投资性房地产如何披露

1. 投资性房地产的审计要点

(一)投资性房地产的审计目标
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.
投资性房地产的审计目标一般包括:确定投资性房地产是否存在;确定投资性房地产是否归被审计单位所有;确定投资性房地产的增减的记录是否完整;确定投资性房地产的计价方法是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的折旧计提或摊销政策是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备的计提方法是否正确,计提是否充分;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备增减变动的记录是否完整;确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的披露是否恰当.
(二)投资性房地产的实质性程序
投资性房地产的实质性程序通常包括:
1.获取或编制投资性房地产明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对相符;结合累计摊销(折旧),投资性房地产减值准备科目与报表数核对相符.
2.检查纳人投资性房地产范围的建筑物和土地使用权是否符合会计准则的规定.
3.检查投资性房地产后续计量模式选用的依据是否充分.与上年政策进行比较,确定后续计量模式的一致性.如不一致,则详细记录变动原因.4.确定投资性房地产后续计量选用公允价值模式政策恰当,计算复核期末计价正确:
(1)询问并获取相关资料,评价被审汁单位确定公允价值采用方法的适当性,公允价值选用的合理性,包括公司的决策程序,公允价值的确定方法,估值模型的选择,披露的充分性等.
(2)被审计单位投资性房地产的后续计挝采用公允价值模式计价的,期末,应逐项检查公允价值的确定依据是否充分.公允价值变动损益计算是否正确,会计处理是否正确d与公允价值变动损益项目中的相应数字核对相符.
(3),如果需利用专家等的丁作,应对专家的执业资格和胜任能力,工作结果等进行评价.
5.投资性房地产后续计量选用成本计量模式,确定投资性房地产累计摊销(折旧)政策恰当,计算复核本年度摊销(折旧)的计提是否正确:
(1)了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权摊销率,确定其是否恰当.
(2)确认被审计单位除已提足折旧的建筑物外,其他投资性房地产坶已计提折旧和摊销.
(3)根据投资性房地产的平均水平测算全年的摊销(折旧)额,并与投资性房地产巾的累计折旧和摊销本期增加数相核对,如有差异,查明原因.
(4)将本期累计折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相应数字核对无误.
6.期末对成本计量的投资性房地产进行如下逐项检查,以确定投资性房地产是否已经发生减值:
(1)核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法是否一致,如有差异,查明政策调整的原因,并确定政策改变对本期损益的影响,提请被审计单位做适当披露.
(2)确有出现导致其可收网金额低于账面价值的情况,将可收回金额低于账面价值的差额作为投资性房地产减值准备予以计提,并与投资性房地产中的减值准备本期增加数相核对,如有差异,查明原因.
(3)将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失巾的相应数字核对无误.
(4)检查投资性房地产减值准备是否按单项资产(或资产组)计提,计提依据是否充分,得到适当批准,减值损失是否没有转回.
7.确定投资性房地产后续计量模式的转换恰当:
(1)检查董事会等决议文件,确定后续计量模式改变的适当性,会计处理的正确性,并提请被审计单位进行充分披露.
(2)审查投资性房地产成本计量模式转为公允价值计嫩模式是否作为会计政策变更进行追溯调整期初留存收益处理;采用公允价值计量模式的投资性房地产不得从公允价值计量模式转为成本计量模式.
8.如被审计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的,应审查转换依据是否充分是否经过有效批准,转换日房地产成本计量是否正确,会计处理是否正确:
(1)复核在成本模式下,是否将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;
(2)复核采用公允价值模式计!蔹的投资性房地产转换为自用房地产时,是否以其转换当日的公允价值作为向用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;
(3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计世的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积.
9.获取租赁合同等文件,重新计算租金收入,并与利润表其他业务收入中的相应数字核对无误.
10.检查本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否正确.
11.检查有无与关联方的投资性房地产购售活动,是否经适当授权,交易价格是否公允.
12.结合银行借款等项目的审计,了解建筑物,土地使用权是否存在抵押,担保情况.如有,则应详细记录,检查投资性房地产的保险情况.
13.确定投资性房地产已恰当列报.

