如何打造精品地产项目

A. 如何树立精品意识，打造岭南园林精品

一、优化管理架构，注重绩效管理

1、创新管理架构，推行区域化管理
随着岭南园林业务的不断拓展，我们不断探索，大胆解放思想，通过优化管理流程等手段，将管理手段及模式进行了升级和优化 。岭南公司现已设立事业发展中心、财务中心、工程管理中心、成本控制中心、综合管理中心等五大管理中心，以及逐步建立完善华南、西南、华中、华东、华北等五大区域运营中心，并在总部增设了审计监察办、结算部和文化信息部，全面推行了企业的制度化、精细化、系统化和区域化管理。五大总部管理中心的设立突出体现了总部制定战略、制度、管理流程并负责协调、审计、监察的职能；五大区域运营中心的健全更加明确了各区域为项目运营管理的主角地位，各区域运营中心充分发挥积极性，自觉自主的去开拓业务、完成工程项目管理，形成了既为总部创造业绩、又在项目管理中控制成本、完成各项目实施、得到应得提成及奖励的运行机制，各区域运营中心将逐步复制发展成若干个富有战斗力的岭南。岭南推行区域化管理，打破了总部大包大揽的格局，激发了各区域与各中心的发展潜力，有效助力企业全国战略的实施，实现了全国大范围的业务突破。
2、注重绩效考核，落实目标管理
我们在发展中，注重绩效考核，以业绩论英雄，以绩效激励、帮助员工实现自我价值，引导员工将个人愿景与企业共同愿景相结合，从而实现企业与员工的共同发展。比如为了充分调动苗木事业部人员工作的积极性，规范公司内部管理，我们专门发布实施了《苗木事业部绩效考核实施方案》，对场地利用率、苗木成活率、苗场管理各方面进行了具体规定和科学测评，并确定了第一责任人，负责具体实行。由于坚持严格管理，岭南所完成的绿化工程多次得到各地省市领导的高度评价和业主的充分肯定，不仅有效增强了苗木事业部各基地的创收能力，也一定程度推动了苗木经营的持续发展。
同时，为深化我公司对工程项目管理的改革，我们还根据实际情况制定出《项目成本目标责任制度》、《项目内部承包管理制度》等一系列目标管理制度，在岭南上下形成以企业利润为中心、项目以成本控制为中心的双中心管理理念。除了地产和部分市政园林项目必须实行目标责任制以外，我们还逐步扩大到苗木生产、绿化养护、园林研发等部门，将所有相关工作和经营状况用可量化的数据呈现出来，将项目管理团队的绩效与收入分配的各项指标紧密结合，用来作为考核和利润分配的参考指标和依据，以此提升全员的积极性，真正将岭南建设成讲责任、讲效益、讲发展的现代化管理企业，促使岭南往更高水平发展。
3、严抓工程质量，注重预警管理
质量是企业生存和发展的根本，在这里，我想重点提一下我们的工程管理制度。在工程管理上，我们建立并运用了一整套完整的质量管理体系、手段和方法对工程质量进行系统管理，根据国家、行业现有的质量标准和规范，结合公司实际，我们制定并出台《质量督导管理制度》，建立总部-区域运营中心-项目三级质量督导机制，形成《质量督导报告》，建立和完善自我诊断、持续改进的质量管理机制，提升项目管理人员质量问题预控能力，逐年降低因工程质量引起的客户投诉率，确保客户对工程质量的满意度。同时，质量督导的结果作为项目工程质量目标考核和优秀项目申评的重要依据，直接与项目目标绩效奖金挂钩。
另外，我们还建立了有特色的质量预警自检体系，在全国项目设立并推行质量预警机制，将质量预警与质量督导、质量评价以及日常质量管理有效结合，有效防范质量事故发生。预警分为黄色、橙色、红色三级，针对公司的质量运行而制定的一系列方案，由工程管理中心根据项目实际情况预先发布警告，及时处理质量问题，防患于未然，掌握质量工作的主动权。

二、提升科研能力，建设科技岭南

近几年，我们加大科研投入，成立了园林科学研究院，招聘了一批以博士生和硕士生为主的科技研发人员，同时不断创新科研体系，深化产学研合作，涌现出了一批自主研发的科技成果,2012年顺利获批国家高新技术企业，2013年四月份又通过4项广东省高新技术产品认定，今年又有一批发明专利正在认定，硕果累累的科研成果大力提高了岭南的科技创新能力。
1、打造人才孵化基地
岭南注重在企业、高校、科研机构之间建立人才交流和培养的有效机制，目前已形成较为完善的科研人才培养机制。我们与很多高校建立了人才联合培养计划，如与湖南环境生物职业技术学院达成实习和就业基地的合作，并开设岭南班，为更多的应届大学生提供实习和就业机会；我们已连续多年在华南农业大学、仲恺农学院、浙江农林大学等高校设立岭南奖、助学金和大学生创新研究基金，鼓励大学生在园林工程及设计等多方面进行应用性研究；我们于去年与华南农业大学联合开办风景园林硕士班，招收一批在职岭南员工为学生；并于今年成功申请为东莞市继续教育基地，既能在一定程度上解决园林企业内部技术资源不足的问题，也为园林行业的发展储备了更多人才。
2、共建产学研服务平台
近年来，我公司与高校和科研院所开展了多种形式的联合研究开发活动，并取得了多项具有自主知识产权的新技术。我们与华南师范大学联合承担国家级星火计划——《水生植物产业化技术推广应用》，引种驯化水生植物并对水生植物的清污能力进行研究，目前已申请一项国家发明专利。我们与仲恺农业工程学院进行产学研合作，在大树移植、苗木养护、苗木引种驯化及珍稀园林植物开发等方面都获得了较大提升。我们与广东省农科院开展了湿地环境生态系统修复与重建技术的研究，在湿地公园的景观建设方面提供科学依据；同时，我们联合广东省农科院及华南农业大学就华南地区园林植物病虫害测报工作达成合作协议，准备通过研究建立华南地区园林植物病虫害测报站。另外，我公司还与中科院华南植物园、四川农业大学等国内著名高校和科研院所达成了战略合作协议，取得了一定效果。
2013年度，我司持续加强科技平台建设，进一步加大研发投入，不断增强自主创新能力和技术竞争力，在继获批国家高新技术企业后，经过一年多来的认真筹备，由我司发起的“生态园林产业技术创新战略联盟”正式成立，由全国14家院校和科研单位、21家知名园林企业、8位著名园林专家学者共同参与的联盟成立会议在2013年11月中旬顺利召开，我司当选为理事长单位，，这标志着岭南在园林行业、生态产业、企业、高校、科研机构中的龙头地位进一步巩固加强，全产业链的发展模式得到进一步提升。

