A. 中国商业地产目前存在哪些困境
中国商业地产，目前存在很多困难，人们手里没有钱就买不了商品楼了。
B. 商业地产己经崩盘了，会不会带动住宅崩盘
你的逻辑关系有误。
所谓“衣食住行”是基本民生问题，这几个方面任一环节内出问题，容就会出大问题，会带来一片的附带效应。
而商业更多的是交易环节，商业不畅，最多是市场低迷，没有生机而已。
过去有过这样的话：无农不稳、无工不富、无商不荣------由此可以看出，这几种事情的逻辑关系，与主次关系。
只有住宅出现问题，商业会出现连带问题；商业出现问题，住宅可能有连带问题，也可能不会有事。
举个例子：
当房子因房价过高，大家都买不起的时候，就导致其下游的家装、家饰、建材、家具、家电等等一系列的生意萧条，而这就会引起从事该品类的经营者骤减或缩减店面，从而导致经营商业平台的商业地产萧条。
而商业平台萧条，引发原因可能是供过于求、操作专业低下、新形式的“平台”竞争、投资市场低迷等原因。而引发这种萧条的，未必就是住宅导致的。
C. 为什么商业地产只有四十年
《中华人来民共和国城镇国有土源地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
D. 为什么要向商业地产转型
资源拥有的程度决定了其扩张的速度。因此在传统战略规划的框架下，“依靠高周转率实现规模化扩张模式”的经典战略模式曾被我国房地产界，特别是被住宅地产企业反复复制。究其原因，大约是因为我国资源要素尚未完全市场化，产业还处于成长初期，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。所以企业在做战略规划时，可以基于国家宏观经济的稳定增长，隐含假设房地产行业将持续符合传统战略规划框架的适应性条件。不过，在战略落地的过程中，多数企业只重视通过不断地增加土地储备实现规模扩张，却忽略了该模式下需要通过提高存货周转率以控制短期风险头寸的战略核心。而行业标杆企业之所以始终走在行业的前列，是因为其能够不断地提高自身的经营和管理能力，通过商业模式和盈利模式的创新以提高企业竞争优势，从而避免这种简单的财富增长模式，如万科的标准化和细分化的产品线等等。
得益于逐步市场化的政策推动和宏观经济的稳定增长，2008年之前的我国房地产市场一直维持着传统战略规划框架的三个假设，直到全球金融危机爆发后导致行业首次全面下行，“资源-目标”的战略规划逻辑开始因产业环境的变动而陷入矛盾之中。尽管在2009年又迅速回升并且成交量和销售额双双创出新高，但仍然让整个行业经受了一段艰苦的去库存化期。同时，因全球宏观经济环境的变化，我国的财政和货币政策也处于“不稳定状态”，政策从“快、准、重”出拳刺激经济到现在开始防通胀，只不过1年时间。此外，资本市场错误的估值方式以及我国不健全的资本市场体系，也使地产企业只有不断地“被”增加土地储备才能获得市值提升和融资的可能。当市场环境发生逆转后，高价持有的单向多方头寸（土地储备或者代售产品）就完全暴露在风险之下，资金链便成为制约地产公司实现战略目标的最大瓶颈。
产业环境，特别是金融危机引发的金融环境动荡不仅加剧了行业未来发展趋势的复杂程度，更增加了房地产企业获取发展所需资源的成本。受制于土地财政影响，持续并稳定增长的高房价成为住宅地产企业重复“规模化扩张”战略最重要的假定基础。无论是对城市化进程还是人口红利的分析，都是为论证这一基础的可靠性而已。但事实上，房地产行业是周期性行业，企业在战略规划中常常忽略了房地产产业的持续发展和能否维持当前的高房价是完全两个不同的概念。
市场的动荡使得专注于住宅地产市场的众多房地产企业开始调整战略，关注并陆续介入房地产行业的另一个领域——商业地产，并试图将“规模化”扩张战略在商业地产领域进行复制。
