A. 请问房地产开发工程部管理流程是那些，谢谢了
在总经理抄的指导下袭,工程部负责人应安排工程前期的操办人员,(包括)前期规划.配合设计施工图的前期计划方案以及各主管部门的宜办理,作好招投标文件的编制及办理,作好总.分包及监理等合同的签署工作.根据工程部人的专业技术作好施工现场的人员安排及分工,(基本有土建.水电安装.)两类人员.配合施工及监理单位作好施工管理及协调等
B. 房地产项目部主要管理哪些方面的工作
项目经理岗位职责
一、
项目经理是公司在该工程项目的代理人，
代表公司对工程项目全面负责，
是
安全生产和工程质量的第一责任人。
二、认真贯彻执行公司质量管理体系标准。
三、
遵守国家和地方政府的政策法规，
执行公司的规章制度和指令。
在该项目中
代表公司履行合同执行中的有关技术、工程进度、现场管理、质量检验、结算与
支付等方面工作。
四、主持制定项目的施工组织设计、质量计划，编制年、季、月施工进度计划。
五、深入施工现场，处理矛盾，解决问题。不断完善经济制度，正确处理工期、
质量和效益的关系。
六、搞好施工现场管理和精神文明建设，关心职工生活，确保安全生产，抓好消
防保卫，保障职工人身、财产的安全。依法参与涉及职工利益的重大决策，维护
职工利益，做好困难补助工作，并对病、伤、残职工的慰问。
七、做好项目的基础管理工作，保证文件、资料、数据和信息等准确及时地传递
和反馈，及时进行工程结算、清算。
八、完成公司交办的其他工作。
C. 房地产项目部主要管理哪些方面的工作
项目经理岗位职责
一、
项目经理是公司在该工程项目的代理人，
代表公司对工程项目全面负责，
是
安全生产和工程质量的第一责任人。
二、认真贯彻执行公司质量管理体系标准。
三、
遵守国家和地方政府的政策法规，
执行公司的规章制度和指令。
在该项目中
代表公司履行合同执行中的有关技术、工程进度、现场管理、质量检验、结算与
支付等方面工作。
四、主持制定项目的施工组织设计、质量计划，编制年、季、月施工进度计划。
五、深入施工现场，处理矛盾，解决问题。不断完善经济制度，正确处理工期、
质量和效益的关系。
六、搞好施工现场管理和精神文明建设，关心职工生活，确保安全生产，抓好消
防保卫，保障职工人身、财产的安全。依法参与涉及职工利益的重大决策，维护
职工利益，做好困难补助工作，并对病、伤、残职工的慰问。
七、做好项目的基础管理工作，保证文件、资料、数据和信息等准确及时地传递
和反馈，及时进行工程结算、清算。
八、完成公司交办的其他工作。
房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。 [1]
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
D. 房地产开发企业该如何做好房地产开发工作
如何做好房地产工程管理工程管理是开发商工作中的重中之重，公司里一般都会重点配置工程管理人才，但实际上，似乎很多企业并不太清楚如何从开发商的角度管理工程。
工地现场，有乙方的工程管理人员在管工程、监理公司的监理工程师在管工程、还有甲方的现场工程师也在管工程，都是专业人士，在三方共同管理之转：如何做好房地产工程管理工程下，应该说把工程管理好是没有问题的，但恰恰相反，工程管理往往是房地产公司出问题最多、最难以协调、占用领导层时间最多的一个环节。
问题出在什么地方？
从流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下十个部分的工作：
1、工程前期准备
2、工程计划管理
3、工程技术管理
4、工程质量管理
5、工程成本管理
6、工程监理管理
7、安全文明施工
8、工程质量记录管理
9、工程移交
10、保修期服务
工程管理出问题出在哪个环节？一般而言，容易出在计划管理、质量管理和监理管理上。
计划管理为什么容易出问题？
工程部的人会说，施工计划谁不会？我们做的很专业很细，没问题。
问题不在施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。工程部经常存在施工拖期的问题，为什么？该施工了图纸没到、该装门窗了施工队还没进场、该装电梯了电 梯还没到货等等——这是配套计划的问题，工程部在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计 划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题工程部自已可以解决，涉及到部门之间配合的问题，就 必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求，如果工程部提不出具体的时间表，其他部门如何配合工程？
计划是工程管理的牛鼻子，房地产工程管理工程有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。
质量管理为什么容易出问题？
质量管理最大的问题是，中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理公司按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，“国际”的 目的是什么？“国际”的目的是为了保障工程的安全，不会出安全问题，它是所有建筑工程必须达到的最低标准。但开发商是要面对客户的，客户关心什么？万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是：
防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。
这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。
