房地产管理者如何看财务报表

1. 怎么看财务报表

财务报表有“六看”：一看利润表、二看企业的坏账准备、三看长期投资是否正常、四看其他应收款是否清晰、五看是否有关联交易、六看现金流量表是否能正常地反映资金的流向。

2. 如何看财务报表

我们看报表时有应收账款、固定资产、无形资产等项目，那么我们一定要看到每一个项目值多少钱，我们会计的概念就全部出来了。比如说我们看到应收账款100万，就一定要问应收账款100万值多少钱？这一问可能你就会觉得不值那么多，可能只值80万，那我们会计上坏账准备的概念就出来了，因为应收账款表达的是总额，不是以净值来表达，不值那么多的钱，就是要提取坏账准备。
（1）存货到底值不值那么多钱
比如存货一千万，就要问值不值一千万，这样存货的低价准备就出来了。固定资产也是一样，为什么要提取折旧，因为随着时间的推移、技术的进步，不值那么多钱了，就有一个预计，比如十年内每一年损耗多少，这个又和减值有什么区别呢？
实际上折旧和减值，在我的眼里是一样的，都是资产不值那么多钱了。折旧摊销是和风细雨式的，而减值是比较猛烈的暴风骤雨，但道理都一样，都是资产不值那么多钱了。
可能又有人会问右边是不是也可以问到底值多少钱，当然也可以，比如负债到底值多少钱，负债就是欠人家的钱，涉及到第三方，所以这个数基本上是不能动的。也就是讲资产方存在很多会计的判断，会计的估计，数值是有一定弹性空间的，但负债方有一个第三方，如果今年是一百万，过了一年也不会再少一点，不然那就得打官司了，所以负债基本上是不动的。但也有动的时候，也就是债务重组。
（2）债务重组
债务重组是比较难的，要找到债务方坐下来喝一杯茶，敬一杯酒，让对方做一点让步，我欠你500万，但我现在真的没有钱，要不还你400万，剩下的100万就算了。债务重组需要第三方做出让步的情况是很少发生的。财务造假90%以上都是发生在资产方，我的地盘我作主，负债方做不了主的。
负债方我们也要问一下，不是问它值不值那么多钱，毕竟债务重组的机会比较少，我们要问有没有游离在表面的负债，这点很关键。有一些企业把负债隐藏在表外，比如有一些预计负债，比如说未来有一项官司担保了，很有可能失败，没有预计这些负债。有没有游荡在外的负债，有没有表外的负债，这是我们需要关注的。
所有的权益类，比如输入资本、资本公积、盈余公积、未分配利润，输入资本，实际上就是投入的概念。资本公积也是一种投入，只是不占股份，溢价投入。其它的要经营，经营的结果就是增加净资产。比如说我今年赚了净利润一千万，年末的时候就要结转到资产负债表里面来，然后再结转到未分配利润。
这样通过问资产负债表的左边值多少钱，问资产负债表有没有表外的负债，很多概念就清楚了。我们也知道现在股市上有加杠杆，所有的加杠杆就是借钱。所以说我们看资产方实际上就是要看它这里面到底有没有水分。
（3）资产负债表是否记录费用和收入
对于资产负债表记不记录费用和收入这个问题，可能很多人认为资产负债表是记资产负债所有者权益，怎么会记费用和收入，但我想告诉大家，资产负债表一定会记费用和收入的。原因就是我们常常讲资产的水分，这些水分实际上就是费用，只是及时地提取出来，剥离到利润表里面去。
比如说我们刚才讲，我要求大家问资产方的资产值多少钱，比如说现在不值那么多钱，但还记这么一个数，这里面就有水分。比如是应收账款80万，实际上根本没有那么多，只有50万，但账面上还是80万，是不是还有30万的费用，这就是水分。
因此可以说，资产负债表和利润表两张表其实是一张表，你中有我，我中有你。

