⑴ 如何开发挖掘房地产的经济价值
你好，你的问题来错地方了，这里是收藏的版块，不是你的问题所在的版块！难得有人懂并帮助你解决的！
⑵ 同行的房地产怎么去调查别的楼盘
1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”
我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，
所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
3、以什么的身份和借口交谈会最佳？
明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察．
3.1、假扮客户
踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。
3.2、直接标明同行的身份
一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料）。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。
通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，（心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴！我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成！”），因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”！ 在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系，当然也不排除踩盘的也太多了的情况。
3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具
很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。
4、踩盘一定要端正心态
房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过去了。
第二部分：售楼处销售人员的行为准则
1、销售人员的要有“善待同行的理念”
1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。
就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。
1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。
专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了!
1.3、友好一些
对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多......
1.4、被踩盘人员的感受和礼遇
看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，（当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种；他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。你想谁愿意面对一个不诚恳的人，既然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员的理念，他们也需要尊重与坦诚。
2、销售人员的接待方式方法
其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。
第三部分：建议
1、希望有业界大佬出面能组织个松散型的自律组织。
该组织依托当地一家有影响力的媒体，通过定期或者不定期的业余时间的思想交流，达到相互学习，相互沟通，共同把地产事业做的更大更强，同时在沟通的过程中大家可以花更小的精力和财力结识更多的志同道合的业内朋友。
2、组建网络信息平台，通过网络这个虚拟的世界和可以掩盖真实身份的马甲交流信息和思想。
使用马甲发主题帖子的形式，建立多个楼盘信息帖者多种划分标准的帖子，了解情况的朋友把基本的东西都放上去随时更新，这样即节省了时间和精力，销售小姐（先生）也不再为应付市调人员而苦恼不堪，皆大欢喜多好，这一点岛城的新闻网楼事论坛就是这种做法的标竿，而且做的越来越有高度了。
⑶ 如何挖掘房地产楼盘的核心价值
如何挖掘房地产楼盘的核心价值一个楼盘的卖点可以多种多样，关键在于如何去延展与发挥，从一个项目的可行性研究到交楼入住，核心价值的挖掘都是贯穿
其中的，当客户与项目通过这一纽带引起共鸣，楼盘的热销便是理所当然的事情。在每个项目的营销策划过程中，我们都要对项目的核心价值进行挖掘和提炼，这些核心价值点既是项目运作过程中的把控重点，也是后期项目销售中打动
客户的重要卖点。因此找准项目的核心卖点，引发运营者以及消费者的共鸣，成为操盘过程中的关键一环！加入收藏一、挖掘自身先天价值，提升后天赋予的附加卖点一个项目在立项之初，就应该充分认识到它所具备的先天优势，如优越的地段、完善的配套
、优美的自然环境等，这些往往都是超越其他对手的核心所在，
是竞争对手无法效仿的。我们在操作郑州曼哈顿广场这个项目时，极具远见的认识到项目所在的金水路、未来路交汇处必定会成为连接新老城区的黄金门户，
而这一点也必定是客户认同项目的最大价值点。
因此在整个项目的策划和运作过程中，
我们始终紧紧围绕
“
金东门户，
繁华中心
”
这一主题，
将这一主题植入人心。可能有时候项目的先天优势并不明显，地段、配套、环境、人文等等都不理想，这就需要深度挖掘。唯物辩证法认为，任何事物都是两面的，没有绝对的
优势，也没有绝对的劣势。确实如此，比如地块位置偏远，地段差，但这对于厌倦都市喧嚣
、向往乡村宁谧的人士而言，可能是一块乐土；可能地块环境嘈杂，
周边居住人群参差不起，但却孕育着繁华商业中心的契机。仅靠项目的先天优势有时候是远远不够的，需要人为赋予后天的附加卖点。从项目的规划理念、产品创新、园林景观、超前配置以及文化内涵、营销手段
等都可以有所突破，成为打动消费者的核心概念。二、把握最主要的，放大最核心的经过不断的挖掘与提炼，一个项目可能会出现很多个卖点，比如地段挺不错，交通便捷，配套也比较完善，还有很浓厚的文化渊源，以及弧形阳台、落地