由于开发商或投资人通常是以持有或“售后返租”等形式直接经营物业资产，因此与住宅地产相比，一个显而易见的区别是，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。同时，持有住宅地产只是增加存货，而持有商业地产则类似一项买入期权，既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有——这大概是住宅地产向商业地产转型的主要原因之一。此外，作为一项能够持续产生现金流的资产，商业地产天然地具有了资产证券化的条件。无论是ABS还是REITs,都使得商业地产开发商不仅能够继续持有并营运商业地产，还能不断获得持续开发或收购新增商业地产所需的资金，因此其与住宅地产公司相比有了更多的融资渠道。特别是2010年年初，中国人民银行办公厅下发了关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的通知，标志着房地产投资信托基金的初步试点总体构架已经形成。
但事实上，无论是持续的现金流入或物业期权、还是证券化的融资优势，都只是商业地产表现出的最终结果，其之所以具有抗周期性，根本原因在于对商业地产产业链中三大关键环节的控制：选址的前瞻性、设计的商业满足性以及运营的专业性。而选址取决于对城市化进程和人口迁移的城市变迁研究，定位和设计取决于对商业的理解和主力商户的要求，后期的营运则必须依托既懂地产开发又熟蕴商业规则的复合型人才，所谓“地段决定人群，人群决定产品，产品决定模式”。在上述前提下，商业地产才能表现出住宅地产所不具备的抗周期的三大产业特征：多样化的、持续的现金流入、因营运能力而导致的资产增值预期以及因合理的租期安排而提升的资产流动性（抵押、出售、“售后返租”等）。
（作者系赛普管理高级咨询师）
E. 评论：三四线城市商业地产衰落 只是马云惹的祸吗
这个论点，个人感觉很奇怪。
1、这个论点的依据是什么？地级市个，县级2862个，有详细数据支撑这个论点么？
2、这3000多个城，还有多少地方，最大的商业也就一个超市，您了解么？
3、这些城，商业地产面临的最大问题真不是衰败，我的经历判断：更多的是错位摆放的问题，表现形式多是：体量过大、过饱和、项目定位与市场需求差异较大、项目预期投报收益与实际收益的矛盾等问题；
4、目前，电商在县级一下地区的最后一公里问题，尚未全部解决，由此可以结论为，电商并未覆盖到所有乡镇村市场-----这个锅怎么又到马总头上了？
5、直接导致商业地产衰败的，无非几个情况：
A.商业地产的重复投资（供过于求），就是上边讲的过量/过饱和问题。例：一个30万人的县城，假设配套一个3万方的小商品市场就满足需求，偏偏上了5个5万方的同命题项目。谁能活的好？----根本原因在于，这种市场吸引的多是没专业团队（不想花钱组队伍）、没经验（容易自我迷信）、实力小（赌性心态）的房开，所以他们要交学费；
B.市场误判，就是项目定位与市场需求差异问题。例：在一个常规需求尚未彻底解决的市场，做到商品齐全是正好，却直接一步到位搞什么“全国最大”、“最高端”的某某某。这就是给自己贴“催命符”------根本原因，还是上边的几个问题作祟；
C.投报与收益矛盾。这分2中情况：
确实是建设的高成本，与当地的购买/投资力相差太大，帐算不平----处理办法有2，设法降成本，或者等，因为提升当地经济“造血”机制的活，不是房开的；
贪心不足-----一定要套二线以上城市项目运作的投报比率，算到最后，就是自己卖不动，租不掉。
------以上是本人自己考察分析、运作推案的心得，如有不足，纯属个人水平问题；如有质疑，可随时沟通。但请各位相关朋友，在无充足论据的情况下，不要妄自对某些事务或行业轻言未来，诸行不易，生活艰辛，切、切。