实 际上，开发商做为甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》，从工程进度、 工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等等方面制转：如何做好房地产工程管理工程订出详细的管理标准和技术标准，在开工前向监理单位和施 工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。
监理管理为什么容易出问题？
监 理管理的问题在于，开发商签约时是和监理公司确定合作关系，到现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动他们的 工作积极性。但施工单位却很容易和监理工程师打成一片，以致于在工程出现问题时，监理工程师或明或暗在帮助施工单位说话。怎么解决这一问题？
有一个好的办法是，在和监理公司签订合时进行约定，开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如果现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技 术、质量管理有重大贡献的，甲方对监理工程师进行个人奖励；同时还约定，如果现场工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误的，甲方 要对转：如何做好房地产工程管理工程监理公司进行处罚，扣减监理费用。
E. 请问，房地产开发的详细流程，各个步骤对应哪些管理部门。
房地产项目开发流程
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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规划局法征地意见函
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到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价
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申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证
按规划设计条件征询意│
见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房
│ │
规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置
│ │
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证
│2.了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单
制作资料计划（建委会签）
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报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领
许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
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填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
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招标办审查标底
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开标会
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定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
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施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书
同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
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1.小区内线 1.通知区园 1.按道路1. 到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司
路委托设林局绿化 方案进 水业务公司报炉房）报装
计 办 行施工 科报装装1.环保2.到规划科定
2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线2.委托线局同线路方案
3.配电室土3.绿化施工 事处养 路设计、路设计意锅3.设计
建工程验 路队验 施工及3.施工及炉房4.看现场
收 收 验收验收规划5.施工
4.设备安装 2.到市政位置6.业务科检验 及验收 监理所2.委托同意接气
5.送电 下水报设计7.凭通气单到 装3.到劳动管网所办固
3.规划设 局报装 定资产转移
计4.环保局手续及通气
4.竣工验审查消手续
收音除尘8.凭接气单到
设备液化气公司
5.竣工验收办各户通气
手续
9.通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
F. 如何管理房地产公司
我们以山东淄博市为例子，来说明房地产公司应该怎么管理。房地产公司管理建议
一、要抢抓机遇去库存