飘窗的设计在当地市场是稀缺产品等等。在策划和推广过程中，要分清主次，把握最主要的卖点，放大最核心的价值，而对附属的、相对较为平常或是对市场
吸引力不强的卖点，则只作为辅助的、次要的。三、将卖点提炼为鲜活的概念确定项目的核心卖点后，应将这一卖点予以最大程度的提炼和包装，使之成为项目与众不同的鲜明特征，成为吸引客户眼球的鲜活亮点。如郑州国贸中心
的写字楼，外立面采用双层玻璃幕墙，设独有的进出风口，利于室内外对流通风，因此提炼出
“
会呼吸的甲级写字楼
”
概念，在郑州市独树一帜。那么，一个项目究竟可以从哪些方面去挖掘价值点呢？可以从以下几点来考虑：首先思考由地块位置所决定的先天优势1
、区位价值区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。
卖点构成：繁华路段、
CBD
概念、
CLD
概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商圈概念、文化概念、教育概念等，以及由地段带来的交通卖点。2
、周边的自然景观拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值
。风景与房子，将构成一幅完美图景。
卖点构成：全海景、山景、河景、江景、自然湖景、人工湖景、公园、风景区等。其次是后期赋予的独特卖点3
、建筑和园林的卖点产品规划设计、楼盘硬件、配套设施、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点
、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、
户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点等。建筑风格、建筑艺术上也往往成为与众不同的卖点：德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格
、和式筑居、新加坡风格、中式建筑等。
如在欧陆风盛行的深圳楼市，万科推出第五园，
“
骨子里的中国情结
”
带给楼市一股清新典雅的
“
中国风
”
；户型的空间价值和细节创新：错层卖点、跃式卖点、复
式卖点、
空中花园、
大露台卖点、
外飘窗、
转角窗、
厨房生活阳台、
子母房等；
园林主题，
环境作为居住空间的重要组成
，
与住宅一起肩负了
“
天人合一
”
的使命。
中心花园、主题园林、艺术园林、加拿大风情园林、亚热带园林、欧陆园林、江南园林、新加坡式园林、岭南园林、澳洲风情、海滨风情、热带园林、自然园
林、珍贵树木卖点等，这些独具特色的风情园林，往往成为客户的关注焦点。4
、概念的卖点原创概念，白纸上可以有许多发挥。地产商们为房子创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇：生活模式、新都市主义、宣言卖点、度假式概念
艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点
、户口卖点、大型超市进驻、规划卖
点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点等。建筑风格、建筑艺术上也往往成为与众不同的卖点：德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格
、和式筑居、新加坡风格、中式建筑等。
如在欧陆风盛行的深圳楼市，万科推出第五园，
“
骨子里的中国情结
”
带给楼市一股清新典雅的
“
中国风
”
；户型的空间价值和细节创新：错层卖点、跃式卖点、复
式卖点、
空中花园、
大露台卖点、
外飘窗、
转角窗、
厨房生活阳台、
子母房等；
园林主题，
环境作为居住空间的重要组成
，
与住宅一起肩负了
“
天人合一
”
的使命。
中心花园、主题园林、艺术园林、加拿大风情园林、亚热带园林、欧陆园林、江南园林、新加坡式园林、岭南园林、澳洲风情、海滨风情、热带园林、自然园
林、珍贵树木卖点等，这些独具特色的风情园林，往往成为客户的关注焦点。4
、概念的卖点原创概念，白纸上可以有许多发挥。地产商们为房子创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而
强大的词汇：生活模式、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、游戏规则、
Loft
概念、
Soho
概念等；为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这
些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。健康概念、投资概念、绿色概念、
e
概念、环保概念、生态概念
等；产品嫁接，在另外一个领域找寻灵感，不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点
绝非拍脑即可：教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念、诗词概念等；5
、楼盘软性卖点附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商
与平庸地产商的关键所在。卖点构成：服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点、荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性；居住文化与
生活方式，在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域
的生活方式：生活方式卖点、品味卖点、文脉卖点；情感卖点，人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社
会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。比如说孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点等
该文章转载自无忧考网：
http://www.51test.net
如何整理楼盘的销售优点和卖点
?