>>>>如何看利润表

我们看利润表就要想到资产负债表的应收账款多少，这样联系起来，我们就知道应收账款就是白条收入，应收账款除以销售收入，就是白条收入的比例，这个成本要跟存货对应起来看。
很多人以为利润是企业赚的钱，实际上跟钱没有太大的关系，企业的净利润和赚钱是两回事。有一些上市公司每年都盈利，为什么不分红，难道真的是铁公鸡吗？这些利润到底含有多少钱，利润的含金量是多少？如果大家能问这个问题，我想大家应该能够理解一些上市公司不分红，因为它们是没钱的。
利润分为五种。
第一种是现金利润，这是跟现金有关系的，赚回来的钱叫现金利润，往往占的比例比较低。
第二种是应记利润，就是前面讲的应收账款，钱还没有回来但已经记到利润里去了，这些利润就是应记利润。
第三种是持有利润。现在国家会计准则全面趋同，用公允价值的会计准则，就产生一个持有的利润。这是很搞笑的，因为通常会计上口口声声说不能提早确认收入，但是我们的公允价值、准则就是提早确认收入的。
我们应该知道，资产在企业里面有三个过程，资产购入、持有、处置或者是销售。公允价值引入之后，比如交易性金融资产就用公允价值准则，投资房地产这些，资产没有处置，还在程序期间，它的价值在增增减减，我们就要改写资产负债表和利润表，这些跟钱根本就没有关系。
第四种是虚拟利润，也就是债务重组、债权人让步一块，比如负债不需要还了，可以记到营业收入里面去，这跟钱也没有太大的关系。
第五种就是通常意义上的补贴。高新技术企业，特别是上市公司有财政补贴，这也是利润的构成部分。因此一定要搞清楚利润的构成来源，到底有多少现金，含金量是多少。

>>>>如何看现金流量表

现金流量表是以一种直白的形式告诉你们，经营活动产生多少现金流量，投资活动产生多少现金流量，融资活动产生多少现金流量等。
企业最重要就是经营活动的现金流量，因为我们要靠经营去赚钱。如果经营活动不行，很多时候就会考虑去投资的现金流量。现金流量表分为三大块，比如销售商品提供劳务所收到的现金，每个项目都是表达了本意的。
（1）为什么编制现金流量表那么难
其实编制现金流量表很简单，如果我们有这种思维——编制现金流量表为什么难，难在什么地方？这主要是因为我们没有把现金流量表这些具体的项目视为一个账户进行记账，平时没有记账，到年末的时候来编制，肯定工作量就加大了。
（2）现金流量表会不会造假
现金流量表的现金净余额是永远不能造假的，也就是可以核对的，因为钱是可以点清楚的。但现金流量表分为经营活动、投资活动、融资活动三个部分，从结构上就可以造假了。
实际上很多聪明的企业为了现金流量表好看，可以做一个叫做背靠背交易——把东西卖给一家公司，再从关联方买回一样东西。比如卖了900万，这是销售商品提供劳务的收入，是记在经营活动里的；而买回来的东西，是作为固定资产处理，就记到投资活动里面去，这样上面增加，下面减少，总额也是不变的。

3. 怎样更好地看懂房地产企业的财务报表

1、可以按照施工项目设置一张“收入明细表”。 2、再设置一张“成本费用支出明细表”。

4. 怎样看房产开发公司的财务报表

房地产因其开发周期长的原因，如果光看表较难分析。如果有其科目余额表，可版看其存货中的开发权成本构成，最重要的是土地，地价决定楼价也决定其利润。土地金额除以待售面积可得出单位地价，与周边商品房售价比较。建安成本较固定，一类城市中普通住宅2000-3000平，税金杂费按售价*40%。大概可估算出项目利润。房地产企业利润表作用没有其他企业的大，因此看净利往往会被误导。

5. 管理者如何阅读与分析财务报表

公司陷入财务大困境，非一日之事。之前有一个财务衰败、渐变过程，可长可短，但所有迹象，无不呈现在财务报表上。企业管理者或投资者，能通过阅读财务报表，分析企业运作明显的缺陷，甚至发现潜在的隐患，及时做出判断，实行相应的措施防患于未然。能阅读与分析财务报表，是企管人员与投资者，极其重要的素质。
本课程从企业内部经营管理者和外部投资者入手，分别进行讲解，就财务报表的阅读与分析，判断写在财务报表任何一项数据的联系，及其对公司现状与发展的意义。
4对年度财务报表各项目，进行比较， 判断年度内偿债能力、资本结构、经营效率、盈利能力情况等。
4对不同时期的财务报表，进行比较分析，对公司持续经营能力、财务状况变动趋势、盈利能力做出分析。
4通过阅读、分析财务报表，比较公司在行业中的地位，认识优势和不足，正确定公司价值。
4对年度财务报表各项目，进行比较， 判断年度内偿债能力、资本结构、经营效率、盈利能力情况等。
4对不同时期的财务报表，进行比较分析，对公司持续经营能力、财务状况变动趋势、盈利能力做出分析。
4通过阅读、分析财务报表，比较公司在行业中的地位，认识优势和不足，正确定公司价值。第一天一、财务报表分析的基本工具
1、财务报表分析的基本方法
2、财务报表分析的基本工具
3、其它财务分析方法
3、三大主表与内部管理报表的关系
1、损益表分析
2、资产负债表分析
3、现金流量表分析
4、主要财务指标分析案例分析四、财务分析的结论和解决问题的思路
六、企业整体的财务状况和收益质量
七、分析企业的过去、未来发展趋势
杨女士不仅实操经验丰富，而且理论功底扎实，熟悉世界最前沿的会计和理财技术。1996年开始从事培训工作至今，在财务报表分析以及会计报表合并等课题有许多独特的见解。