F. 商业地产真的过剩了吗
而对于南京的商业发展，各方观点不一。 上海道置投资副总经理邵雪松认为，前南京商铺的供应量主要还是集中在江北、江宁、河西等新区，从政府规划和未来区域的发展来看，这些区域对于商铺的需求还是十分旺盛的，也存在很大的发展潜力。但是因为新区的整体入住率存在差异，所以商铺的经营情况也各有不同，比如江北主要还是以刚需楼盘为主，入住率较高，所以江北的社区商铺发展比较好；奥体的楼盘主要以改善型购房者和投资客为主，入住率相对较低，所以奥体商业氛围的形成可能需要时间。 中国商业网联会学术委副秘书长汪洋认为，南京目前的商业地产可能存在供应量过剩，除了500万~600万平方米的存量外，每年还有200万~300万平方米的供应量，各种商业广场、综合体商业、社区商铺不断涌现。对于新街口、湖南路两大商圈占主导地位的南京，很多已交付商业项目陷入了各种困境，不是前期招商困难就是后期经营不善。 而目前，已经有城市出现了过剩现象。21世纪不动产在一项内部调查中发现，北京近十年来开业的商业地产总计近1000万平方米，但其中近三成闲置，因定位和运营出现偏差，不少商业不是已经倒闭就是即将倒闭。而在许多二线城市，也已经出现商业地产开发量与商业运营的消化能力不对称的现象。 同一时间的开发量大以及同质化的问题严重，几乎是这些城市在商业地产开发上的致命问题。宝龙集团商业管理公司总经理潘韬说，中国商业地产的市场规模已经吸纳不了如此庞大的建设热潮，或许在五年后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，具有全国影响力的公司估计不会超过五家，“最后谁能活下来，是一个很大的问题。” 也有人认为危机已迫在眉睫。比如，上海证大集团董事吴洋说，中国的商业地产在2013年、2014年会有井喷式的危机，这个危机要比住宅地产危机来得更为迅猛，将是一场地震，一场灾难。
G. 在当前低迷的市场环境下，商业地产的出路在何方
打破潜规则！
实价销售，与业主签订购房保障条款（如在某段时间内房价变动，对购房业主进行适当补偿等等）
我不是专业人士，但如果有这样的地产公司这样做，我就会去买他的房子！
H. 为什么说房地产市场永远不会没落
因为放开了二胎政策 可以培养新一代房奴
I. 为什么商业地产越萧条的地方，住宅房价就越高
这本来就是一个反常态的现象。
正常情况下，应该是某地商业地产越繁华，聚集的商回机也就越多，那答么有钱的人们，特别是商人应该是对这个地区，趋之若鹜，随之住房价格水涨船高，才是合理的。
而你说的这个反现象，只能再次说明，我国民间资本投报的渠道太少，当商业地产萧条后，民间过剩资本在没有更好的投资渠道的前提下，不得不投入住宅方向了。
但我可以负责任的告诉您：这种现象既然是反常态的，必然持续时间不会太久，还有断崖暴跌的风险。试问，大家都抱着投机与随众的心态投资住宅，势必加速该商品的虚高价值，当形势突变，极有可能炒房炒成房东。还有，商业的定律是，物以稀为贵。当一大堆生活必需品被很多人人为的炒作成奢侈品的价格，那必然会有价无市，最后苦的不是买不起的人，苦的是烂在手里，卖不掉的那群人。
J. 商业地产的前景比不上住宅
“商业地产是城市繁荣发达的核心，没有商业地产的住宅，也卖不上回价格。”地产资答深人士曾言，如果把一座城市比如成一个人，那么商业就是血液，能为其发展注入源源不断的动能。
商业地产是中国新型经济的载体，市场经济链条中的重要组成部分，对于正处在转型中的中国经济产业结构有很大的贡献性。国家一直在鼓励商业地产，商业公寓是商业地产的一部分，也是风险率较低的商业地产。好地段、低总价、，可自住可商用……公平来讲，商业公寓发展更大，更值得出手。