整理楼盘的销售优点和卖点可以从以下几个方面入手
:
一、地理位置：离市区的距离、附近居民的层次定位、附近市政重要设施、政府对所在地的行政定位（包括规划）、所在地未来发展趋势等。
二、环境：区域环境（大环境）、小区环境（小环境）、楼盘周围的知名建筑、附近的景区、小区内的人工景观等
三、规划：附近行政规划、小区内规划、未来发展规划。
四、交通：附近公交线路、小区内开通的巴士等
五、文化：小区文化的定位、周边文化设施（公共文化、教育、体育场所，如文化馆、体育馆、学校、音乐厅、电影院、书城等）、小区内文化设施
六、配套：与楼盘相关的配套设施，如饮食、文化、体育、娱乐、休闲、教育、银行、商场、消防、智能系统等
找房地产第一大类型卖点
楼盘硬件
产品时代与营销时代似乎是一个循环，
然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。
楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，
我们要从中发现最有打动力的一个。
卖点构成：
户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖
点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点
第二大类型卖点
建筑风格
如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项
目？哪些具有更强的杀伤力？
卖点构成：
建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格
第三大类型卖点
空间价值
空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。
卖点构成：
错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点
第四大类型卖点
园林主题
环境作为居住空间的重要组成，
与住宅一起肩负了
"
天人合一
"
的使命。
也许没有卖点的环境是最好的，
可是为了让房子卖得更好，
我们非得要很多说法，
但愿买
房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。
卖点构成：
中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林
、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、
澳洲风情、海滨风情、热带园林
第五大类型卖点
自然景观
拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构
成一幅完美图景。
卖点构成：
全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景
第六大类型卖点
区位价值
对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易
见，却需要更具创造性的发挥。
卖点构成：
繁华路段、
CBD
概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段
第七大类型卖点
产品类别
人以群分，房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。
卖点构成：
小户型物业、
Townhouse
、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、
商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房
第八大类型卖点
人以群分
不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。
卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区
第九大类型卖点
原创概念
白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。
卖点构成：
居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则
第十大类型卖点
功能提升
为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。
卖点构成：
健康概念、投资概念、绿色概念、
e
概念卖点、环保概念、生态概念
⑷ 如何进行房地产市场分析
在没有得出定位之前，不要说什么“竞争分析”之类的话，因为不同的产品和客户群体决定了需要争夺的市场蛋糕是不一样的，而且即使争夺相同的蛋糕，也有一个时序问题，好比老子不会跟儿子去抢媳妇一样的道理。 竞争是什么，是对需求资源的争夺。考虑竞争，需要考虑需求的类型（什么样的蛋糕），需求市场的增长情况（多大的蛋糕）和需求的时机（什么时候能吃蛋糕）。 供给主要指的是产品，需求主要指的是客户，市场分析包含产品分析和客户分析，不要再错误地把市场分析、产品分析、客户分析作为彼此独立的部分来说了，彼此之间的包含关系必须搞清楚，别犯基本错误。 分析产品或者分析客户，有一个不怎么提起的前提条件，就是按照市场化手段寻找解决问题的机会。实际上，解决问题，并不一定需要靠市场化的手段。如果能用非市场化的手段解决问题，市场分析那一套东西可以弱化，否则显得非常迂腐和书生气。 非市场化的手段很多，例如行政干预，人为设障碍，法律干涉，高层沟通，强制规定等等。当然，很多东西上不得台面，但是确实能够解决问题。 实际上，传统的产品对应客户需求的市场分析模式存在一个最大的前提，就是默认了某种产品具有特定的功能，通过货币交换的方式能够满足客户某种需求。实际上这个前提是会被改变的——真正需要的不是产品或者功能，而是产品或功能产生的效果，只要能够产生效果，产品或者功能的形式并不重要；是不是一定需要货币方式来交换？用权益方式来交换（例如股份、使用权等）是一种新的思路；难道一定要满足某种现存的需求？挖掘需求或者创造需求也是可行的思路。 