑材料，保
证施工的质量，给消费者实实在在的安全感。更为关键的是要具有创新意识，根据市场的特性合理地推
测市场的发展方向，利用企业自身的优势找准最适合企业的创新产品。一是开发理念的创新，从消费者
的角度去设计核心主题和利益诉求点，选择符合消费者审美观念的设计。二是产品生产过程的创新，对
生产周期缩短、生产成本减少的创新。三是服务的创新，提高物业管理的服务质量，不仅要保证社区的
安全，注意对社区环境的维护，更要解决业主平时生活上的维修服务，规范收费标准。房地产创新不仅
是体现在产品形态上的创新，还体现在通过了解消费者投资心理的研究上所做出的投资价值创新。因此，在品牌营销战略管理中要特别明确企业创新方面的投资及所要达成的目标。
（2）赋予各个产品文化不同一般的内涵，注意结合企业品牌的经营。消费者选择房子就是选择一种
认同感，寻求一种归属感。房地产企业所塑造的品牌形象及其所诠释的产品文化要满足人们某种心理需
求。赋予产品合乎需求的内涵，营造适宜的文化氛围来迎合消费者的心理。企业的产品文化要与企业的
企业文化一致，产品文化要体现企业文化的内涵。一个房地产企业不只是开发一个楼盘，可能是别墅、
公寓或是度假村，如何把所经营的产品统一起来，在各自特定的产品定位基础上多方面体现企业的经营
能力，是企业竞争力的体现，更是企业品牌经营的核心所在。在建立品牌营销战略时，房地产企业可以
采取独立的产品品牌与企业品牌相结合的策略，从企业的品牌形象文化上延伸出产品内涵，有的产品偏
重其环境，有的则注意其投资价值。同时，加强企业形象宣传，运用营销策划系统通过媒体使消费者在
认识企业产品的时候，树立了企业的整体品牌形象，达到普及企业品牌的目的。
（3）注重品牌的定位和维护工作。准确的品牌定位有利于产品的个性化与特色化的创建，不同的品
牌定位代表不同的产品特色，满足不同消费者的需求，适应不同的细分市场，能够使企业资源有效地与
特定细分市场结合。在营销战略上要首先考虑准确的品牌定位，其次重视品牌维护工作，品牌维护工作
能加强消费者对该品牌的认识度和品牌美誉度，使房地产企业保持或增加市场占有份额。品牌维护应考
虑以下3方面内容：
①建立品牌管理系统。不仅是对单个产品品牌的管理，更要建立整体企业品牌的管理系统。可以成
立企业内部的品牌资产管理小组，其成员不限于企业内部的人员，还可以外部聘请专家。品牌管理小组
通过定期会议来做出对企业整体品牌维护和对单个品牌建立与维护的工作。
②建立品牌评估系统。企业的品牌管理小组定期通过专业手段对品牌资产的各个要素进行检测，包
括品牌知名度、品牌美誉度、品牌忠诚度、品牌联想等方面。可以采用现在流行的绩效评估体系中的“平
衡计分卡”，对各品牌要素打分，结合知名企业的标准衡量自己企业，以明确要加强的工作。
③持续一致地投资品牌。品牌管理小组必须从项目前期规划阶段开始就注意提醒企业要投入足够资
源，在设计阶段、营销策划阶段和物业管理阶段全方位持续一致地打造品牌，不能过度关注成本以至缩
减必要的品牌打造工作。
（4）在做好品牌定位和维护的同时，更要注重品牌的提升。准确的品牌定位有利于产品品牌的提升，
能使房地产企业在知名度上更上一个台阶，进而可以在销售价格上有所提升、成本缩减，并扩大市场占
有份额，对企业的可持续发展提供强有力的支撑。品牌的提升要在以下3方面下工夫：
①持续不断地深度开发品牌产品。根据市场营销理论，企业拥有多个产品品牌能降低企业的经营风
险，某一种类型的物业不受市场欢迎但是其他种类的物业就能弥补此种损失。
②深化品牌内涵。房地产品牌内涵的深化主要是体现产品差异化，增加物业附加值。规划品牌营销
战略时对已有的和要塑造的品牌不能千篇一律，各个品牌依据各自不同的定位针对各个消费群体，在设
计功能、性能质量和服务上各异。
③不断强化品牌的正向扩张力。即扩大市场占有率，扩大品牌认知度和美誉度。进行营销战略规划
时，循序渐进地强化品牌的扩张力，每阶段均制订强化方法，并根据实施效果和市场的变化修改计划内
容。
4结束语
综上所述，房地产企业实施品牌营销战略是新时代的必然选择。我国的房地产市场与国际接轨，必然
要接受国际挑战，学习国际新模式。赢得国内房地产市场乃至在国际房地产市场上的竞争，要求我国房地
产企业顺应市场要求，在营销中注重建立品牌战略的意识，及早真正进入品牌营销阶段。
参考文献：
[1]刘冀生.企业战略管理[M].北京:清华大学出版社,2003．
[2]吴伟良.房地产企业战略管理基础[M].上海:上海人民出版社,2003．
[3]潘署建,陈琳.房地产市场营销[M].北京:中国建筑工业出版社,2003．
[4]彭家亮.打造房地产企业的核心竞争力[M].上海：上海人民出版社,2003．