去年底召开的中央经济会议将商品房“去库存”列为2016年的重要任务。春节前后，中央各部委又密集出台了一系列降首付、减契税等促进商品房消费的政策措施。从我市情况看，近期商品房销售也在加速回暖，全市开发企业必须牢牢把握住这难得的机遇，在市场大势上升期把握好节奏，踩准点，抓紧消化过量库存。如果项目本身位置较好、品质较高、配套齐全，销售可以考虑适当缓一缓、提点价，寻求利益的最大化都是可以的;而如果项目位置一般、品质一般、配套一般，项目本身有一定缺陷的，绝不能捂盘惜售，必须借势开展形式多样的促销活动，确保在市场饱和前基本清盘;如果项目位置远离主城区、配套不完善，更要加大促销力度，抓紧回笼资金。这种房子，在前两年基本处于停盘状态。现如今机会来了，必须以不赔钱就是挣钱的理念，赶紧出手，逃出泥潭。此番救市，这些房屋进入最后一次出手机会的时间窗口，如果硬犟着等高价，一旦错过时机，再后悔就来不及了。两三年之后，随着宏观经济企稳回升，政策将回归常态，房地产市场将真正进入市场调节状态。即使房地产市场再出现下行波动，也不会再有如此大规模的救市行动，已没有这样的救市机会窗口了。
二、要坚持合法规范经营
近两年，受房地产市场销售持续低迷、库存积压严重、企业资金链较为紧张等因素影响，房地产开发经营违法违规现象有明显抬头的迹象。突出表现在，一是个别项目在土地、规划、开发、施工等手续不齐全的情况下就违法开工建设;二是个别项目不严格按审批的规划进行建设，任意修改、随意变更，导致规划验收和竣工综合验收备案难以通过;三是未取得预售许可证以认购、团购、定金、借款、预付款等名义提前收取房款的行为普遍存在，潜在的风险较大。个别项目还存在一房多卖的严重违法行为;四是有的项目配套设施建设缓慢，不能与主体建筑不能同步达到交付使用条件;五是有的项目以四方验收作为交房条件，甚至不验收、不备案就随意交房;六是有的项目对开发建设进度把控不严，一旦遇到拆迁障碍或资金不能及时到位等问题，就会造成工期延误，项目难以及时竣工，继而引发延期交房的问题;七是有的销售合同约定的违约赔偿标准过高、交房时间过紧、办理房屋产权时间偏短，极易引发索赔纠纷。等等。因企业开发经营不规范引发的纠纷和投诉上访事件呈明显增加趋势，仅2015年，市开发办就协调处理投诉上访案件565件，同比增长122%，部分项目还影响了社会和谐稳定。
为进一步规范房地产市场秩序，2015年市住建局联合国土、城管执法、房管等部门，对全市房地产市场秩序进行了专项整治，并对山东通乾房地产发展有限公司等9家存在不良开发经营行为的开发企业，给予全市通报批评、信用评价扣分、资质降级、限制开发等处理。去年底，市住建局牵头起草了《关于进一步加强全市房地产市场监管工作的通知》(淄建发〔2015〕92号)，下一步将在加强开发项目建设过程监督、加强商品房销售管理、加大违法违规行为查处力度、加强信息公开等方面加强市场监管。
今天在座的都是我市开发经营行为较为规范的骨干开发企业，也要引以为戒，切实加强行业自律，依法开发、诚信经营，共同维护良好市场秩序和行业发展环境。
三、要加强市场规律研究
经过十多年的高速发展，全市商品房供应已从绝对短缺过渡到相对过剩阶段，市场运行正在从高速增长期向平稳发展期过渡。即使今后2-3年会出现一个高峰期，但也不会持久，终究要回到平稳发展期。新常态对开发企业提出了新的、更高的要求。今后做房地产开发，在决策层面上，企业必须将更多精力放在研究城市发展规律、人口流动趋势以及房地产发展规律上，不盲目扩张、贪大求快，坚持有质量、有效益、风险可控的发展;在具体操作上，必须通过把握市场节奏、细分客户群体、优化项目定位、提升建设品质、加强成本管控等措施，努力为市场提供性价比更高，更符合需求的产品。要更加注重产品质量和品质的提升，注重节地、节能、节水、节材和环境保护，注重发展绿色建筑和低碳社区，减少环境污染。
淄博市属典型的组团式、分散型布局城市，各区县差别较大，除中心城区可划入房地产三线城市外，其他区县均可划入四线城市行列。从当前情况看，三四线城市商品房主流消费群体，一是现有居民对住房的改善性需求以及子女婚房需求。但经过前几年的集中改善性换房，这一群体数量在迅速减少;二是城镇化率相对较低，今后一段时间仍会有大量农村居民向城区聚集;三是现在农村男多女少，小伙子找对象难成为普遍现房，在城区买套商品住房逐渐成为标配，这部分需求将逐渐成为三四线商品房消费的主力;四是由于城乡教育资源不平衡，到城区上学读书逐渐成为必然，自然带来对商品房的需求。以上需求，决定着至少在未来10年内，商品房消费仍将是城乡居民的消费“热点”，房地产开发发展潜力仍然很大，前景广阔。
但是，三四城市也有明显的弱点，一是城区规模小，常住人口数量少，聚集能力一般;二是商品房消费以本地居民为主，外来人口有限，购置商品房的目的多为自住和改善，纯投资性需求较少;三是现在有一个趋势，就是越来越多优质人口(比如大学毕业生)和资源在向一二线城市聚集，对三四线城市存在明显抽血效应。三四线城市虽然人口也在增加，但长期看，成长空间有限。因此，开发企业在购置土地、规划设计以及价格定位等方面一定要慎之又慎。总体而言，区县城核心区、与主城区紧邻的预留规划区还可以考虑;而远离主城区的新区、旅游度假区、山景房、湖景房等最好不介入。
G. 房地产开发部岗位职责是什么
（一）工程部部门职责：1、 配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运内作。容2、 工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。3、 负责工程项目和监理单位招投标工作。4、 协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。5、 负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。6、 负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。7、 负责工程竣工验收及移交工作。8、 对工程管理过程中的文件、资料进行管理。