三、创新设计理念，倡导生态岭南

岭南一直注重设计理念的创新，将生态效果和景观效果融会贯通，强调设计的深度和内涵，不仅创造美好的风景，营造宜居环境，更让建设生态城市和生态环境的概念付之实践。我们认为，园林不仅仅只是传统简单的掇山理水、种植花木，而应该是紧密结合城市发展、适应城市需要、顺应当代人的需求，根植于现在城市生态建设需要的生态基础性设施。这种基础设施应该是为大众服务的、是具有公益性质的，它不仅仅要为城市居民提供了文化休息以及其他活动场所，也要为人们了解社会、认识自然、美化城市，更重要的是，园林还应该是改善城市生态环境、调节气候、净化空气、保障城市可持续发展的重要保证。
近年来，岭南园林下属的岭南景观设计公司设计了一大批优秀作品，这些作品不仅获得了业内好评，也较好地体现了园林的生态性。如由我司设计的四川自贡釜溪河复合绿道工程就被誉为自贡盐都的“世外桃源”，成了当地市民争相游览的著名景点。这条绿道充分体现了生态和谐的设计特色，沿着自贡釜溪河畔划出了一道“天蓝、水清、地绿”的生态弧线，有效保护了当地生态环境，也促进了地方产业和谐发展，获得了四川省有关部门和当地政府的一致好评。

四、发展企业文化，建设文化岭南

岭南园林从当年的艰难草创中发展壮大，与一直重视发展优秀的企业文化分不开。我们提倡“人才强企”的战略，将爱国敬业的价值观念、争创一流的企业精神、诚信务实的经营之道以及“天道酬勤”和“厚德载物”的文化内涵深深融入到每一个员工心中，逐步形成了岭南自己的文化特色。
1、加强文化建设
企业文化是我们前进的根基和宝贵的财富，优秀的企业文化会迸发出强大的凝聚力。当年，公司小，人心齐。虽然成长很艰难、特别创业早年，困难重重，但公司虽小却非常有战斗力，可以说，人人踏实苦干、个个奋勇争先。文化氛围非常好。随着公司跨越式的发展，也随着制度化、规范化管理，公司在抓好刚性管理同时，更注重继续传承和发扬岭南公司优秀的文化，把好的企业文化作为可持续发展源源不断的动力，不断提升员工的凝聚力和归属感，全面激发员工的创造力。
同时，我们还自办了内刊《岭南人》、《岭南报》，开通了员工中的文化窗口，并开展了丰富多彩的文娱活动，比较有特色的例如体育嘉年华活动，岭南十佳歌手活动、登山比赛，年终旅游、植树节、荔枝节活动等，这些活动都极大的丰富了广大员工的业余生活。我们还实行带薪年假，实施礼金与车房补贴、异地调动补贴等等，这些文化载体形成了岭南优秀的精神环境，大力提高了企业的凝聚力。
2、以人才建设提高竞争力
我们认为，人才是企业的第一生产力。因此，岭南在创立之初就十分重视人才，一 直将人才摆在企业战略发展的首位。16年的发展、探索和总结，使得我们在选人才、用人才、育人才、留人才等方面都形成了适合自己的一套行之有效人才观念，归结下来，主要为八个字“海纳百川、唯才是举”。即我们要以大海一般的广阔胸怀，吸纳各种社会精英加入岭南。我们讲只要你有才华，在岭南一定会有一个舞台给你，快速发中的岭南将拥有许多的空缺和机会，只要有才干，在岭南就能够得以施展。我们不断通过优化人力结构，为员工提供良好的工作环境和公正、公平的事业发展空间。“德为先，才兼备，能者上，庸者让。”这是我们持续坚持的用人标准。公司内部形成了“干部能上能下，待遇能高能低”的公平竞争环境，也解决了发展中遇到的一系列人才难题。
例如，对于有才华的青年人才，我们除了采用“老带新、一对一”的拜师帮带制度之外，还实施了“雏鹰人才”计划，从公司近几年新招入的一批比较有潜力的大学生进行重点培养，让他们更多的了解和参与到公司的经营管理当中，并且在合适的情况下让他们逐步独立去负责一些重要的工作，给予他们较大的空间，允许他们犯错，帮助他们迅速成长，为公司后备人才积聚力量。经过这些年的努力，一大批年轻有朝气，冒尖突出的年轻人都陆续走上了领导和管理岗位，在各个部门逐步挑起重担独挡一面。所以岭南自创建以来，员工队伍的人才越聚越多、层次越来越高、执行力越来越强，这与我们较为科学合理的人才观密切相关。可以说，正是人才结构的稳定奠定了岭南得以蓬勃发展的坚实基础。
3、加强培训学习
岭南很注重给广大员工特别是优秀员工提供良好的培训和学习机会，让他们真正学到自己想学的东西，不断丰富自己的知识面，拓宽视野，增长才干，跟上企业快速发展的步伐。为此，公司每年在培训上投入了大量的资金，将干部送出去学习，将专家请进来讲课，让大家有更多的机会学习和提升。同时，在公司内部我们也建立了良好的学习交流制度，例如视频教学网，将公司历年的培训视频组成学习系统，让员工可以随时随地的进行提升学习，为公司营造了良好的学习氛围。再比如，我们一直推行“岭南企业内训师制度”，大力培养了一批骨干成为公司内部的讲师，请他们为其他员工讲课并给予一定的报酬激励，“教学相长”，让讲课的和听课的员工都有所提高。另外，我们还开展了定期“读书沙龙”活动，为员工提供一个自由、宽松的学习交流环境，我们的“读书沙龙”活动已经成为了岭南极富特色的一个学习活动，期期爆满，为公司营造了良好的学习氛围。这些学习培训机制使得公司内部学习热情高涨，企业文化活跃，工作氛围愉悦，增强了凝聚力，取得了良好的效益，有效的推动了企业的发展。
4、注重品牌意识的培养
在岭南这几年的发展中，我们越来越意识到品牌的重要性，要想将企业做大做强，实现立百年大业的奋斗目标一定要先树立起自己响亮的品牌，这样才能走出广东走向全国，获得认可。因此，品牌意识培养成立我们岭南企业文化中十分重要的组成部分。我们提出了以“创园林精品，塑岭南品牌”为检验我们工程质量的唯一标准。无论在任何一个地方，无论是做市政工程还是房地产工程，只要我们接下的项目，一定要做成精品，许多时候，我们公司内部的工程质检都比项目甲方还要严格。为了做成精品，我们不惜投入更多的成本，付出更多的精力。我们对每一个项目经理都有非常严格甚至苛刻的要求，要求每一位项目经理及施工员心中都一定要牢牢树立“做精品、塑品牌”的强烈意识，只有岭南园林的品牌树立起来了，我们才能求得长远的发展，才能在激励的竞争环境中有更好的生存空间。因此，如果砸了岭南的品牌，就等于砸了我们自己的饭碗。所以，每一个项目，我们都投入了十二分的精力。因为精品意识，我们许多项目都做成了精品，做成了样板工程。例如荣获第七届中国（济南）国际园林花卉博览会室外展园综合类金奖的“东莞园”、 获得中国风景园林学会“优秀园林绿化工程奖”金奖的深圳大运中心，以及东莞市中心广场、松山湖高科技产业园等等。同时，我们做的佛山万科金域蓝湾、武汉万达中心等房地产项目也成为当地的样板工程。正是这种做精品、创品牌的意识使我们赢得了良好的社会认可，因此，我们在这几年取得快速的发展，并且在行业内树立起良好的企业形象和企业尊严。
建设美丽中国，打造宜居环境，这是一个很大的课题，我们一直都在努力。一年之计在于春，我们正进入一个全新发展的历史时期，也迎来了蓬勃发展的崭新局面。新的一年里，我们将进一步贯彻落实企业发展方针，更加坚定发展信念、更加稳健实施战略，更加积极推进企业管理变革，以百倍的信心和努力，抓住机遇，勇往直前，用实干创造新的业绩，用奋斗赢得新的辉煌！