⑺ 房地产方面的论文有什么题材好建议可选怎么写才写得好

面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。
物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨：

一、房地产开发是物业管理的基础

我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。

房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。

从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。

1、认识到位

虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。

2、规划、设计、工程建设到位

规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。

3、开发商对物业管理的经费投入到位

作为企业而存在的物业管理公司，要想在市场上生存，必要的资金投入是必不可少的。开发商对物业管理的资金投入，一方面来说是对于配套设施、管理用房和环境美化的投入。这种投入表面上看似乎不产生效益，但实际上会产生实在而久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优美、居民同声赞誉的住宅和专业化服务，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。另一项重要的投入，是在物业移交时，一次性向物业管理委员会按政府规定以建设总投资一定的比例划拨公用设施专用基金。据有关资料介绍，一幢钢筋混凝土结构的房屋，从建设到使用60年后拆除为止，整个过程听资金投入，房屋建设费仅占13.6％，而投入使用后的物业管理各项费用占总费用的86.4％。如此巨大的比差很明显地说明了一个问题：开发商投入一定比例的基金是完全必需的，是物业能真正得以正常运行的物质保证。如果物业管理的经费投入不到位，物业管理企业就缺乏相应的经济基础来维持自身运作和正常运营。物业管理运作不正常，势必影响到管理服务的质量，形成经费不到位——管理服务跟不上——物业使用功能受影响、业主意见大——房地产开发商声誉、效益受影响的恶性循环。

二、物业管理在房地产开发中的重要位置

一项房地产开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发，也有人说，物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。

尤其重要的是，管理服务必须是经常性的。作为一种存量的房地产如何同这种流量相结合？其实，房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿了其全部寿命期。因此，正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于整个寿命的行为。

三、物业管理在房地产开发中的作用

1、物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向

我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。

而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，从而修正市场定位，改进产品的设计和服务，使诉求更鲜明、更有力、更能打动人心，就这一点，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势为看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让他们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。

2、物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高

规划设计是房地产开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地产的设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。

3、促进销售

（1）物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准

近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。

随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。

（2）物业管理有利于住房制度改革的深入进行，有利于住房商品化

物业管理的蓬勃发展和物业管理法制的日趋完善，使人们群众对居住质量、居住环境的要求和权益保护意识逐步提高，原有的房屋管理体制的缺陷日益明显。由行政性、福利性、分级多头的管理向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制转轨就成为历史的必然，从而亦促进了住房制度改革的深入进行。

新体制的物业管理解决了在计划经济体制下、在传统的房地产管理模式下长期得不到解决的“有效管理”的问题，使得越来越多的人愿意通过购置物业而成为可以真正享受有效管理和服务的业主，促进了住房商品化，为整个的房地产市场带来利好消息。

⑻ （论文）房地产营销若干问题及思考

房地产营销策略的探析

[摘要]房地产开发是支持人们日常生活的基础，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术。

[关键词]房地产营销观念营销组合

房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。房地产营销是市场营销的一个重要分支，在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。1990年，美国企业营销专家劳特朋提出了4C理论，4C即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。4C理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。对于房地产业，发展商们在实际运作中又该如何具体运用4C理论呢?TWXrjE

一、建立资料库

4C理论的出发点和中心点是消费者，离开了对消费者透彻深入的了解，任何一个“C”都难以真正付诸实施。这就要求房地产商们尽快建立消费者资料库。资料库的内容至少应包括三个方面：人口统计资料，即消费者的姓名、性别、年龄、教育程度、职业、收入、家庭结构、住址、联系通讯方法等；心理统计资料，即消费者的购买态度、购买要求、现场购买时的情感反应以及其它性格和心理特征等等；消费者的过往购买纪录。当掌握了以上翔实的消费者资料后，才能够从容地贯彻实施4C理论。可以用直邮信函、贺卡等方式与消费者进行个人化交流，让消费者倍感惊喜；可以将精美的售楼书准确地径直投寄给目标消费者而不必被动地坐等他们前来索要；在大众传媒发布的广告中也可以更简练、直接而直抵消费者的心理深处，从而使沟通具有高效力。

二、选择适宜的营销策略

1.选择适宜的房地产营销渠道。房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式:(1)直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。(2)间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者，中间商介入交换活动，并专门承担商品流通职能。