我认为，新的市场分析模式应该是：设计或者构思要达到的效果；设计一种价值交换方式；创造或者引导出某种需求，从而创造一种新的市场。——这实际上是商业模式设计，而不是传统意义上的市场分析。l 传统市场分析的思考维度 供给的规则是什么ü 供给的产品形式是什么？ü 不同产品形式对应的价值交换区间是什么（即价格段）？ü 产品主要集中在哪里供应？空间格局是什么？ü 供给的产品是什么时候出现的？ü 供给的产品哪种多？哪种少？主次结构是什么？ü 价值交换的方式（例如销售还是持有）的效果评价 供给的变化是什么ü 供给的总量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供给的产品会出现在哪里？ü 新的产品形式是什么？ü 新的供给产品会在什么时候出现？ü 有没有可能促使供给变化的重要事件、节点？发生在什么时候？（例如重大基础设施，重大活动，特殊规划确定等） 需求的规则是什么ü 主流的价值交换区间在哪里（市场主流总价段）？ü 消化速度的情况§ 整体消化速度§ 个案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的类型ü 不同类型需求人群对应的购买力的结构ü 价值交换的方式（例如购买还是租赁） 需求的变化是什么ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是刚性的市场还是弹性的市场？）ü 有没有可能发生促使需求变化的重要事件、节点、设施？发生在什么时候？ （是平稳发展还是转折变化？）ü 可能带来的需求类型的变化预测ü 有没有可能发生主流价值交换区间变化的情况？ 寻找机会在哪里ü 在哪里有机会？（区位的机会）ü 在什么时候有机会？时机到了没有？ü 在哪种价值交换方式下有机会？ü 在哪种价值交换区间下有机会？ü 这样的机会能维持多长时间？ü 实现价值的速度会是什么情况？ü 我是机会的创造者、引领者？还是红利的分享者、跟随者？ü 如果打破现有常规，存在哪些可能性？§ 市场的可能性有哪些？§ 非市场手段实现的可能性有哪些？l 市场分析的写作方式 想法和说法是不一样的——需要一定的思考维度来想清一个问题，但是表达的方式不能完全按照思考的逻辑来，而是按照一个能被人理解的逻辑来。 因此，供给和需求要对应着来说，说了供给的规则，你就需要紧接着说需求的规则；说完供给的变化，就需要接着说需求的变化。这种写作方式容易被人理解。
⑸ 大数据如何应用到房地产
现在大数据很火，房地产互联网化的本质是数据的收集、处理、分析、应用。
大数内据应用作为一个高渗透力的容行业，不仅仅局限于营销层面，必定和房地产行业发生深度的融合。从拿地、规划、设计建造、采购，到营销推广、销售，再到物业服务，这一整条价值链上的每个环节都有可能与大数据碰撞出新的机会和运作模式。华坤道威作为这一趋势的引领者，正在开拓房产家居垂直领域大数据的应用融合。
⑹ 如何开发房地产
1、成立房地产，先暂定资质。有相应的人员资格证书。
2、买地。也就是通过招拍挂得到版出让土地权，需要大笔钱。
3、买地成交确认书拿到后（土地证没办理前）即应该到规划局办理规划示意图和《用地规划许可证（内含红线图）》，缴纳规划服务费。
4、到发改委办理《立项》，期间需要做《环评》《安评》（大笔费用）《水资源报告》，缴纳水土保持费（大笔费用）《项目申请报告》，以上均为有关系的中介来做，各种花钱。
5、国土资源局地理科办理《土地证》。
6、设计院做规划方案文本，送规划局审方案，拿到方案审批书，给图纸审查科，拿整套施工图，刻光盘审施工图，缴纳施工图审查费，防雷审查，缴纳防雷检测费等。审完后盖章4套，一套建筑图送回规划局存档。
7、住建局办理施工、勘察、监理等配合主体的招投标。缴纳相关费用。
⑺ 如何挖房产经纪人
直接网上搜索买房，很多信息的，只要你哪里福利好工资高，别人肯定来啊
⑻ 房产经纪人如何发掘房源
（1）通过报刊、杂志等资料寻找 ，报纸杂志上寻找个人登记的售房信息，然后经纪人自己打电话过去辨别信息的真伪；
（2） 通过小区物业和保安等工作人员询问有效房源 经常到小区贴单、多去物业和保安聊天，双方混熟后叫保安如有业主委托房源就和你说，房源卖出去后给他分点提成，让他尝到甜头后与你保持长久的合作关系；
（3） 公司广告宣传所带来的房源；公司通过报纸、网络打的广告，值班时要坐在电话旁，积极接听来电电话；
（4） 通过互联网上寻找房源 通过网络开发房源，本地网站浏览个人发布的售房信息；
（5） 其他房产公司的有效房源去其他房产公司；
（6） 与一些小的房产信息部合作；
（7） 老客户等介绍。一个客户可以影响45个人，所以要有诚信，等待推荐客户和回头客；
（8） 亲朋好友，过去的同事同学圈子等介绍；
（9）上门登记获取房源；
（10）经常在小区做一些推广活动；
（11）网上发帖子，写一些如经验丰富的经纪人愿为您服务，等等；
( 12）经常在聚会和交往时散发名片，印一些小刷品散发；
(13）询问一些政策性原因产生的房源，如拆迁、回迁和改造；
(14）一些大的市场和外来的商户较集中的地方 ；
(15） 到学校、大企业公司上门服务。这样的地方人员流动较快，退租、转手房源较多；
(16）其他技术手段获取的房源，如手机短信等。
⑼ 房地产如何有效的挖掘客户。有没有新招
问：来房地产如何有效的挖掘自客户。有没有新招？
答：在国内房市普遍低迷的情况下，挖掘客户是必要的，但国人有买涨不买跌的习惯，靠降价起不到作用，且开发商总不能赔本赚吆喝。我们公司开发的一个新楼盘销售情况还好，主要采取了以下几种措施，仅供您参考：
1、以老带新。就是鼓励老业主拉新客户，每销售一套房子奖励多少钱或提成，比做广告效果好。
2、发动本企业员工推销，推销一套兑现多少奖励，实现销售与员工收入双赢。
3、招募有销售实力的从业人员，拿出部分房源让他们销售，在正常佣金的基础上稍加奖励。
4、组织团购。
⑽ 请问地方文物局和地方规划局，是什么关系谁更能制约谁呢比如我们做房地产开发挖到文物，该怎么办
1、他们是平行关系，没有制约关系。2、他们所管辖的不一样，规划局根据城市版发展需要会编制权城市总体规划，控规、详规等规划，然后依据规划中确定的数据对所辖范围内城市建设进行控制，发放用地、工程规划许可证。地方文物局主要是对古文物、遗址的保护。3、你说的挖到的文物应该联系文物局。