1. 营改增 税负减少怎么算
这个2.91% 怎么算的？
3%/（1+3%）=2.91%
41.75% 怎么算的？
(5%-3%/1.03)/5%=41.75%
2. 营改增后房地产行业怎么降低税务负担
一、全面做好“营改增”财务核算准备工作
“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备工作。
1、调整会计账户的设置
房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
2、正确进行会计处理
第一，取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期间因实际税负增加的，将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额确认营业外收入。
第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。按税法有关规定，房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。
3、完善企业内部财务、税务控制制度
良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改增”后，账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显，企业更应该注意以下财税内控制度的建立和执行：
第一，采购环节尽可能取得进项发票后支付款项。“营改增”后，房地产企业增值税税负的大小很大程度上是由其进项税额决定的，企业在采购过程中，应及时取得进项发票，否则，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣。
3. 营改增后小规模建筑也税负降了多少
营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业成本结构。在土地成本占比较低的三四版线城市，房地产企权业付出的建安成本增值税将有望获得抵扣。相比之下，一二线城市则由于建安成本占比较低，企业可以抵扣的进项税规模可能不足，受益有限。 从税收转嫁的角度来看，房地产企业很难受到上游建筑行业税负转嫁的影响，从而不会增加房企成本。而在下游，一些商业地产企业增值税却可能部分转嫁给消费者。从这个角度来看，随着未来营改增的持续推进，一些商业地产销售收入占比更高的房地产企业，以及建安成本占总成本比例更高的地产商，或将更多地受益于房地产营改增的持续推进
4. 房地产业营改增后税负发生了什么变化
总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。
5. 营改增后房地产企业税负有什么变化
营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业成本结构。在土地成本占比较低的三四线版城市，房地产企业付权出的建安成本增值税将有望获得抵扣。相比之下，一二线城市则由于建安成本占比较低，企业可以抵扣的进项税规模可能不足，受益有限。
从税收转嫁的角度来看，房地产企业很难受到上游建筑行业税负转嫁的影响，从而不会增加房企成本。而在下游，一些商业地产企业增值税却可能部分转嫁给消费者。从这个角度来看，随着未来营改增的持续推进，一些商业地产销售收入占比更高的房地产企业，以及建安成本占总成本比例更高的地产商，或将更多地受益于房地产营改增的持续推进
6. 如何确保营改增税负只减不增有何措施
1、全面推开营改增后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11％；提供有形动产租赁服务，税率为17％；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6％。
2、确保营改增税负只减不增的措施有:
（1）新一轮营改增改革试点的基本内容是实行“双扩”。
一是扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等4个行业纳入营改增试点范围，现行营业税纳税人将全部改征增值税；
二是扩大抵扣范围，本次改革将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。
（2）增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，能够更有力地支持服务业发展和制造业转型升级。同时，实施营改增后确保所有行业税负只减不增。“这一次将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。”
3、营业税改征增值税（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业负税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。
4、营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市；2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围；[1] 2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。
7. 营改增对房地产缴纳的税负是多少
营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业成本结构。在土地成本占比较低的三专四线城市，房地产企属业付出的建安成本增值税将有望获得抵扣。相比之下，一二线城市则由于建安成本占比较低，企业可以抵扣的进项税规模可能不足，受益有限。 从税收转嫁的角度来看，房地产企业很难受到上游建筑行业税负转嫁的影响，从而不会增加房企成本。而在下游，一些商业地产企业增值税却可能部分转嫁给消费者。从这个角度来看，随着未来营改增的持续推进，一些商业地产销售收入占比更高的房地产企业，以及建安成本占总成本比例更高的地产商，或将更多地受益于房地产营改增的持续推进
8. 针对营改增建筑企业该怎么应对来降低税负
建筑施工企业对营改增的应对措施
（一）加强进项税额抵扣环节的管理