6. 企业管理者看哪些财务报表

会计最主要的作用就是提供决策信息，而财务会计报表是企业对外提供的会计信息的核心部分，它既服务于企业内部的管理者，又服务于企业外部与企业利益相关的各个方面。
（1）对企业本身来说：
①财务报表信息有助于帮助企业领导和管理人员分析、检查企业的经营活动是否符合制度规定；
②考察企业资金、成本、效益等计划指标完成程度；
③分析、评价经营管理中的成绩和不足，采取措施，提高经济效益；
④运用财务会计报告的资料和其他资料进行分析，为编制下期计划提供依据。
（2）对投资人、债权人和其他利害相关人来说，企业的投资者作为企业风险资本的提供者，是企业外部最主要的会计信息使用者。财务会计报表信息将作为投资者判断投资风险和投资报酬，确定投资方向，考量经营管理者受托责任履职情况，决定企业的人事安排与待遇等方面的重要依据之一。
（3）对财政、税收、银行和审计部门来说：
①财税部门，了解企业资金筹集和运用是否合理，检查企业税收、利润计划的完成与解交情况，以及有无违反税法和财经纪律的现象，以更好地发挥财政、税收的监督职能；
②银行部门，考查企业流动资金的使用情况，分析企业银行借款的物资保证程度，研究企业资金的正常需要量，了解银行借款的归还以及信贷纪律的执行情况，充分发挥银行经济监督和经济杠杆作用；
③审计部门，了解企业财务状况和经营情况及财经政策、法令和纪律执行情况，从而为进行财务审计和经济效益审计提供必要的资料。
（4）对主管部门来说：
①考核所属单位的经营业绩以及各项经济政策贯彻执行情况，并通过所属单位同期指标的对比分析，总结成绩、推广先进经验；
②对所发现问题，分析原因，采取措施，克服薄弱环节；
③在一定范围内反映国民经济计划执行情况，为国家宏观管理提供依据。

7. 怎么看懂财务报表

一、 资产负债表各项目的填列

二、怎样看资产负债表

三、怎样看利润表

四、怎样看现金流量表

五、对现金流量表主要从3个方面进行分析

一、 资产负债表各项目的填列
（一）年初数字的填列报表中的"年初数"栏内各项数字，根据上年末资产负债表"期末数"栏内所列数字填列。如果本年度资产负债表各个项目的名称和内容同上年度不相一致，则应对上年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的口径进行调整，填入报表中的"年初数"栏内。
（二） 报表其他各项目的内容和填列方法：
1．"货币资金"项目，反映企业库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途资金等货币资金的合计数。
2．"短期投资"项目，反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过1年的有价证券以及不超过1年的其他投资。
3．"应收票据"项目，反映企业收到的未到期收款也未向银行贴现的应收票据，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。
4．"应收帐款"项目，反映企业因销售产品和提供劳务等而应向购买单位收取的各种款项。
5．"坏帐准备"项目，反映企业提取尚未转销的坏帐准备。
6．"预付帐款"项目，反映企业预付给供应单位的款项。
7．"应收补贴款"项目，反映企业应收的各种补贴款。
8．"其它应收款"项目，反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项。

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9．"存货"项目，反映企业期末在库、在途和在加工中的各项存货的实际成本，包括原材料、包装物、低值易耗品、自制半成品、产成品、分期收款发出商品等。
10．"待摊费用"项目，反映企业已经支付但应由以后各期分期摊销的费用。企业的开办费、租入固定资产改良及大修理支出以及摊销期限在1年以上的其他待摊费用，应在本表"递延资产"项目反映，不包括在该项目数字之内。
11．"待处理流动资产净损失"项目，反映企业在清查财产中发现的尚待转销或作其他处理的流动资产盘亏、毁损扣除盘盈后的净损失。
12．"其他流动资产"项目，反映企业除以上流动资产项目外的其他流动资产的实际成本。
13．"长期投资"项目，反映企业不准备在1年内变现的投资。长期投资中将于1年内到期的债券，应在流动资产类下"一年内到期的长期债券投资"项目单独反映。
14．"固定资产原价"项目和"累计折旧"项目，反映企业的各种固定资产原价及累计折旧。融资租入的固定资产在产权尚未确定之前，其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产原价并应在本表下端补充资料内另行反映。
15．"固定资产清理"项目，反映企业因出售、毁损、报废等原因转入清理但尚未清理完毕的固定资产的净值，以及固定资产清