2.选择适宜的房地产营销组合。房地产营销组合在企业选择了目标市场以后它的任务就是利用营销组合策略配合往后的销售工作。美国哈佛大学教授鲍敦于1964年提出了营销组合的概念。房地产营销组合是指房地产企业可以控制的各种营销手段的综合运用。包括：产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略。房地产市场营销组合要有以下特点:(1)可控性营销组合是要企业能够控制的因素，如果房地产企业不能主动控制这些因素就无营销组合可言。但是可控性并不意味着企业可以随意地进行营销组合，因为一方面市场需求对房地产企业营销活动起着决定性作用，另一方面营销活动受到市场需求和环境变化的影响和制约，它们都是企业不可控制的。(2)复合性营销组合是多种因素的综合运用，各种因素又相互影响，而且，并不是每一种策略对每一个公司都合适，有的公司只能是由其中的一种或两种。但是有的公司能够综合运用几种。但是这几种策略的运用在不同的公司所占的权重也是不同的。(3)动态性营销组合要因时因势而改变，既是企业的策略制定的再科学，但是随着环境的改变往往发生人所不能预料的事情，所以我们在运用营销组合策略的时候要经常性的检查环境的变化，及时反馈到营销部门以便对营销组合策略进行及时地调整。(4)整合性营销组合要求房地产企业以消费者为核心进行营销活动，各种营销策略必须在营销目标的指导下组合成统一的整体，相互协调相互配合。

三、服务——房地产营销的新杠杆

随着市场竞争的日益激烈及市场营销策略被广泛地运用，一些市场营销创新者大胆地突破了传统的产品、价格、渠道和促销四个市场营销组合因素框架，把服务作为第五个因素引进了市场营销组合因素之中，使以顾客为中心的观念深入人心，并在营销活动中得以贯彻实行。服务可以使企业创立个性，增加竞争优势，有效地增加企业的新销售和再销售的实现机率。优质服务是企业走向成功的金钥匙。目前行之有效的服务形式有：

1.全过程服务。全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务。也就是从顾客产生购买欲望的那—刻起，到产品使用价值耗尽为止的整个过程，都对顾客细心呵护，使顾客与自己的产品紧密相联，让顾客在每—个层面都感到完全满意。

2.全员服务。全员服务要求企业增强员工的服务营销的群体意识和团队精神，并在企业内部形成新的服务关系。形成一条从总经理、各部门经理到销售—线人员以顾客为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位全心全意服务于顾客并以此作为工作信念和发展目标，在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。

3.特色服务。任何竞争手段之所以有效，是因为它的差异性。服务也一样，没有差别性的服务竞争等于没有竞争。解决服务竞争的方法是建立差别服务形象，以创新的服务特色来区别于竞争对手。

4.承诺服务。在“让顾客满意”的经营理念下，许多企业将承诺服务作为战略的核心环节，不仅使顾客在购买消费中感到满意，而且这种满意甚至可能超过顾客期望。像新华远的海润国际公寓项目，从建筑到材料设备、家具都事先做出了质量保证的承诺。每一个购房客户都拿到—份清单，附在合同中，使承诺得到了保障。

仅供参考，请自借鉴

希望对您有帮助

⑼ 房地产创作对营销的影响，写论文有这个问题，在线等解答。

你可以去中房信查资料，我写毕业论文的时候也是去中房信 克尔瑞查的。

⑽ 网络营销在房地产营销中的应用的论文的摘要怎么写

房地产网站策划分析
据国家统计局的数字显示，至1999年末，我国商品房的空置面积已达9124万平方米，其中商品住宅达6787万平方米，这一惊人的数字，不禁令我们反思，问题的症结究竟在哪里？从营销的角度来看，企业、消费者之间信息传导机制存在的严重故障是一个重要原因：房地产企业缺乏细致的市场调查，没有与消费者建立良好的沟通关系，造成信息不对称；企业不了解消费者的真实需求，生产了大量适销不对路的产品，造成积压；消费者被强迫性地接受他们并不满意的房地产信息，面对数量巨大但可选择空间很小的住房，产生了一种对房地产企业的逆反与不信任。此时，网络这一高科技的产物，为我们消除这种困扰提供了一个亮点。网络营销可以说是这个世纪最有代表性的一种低成本。高效率的全新商业模式，它的一大优势在于缩短了企业与消费者的空间距离。一个行业必须与社会的主流技术相融合，不断创新，才能使该行业永葆青春。房地产业也必须正确面对新科技革命，将传统产业同网络优势相结合，充分享受新技术为之带来的巨大收益。

许多公司都承认营销的关键词汇是：快速—灵活—准确—友好—有乐趣，顾客需要充分享受购物的乐趣，而巨希望购物的过程方便，网络营销正因为它具备这些独特的优越性成为营销领域里的一个热点。对于房地产这种高价值的产品，消费者在做出决策时需要大量信息，企业为了给消费者提供满意购买的条件，与消费者进行双向互动，自然会被网络营销的魁力深深吸引。那么，房地产网络营销与传统营销相比有哪些优势呢？

