房地产商找网上代销应注意什么

❶ 房地产代销公司的问题

房地产代理抄销售公司的工作主要涉及房地产的策划和销售，而并不是从字面理解的只管销售。一般来说开发商聘请代理公司之后就把全部的销售工作都交给他们了，代理公司会自己策划，包括销售策略、推广策略等。一般的代理公司都会有自己的策划部门。像楼主上面说他们工作地方不固定这也是正常的，代理公司不可能一次只接一个项目，或者说做完一个项目还要再接别的项目，当然策划是要进驻项目现场办公的，简单说是跟着项目走，不会一直呆在代理公司总部。这一行前途还是挺不错的，年薪从几万到几十万都很正常啊，比较体现能力的工作。

❷ 做为房地产开发商,我应该在售楼时最注意到的事情是什么

这个问题很难回答；

开发商的职位职务很多，每个职位在售楼处里重点关注的版内容一定是不同的；权

设计部 看售楼处的装饰装修、功能布局是否合理；
营销部 看销售人员数量和接待水平是否达标、接待流程是否合理，展示道具是否完善等等 ；
物业部 看现场保安保洁工作情况，水吧礼仪等与销售的配合情况；
行政部 看现场办公用品等是否完好或需要修缮和补充，人员考勤情况等

等等吧，都不爱写了
要是开发商老板，没事别去，能看懂数据表格，能在数据中找到现场问题就行。

❸ 通过中介买房应注意什么

买房时很多人都会遇到的问题，市民通过中介来买房，相比普通房买卖，有更多的注意事项需要了解，多了中间环节，一些买房细节一定要看清，谨防上当受骗。

一、注意房子的产权问题，是否齐全

如果买的是刚交付不久的新房，还没有到该下房产证的时候，也要注意看一下此楼盘开发商的资质，是否有过硬的良好表现，比如，曾经开发过什么样的房子，是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期，二期?一期，二期是否都下证了，这些问题都要想到。

二、签订二手房合同时，一定要和房东见面

大多数时候房产中介为了双方谈价方便，一般先不会约买卖双方见面，关于这一点一定要理解，因为和交易相关的事项没有落实好之前，特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度，贸然就安排双方见面的话，反而不利于签订合同，但是，如果电话已经谈妥价格时候，就一定要见房东。

三、买二手房尽量找规模较大的中介

小中介，租个门脸几张桌子几台电脑，加起来资产不过十来万，怎么保障客户几百万的房屋合同，而且还有可能出现恶性事件的风险，大的房产中介，可能佣金不打折，可是几百万的房子都买了，不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。

四、买房不能盲目

要有自己的判断，该买的时候就买，不能持币观望，不动产再调控，也比把钱放银行负利率强。反过来，不该买的时候，也别因为大家风传房子要涨了而去买房，要理性，认为合适自己的就果断出手，别去计算抄底，如同买股票一样，你非专业，永远不可能抄到最底，别妄想战胜市场，股市，房市，原理都是一样的。

五、关于亲友团和律师团

亲友团的力量是巨大的，最集中的体现就是挑房子的毛病，如果自己看上了房子，就要坚持自己的看法，因为朋友用什么来表示对你的关爱呢，就是给你想买的东西提意见，一般都是负面意见。再就是律师，因为律师都是很专业的，怎么体现他的专业和敬业呢，就是要求合同条款完全保障他方的利益，对房东极其苛刻，导致房东认为不公平，结果就是谈崩了。

六、关于风险

任何交易，任何合同，风险都是存在的，所以最好把关注点放在细节上，严格控制风险，比如，先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要)，签订合同时注意看房东带过来的房产证件，签约合同中注明房子里的物品，还有是否有车位等，一定要单独签在附加合同里，一定切记。

七、私下成交

通过中介看好了房子，直接找房东成交的客户，十有八九都买的很贵。道理很简单，房东一看你自己直接找过来了，房子肯定是看的很好，价格就不能商量了，而且这样直接谈价格，没有中间人缓冲，很难谈到理想的价格，所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。

八、一分钱一分货

又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在，存在的都是相对的。别幻想用最便宜的价格买最好的房子，另外，房子的性价比都是对比出来的，买房子要理性。

（以上回答发布于2016-12-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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❹ 房地产销售代理公司与开发商谈项目时应了解哪些问题求教！