二、怎样看资产负债表
资产负债表是反映公司某一特定日期(月末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表。它的基本结构是“资产=负债+所有者权益”。不论公司处于怎样的状态这个会计平衡式永远是恒等的。左边反映的是公司所拥有的资源；右边反映的是公司的不同权利人对这些资源的要求。债权人可以对公司的全部资源有要求权，公司以全部资产对不同债权人承担偿付责任，偿付完全部的负债之后，余下的才是所有者权益，即公司的资产净额。
我们利用资产负债表的资料，可以看出公司资产的分布状态、负债和所有者权益的构成情况，据以评价公司资金营运、财务结构是否正常、合理；分析公司的流动性或变现能力，以及长、短期债务数量及偿债能力，评价公司承担风险的能力；利用该表提供的资料还有助于计算公司的获利能力，评价公司的经营绩效。
在分析资产负债表要素时我们应首先注意到资产要素分析，具体包括：
1流动资产分析。分析公司的现金、各种存款、短期投资、各种应收应付款项、存货等。流动资产比往年提高，说明公司的支付能力与变现能力增强。
2长期投资分析。分析一年期以上的投资，如公司控股、实施多元化经营等。长期投资的增加，表明公司的成长前景看好。
3固定资产分析。这是对实物形态资产进行的分析。资产负债表所列的各项固定资产数字，仅表示在持续经营的条件下，各固定资产尚未折旧、折耗的金额并预期于未来各期间陆续收回，因此，我们应该特别注意，折旧、损耗是否合理将直接影响到资产负债表、利润表和其他各种报表的准确性。很明显，少提折旧就会增加当期利润。而多提折旧则会减少当期利润，有些公司常常就此埋下伏笔。
4无形资产分析。主要分析商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉、专利权等。商誉及其他无确指的无形资产一般不予列账，除非商誉是购入或合并时形成的。取得无形资产后，应登记入账并在规定期限内摊销完毕。
其次，要对负债要素进行分析，包括两个方面：
1流动负债分析。各项流动负债应按实际发生额记账，分析的关键在于要避免遗漏，所有的负债均应在资产负债表中反映出来。
2长期负债分析。包括长期借款、应付债券、长期应付款项等。由于长期负债的形态不同，因此，应注意分析、了解公司债权人的情况。
最后是股东权益分析，包括股本、资本公积、盈余公积和未分配利润4个方面。分析股东权益，主要是了解股东权益中投入资本的不同形态及股权结构，了解股东权益中各要素的优先清偿顺序等。看资产负债表时，要与利润表结合起来，主要涉及资本金利润和存货周转率，前者是反映盈利能力的指标，后者是反映营运能力的指标。

