房地产开发企业如何提高社会声誉

1. 房地产开发如何实现经济效益、社会效益、环境效益

房地产开发的原则
房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：
1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
2.房地产开发必须严格执行城市规划的原则。城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。
3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。
4.应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。

2. 关于房地产企业的乱象，究竟该如何治理

我理解国家的管控的心情，也是出于为老百姓服务的宗旨，但是房地产监管陷入僵局。一方面出台的一系列政策非常有力，不容忍房地产投资，另一方面，开发人员对买卖的意识很强，一些知名人士断言，房价不可能持续下跌，保持房价下跌没有任何好处，在这种情况下，人们不禁要问，这种“战斗”是真的还是假的。

在北京，越来越多的“蚁族”与人口的异常聚集有关。北京的自然条件再也不能承受这样的人口负担，而且已经存在越来越严重的资源和社会问题，但是奇怪的是，像这样的人越多，人数就越多。在广阔的内陆地区，人口大量外流，这种异常的人口聚集和分散状况已成为当今中国经济和社会面临的最大问题，资源分配错位。

3. 房地产企业如何提高开发运营效率

企业的“效率类”指标目标值是企业内部的平均值。为了保证目标落地并实现目标，接下来，还要层层分解目标。但如果只分解到并设定出KPI，比如“从拿地到开工5个月”，事实证明，很多工作还是经常拖拖拉拉。只有把目标详细分解到每项工作——明确每项工作的节点计划、绩效标准——才可能最大程度地保证目标实现。比如，“从拿地到开工5个月”期间的一项工作“从方案到施工图”。假设此前该类项目该项工作约用时60天，假设今后设定为45天，那么45天就是分解目标——只有这样分解，才能保证实现“从拿地到开工5个月”，进而才能保证“9个月开盘”，进而才能保证“存货周转天数不高于1100天”的目标(如果是一项效率类目标的话)。
企业的效率目标值确定后，层层分解出各项工作的运营目标，本身就是保障措施之一。除此以外，还需要不同层次的多重保障。
前瞻产业研究院总结：首先，是企业层面的保障。要实现高效运营，企业应大力推行“四化”：产品标准化、流程精细化、团队专业化、考评严格化。其次，在项目开发层面上，建立并推行全面、系统的运营管理与计划管理体系是最重要的落地保障。房地产项目运营管理体系包括控制、规划和评估，并辅以信息化系统作为提高效率的工具和手段。第三，最重要的，往往也是很难改变的，是企业各级领导身体力行，以身作则。但无论多么难以改变，也要努力改变。

4. 房地产开发企业如何避税

1. 项目公司：过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。

   由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。

2. 转售为租：土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

3. 加快周转：
   

   很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。

   根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。

   同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。

5. 如何提升企业声誉，形象和影响力

如何提升企业声誉、形象
企业声誉是一个企业获得社会公众信任和赞美的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成。声誉的核心是相互信任。良好的声誉是企业所拥有的独特资源，它能在企业经营的各个方面提升企业的竞争力。

企业声誉虽经长期积累和培育而形成，但却很脆弱，很不稳定，因此对企业声誉必须进行维护。声誉的维护主要包括两个方面:日常维护和公关危机处理。

1.日常维护。企业应加强声誉的日常维护，要建立相应的声誉危机预警机制、以主动防范公关危机。企业应对经营运作的各个层面、各个环节，进行监测，及时发现问题，及时上报信息，及时采取措施堵住漏洞，力求在损害产生前加以解决。杜绝隐瞒事实真相，报喜不报忧的现象。

2.公关危机处理。公关危机的妥善处理，是声誉维护的重申之重。企业公关危机的本质就是形象危机、声誉危机。如果危机得到有效控制和处理，不仅能成功维护企业声誉，而且能使之进一步巩固;但如果危机没有及时解决，那么，苦心经营的一切就会化为乌有。现代市场经济中，市场风云变化莫测，危机防不胜防，企业成长中时时伴随着危机。面临危机，企业如何处理危机以成功维护企业声誉呢?下面三点是任何企业处理公关危机、维护企业声誉必须坚持的基本原则。

第一，坚持公众利益第一。在公关危机时，往往是由于企业不当行为或发生突发事件，公众利益受到损害，企业和公众利益处于直接冲突的状态。公众利益能否得到补偿或维护，是个焦点。因此，面对危机，企业一定要明确表态，积极行动，不惜代价，以负责的态度来维护公众利益。让公众感受到即使在企业最困难的时候，他们的利益仍然是企业关注的根本。