一、房地产网络营销的优势

1．真正以消费者为中心，增进房地产企业与消费者的沟通。

网络营销是一种自下而上的营销方式，与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。

2．减少信息不对称，驱动房地产质量和服务提升。

网络营销要求房地产企业的各种信息公开化，并受消费者的监督，减少黑箱操作，逐渐缩减二者间信息掌握程度的差距。同时，消费者还可以对已购房地产进行评价，与别人一起分享消费体验，这样好产品会被越来越多的人知晓接受，劣质产品会被淘汰出市场，网络营销成为一种驱动房地产质量、服务提升的力量。

3．降低企业的成本，提高工作效率。

房地产与网络结合，可以通过网上采购和网上销售，大大降低诸如采购费、租赁费、广告费及大量的销售人员工资等期间费用，从而大幅度降低成本。

4．扩大选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。

以前，消费者要购买一套房子，通常要花较多时间了解大致情况并来回奔忙看房，有了网络，消费者只要坐在家里的电脑旁，轻轻按动鼠标，各种位置、户型、价位的房屋任你挑选。这些大量信息使房地产企业提供的不同产品之间的差异更加直观、详尽和方便查询，大大拓展了选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。

二、房地产网络营销发展的制约因素及存在的问题和缺陷

l．房地产网络营销发展的前景虽然诱人，但在其现实发展中仍存在着多种制约因素。

例如我国网络尚处于起步和发展阶段，基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员，网络立法、结算系统、房地产税收等配套措施跟不上，以及广大消费者对持卡消费的排斥，都制约着网络营销的发展。

2．目前已经在运行的房地产网络营销中也存在一些问题。

比如，网络内容简单，不能满足消费者的需要。现在房地产网站不少，且呈扩张趋势，但大多数房地产企业实力较弱。服务内容单调、发布的信息许多是‘粘贴”和“复制”的，在数量和质量上都没有超过传统媒体。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样本房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。还有一些房地产网站不适应市场需求、缺乏独特价值、竞争优势不明显，网络营销成了买卖双方之间多余的第三只手，浪费了企业资源。

3．以网络形式发展房地产营销也存在一些缺陷

（1）缺乏信任感。众所周知房地产是一件价值巨大的产品，它往往是一个人、一个家庭一生中金额最昂贵的一次购买，所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念，看不到实物，他们不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。

（2）无法提供亲身体验。网络虽然可以全方位展示房地产的外形，向消费者提供全部的理性购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验，感性的现场综合感受对房地产这种特殊商品来说是非常重要的。即使房地产的所有技术指标100％合格，消费者也可能因为窗外的视野，甚至是隔壁的邻居而放弃购买。

（3）浪费网络资源优势。网络的特点是覆盖面大，信息传播速度快，但房地产具有不动性和客源地域性的特征，这样的网络资源的优势就被大大削弱了，因此网络虽然会极大推动房地产营销的发展，但它不会带来简单的几何级数的增长。

由以上对房地产网络营销的分析表明，房地产网络营销还不能取代传统营销，只有与传统营销实现整合、优势互补，才能使房地产企业的整体营销策略获得成功。

三、房地产网络营销与传统营销的整合

Buy. com的创始者和首席执行官斯科特·布鲁姆认为要想在网络竞争中脱颖而出，企业需要双管齐下：一是采取传统的市场营销手段；二是在网上提供价格有吸引力的商品。应该说至少到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。

1.传统营销的对象。房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢？传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的戴尔公司，也在电视的黄金时段大打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者，以免虚耗宣传资源。

网络的被动性表现在它只能等待消费者的光顾，因此企业就必须得在消费者购买决策前树立品牌形象。只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。品牌向消费者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水平的信息，降低了事前的信息不对称性。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。从长远看能降低房地产企业的营销成本，加快销售进度。借助传统媒介建立品牌形象，是房地产企业利用传统营销手法引导消费者登陆企业网站的一个较好方式。如果没有传统营销的帮助，网络营销只能坐着冷板凳，感叹英雄无用武之地了。

2．网络营销的对象。网络营销的对象是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻，如房屋网络、售点新闻等。网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对优化房地产市场的信息环境意义也很大，所以网络营销的目标至少在目前应定为提供信息，而不是网上买卖，实际交易还是应在传统渠道。

我们正处在一个网络技术飞速发展的时代，中国的房地产网络营销拥有巨大的潜力，但真正的回报需要一段时间，网络营销与房地产业的完美结合离我们还有一段距离，不过我们仍然可以相信，这个距离随着技术及社会进步越来越近。
如果还没解决你的问题，可以加我网络HI账号。