三、怎样看利润表
利润表依据“收入-费用＝利润”来编制，主要反映一定时期内公司的营业收入减去营业支出之后的净收益。通过利润表，我们一般可以对上市公司的经营业绩、管理的成功程度作出评估，从而评价投资者的投资价值和报酬。利润表包括两个方面：一是反映公司的收入及费用，说明公司在一定时期内的利润或亏损数额，据以分析公司的经济效益及盈利能力，评价公司的管理业绩；另一部分反映公司财务成果的来源，说明公司的各种利润来源在利润总额中占的比例，以及这些来源之间的相互关系。对利润表进行分析，主要从两方面入手：
1.收入项目分析。公司通过销售产品、提供劳务取得各项营业收入，也可以将资源提供给他人使用，获取租金与利息等营业外收入。收入的增加，则意味着公司资产的增加或负债的减少。
记入收入账的包括当期收讫的现金收入，应收票据或应收账款，以实际收到的金额或账面价值入账。
2.费用项目分析。费用是收入的扣除，费用的确认、扣除正确与否直接关系到公司的盈利。所以分析费用项目时，应首先注意费用包含的内容是否适当，确认费用应贯彻权责发生制原则、历史成本原则、划分收益性支出与资本性支出的原则等。其次，要对成本费用的结构与变动趋势进行分析，分析各项费用占营业收入百分比，分析费用结构是否合理，对不合理的费用要查明原因。同时对费用的各个项目进行分析，看看各个项目的增减变动趋势，以此判定公司的管理水平和财务状况，预测公司的发展前景。
看利润表时要与上市公司的财务情况说明书联系起来。它主要说明公司的生产经营状况；利润实现和分配情况；应收账款和存货周转情况；各项财产物资变动情况；税金的缴纳情况；预计下一会计期间对公司财务状况变动有重大影响的事项。财务情况说明书为财务分析提供了了解、评价公司财务状况的详细资料。
怎样看现金流量表
现金流量表是反映上市公司现金流入与流出信息的报表。这里的现金不仅指公司在财会部门保险柜里的现钞，还包括银行存款、短期证券投资、其他货币资金。现金流量表可以告诉我们公司经营活动、投资活动和筹资活动所产生的现金收支活动，以及现金流量净增加额，从而有助于我们分析公司的变现能力和支付能力，进而把握公司的生存能力、发展能力和适应市场变化的能力。
市公司的现金流量具体可以分为以下5个方面：
1.来自经营活动的现金流量：反映公司为开展正常业务而引起的现金流入量、流出量和净流量，如商品销售收入、出口退税等增加现金流入量，购买原材料、支付税款和人员工资增加现金流出量，等等；
2.来自投资活动的现金流量：反映公司取得和处置证券投资、固定资产和无形资产等活动所引起的现金收支活动及结果，如变卖厂房取得现金收入，购入股票和债券等对外投资引起现金流出等；
3.来自筹资活动的现金流量：是指公司在筹集资金过程中所引起的现金收支活动及结果，如吸收股本、分配股利、发行债券、取得借款和归还借款等；
4.非常项目产生的现金流量：是指非正常经济活动所引起的现金流量，如接受捐赠或捐赠他人，罚款现金收支等；
5.不涉及现金收支的投资与筹资活动：这是一类对股民非常重要的信息，虽然这些活动并不会引起本期的现金收支，但对未来的现金流量会产生甚至极为重大的影响。这类活动主要反映在补充资料一栏里，如以对外投资偿还债务，以固定资产对外投资等。

对现金流量表主要从3个方面进行分析：
1.现金净流量与短期偿债能力的变化。如果本期现金净流量增加，表明公司短期偿债能力增强，财务状况得到改善；反之，则表明公司财务状况比较困难。当然，并不是现金净流量越大越好，如果公司的现金净流量过大，表明公司未能有效利用这部分资金，其实是一种资源浪费。
2.现金流入量的结构与公司的长期稳定。经营活动是公司的主营业务，这种活动提供的现金流量，可以不断用于投资，再生出新的现金来，来自主营业务的现金流量越多，表明公司发展的稳定性也就越强。公司的投资活动是为闲置资金寻找投资场所，筹资活动则是为经营活动筹集资金，这两种活动所发生的现金流量，都是辅助性的，服务于主营业务的。这一部分的现金流量过大，表明公司财务缺乏稳定性。
3.投资活动与筹资活动产生的现金流量与公司的未来发展。股民在分析投资活动时，一定要注意分析是对内投资还是对外投资。对内投资的现金流出量增加，意味着固定资产、无形资产等的增加，说明公司正在扩张，这样的公司成长性较好；如果对内投资的现金流量大幅增加，意味着公司正常的经营活动没有能够充分吸纳现有的资金，资金的利用效率有待提高；对外投资的现金流入量大幅增加，意味着公司现有的资金不能满足经营需要，从外部引入了资金；如果对外投资的现金流出量大幅增加，说明公司正在通过非主营业务活动来获取利润。

8. 怎么才能学会看财务报表怎么做才是一个合格的管理人员

在众多的企业中，与我们关系最大的就是公司，企业人对我们来说就是公司人。但中国人对公司人并没有一个明确的概念，一说到公司人就觉得在机关里受约束，“下海”到公司去，觉得那里很自由，很放松。其实你用这种概念与西方人讨论公司人，他会觉得很茫然。

“公司人”是西方社会学一个特有的概念，他们认为在公司中就职的人是最讲纪律，最讲规范的。举例来说，你走在日本的大街上，一眼就能辨认出哪些人是在公司里上班的。你看那些头发梳得一丝不苟，西服穿得整整齐齐，皮鞋擦得油亮油亮，“哒、哒、哒”低着头小跑的人肯定是公司人。那些迈着方步，不紧不慢，衣着随便，嘻嘻哈哈的人很可能就是记者或者是大学老师。因此，公司人应该有其特定的含义。