第二，快速反应，以赢得主动。公关危机处理必须强调“救火意识”。危机一旦发生，媒体及各种信息传播渠道都会以最快的速度披露传播危机信息，企业内外公众都密切关注事态的进展。如果企业反应迟缓，不仅会错过危机处理的最佳时机，导致一系列连锁反应，还会影响到公众对企业处理危机的信心，甚至给公众以不敢负责的印象。相反，如果企业快速反应，积极应对，则能有效驾驭危机，避免事态的进一步扩大和恶化。

第三，高效的信息传播和沟通。大众传媒是组织和公众沟通的桥梁，对危机的解决起着重要的作用。危机发生后，应尽快调查事情真相，以一种坦诚而理性的态度统一传播的口径与传播的内容，不遮掩、不回避，与媒体保持良好沟通，争取媒体的正面宜传，紧紧抓住大众传媒这一信息传播的牛鼻子，掌握对外发布信息的主动权。同时还必须与主要公众如消费者、经销商、大股东、企业员工、政府等，区分轻重缓急，采取不同措施进行沟通。

要维护和发扬企业声誉必须从多方面着眼，具体来说，主要有以下几个方面:

第一，保证产品和服务的质量，充分考虑消费者的需要和利益，这是企业声誉首要的核心的因素。产品是企业与消费者发生关系的纽带，消费者是通过购买和消费产品，从对产品的了解、接受、产生偏好和忠诚进而对企业的认识、认同和支持。只有产品质量过硬，使用方便、经济、安全，价格合理，企业才有可能有较高的声誉。同时，良好的服务也很重要，特别在成熟产业中的企业，由于市场竞争异常激烈，技术水平几乎相同，服务就显得特别重要。

第二，要关心社会问题，维护人们的共同利益。在竞争日趋激烈的商战中，同类企业的产品质量和服务越来越趋同，因此，要获得超出别人的声誉光靠产品质量和服务还不行。当今世界，伴随工业文明发展而产生的环境污染、资源短缺日益严重，人类正面临共同的生存环境问题。在这种情形下，企业是否关心公益事业、是否具有生态意识，正变得越来越被消费者看重。企业资助社会公益事业这种超越利润的行为，具有伦理价值的震撼力，是企业改善形象、提升企业声誉的有效途径。

第三，恪守信誉，公平竞争。企业在生产经营中要与众多的协作者、竞争者打交道，企业能否守合同、讲信用，恪守商业道德，直接关系着企业的声誉。企业在生产经营活动中讲信用，将赢得更多的合作者，赢得他们更多的信赖和支持。

最后，妥善处理企业与员工关系，注重提高员工素质，关心员工。其一，慎重处理企业与员工的利益冲突。提供给员工公平、安全的就业机会，促进员工的身心健康。其二，提高员工素质，改善员工形象。员工的职业行为是代表企业而实施的，员工形象和行为直接影响到企业声誉。其三，使员工与企业有共享目标和价值观，提高企业的凝聚力。任何一个企业都有不完善的地方，员工直接参与企业行为，熟悉内情，如果内部员工到外面去大肆渲染，其结果可想而知。

另外，企业还必须以恰当的方式进行适度的广告宣传和公关活动。随着经济过剩化的出现和加剧，企业之间的竞争日益白热化，广告、公关等传播方面的竞争必然成为信息社会中企业竞争的主要内容和手段之一。因此，企业应该积极策划和组织广告宣传和公关活动。但同时，必须认识到广告是一把双刃剑，既可能使企业美名远扬，也可能使企业臭名昭著。广告只能提升企业的知名度，对美誉度却无能为力。因此，企业声誉的培育要重在踏踏实实做，广告、公关要适度，切忌过度。