2. 投资性房地产在期末会计报表内和表外应披露哪些信息

<p>企业应复当在附注中披露与投资制性房地产有关的下列信息：</p>
<p>

（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。</p>
<p>
（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。</p>
<p>
（三）采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。</p>
<p>
（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。</p>
<p>

（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。</p>
<p> </p>
<p> </p>
<p> </p>
<p> </p>
<p> </p>
<p>----------------------------------------
不惧恶意采纳刷分
坚持追求真理真知</p>

3. 在财务报告中如何报告长期股权投资项目以及在表外如何披露该项目。

在财务报告中如何报告长期股权投资项目以及在表外如何披露该项目：

投资后，被投资单位净损益的变动
被投资单位实现净利润时——应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。
基本会计分录：借：长期股权投资——××公司（损益调整）
贷：投资收益 （被投资单位实现的净利润×持股比例）
在确认应享有或应分担的被投资单位净利润或净亏损时，在被投资单位账面净利润的基础上，应考虑以下因素的影响并进行适当调整：
1）被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的——应当按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益。
2）以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，以及以投资企业取得投资时的公允价值为基础计算确定的资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响。
在财务报表中，长期股权投资=：
金融资产+负债（有公司可转债）+投资性房地产---延伸--固定资产+无形资产
长期股权投资+企业合并+合并会计报表---延伸所有者权益
收入费用利润+或有事项+租赁（融资租赁）+政府补助（递延收益的用法）
借款费用+外币业务
非货币性交易+债务重组
负债（应付职工薪酬）+股份支付
财务会计报告单独一章，BS，IS，CF
每股收益
首先应该明确的是，虽然《合并财务报表》准则并没有将联营企业（及合营企业，下不赘述）纳入合并范围，但是本质上，通过权益法核算后，联营企业净资产和净利润中归属于投资企业的份额已经通过计入投资企业会计报表的形式计入了投资企业所属集团的合并报表，这种“计入”与子公司并入合并报表不同，区别在于，后者是通过资产、负债的方式加入合并报表，而前者是以净资产和净利润的方式“潜入”合并报表。既然如此，那么联营企业之间交易产生的“内部未实现损益”理所当然也应该抵销，否则就会虚增资产或利润，并且抵销的原理跟母子公司抵销的原理基本一致，但是有两点不一样：首先，不管持股比例是多少，子公司是全额进入合并报表的，而联营企业只是部分进入合并报表，因此需要视情况乘以持股比例；其次，由于子公司是以资产、负债的形式进入合并报表的，抵销时应将母公司的报表项目和子公司的报表项目抵销，而联营企业报表项目并未进入合并报表，因此，“抵销”的时候不能“抵销”联营企业报表项目，只能抵销其对投资方的影响，因此，这就不能称之为“抵销”，只能是“调整”。理解了这个问题，我们就很快能理解顺流、逆流交易下编制合并报表时的这两个调整分录。下面举例说明：
顺流交易下的调整：假设A公司拥有一个联营企业B公司（持股比例为30％）和一个子公司C公司。A公司将100万元的存货以120万元的价格出售给B公司，期末B公司未将该存货对外出售。A公司出售给B公司存货这一事项产生的内部未实现损益在A公司个别报表上体现为收入120万元和成本100万元的差额，在B公司报表上体现为存货，根据上述分析，该项存货形式是不直接进入合并报表的，无法像母子公司那样抵销，因此只能调整该交易对A公司的影响，而这个影响，就是A公司确认的成本、收入和A公司在按照B公司实现的净利润确认投资收益时少确认的投资收益6万元（20×30％）。因此调整分录就应该按照持股比例调整收入、成本和投资收益。
逆流交易下的调整：假设A公司拥有一个联营企业B公司（持股比例为30％）和一个子公司C公司。B公司将100万元的存货以120万元的价格出售给A公司，期末A公司未将该存货对外出售。B公司出售给A公司存货这一事项产生的内部未实现损益在B公司个别报表上体现为净利润20万元并通过权益法核算进入A公司的长期股权投资项目，同时在A公司报表上直接体现为存货，根据上述分析，该项存货已经随A公司报表进入了合并报表，其携带的内部未实现损益6（20×30％）万元可以“抵销”，即“调整”减少存货的账面价值6万元。
上述阐述说明了逆流交易调整存货、顺流交易调整营业收入和营业成本的问题，但是似乎没有说明调整分录中，为什么逆流的对方科目是长期股权投资——损益调整、顺流的对方科目是投资收益的问题，我们来看下面的解释：
本次增加权益法下顺流逆流交易处理的目的是为了真实反映企业（集团）的状况，那么说明，调整之后是否就真实反映了企业的情况呢？如顺流的情况，A将100的商品以120的价格销售给B（持股比例为30%），B的净利润（假设为1000）中并没有反映这部分未实现的内部损益，所以A集团报表上反映的投资收益应该是（B的全部净利润乘以持股比例），大家可以看看，将A的分录和调整分录合起来：
借：长期股权投资——损益调整 （1000-20）×30%
营业收入 120×30%
贷：投资收益 1000×30%
营业成本 100×30%
可以看出，经过调整后的投资收益恰好就是（B的全部净利润乘以持股比例），验证成功。逆流的情况下也可以验证。
还有一种思路，把B公司看成两个公司B1、B2，其中B1占30%，B2占70%。顺流的情况下A相当于按照36的价格销售了成本为30的存货给B1，而将成本为70的存货以84的价格销售给了B2，那么A和B1的交易应该完全抵销，所以A对B1销售实现的收入和成本应该抵销；而A销售给B2的交易相当于对外销售，那么，顺流逆流交易的处理也就容易理解了。