财务上注意代理费只能5%以内税前扣除，且必须是真实合法的，支付方式不能是现金。。。
山东的项目可以考虑我们公司，山东济南的营销代理公司
15065613255

❺ 房地产商和营销代理公司合作应当注意哪些问题

" A |" c4 V/ L# y0 c. w; z2 o 2、工作职责及范围： 营销部经理——负责部门整体工作安排，按照公司项目战略规划、实现战略目标；与代理公司共同探讨并制定项目整体推广方案，阶段性实施计划，并掌握好销售节奏；各媒体、广告公司的洽谈工作；代理公司及本部门佣金的计算；公司领导安排的其它工作。 策划主管——负责与代理公司一起进行市场调查及数据分析；各媒体和广告公司的筛选工作；推广方案及具体落实；推广方案、活动的效应评估；根据市场反应及时调整及上报销售方案；及时与销售主管进行整体市场信息的沟通；部门领导安排的其它工作。4 b- C% l+ [: D- u 销售主管——负责销控、审核销售人员签订的认购书和商品房买卖合同；与代理公司共同制定项目统一说辞及销售人员的培训；协助代理公司进行工程部、财务部、行政部的衔接工作；销售日报、半月报、月报的审核工作；参加代理公司销售人员每日例会，收集客户反馈信息为项目推广提供第一手资料；收楼工作的流程制定及分工安排；及时与策划主管进行项目卖点的沟通；部门领导安排的其它工作。. [* k0 w P! F8 l& \* d/ m 销售秘书——负责各类合同、看楼客户资料、内部及往来文件的档案管理；协助代理公司为客户办理银行按揭；产权证、国土证的办理；部门领导安排的其它工作。 3 S1 e) w6 }9 O; ~% P# N1 W; w" j2 A1 F 3、会议安排： 前期每周二、五与代理公司进行一次销售例会，后期可改为每周一次。（提案会除外） 开发商销售部与代理公司在合作中应该注意的问题! L4 k, y7 ]. L& {1 i/ M3 {# V! W8 H [ O* R8 i 1、代理公司虽是开发商聘请，但应看做是合作互利关系，营销部切忌将代理公司当作下级单位来使唤，应做到相互尊重；! E2 v3 A i$ |7 w K2 n 2、在需要找代理公司帮忙做销售和策划以外的工作时，请注意礼貌； 3、要长期与代理公司销售人员进行沟通，以便与了解一手资料；$ v) |8 L) c5 x4 D& o4 R 4、会议上可以针锋相对，但会后应友好的表示歉意，比如一句大家都是年轻人．．．等； 5、当月销售业绩突出时，代表公司宴请代理公司，对销售冠、亚军进行奖励（以便于激励销售人员，因为代理公司的佣金一般都发的比较滞后）。) k8 t& z; y+ t3 l) s: R% S) R 6、还有一些就不在依次例举了，总之切记一句话：先做人、后做事。 * ` L/ P

❻ 房地产经纪人商铺需要注意什么

1、任何时候，你要相信"天下没有卖不掉的房屋"。 就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。2、保持

信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。能顺利成单。在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。3

、对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。同样，对于房主出价要迅速杀价。
（1）客户在意房子的条件的是
①需求（面积、房屋价值以及将来之预期价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材

设备、房屋朝向，高度，楼层朝向，交通状况，物业管理水平，）。
②个人对此房屋的喜好（前述各项条件非常优良）。
③房屋的价值和心理预期（业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。
（2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超所值。
（3）不要以客户出价作基础，来作价格谈判（即以客户之出价作加价，最好是了解客户的大致意向后，自己先报出价位）。对于房主也是

如此。
①不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。让客户感觉到其价格的不合理性，这样做的目的，是为了争求主控权，让客户认为标列

价格合理。而且让他争取成交价格，互相都争得争得很辛苦。（安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感）。
②取得对方信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有"心虚"之感。
拒绝客户之出价，要"信心十足"地加以立即回答。回答的语速要快，语句简洁明了。
比如：
● 怎么可能，您出的价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位等） ，房主：（您

出的价这么高怎么卖出去？）
● 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相关道具、名片及标示价格）出了35（我方配合）万，公司都不答应。（最近XX公司的张