B. 如何打造“旅游地产品牌”

一、品牌定位
人群定位——定位哪类人群，白领阶层？中产阶级？富有阶层，顶峰阶层？需要预先考虑、策划在先。
产品定位——就度假住宅而言，分为中高低端、就产品线而言有度假洋房、公寓、别墅等、就整体市场而言，海南的三亚偏贵，均价在13000元/平米以上，不少均价在20000元/平米，红树林等知名品牌则达到30000元/平米以上。云南相对较便宜5000元/平米（西双版纳、腾冲、大理、普洱等）。
就酒店而言，如如家快捷（大众的、低端）、温德姆酒店（中档）、柏联酒店（高端），还可更精细的细分每一部分市场。
3.价格定位——目前旅游地产产品市场价格主要区间在5000-30000元/平米，分为很多个层次。
4.品牌形象定位——万科的形象：严谨、进取向上、规范、专业、品质、注重服务；龙湖的品
牌形象：亲和力、慢生活、美好、品质中坤形象：传统、文化、内敛、低调；商业地产恒隆的品牌形象：精致、品位、人性。
5.品牌愿景定位——“让建筑赞美生命”，—更加注重人性化。“善待你一生”。“真诚、善意、精致、完美”
二、产品塑造
1.产品设计
1)、产品线设计；如万科有城花（城市花园）系列、四季系列、金色系列、自然人文高档系列。
2)、产品功能：主要体现度假感，空间高舒适度、大阳台多采光、休闲—如加大卫生间的面积—可以放一个泡温泉的大浴池、亲水、温泉入户等等。
3)、产品规划设计：依山、依湖（水）而建、环境与社区天然合一、或者依照自然景观而建抑或以照地形建设。
4)、产品外观设计：最好独特、自然、唯美、亲和力、灯光柔和。
2.产品创新
1.根据客户需求随时调整产品功能，并进行产品创新。如与养老结合、与会议结合、与主题结合——某种类型小镇，音乐小镇、文化古镇、探险乐园、其他主题乐园等。
2.产品创新：很多大的企业为了研发产品，专门成立了规划院、建筑设计院，如万科—万科的建筑设计院比较有名，产生了不少精品建筑、绿城、万达—不但有设计院、还有规划院。
三、品牌传播（360°品牌传播）
1.形象及理念传播
从“建筑无限生活”到“让建筑赞美生命”体现了万科一切以人为本理念，龙湖“善待你一生”体现了长久的真诚服务理念、家庭式温暖亲情，“真诚、善意、精致、完美”也反映绿城集团精益求精企业行事态度。“和者善筑”。
2.公关活动（品牌传播）：高峰论坛、新闻报道，万科依然做的最好，万科大佬王石的一言一行，收到业界的关注。
登山可以认为是王石的私人行为，代表一种生活方式，我们认为更多的作为企业领导人，精神领袖、代表企业的一种精神，代表企业不畏艰难积极向上的精神。
3.文化传播：出版书籍《道路与梦想—我和万科二十年”》是对企业精神、品牌的例外一种传播方式。《冯仑的野蛮生长》等也是。
4.新闻传播：万科董事长英美游学、研究“企业宗教”哲学，郁亮关于管理的认识报道等。
5.品牌体验：主要是体现在产品体验馆——售楼处内部体验以及样板间包装，室外园林示范区的展示，销售人员的素质等。
四、品牌服务
1、售前服务：保安、接待人员、客服、其他工作人员的太专业水准也是影响品牌的因素。
2、售中服务：样板间装修的水准、示范区整体装修水准、售楼人员的素质、都直接反应开发商品牌形象。
3、售后服务：主要体现在客服及物业服务上。有好的物业公司的地产企业比较少，所以难以形成强势的地产品牌，唯有行业中老大万科地产企业。客服、销售应该改进行系统化的培训。