4. 投资性房地产的披露

第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
（一）投资性房版地产的种类、金额权和计量模式。
（二）采用成本模式，投资性房地产折旧或摊销，以及减值准备计提情况。
（三）采用公允价值模式的，公允价值确定依据和方法，以及公允价值变动对损益影响。
（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

5. 投资性房地产准则什么时候出来的

——投资性房地产（2006）
财会[2006]3号
2006-2-15 第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条 本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
第四条 下列各项不属于投资性房地产：
（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
第五条 下列各项适用其他相关会计准则：
（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。
（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。 第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
（一）投资性房地产开始自用。
（二）作为存货的房地产，改为出租。
（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
（四）自用建筑物停止自用，改为出租。
第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。
（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。
（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。 ，投资性房地产应当按照成本模式进行初始计量：
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
外购的，按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出作为成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。企业以分期付款方式购入的，按照购入的公允价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。
例1.某公司于2008年1月1日，购入甲公司一幢厂房用于出租。该厂房价款（含税）为2000万元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以银行存款已付800万元，第2年和第3年再各付600万元。厂房公允价值为1982万元，采用实际利率法分期摊销未确认融资费用，假设实际利率为10‰。要求，根据有关资料编制相关会计分录。
（1）购入厂房时
借：投资性房地产——-厂房19820000未确认融资费用180000
贷：长期应付款——-甲公司12000000银行存款8000000
（2）摊销未确认融资费用时
①第2年付款摊销时600×10‰=6（万元）
借：财务费用60000贷：未确认融资费用60000
②第3年付款摊销时600×10‰×2=12（万元）
借：财务费用120000贷：未确认融资费用120000
2.自行建造的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。主要包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等。自行建造分为自营方式和出包方式两种建造方式。
（1）自营方式。企业采用自营方式建造，其入账价值应当按照使该项达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定。工程项目较多且工程支出较大的企业，应当按照工程项目的性质分别核算各工程项目的成本。采用自营方式建造，按照使该项达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“工程物资”、“应付职工薪酬”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。
例2.某公司采用自营方式建造一幢营业大楼用于出租，建造营业大楼领用工程物资1500万元，计提工人工资200万元，以银行存款支付水电费30万元，支付相关税费5万元；该营业大楼达到预定可使用状态交付使用。要求，根据有关资料编制相关会计分录。
①领用工程物资时
借：在建工程——-营业大楼15000000
贷：工程物资15000000
②计提工人工资时
借：在建工程——-营业大楼2000000
贷：应付职工薪酬2000000
③支付水电费及相关税费时
借：在建工程——-营业大楼350000
贷：银行存款350000
④交付使用时
借：投资性房地产——-营业大楼17350000
贷：在建工程——-营业大楼17350000
（2）出包方式。企业采用出包方式建造投资性的房地产，应按照支付的工程价款等计量，其工程的具体支出在承包单位核算。企业按照合同规定支付工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性的房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。
例3.某公司采用出包方式建造一处商场用于出租，造价为3000万元。与甲公司签订承包合同规定，工程开工前预付总造价的30%作为启动资金，工程完成50%再付20%预付工程款，工程达到预定可使用状态交付使用时结清价款。要求，根据有关资料编制相关会计分录。
①预付启动资金时
借：在建工程——-商场9000000
贷：银行存款9000000
②预付工程款时
借：在建工程——-商场6000000
贷：银行存款6000000
③结清价款时
借：在建工程——-商场15000000
贷：银行存款15000000
④交付使用时
借：投资性房地产——-商场30000000
贷：在建工程——-商场30000000

6. 投资性房地产在资产负债表中披露在哪里

B借记公允价值变动损益
E贷记投资性房地产

7. 新准则对投资性房地产的相关内容对报表的影响

一、新会计准则对房地产业的影响
1.新准则改变房地产企业的科目设置

在旧的会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。对比《企业会计准则第3号——投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（四）》（简称《解答四》）的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开发产品有单独的解释过。《解答四》规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和 “出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