6. 房地产行业如何提升核心竞争力

通过优秀企业文化打造强势品牌是房地产企业生存发展的重要手段。淄博齐桓房产开发有限公司正是凭借品牌的力量在激烈的市场竞争中争得了一席之地。特别在海圣春天高尚社区开发中秉承“用细节创造品牌”的开发理念，通过智能化到位、绿化景观到位、安全防护到位等细节打造具有青春时尚理念、高智能化配套、高层次园林景观、一流的封闭式管理、健康安乐的人居环境，使业主的生活像春天一样的灿烂。
1、优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。
2、企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天，对产品的销售速度起到越来越大的影响。对使用期很长的房地产产品来说，该行业的企业文化绝不是概念性的，也不仅仅是品牌形象型的，而应该是客户管理型的企业文化。它贯穿于产品的开发及使用的全过程，体现于企业产品的早期市场研发、企业的经营管理、企业的品牌力和其独特的优势，以及企业的信誉。
3、企业文化对于丰富和培育企业核心竞争力将具有不可替代的作用。企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步形成的，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于企业文化的存在。品牌形象是企业文化的外在表现，具有张扬性，而企业文化则是根植品牌形象的土壤，具有内涵性。

7. 如何打造房地产企业的核心竞争力

我个人觉得企业的核心竞争力还是企业文化，好的企业文化能凝聚人才，还能帮回助战略目标的答制定，但是很多企业忽视这一点。房地产行业嘛，业务性、专业性比较强的还是赛普，做文化管控最好的是香港人文比佛利。希望对你有借鉴意义啦

8. 请问如何维护和发扬企业的声誉

沟通.企业内部沟通增强企业凝聚力企业外部沟通把企业理念传达给客户,接受反馈,进行改正.

9. 如何提升企业声誉、形象和影响力

转载以下资料供参考

如何提升企业声誉、形象
企业声誉是一个企业获得社会公众信任和赞美的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成。声誉的核心是相互信任。良好的声誉是企业所拥有的独特资源，它能在企业经营的各个方面提升企业的竞争力。

企业声誉虽经长期积累和培育而形成，但却很脆弱，很不稳定，因此对企业声誉必须进行维护。声誉的维护主要包括两个方面：日常维护和公关危机处理。

1．日常维护。企业应加强声誉的日常维护，要建立相应的声誉危机预警机制、以主动防范公关危机。企业应对经营运作的各个层面、各个环节，进行监测，及时发现问题，及时上报信息，及时采取措施堵住漏洞，力求在损害产生前加以解决。杜绝隐瞒事实真相，报喜不报忧的现象。

2．公关危机处理。公关危机的妥善处理，是声誉维护的重申之重。企业公关危机的本质就是形象危机、声誉危机。如果危机得到有效控制和处理，不仅能成功维护企业声誉，而且能使之进一步巩固；但如果危机没有及时解决，那么，苦心经营的一切就会化为乌有。现代市场经济中，市场风云变化莫测，危机防不胜防，企业成长中时时伴随着危机。面临危机，企业如何处理危机以成功维护企业声誉呢？下面三点是任何企业处理公关危机、维护企业声誉必须坚持的基本原则。

第一，坚持公众利益第一。在公关危机时，往往是由于企业不当行为或发生突发事件，公众利益受到损害，企业和公众利益处于直接冲突的状态。公众利益能否得到补偿或维护，是个焦点。因此，面对危机，企业一定要明确表态，积极行动，不惜代价，以负责的态度来维护公众利益。让公众感受到即使在企业最困难的时候，他们的利益仍然是企业关注的根本。

第二，快速反应，以赢得主动。公关危机处理必须强调“救火意识”。危机一旦发生，媒体及各种信息传播渠道都会以最快的速度披露传播危机信息，企业内外公众都密切关注事态的进展。如果企业反应迟缓，不仅会错过危机处理的最佳时机，导致一系列连锁反应，还会影响到公众对企业处理危机的信心，甚至给公众以不敢负责的印象。相反，如果企业快速反应，积极应对，则能有效驾驭危机，避免事态的进一步扩大和恶化。

第三，高效的信息传播和沟通。大众传媒是组织和公众沟通的桥梁，对危机的解决起着重要的作用。危机发生后，应尽快调查事情真相，以一种坦诚而理性的态度统一传播的口径与传播的内容，不遮掩、不回避，与媒体保持良好沟通，争取媒体的正面宜传，紧紧抓住大众传媒这一信息传播的牛鼻子，掌握对外发布信息的主动权。同时还必须与主要公众如消费者、经销商、大股东、企业员工、政府等，区分轻重缓急，采取不同措施进行沟通。

要维护和发扬企业声誉必须从多方面着眼，具体来说，主要有以下几个方面：

第一，保证产品和服务的质量，充分考虑消费者的需要和利益，这是企业声誉首要的核心的因素。产品是企业与消费者发生关系的纽带，消费者是通过购买和消费产品，从对产品的了解、接受、产生偏好和忠诚进而对企业的认识、认同和支持。只有产品质量过硬，使用方便、经济、安全，价格合理，企业才有可能有较高的声誉。同时，良好的服务也很重要，特别在成熟产业中的企业，由于市场竞争异常激烈，技术水平几乎相同，服务就显得特别重要。