3、企业人应具备的特点

我们大多数人是脱胎于院校人，在走进公司这种组织以后，在心理上、行为上要明确做哪些转变，哪些调整。有的人到了公司后，心理上长时间适应不了这种转变，一方面，对他来说可能是选错了工作，他的个性的确不适合到这种组织化程度很高的企业里来从业，另一方面，也可能就需要有个长期转变的过程。那么，企业人究竟要具备什么特点呢？总体来讲，应该有这样几个特点：

（1）职业生活和个人生活分开
职业生活和个人生活不是一回事，个人生活可以由你作主，今天是吃西瓜，还是吃冰棍，明天是吃肉，还是吃蔬菜，由你自己决定，走进企业，就不能把个人生活里的一些习惯带到职业生活里。这是作为企业人与一般人一个很重要的区别。

（2）职业生活和情感生活分开
进入公司这种组织以后，就不能根据个人情感的好恶来判断事物。举个例子，如果论你的个性、情感，你可能很不喜欢某个领导，因此就不听他的，这是不行的。你服从他，不是服从他这个人，而是服从他这个岗位，这个岗位是管理你的，那你就应该听他的，不论你喜不喜欢他这个人。

你对这个岗位的尊重是组织的需要，是这种职业本身的需要。从这种意义上讲，敬业是一种职业道德。你干好这个工作不是给别人干，不是给你的老板干，是这个岗位本身要求你这么干的，你应该尊重这个岗位，不能因为你受情感上的影响而导致你不能很好地履行你岗位的职责。

同样，我们表扬一个人或批评一个人时，不能带有个人的情感和好恶。也许你很喜欢某个人，但你不能让他无功受禄，你喜欢他可以在你个人生活中去喜欢他，跟他去郊游，给他帮助，但在职业生活中，该表扬的就表扬，该批评的就要批评，批评也不是批评他这个人，而是批评他这个岗位，是因为这个岗位没有尽到应尽的职责。

（3）思想和行为要分开

思想上，你可以任意驰骋，但行为上要循规蹈矩，这是两回事，不能把这两个方面混在一起。

概括来讲，企业人要具有以上几个特性。

虽然人毕竟是人，不是神，很难完全把以上这些方面完全分开，但应尽可能地分开，这样才能做一个合格的企业人。能作到尽可能地分开，就比较适合在组织化比较高的企业中发展。如果实在不能分开的人，就不太适合到企业里来，不太适合到组织化比较高的企业中工作。

恩格斯有一句名言，“走进厂门，请放弃一切自治”，把这个道理阐述得非常清楚，你走进企业中，就要服从这个组织的规范，不服从企业规范，就无法在企业中做事。

作为员工向管理人员的转变，首先应该变成一个合格的企业人，然后才谈得上做合格的企业领导，如果你还没有转变成一个企业人，就谈如何当好企业领导，那还差的很远。

9. 作为一个管理者,如何看懂财务报表

多看一些财务方面的书，了解下具体会计科目的含义，做为管理者一点很聪明的了，相信你用不了多久就会的，不清楚的建议你询问下你们的财务人员，相信他也很高兴，毕竟管理者懂得财务知识，双方交流起来都很方便。

10. 如何分析房地产企业财务报表

盈利指标: 重点关注毛利率和期间费用率。前者直接反映了产品竞争力，后者可以看出内企业的融资成容本及营销费用高低。
偿债指标: 重点关注净负债率。地产业通常有大量预收款，所以净负债率通常比资产负债率更能反映公司实际债务情况。
营运指标: 重点关注存货周转率。这个不用多说，去化速度一般还与公司的产品定位相关。
成长指标: 关注营业收入增长率。这方面与其他行业区别不大。
其他: 净资产收益率。高财务杠杆和高周转率能为股东赚钱的优势在地产业体现淋漓尽致。
经营活动现金净流量。通过这个指标可以看出企业的回款状况以及是否有大规模的拿地的情况。

考虑企业债务状况还比较常用的有现金短期债务比、长短期债务比、平均借贷成本等指标。
另外，地产行业的收入结转存在一定的滞后，所以考虑企业运营效率时存货周转率并不是特别的适用，三费比例比较重要。
我也在不断的学习，其他不足的地方希望大家能够指出。