2.新准则改变了投资性房地产后续计量模式

除了在报表中单独反映外，新准则的最大的突破在于引入公允价值计量的方法，进一步地明确了投资性房地产的后续计量。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，新会计准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具，因此财政部在前次修订的《企业会计准则——债务重组》和《企业会计准则——非货币性交易》中已经开始淡化公允价值概念。在这种背景下，新准则出乎意料地引入公允价值模式，可以说是一个重大的突破。从相关性的角度来看，公允价值突破了传统会计全部采用历史成本计量、只提供过去信息的局限，对于投资者判断企业未来前景更具有决策相关性。

3.采用公允价值计量模式的难点

应值得注意的是，按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。

如何保证公允价值确定的合理性，避免像《企业会计准则——债务重组》和《企业会计准则——非货币性交易》再次成为企业随意操纵业绩的工具，笔者认为还存在一定的不确定性。但大胆参照国际会计准则的规定引入公允价值的模式仍然值得期许，我们拭目以待新准则实施的结果。新会计准则中的主要核算基础发生了重大变革，而不仅仅是披露要求的增加。新准则的实施，还将很可能对财务报表中列报的企业经营成果及财务状况产生重大影响。作为新会计准则的一大亮点，公允价值被引入。新体系要求更广泛采用公允价值计量，从而增大了经营成果的不稳定性。因此，企业有必要向投资人充分解释该计量对会计报表产生的影响。值得注意的是，虽然新会计准则使得上市公司报表更“可靠”，但上市公司仍有较大的利润调节空间。从某种程度上讲，新准则也增加了利润调节手段。

对资产或负债的公允价值的估计必然建立在会计主体拥有内部信息的基础之上，将《第7号财务会计概念公告》付诸实施存在两个问题：

第一，对报表使用者与报表编制者来说，与资产或负债的风险和收益相关的信息具有很大的不对称性。若不存在报表使用者以外的其他监督主体的话，对公允价值的估计相当于给了报表编制者很大的操纵机会。如何保证报表编制者不利用这个操纵机会制造假象骗取投资？其他监督主体应如何监督报表编制者呢？

第二，如果说报表使用者应该有其他信息来判断公允价值的公允性，这些信息是什么？是没有引入公允价值的会计报表，还是企业的发展战略，或是其他？如果是旧规则下的会计报表，则编制或使用两套会计报表都会加大成本。

以上是我们对公允价值应用方面存在的疑问，也是理论界没有定论的问题。从上面的阐述可以看出，推广公允价值计量的难点在于对资产或负债价值可靠性的保证。

4.新准则规范了投资性房地产的信息披露

新准则除了改变投资性房产的确认，计量模式，还进一步规范了其披露内容。新准则规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式。

(2)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。

(3)采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

(4)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。

(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

新准则规定将投资性房产从原来的固定资产中分离出来，并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据，这对于报表信息的使用者更好的使用报表提供了帮助，也使报表使用者能够更加真实的获得企业信息，从而做出准确的决策。

二、应对新准则的对策分析

面对新会计准则的挑战，房地产行业以及社会公众该如何面对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生，是我们应该要着重讨论的问题。

在这里我们借鉴下香港的做法。香港是于今年年初开始实行新的会计准则,在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的,每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估,并作为公允价值的确定依据。新会计准则考虑到可操作性等方面的原因，笔者认为，正常的话内地亦需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。

此外，还需要在其他方面进行改进。比如提高执业人员素质，新会计准则的实施，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，并且意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高。并且这还不是一次性的结果，那么公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作，越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。

加强监督机构的监督力。新会计准则对企业的管治和文化是带来的影响无疑是正面的，但同时也为业已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架，并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。

随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展，会计人员素质的增强，合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。

8. 企业会计准则第3号——投资性房地产的第六章 披露

第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
（一）投资性房地产的种类内、金额和计容量模式。
（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。
（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

9. 、在企业无法可靠确定投资性房地产的公允价值的情况下,企业应披露下列()

以上说了俩个方面的问题
第一 1。后续计量模式的采取 通常采用成本模式
2.一般情况下同一企专业只能采用属一种模式对投资性房地产进行后续计量
3 极少数情况下 公允模式可以转为成本模式（例如 新取得一项投资性房地产，有证据表明公允价值无法持续可靠的取得，可单独（注意是单独）对其采用成本模式计量直至处置，并假设无残值），但是成本模式不能转为公允模式
第二：后续计量的变更 成本模式可以转为公允模式（作为会计政策的变更），但是公允模式不能转为成本模式
注意，第一说的是采用哪种计量方法，说明企业可能用公允模式，可能用成本模式，也可能俩种模式都有（原因见上） 第二说的是采用方法后整体变更，即使变更前用成本模式，变更后企业只有公允模式了。所以说并不矛盾，你再仔细看看理解下