C. 如何打造房地产开发企业亮点

呵呵，有很好的回答你这个问题的，应该是一位很成功的房地产高层了。
做好企回业的定位最重要。
定好答位，然后打好基础，做好产品。这样比你搞什么花样来得长久来得稳。
如果实在要找亮点，你就应该从拿地开始对地块进行策划，你在突出这个项目什么，然后重点进行投入并宣传。比如你们拿手好戏是园林，那就把他做出宫庭般出来，如果你主推环保绿色，那主对门窗、电器等多方面进行投入等
年薪100W请我吧。我让你企业康健成长面又不乏亮点。

D. 怎样打造文化地产

一、赋予建筑物文化内涵
文化就像爱情一样，是一个永恒不变的主题，在各个历史阶段与各种产业“联姻”。建筑本身是没有多大差别的，因为其文化和品味不同才使建筑有了高下之分，因为有了文化因素才使建筑更加鲜活。但是要注意文化内涵不能与当地历史文化脱离。文化的本质特征是让没有生命的钢筋水泥具有文化的永恒价值，让文化体现在地产开发的每一个环节。文化在其中不是标签，更非噱头,而是充实在建筑物的每一个细部，包括阳台的设置，立面的颜色，甚至保姆房的设置都非常注重。

二、业主和开发商共同打造文化地产
当房地产做到一个阶段时，它表现出来的便是一种生活，一种文化。对于文化地产，文化和地产的结合是人们对美好生活的向往，文化不仅仅是开发商提出来就能实现的，还需要广大的业主有较高的文化素质和开发商共同打造文化地产。

三、每个楼盘应该有独特的文化
文化是有内涵的，包括了地域文化、建筑文化、社区文化及企业文化几大部分。 目前大部分的房地产开发商只是打着文化地产的旗号，并没有把文化完全地融入到地产中去。许多的建筑师和开发商都把文化丢掉了。实际上，一个楼盘应该有自己独特的文化。从一开始的规划设计，到后面的建筑用料，再到小区景观设计，甚至业主入住后都是要体现的。特别是业主入住后，对文化的建设起着至关重要的作用。文化地产还有一段艰难的路要走。

四、文化地产要从消费者需求出发
房地产并不只是钢筋加水泥简单的堆砌，当人们满足了“有其居”之后，开始对住所产生文化和精神层面的要求。没有文化的产品就像是流行歌曲，很容易过时，只有在楼盘上附加文化，才能使建筑持之以恒。因此，做文化地产务必要从消费者需求出发，重视细部。从消费者需求出发解决了市场问题，重视细节则解决了“落地”的问题。
（以上是我们对您问题的回答，详情请见山合水易网站）