施工企业为了降低施工成本，往往选择个体户、小规模纳税人作为合作商供应材料、机械设备租赁。现在，由于税制改革，施工企业更应注重选择具有增值税纳税人资格的合作商，并且要考查其相应的扣减税率，取得增值税专用发票，完善进项税额抵扣问题，以免无法抵扣企业增值税。营业税改增值税后，增值税数额的高低直接取决于建筑施工企业能够提供多少增值税专用发票用于进项抵扣。因此，企业所能够提供的进项抵扣部分越高，所缴纳的增值税金额也就会越低。比如增加机械设备的购入，减少劳务的支出等。建筑施工企业从现在起就需要加强公司管理，注意保管和收集相应的增值税进项抵扣凭证。并且，试点推行阶段还会发生诸多意想不到的问题，施工企业要针对不能进项税发票的主要原因，从自身管理上增强堵漏意识，以尽量减少损失。
（二）培养税务人才，做好税收筹划
目前，有的大型建筑施工企业已经提前储备税收筹划人才，做好相关税收政策的研究工作，并合理进行税收筹划。企业要从建筑企业和增值税的特点出发，认真研究新政策的相关规定，并特别掌握针对本行业的特别规定，通过会议、企业内部报纸和网站，对财务人员、企业管理人员、材料采购人员和预决算人员宣讲有关增值税的专业知识，增强员工对增值税基本原理、税率、纳税环节和纳税要求的认识，培养在采购材料、分包环节索要专用发票的意识，确保在税制改革后能够立即进行熟练操作和运用。
营业税改增值税对建筑施工企业的影响是广泛而深刻的，涉及到企业管理的各方面，尤其涉及到法律，财务管理，会计核算等重要方面，企业在这方面要提供足够的人才支撑，确保企业纳税合法合规。法律顾问应当深入研究相关税收法律法规，税收政策，财务会计人员应当做好税务的会计处理核算工作。企业必要时要适当配置税收筹划人员，进行合理避税、节税，充分享税制改革给企业带来的税收红利，并实现涉税零风险。
（三）加强企业内部管理，规范企业经营方式
营改增，给建筑施工企业的管理提出更高的要求，作为具有企业法人资格的建筑施工企业，要从公司组织机构，子分公司的设立和发展战略以及重大投融资项目上做出相应调整。比如投标工作，企业往往以集团公司名义对外投标，中标后再分解给集团内部，具有法人资格的成员企业应，与集团公司签订分包合同，取得的收入应在成员企业机构所在地缴纳增值税，并将增值税发票提供给集团公司；集团公司从建设单位取得的全部收入扣除包括成员企业已缴纳的增值税进项税额后应在企业机构所在地缴纳增值税，建设单位和集团公司都不能再代扣代缴税费。如前所述，营改增对于非法转包、分包，挂靠以及联营项目等经营方式更容易实现监督。建筑施工企业应当规范经营方式，规避法律风险。
9. “营改增”后个人二手房税负略降
本报讯（记者赵莹莹）昨日，在国新办“全面推开营改增试点情况”的吹风会上，国家税务总局副局长汪康表示，5月1日推行“营改增”后，个人二手房税负没有增加，还比以前略有降低。
按照今年政府工作报告的要求，从今年5月1日起，“营改增”试点范围将扩展到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖。
汪康表示，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。过去营业税征5%时，如果房价是100万元，交5万元的营业税；现在是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。他特别说明，过去100万元房价是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负不升反降。另外，个人交易二手房涉及的税收相关流程、办税场所等都保持不变。
财政部副部长史耀斌表示，全面推开“营改增”改革，是本届政府成立以来规模最大的一次减税，按照测算，2016年减税金额将超过5000亿元。为落实“所有行业税负只减不增”的要求，财政部和国家税务总局在设计试点方案时就坚持改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，按照营业税税负平移的方法测算确定了各试点行业的适用税率，对4个行业原税收优惠政策原则上予以延续，对老合同和老项目实行政策平转，对特定行业制定了过渡性优惠措施等。
汪康介绍，目前各项准备工作进展顺利，已完成了准备工作量的80%。汪康说，改革的配套文件已经出齐，征管的移交工作已基本结束，税收征管信息系统的改造升级工作已基本完成。同时，对税务系统40多万税务干部的培训也已基本结束。
谈到“营改增”后中央和地方的收入分配关系，史耀斌表示，目前财政部正在研究“营改增”以后收入划分的过渡办法，总体原则是要保持中央和地方财力格局总体稳定。而且，现在增值税率档次较多，存在一定的税收漏洞和税收管理上的复杂性，未来在增值税立法时也会考虑简并税率。
不动产纳入抵扣范围，会不会刺激下游企业购买商业性的房地产从而推高房价？史耀斌回应称，不动产进项税可以抵扣的政策实施后，企业不会单纯为了抵税而购进大量不动产。的确，新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果企业的投资行为，对其目前的生产经营没有益处的话，想必不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。
（以上回答发布于2016-04-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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10. 营改增房地产业税率11%怎样测算税负
房地产行业营改增之后税负的测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额专是指当期销项税属额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。
比如 ，一家房地产企业购进建筑材料由一般纳税人开具17%的进项税发票，假设票面价值1000万元，则可抵扣进项税额为170万元。房屋销售时需按照11%的税率开具增值税专用发票，假设销售额为5000万元，则销项税额为550万元，应交增值税额为550-170=380万元，则企业的实际税负为380万元。而按照营改增之前缴纳5%的营业税比率计算，实际税负为250万元。对比之下，营改增之后税负增加了130万元。
营改增能否降低企业税负要看房地产企业的进项税抵扣来源的多少。购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。所以，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度，也决定着企业营改增之后税负是增加还是减少。