第二，要关心社会问题，维护人们的共同利益。在竞争日趋激烈的商战中，同类企业的产品质量和服务越来越趋同，因此，要获得超出别人的声誉光靠产品质量和服务还不行。当今世界，伴随工业文明发展而产生的环境污染、资源短缺日益严重，人类正面临共同的生存环境问题。在这种情形下，企业是否关心公益事业、是否具有生态意识，正变得越来越被消费者看重。企业资助社会公益事业这种超越利润的行为，具有伦理价值的震撼力，是企业改善形象、提升企业声誉的有效途径。

第三，恪守信誉，公平竞争。企业在生产经营中要与众多的协作者、竞争者打交道，企业能否守合同、讲信用，恪守商业道德，直接关系着企业的声誉。企业在生产经营活动中讲信用，将赢得更多的合作者，赢得他们更多的信赖和支持。

最后，妥善处理企业与员工关系，注重提高员工素质，关心员工。其一，慎重处理企业与员工的利益冲突。提供给员工公平、安全的就业机会，促进员工的身心健康。其二，提高员工素质，改善员工形象。员工的职业行为是代表企业而实施的，员工形象和行为直接影响到企业声誉。其三，使员工与企业有共享目标和价值观，提高企业的凝聚力。任何一个企业都有不完善的地方，员工直接参与企业行为，熟悉内情，如果内部员工到外面去大肆渲染，其结果可想而知。

另外，企业还必须以恰当的方式进行适度的广告宣传和公关活动。随着经济过剩化的出现和加剧，企业之间的竞争日益白热化，广告、公关等传播方面的竞争必然成为信息社会中企业竞争的主要内容和手段之一。因此，企业应该积极策划和组织广告宣传和公关活动。但同时，必须认识到广告是一把双刃剑，既可能使企业美名远扬，也可能使企业臭名昭著。广告只能提升企业的知名度，对美誉度却无能为力。因此，企业声誉的培育要重在踏踏实实做，广告、公关要适度，切忌过度。

10. 房地产公司（工业地产）：如何进一步提升公司品质品牌建设

其实地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。
从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。
系统比较多复杂，随着地产行业的飞速发展，还会涌现很多新生领域，也需要策划。

房地产策划包括那些内容?
一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

可行性研究的工作阶段

投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.

项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。

二、房地产营销策划内容

营销策划内容:
A、定价策略
1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；
2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；
3、推出特价房的时机及数量建议；
4、楼层、朝向、景观差价；
5、付款方式建议；
6、售价调整与销售率及工程进度的关系
B、销售费用及资金流量调控建议
1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；
2、销售资金回笼与工程进度关系建议
C、开盘时间及销售阶段的划分
1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；
2、销售阶段的划分及周期
D、销售控制
1、推盘手法建议；
2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；
3、价格调控与促销手段建议；
4、签署认购书与合同的注意事项
E、人员培训
1、发展商简介；
2、房地产特性与房地产价值；
3、项目环境资料说明；
4、项目规划介绍；
5、公共设施介绍；
6、整体理念介绍表表达；
7、营销理念；
8、营销技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表达；
11、广告定位；
12、广告表现；
13、市场客源定位；
14、业务计划介绍；
15、买方心理障碍排除；
16、现场接待流程及规定；
17、守价技巧；
18、准客户资料收集及分类方法；
19、电话拜访与演练；
20、DM寄发及促销活动计划说明；
21、自我促销及组合促销介绍；
22、现场买气制造；
23、认购书、售价与付款办法介绍；
24、相关法务及税务介绍；
25、仪态、仪表与商业礼仪；
26、答客问演练与课程验收

三、 随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。
●误区之一
目标客户定位不准
打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！
事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。
●误区之二
无视差异化竞争
与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？
事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？
●误区之三
空洞的品牌战略
眼下，房地产业最时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。
事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？
只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。●误区之四
产品理解浅薄
与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。
房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。
●误区之五
用大炮打蚊子
仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。
其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。
当然，由于要针对小而多的目标群体，复杂而多变的整合运作，小众传播难度确实要大得多，但如果不难的话，何以证明你“深厚的策划功力”？