房地产评估市场法如何修正

⑴ 3.运用市场法评估房地产,差异修正的方法有哪些

运用市场法评估房地产差异修正的方法有哪些？这个评估房地产有？评估公司具体的来操作，具体。差异修正的方法，看看评估公司怎么说。

⑵ 土地评估如何用市场法和收益还原法

一、收益还原法也称收益法、资本化法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
收益还原法的公式
1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：P = a/r
式中：P——房地产价格
a——房地产纯收益
r——房地产还原利率
2、房地产使用年期有限且其他因素不变
当a每年不变；r每年不变且大于零；房地产使用年期为n年时，其计算公式如下：

式中：P、a、r同前；
n——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
3、房地产纯收益在若干年内有变化
①房地产使用年期无限
当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为：

式中：P、a、r同前；
——第i年纯收益；
t ——纯收益有变化的年限。
②房地产使用期有限
当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；房地产使用年期为n时，房地产价格的计算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。
③未来若干年后的房地产价格已知
当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：

式中：P、、r同前
t——未来房地产价格已知的年限；
——未来第t年的房地产价格。
④纯收益按等差级数递增或递减
a、房地产使用年期无限

式中：、、r同前；
——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为，则第二年为,第三年为，第年为。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
b、房地产使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
二、市场法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
市场法程序：
（1） 收集宗地交易实例；
（2） 确定比较实例；
（3） 建立价格可比基础；
（4） 进行交易情况修正；
（5） 进行估价期日修正；
（6） 进行区域因素修正；
（7） 进行个别因素修正；
（8） 进行使用年期等修正；
（9） 求出比准价格。
使用必须的前提条件是：
1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。

⑶ 运用市场比较法和成本法对房地产进行评估的房地产评估报告详细过程

市场比较法：来假设你周边与源评估个案相似的有一个或几个可比实例，通过一定【价格影响因素的修正】对比计算出被评估房地产价格（值）。比如你旁边一个楼盘卖1万/平米，你这个楼盘比它综合修正系数为1.05，那么你的价格就可10500
成本法：成本投入多少就是多少。

⑷ 房产评估中“个别修正值”是什么意思

房产评估中采用市场比较法原理是对估价对象和别的房地产之间的版价格差异进行修正，得权到估价对象的价格。这种差异主要产生于四大方面：成交时间，交易情况，区位差异，个别差异。
个别差异就是房子本身在结构，户型、朝向，楼层，装修等等方面的差异。对这些差异进行价格修正就是个别因素修正。

⑸ 房地产评估中市场法的一些调整系数如何求取

一般来抄说交易日期调整中系数都是大于100%的，因为做比较的例子都是过去发生的，总体房价有升涨的趋势。如果比较案例的交易日期与现在评估对象的估价时点日期相近，该时间段内房价基本无变化，则交易日期调整系数为100/100;如该时段内房价有所增长但变化不大,则可调整为101/100。即交易日期调整就是根据估价对象与比较案例之间相隔多久，该时间段内房价变化如何确定的。

⑹ 资产评估市场法交易时间如何修正的

匆忙解答 更待完善
交易时间修正系数根据价格指数比确定，阅历未及其他修正方法。回

评估基准日答价格/可比实例价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数

交易时间修正系数=基准日价格指数/案例交易时间价格指数
价格指数根据适当物价变化比率(如,房地产上涨率)确定

例:
现选取一可比房地产实例，成交价格为6 000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后基准日2008年1月的房地产价格修正系数为:

P/6000=(1+1%)^12X(1-0.2%)^6=交易时间修正系数

⑺ 房地产估价报告市场法估价报告中修正系数依据是什么（102中的2是怎么来的）

根据估来价师的个人对市场信息源的分析，以及经验。

说白了就是在一个合理的调整区间内，估价师自行决定。

科学的方法是大数据的分析处理，得出统计规律。但目前批量房地产估价技术还没有普及，估价师个人掌握信息量有限，只好主观来定。

⑻ 房地产评估中市场比较法中的比较因素

商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。

选用比较法，必须的前提条件是：

1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；

2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。

与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。

(8)房地产评估市场法如何修正扩展阅读

资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。

1、确定比较实例

要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。

2、 建立价格可比基础

各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。

3、交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

⑼ 房地产估价交易日期修正系数怎么算

你说的是房地产估价还是土地估价啊 房地产估价市场法中涉及到日期修正，102/100就代表实力价格提前与估价对象两个月。
土地估价中基准地价估价法中涉及期日修正系数。

⑽ 在房地产估价的市场比较法中容积率修正指数是如何计算的

城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：

（一）特尔菲测定法：
在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映；

（二）样点地价法：
通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数
此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。
容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为：
p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。
此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ，当μ＝1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数(Pi／P-1)，此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；
当μ＝0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。
当0<μ<1时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。
但地产市场的供求关系很难准确描述，要给μ一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给μ作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数μ较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。