E. 如何塑造房地产企业品牌和项目品牌

原阳和荥阳两个项目更是将品牌作为其销售的有力支撑点，为何原阳的品牌效应更好呢？开发企业如何成功打造品牌呢？自05年以来，笔者研究了很多有关品牌效应的文章，经过整理融合，希望和大家分享，也欢迎各位专家不吝赐教。 一、房地产品牌的涵义 房地产品牌，是目前房地产业内开始频频使用的时髦概念。然而由于种种原因，现在理论上对这一概念的内涵目前尚未见权威、系统的解释。一般对房地产品牌的定义就是源袭一般品牌的定义，如房地产品牌就是建立在楼盘品质基础上，发掘提高楼盘的品格、品味，建立楼盘的知名度、美誉度，创造楼盘的附加值和无形资产。 房地产品牌可以分为房地产企业品牌和房地产物业品牌。房地产企业品牌是指房地产公司的整体社会声誉，而物业品牌是社会公众对某一具体开发物业项目的社会价值的认知。从总体上看，两者是整体与个别的关系。房地产企业品牌的形成是以各物业品牌的创造为前提和基础的，而房地产物业品牌的形成又受企业品牌的直接影响，它们之间相互促进又相互制约，可以说是一荣俱荣，一损俱损。 由于房地产行业自身的特点，房地产开发企业一般不会对某个项目申请类似一般产品的商标标识。因此，仅就房地产开发而言，房地产的品牌与商标并没有对应的关系。也就是说，一些公司或者楼盘具有好的品牌，但并没有相应的商标。我们仍然认为房地产品牌主要是指消费者内心对产品或服务的感受，但由于房地产产品或服务本身涉及的环节多（从开发商的构思、规划设计一直到物业投入使用后的相关服务，环节诸多）、使用时间长（从规划设计开始一直到物业失去使用功能为止的很长的时间）、影响因素多（地段区位、设计方案、建材品质和施工质量、物业管理等）等特点，房地产品牌与一般产品的品牌存在着一定的区别。 房地产品牌即社会公众通过对房地产组织及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受，它是房地产公司的一种无形资产。它是众多因素长时间相互影响、作用的结果。 从上述定义可以延伸出以下几个要素： 1、房地产品牌的评定主体是社会公众，其中房地产消费者是最主要的品牌评定者。他们不仅在购买之前，而且通过对房地产商品和服务的消费过程对房地产品牌进行评价。当然媒介人士、房地产及相关行业专家也对房地产品牌有重要的影响。 2、房地产品牌所指的对象不仅仅是房地产企业组织的产品，还有其中相关的服务。例如深圳万科房地产公司的品牌得以树立的一个重要的原因就是它的物业管理对其品牌产生了促生作用。3、房地产品牌评定内容是品质和价值。房地产品牌品质主要是指组织和产品的资质、素质、质量、性能、档次、管理、服务、风格、价格、技术等。 二、房地产品牌相对于一般品牌的特殊性 房地产是相当特殊的产品，与一般消费商品存在着重大的区别： 1、房地产是价值昂贵的大件商品，消费者的购买决策受多种因素综合影响，导致房地产品牌在房地产购买决策中较难起到关键作用。 房地产是价值昂贵的商品，人们买房都是倾其所有、毕力而为，大多数消费者作出的购买决定往往都会影响到其一生。这决定了消费者对房地产商品的高关心度与参与度，一两个利益点根本不会让消费者掏钱包，所谓情感价值在买楼时起不了决定作用，这在目前我国房价大大超过居民收入水平的情况下更为明显。因此，要与消费者达成互动的沟通，就必须多一些实际的理性利益诉求，诸如区域、环境、价格等等实际受关注的信息点，让他们自己去做综合评估和购买决断。 2、房地产是后验性很强的商品，因而使得品牌作为后验性因素的担保、保证，可以在影响消费者购买决策中发挥重要作用。 所谓商品的后验性，就是指对商品的一些品质消费者需要经过一段时间使用后才能清楚地了解。房地产商品的很多品质，如日照、通风、噪声状况等，都需要消费者入住一段时间后才能真正全面了解。随着科技的注入，建筑材料的发展，消费时尚的变化，生活方式及居住方式的改变，房地产拥有越来越多的变数。譬如作为房子脸面的建筑形式，短短几年内就会发生诸多变化，而与之相应的是，房地产项目的建设周期比较长，因此，常常出现建筑样式在规划时还是新颖的，到建好时就已经落伍了。而且房地产项目一经形成就难以改造，不同于大量使用品，可以保持技术参数相对稳定，或者同一品牌可以不断升级。 3、房地产销售中较少出现重复购买现象，这使得房地产领域的品牌忠诚度作用减弱。 由于房地产商品的个别性，房地产商较难象一般商品的厂商那样大量重复生产同一品牌的同质或同类商品，这就使得房地产商品较难像一般商品那样，被消费者反复购买。 4、房地产产品的区域性，导致房地产品牌也具有很强的地域性。房地产是区域性最强的产品，行业内有地段决定论的说法。一个房地产项目针对的是一个城市的消费群，甚至只是城市某一区域的某一消费群。不会从一个城市扩展到另一个城市，也不会蔓延至全国各地。而消费品牌所占有的目标市场越广，品牌就越能有充分发展，就越能创造价值。任何品牌地域扩张之路都是从区域性品牌到全国性品牌再到国际品牌。房地产品牌也是如此。但是，与一般消费品相比，房地产品牌的地域性特征，就使得其品牌扩张更为艰难。 三、房地产品牌的作用 尽管房地产品牌不能在房地产商品购买行为中产生“一锤定音”式的决定性作用，但是房地产品牌仍然对房地产购买行为产生重要作用。主要有以下三个方面： 1、加快顾客的购买决策速度 由于房地产对于一般消费者而言是影响一生的重大购买决策，因此，消费者在购买时会比购买其他的商品更加谨慎，会经历比较长的挑选、顾虑和决断的过程。好的品牌可在一定程度上减弱消费者对后验性因素的疑虑，从而加快决策过程。这样，整个房地产项目的销售速度会加快，从而减少销售费用，加快资金的回流。 2、降低需求的价格弹性 品牌给商品开创了一个新的竞争维度。好的品牌可以增强房地产商品的不可代替性，从而客户对房地产的价格的敏感程度会降低，这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。 3、提高客户对于楼盘缺陷的承受能力 即使是品牌楼盘也会存在缺陷，这是因为购买房地产是影响消费者一生的重大决策，消费者当然会以更加挑剔的眼光看楼盘。但品牌楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满。因为优质品牌对房地产后验性品质因素的担保可在一定程度上抵消某些缺陷，如深圳万科在上海开发的城市花园，虽然其位置在七宝这个曾经比较偏僻的地方，但凭借公司的强大品牌影响力，还是成功了。 品牌给商品开创了一个新的竞争维度。好的品牌可以增强房地产商品的不可代替性，这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。 链接：购房者对房地产品牌的认识 尽管在购房时消费者所考虑的因素中，开发商的品牌因素的作用还不算很高，但上房不动产研究中心进行的调查反映出消费者对品牌作用的认识还是比较理性的。有52.57%的被调查者认为好的房地产品牌首先意味着质量，其次是信誉（占43.74%），安全感(44.66%)，只有11.73%的人认为好的房地产品牌体现着身份与地位。可见，优良的品牌有助于提高购房者对楼盘质量的信任，而质量也成为消费者评判房地产开发企业好坏的首要因素。房地产信息传播渠道根据调查显示，报纸仍是消费者了解房地产信息最主要的渠道，其比例高达70.62%；房展会次之，比例为50.99%；再次为电视（占35.18%）、杂志（占22.27%）、广告牌与霓虹灯广告（占14.36%）、广播（占11.07%）。虽然有少数人表示通过网络，但大多数人认为网络过于虚幻，可信度不高。还有一些人表示通过内行朋友了解或现场实地看房，但相对于整个市场有此类渠道的人还是极少数。 四、房地产品牌的打造 房地产业品牌建设的现状特点： 房地产行业的品牌创建和维护现状也可以用“两分法”来辩证地看待。一方面，随着房地产市场上竞争程度日益加剧，一些房地产公司认识到，价格大战是不可行的，对公司的获利能力也是一种损害，而消费者所看中的区位也并不能起到制胜法宝的功效，因为区位是在不断变化的。唯一好的竞争办法是在不断的开发过程抓好品牌的创建，通过不断的品牌积累来提升公司的竞争能力，还可以提高公司项目的获利能力。在这种思想的指引下，许多房地产公司加强了对品牌的重视程度。在项目的开发、公司的管理等各个方面加大了对品牌创建和维护的投入，并注意公司形象CI设计。这使得一部分区域性品牌和全国性品牌在竞争中脱颖而出。 纵观目前房地产行业中的品牌建设情况，主要有以下特点： 1、以塑造明星楼盘为品牌建设的主要方式。 许多企业在进行品牌建设时比较注重成品本身，希望通过创造明星楼盘来推动企业的品牌建设。然而，“明星”楼盘与成功的品牌尽管有一定联系，但并不是一回事。“明星”楼盘往往带有很大的偶然性，如某个区域因为房地产业发展滞后，即便是楼盘的品质较一般，但也由于市场的饥不择食而畅销，或是因为过大的广告投入造成的“明星泡沫”等等。“明星”楼盘的核心竞争力，品牌的知名度及美誉度，都难以与成功的品牌相比，后者的影响力往往已不局限于房地产领域，它更体现着时代精神及未来的消费潮流。 2、以创新作为品牌建设的重要手段。 房地产业多年来存在着产品类型单一、千人一面的状况，产品（服务）的创新、升级换代似乎很困难；而不断提升产品（服务）的功能及效用，是市场最根本的要求。近年来，一些房地产企业通过产品和业务创新来创建产品或企业的品牌，是符合品牌发展规律的。如“望源错版”、“金丰易居房屋包销”等。 3、品牌推广缺少连贯性，过分注重轰动效应。 许多房地产项目比较崇尚“点子型策划”，常常迷恋于某些“奇招怪式”，无论是“正点子”还是“歪点子”，只要产生社会“轰动效应”就行，但却很少考虑歪点子引发的负面影响，往往是项目“成名”了，却与品牌的“美誉度”无关，最后留下一堆烂尾楼。 4、品牌形象代言人与品牌形象 许多房地产项目选择以名人为作为产品形象代言人，希冀在短时间里增加知名度。但并不是越大牌就越能代表产品（企业）形象，应该分析及确定名人的形象与产品（企业）的关联度及可信度，名人本身的定位应与产品（企业）的定位相符。滥用名人、弄巧成拙的做法时而出现，这种错位对品牌的传播只能是有害无益。 就目前而言，房地产企业的品牌建设虽然有通过广告、房展会、散发企业宣传品、赞助社会活动等多种方式进行，但其中广告，尤其是报纸广告在其中占了绝对大的比例，而广告的内容无非是宣传楼盘如何豪华如何尊贵再加上些煽动性的文字。宣传形式和宣传内容的单一和雷同使得整个房地产界显得缺乏创新精神。另外仅就广告而言，纵观我国房产广告，不难发现楼盘广告多，开发商（即企业）形象广告少，这种情况不能适应市场竞争的需要。企业形象广告在房地产销售中具有树立楼市品牌的作用。但品牌的形成，尤其是房地产品牌的形成却十分不易。原因有二：一是相当时期以来我国房地产开发商品牌意识淡薄，只注重楼盘知名度而忽视企业形象。二是房地产品牌经营存在某些不利因素，涉及房地产开发诸环节，这些原因造成房地产市场名品寥若晨星。 5、品牌定位注重消费者感性而朴实的情感需求 一般来说，房地产企业在消费者心目中的品牌形象，都是比较感性而朴实的。消费者对于房地产品牌的评价，主要集中在房地产企业的实力、广告的数量和是否吸引人、物业管理水平、楼盘的档次、楼盘设计的风格以及建筑施工的质量等方面。并且对于房地产品牌的评价，业主和一般消费者也有着比较大的差别。业主比较多的集中在物业管理以及小区的整体规划和社区环境上面，而一般消费者由于没有亲身的居住感受，对房地产企业的品牌评价更多的集中在广告媒体和售楼现场的感悟上。 此外，需要引起我们注意的是消费者对于房地产企业想要传达的品牌价值通常没有企业和专家想象的那么理性和有深度。打个比方来说，万科的企业文化是建筑无限生活，想做专业化的品牌，而消费者却认为万科的品牌形象是物业管理好、广告比较多等。万科想传达给消费者专业化的品牌内涵，而消费者因为很多并没有买万科的房子，对万科想要传递的专业化概念，比较难理解。 还有，比如对于目前大家都很关注的绿色地产和绿色社区等概念，消费者能够理解和感受到的大多是小区绿化多、树木林荫、业主之间关系和睦等，而房地产企业却想传递可持续发展社区、综合生态社区、建筑材料的节能和环保等内涵。一般情况下，消费者很难产生相关的联想。 因此，房地产企业在进行品牌塑造的时候，尤其是在品牌定位的时候，不要把普通的消费者想得过于专业和理性，把自身的品牌价值赋予更多理性的东西。房地产企业拼命想让消费者知道我这个品牌如何专业、如何富有责任感，但是消费者却主要关注建筑施工质量、物业管理、社区环境等等。这样的品牌定位就很难打动消费者，让消费者产生共鸣。房地产企业在做品牌定位的时候，一定要多关注一下消费者的朴实和感性的情感需求。 6、品牌传播要充分发挥房地产会员组织的作用 房地产行业由于产品的特殊性，决定了房地产开发商在品牌管理和建设的时候，一定要充分发挥房地产会员组织的作用。因为消费者在买房的过程中，越来越注重口牌宣传，越来越不相信媒体的宣传，并且学历越高，收入水平也高，越不相信媒体的宣传。 因此，和其他行业不同，房地产行业利用媒体的广泛传播只能提高品牌的认知度，真正想要提升品牌的美誉度和转化为现实的购买，必需的借助于会员组织扎扎实实的工作。目前会员组织做得好的房地产开发商，比如万科会、招商会以及合生会，都能够很好的利用会员组织来强化和传递品牌的内在价值。 而且，万科的房子很多都是由万科会的业主会员介绍过来和业主本身的再次购买，还有一部分非业主会员的购买。 通过会员组织开展的各种活动，能够很好的向业主传递房地产企业的品牌内涵。并且有很好的活动和真实表现作为载体，业主也能够很好的理解和吸收。就我感觉，房地产会员组织是企业品牌传播最为有效的工具 7、树立品牌资产观念 品牌是一种无形资产，它是品牌忠诚度、知名度等综合要素的集合体，是企业永无止境的追求。对房地产企业而言，品牌资产需要投入大量的人力、物力、时间和资金，以提高品牌的知名度，改善消费者对品牌的认可。突出品牌个性 品牌就是差异，就是个性。品牌标志着产品的特殊身份，将自身与其他产品区别开来。每一个品牌都有自己特定的内涵，表明有独特的目标市场和共同认知的目标客户群。开发商在项目前期策划时要搞好目标市场定位，要突出自己的品牌个性，而不能盲目跟风。 8、注重品牌延伸 在激烈的市场条件下，“皇帝的女儿不愁嫁”，“好酒不怕巷子深”的时代已成为过去。任何企业、任何项目，即使本身再好，也必须通过良好的品牌推广才能得到市场的认可，赢得消费者。因此，在品牌竞争时代，品牌策划就显得尤为重要。在中国房地产企业中，品牌策划还没有真正意义上的开始，不少企业只停留在形式阶段。一些企业认为，只要通过广告用一些华丽的词藻就可以提高品位，吸引消费者购房，这显然是不够的。成功的企业品牌，不在于它的外部形式，关键是其内涵要取得消费者的认可。品牌策划是一个系统工程，是企业对自身品牌经过分析、认知后采取的有利于产品销售和扩大市场占有率的实施计划，从而科学地制定营销策略和广告策略。它包括品牌识别、品牌定位、品牌个性、营销策略、传播策略等的规则与实施。房地产企业的特殊性，决定了其品牌策划的重要性。房地产企业必须找准切入点，进行准确定位，通过多种形式进行宣传，同时不断创新、博采众长、出奇制胜，在展示其品牌外部形式的同时，充分挖掘品牌的内涵，真正做到家喻户晓。 房地产行业的特殊性，也决定了房地产项目品牌很难形成企业品牌的事实。

F. 如何开发旅游特色地产项目

现在全球经济不景气,全球股市下跌,美元下跌,房贷泡沫,失业率上升等等。但只有旅游业一片欣欣向荣,如果好好利用旅游业呢？

这是我刚刚从北京绿维创景规划设计院找的文章,内容写得很好,分析得很到位,很专业。现将文章发出来,和各位大虾一起来分享！

旅游小镇
——近期旅游房地产的主流方向

一、 云南旅游第二次创业的“重头戏”

云南省委、省政府提出“云南旅游第二次创业”的号召,在全国旅游界引起了广泛的关注。云南旅游面对四川旅游的崛起,感到压力很大。因此,老旅游大省提出新目标,是深刻反省的结果。

四川旅游的崛起,模式非常简单：旅游是四川的“一把手政治”！

四川以党政主导,强力推进,坚持不懈,轮流发展的方式,以一把手抓旅游为要务,形成了“旅游大会”模式,成效显著,成为“党政主导旅游发展”的经典。

云南如何面对竞争,创新模式发展呢？我们可以从云南很抓“旅游小镇”中,找到新的政府运营理念――以城市经营的成功经验为借鉴的理念――以土地开发带动旅游产业发展的理念。

据有关报道,云南近期旅游业的“重头戏”,是建设旅游小镇。为此,云南省将给予资金、土地和户籍三大扶持,并专门成立旅游小镇建设协调领导小组,全面推进该项建设。

首先,从今年起,从全省项目贴息资金、城镇规划资金和旅游市场开拓资金中安排一定额度,专门用于旅游小镇建设项目贴息、规划补助和市场营销。其次,旅游小镇发展用地将突破目前土地供应瓶颈,而在州(市)、甚至省内进行土地的占补平衡；并通过迁村并点,土地整理,开发利用荒地和废弃地等挖潜措施,盘活土地存量。第三,放开农民进镇的户口限制,逐步实施城乡统一的居民户籍管理制度,分步取消旅游小镇农业户、非农业户及其他类型户的划分和各种涉及户籍变更的收费,降低农民到小镇落户的门槛；凡是愿意进镇落户的农民,征得管理部门同意后,可根据本人意愿登记为“居民户”,并在子女入学、参军、就业福利补贴、社会保障等方面与城镇居民享受同等待遇。到2007年,云南将对全省旅游小镇建设进行评比,对成绩突出的小镇将颁发“云南旅游名镇”牌匾,给予重奖。

二、 “旅游小镇”的商机何在？

旅游地产的兴起,是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来,是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。

旅游小镇开发,实际上,就是以旅游产业为主导产业的小城镇建设。

小城镇建设是中国城市化进程中非常重要的一个部分,是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。因此,国家给予小城镇建设大量的资金、土地等等政策支持。特别重要的是,小城镇的土地,不仅仅为国有土地开发,还为集体土地流转开了口子,是一个地产领域的缺口。

但是,小镇开发中,房地产价格非常低,本地居民购买力不强,商业性房地产企业不太有兴趣。

只有旅游房地产,对于拥有旅游资源的小镇建设而言,意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家,不是本地居民,而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。

以地价获取的小镇土地为依托,面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业,利差极大,一旦销售成功,获利丰厚。这就是旅游小镇提供的商机！

将旅游区域开发与城市经营全面结合起来,在大理、丽江、昆明等地,已经得到实践,并走在了云南旅游地产的前列。高尔夫地产成为最经典的样板,激励着房地产商的极大热情。

云南省建设厅总规划师韩先成先生指出,以保护不可再生资源为前提,通过商业化理念运作,云南的旅游地产一定会迎来一个高速发展期。

这就是云南旅游第二次创业的钥匙之一――以地产撬动旅游产业的运作模式――城市经营与旅游结合的主要节点。

三、 旅游小镇的分类

旅游小镇,就是以旅游产业为主导的小镇。我们将其细分为资源主导型、旅游接待型和生态观光型三类。

1、资源主导型旅游小镇

即自身拥有旅游资源成为旅游目的地的小城镇。这类小镇为特色镇,主要为古镇,特别是国家历史文化名镇,具有非常好的古镇风貌,形成了旅游吸引力,古镇本身就是旅游吸引物。古镇的特色建筑、风水情调、民俗文化等,都吸引着观光和休闲游客。而依托古镇开发的仿古旅游房地产项目,在丽江、大理都非常成功。

温泉镇是资源旅游小镇中一个特殊种类,全国有几十个温泉镇,都是依托于温泉资源,形成的休闲镇,其中有一部分是古镇。比如昆明的安宁温泉镇,拥有“天下第一汤”,已经开发了别墅楼盘卖得不错；安徽乌江的香泉镇,借香泉温泉把房子卖给了南京人；北京的小汤山,成为会议休闲集散地。

2、旅游接待型旅游小镇

著名自然风景景区,一般都在远离城市的地方。在这些旅游目的地的周边,形成的人口聚居地,就是旅游小镇。这一类小镇,本身不是景区,但是自然生态环境都很好,最重要的在于,这里是旅游集散地,是接待建设的重点区域,这就是接待型旅游小镇。这类小城镇通常为远离旅游中心城市的著名风景区重要门户和游客主通道,具有独特的区位优势,小城镇依托地理优势,开展旅游接待工作。

接待型旅游小镇,是旅游房地产开发的最佳区域,既可以开发旅游商业房地产,又可以开发旅游度假房地产。

3、生态人居型旅游小镇

最为大量的旅游小镇,是生态环境非常好,以生态人居为特色发展的小镇。这类小镇一般处于中大型城市周边,距离城区较近,一般为近中郊区。对于北京、上海这样的超大城市,距离在100公里以内；对于成都、西安这样的城市,距离在60公里以内；对于烟台、石家庄这样的城市,距离在30公里以内；对于许昌、绵阳这样的城市,距离在15公里以内；这一区域内的生态小镇,是旅游房地产发展的极佳目标,是旅游休闲小镇最广泛的目标。此类小城镇以接待城市休闲居民,开展农业观光等乡村为主,进一步发展为生态休闲小城镇。

四、 规划“旅游小镇” 的要领

以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提,以旅游产业主导城镇发展,以城镇建设配合旅游功能,实现产业发展与城镇建设的系统整合。
1、规划的要求
1)旅游产业发展战略主导区域经济社会总体发展战略；
2)区分类别：观光小镇、休闲小镇、度假小镇、集散小镇、过境小镇；
3)城镇经济结构优化与平衡发展；
4)城镇协调发展的基础设施配套；
5)城镇社会生活配套；
6)城镇行政管理要求；
7)镇村体系结构与互动；
8)城市化目标、过程及其规律；
2、规划的关键
1)产业发展战略的制定,是基础；
2)旅游吸引力动力机制的设计,最重要；
3)具有小城镇和旅游双重功能的项目策划,是关键；
4)镇域旅游整合,是目标；
5)旅游小城镇的特定功能开发及其布局,是落地；
6)景观规划,是特色；
7)政府运营模式,是价值；
8)商业运作模式,是操作性的结晶。
3、规划的原则
1)小镇区域旅游吸引力的打造－－动力机制的建构；
2)小镇旅游功能定位－－集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐；
3)小镇的城镇功能配置与协调发展－－城镇规划
4)小镇的风貌规划－－旅游景观吸引力与休闲度假环境

参考文献：

G. 如何 提高 打造 销售现场氛围 房地产 楼盘

你好，中秋节我们这样玩的，1.让已经购房的业主来售楼部，领高档月饼和其专他礼物，还准备的属大奖抽奖，时间是下午，当然领取是相当慢的很慢很慢的排队，抽奖是半小时抽一次，全场业主苦等半天，
2.邀请所有中介，渠道部门，当天带客户来售楼部，带看一组客户100元，他们会约很多客户来的，即使不是客户也会冲钱来的，职业顾问提前约所有看过的客户来现场活动，比如免费发放饮食卷路人都回来品尝美食的，”，还有很多千奇百怪的点子，反正人多气愤就起来了！同时不停的让现场工作人员通过音响喊某某单位已经成交，某某单位已经成立，不停喊，喊得快要签到客户着急，人有了，客户也来了，氛围，搞起来了，现场也逼定效果很好的哦！

H. 如何做好房地产行业

原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成即定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

——更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

I. 如何打造房地产的品牌

1.媒介碎片化非常严重，用户分散在不同的媒体上并乐此不彼。
2.用户与回用户之间随时连接，口碑变答得前所未有的重要，用户不再容易“忽悠”。
3.每个用户都是媒体，随时成为品牌的信息源，传统公关失去控制力。
社会化品牌并没有逆转品牌理论的基本逻辑与价值，它只是通过互联网这个更好的工具回归品牌的核心价值—用户至上。
社会化品牌源于传播环境的碎片化，其核心价值是对时代迷思的用户提供精神支柱。
社会化品牌是一种用户驱动思维，并不是在社会化媒体上做营销就叫社会化品牌。
以品牌驱动销售，以用户带来流量。