先生委托我们出售的房子，地段和环境比你这个房子要好的多，也没有卖这个价钱。现在市场的大环境都是这样，大家都在观望中，是供过于

求，有行无市）有名姓，职业，更容易让人信服。
● 怎么可能，你来盖，我们公司来买。让客户心里觉得自己的价位可能有偏差。
●怎么可能，现在的市场环境，这样的地段，还有这种房价嘛？
职业道德、敬业精神、傻瓜精神 --
1、职业 道德
（1）努力工作，创造业绩。也是从自身的利益考虑出发。
（2）以公司整体利益作思考。要有全盘意识，团队合作精神很重要。
（3）切莫在业务过程中舞弊或做一些不合实际的承诺。保持自己的职业道德水准
（4）切莫太短视，要将眼光放远。看到行业的前景和发展方向。
（5）以业主客户及公司利益来销售房屋。这是一个立场的问题，只有站在这个立场上，你才能更多的取得信任。
①讲价的次数要尽量少，如果次数太多，会让人怀疑其中还是有水份，还有下降的空间。争取较高之"成交价位"也是为了自己的利益。许多

失败之主因，在于经纪人员太多
②不要轻易被客户欺骗（对人动之以情，对事动之以理，以实在的理由来说服和打动别人，少说些空话，站在客户的立场上分析房子的价值，

让他觉得比预想的期望值要高，觉得物超所值，这样才会下决心购买）。
2、敬业精神
（1）充分利用时间来进行销售和寻找客户工作，努力工作必然会有收获。
（2）不怕遭受买主拒绝，对房屋绝不灰心。作为房产经纪人，拒绝的例子太多，没有特别顺利的交易过程。首先自己必需明白这一点。
（3）将房屋视为自己的来处理。有一个良好责任心
（4）充实相关专业知识。
①面积计算
②建筑施工图之认识
③建筑技术、法规
④房屋造价成本及市场行情，市场预期前景
⑤成单和交易技巧
⑥贷款种类及办理方式
3、自认为傻瓜后，才能成为优秀的房产经纪人
（1）认识产品优缺点。大声说出房屋的优点，偶尔说出房屋的一些微不足道的小缺点，更容易取得信任。 （2）不断地分析自己的销售技巧

及改进方法。哪些方面不对？言语，神态？？专业知识？客户心理把握？等等，不断提高自己的业务水平。
二、销售技巧
由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此，销售技巧（谈判策略）愈高明，愈能使您以"比合理价格更高

之价位"售出房屋或者让客户下定决心购买。
● 房源附近大小环境之优缺点 -- 说服客户心动
1、客户心动之原因
（1）自身需要
（2）自己喜欢
（3）认可价值≥ 价格（觉得物超所值之后才会购买）
2、针对所销售房源之缺点，客户将会问到那些问题？提前自拟"说服客户之优美理由"（准备答客人疑问问题），将缺点化为优点或作掩饰

❼ 房地产销售通常应注意哪些常见问题

房地产销售常见问题及解决方法
一、产品介绍不详实
1、原因
1）对产品不熟悉。
2）对竞争楼盘不了解。
3）迷信自己的个人魅力，这种情况特别见于年轻女性员工。
2、解决
1）楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。
2）进入销售现场时，应针对周围环境，具体产品再做详细了解。
3）多讲多练，不断修正自己的措辞。
4）随时请教老员工和部门主管。
5）端正销售观念，明确让客户认可自己所定尺度，明确房屋买卖是最终目的。
二、任意答应客户要求
1、原因
1）急于成交。
2）为个别别有用心的客户所诱导。
2、解决
1）相信自己的产品，相信自己的能力。
2）确实了解公司的各项规定，不确定的状况，向现场经理请示。
3）注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。
4）所有文字载体，列入合同的内容应认识审核。
5）明确规定，若逾越个人权责而造成损失，由个人付全责。
三、未做客户追踪
1、原因
1）现场繁忙，没有空闲。
2）自以为客户追踪效果不大。
3）销售人员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。
2、解决
1）每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。
2）依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。
3）电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措辞，以避免客户生厌。
4）每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时汇报现场经理，相互避免探讨说服的办法。
5）尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交率。
四、不善运用现场道具
1、原因
1）不明白、不善用各种现场销售道具的促销功能。
2）迷信个人的说服能力。
2、解决
1）了解现场销售道具对说明楼盘的各自辅助功能。
2）多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。
3）营造现场气氛，注意团队配合。
五、对奖金制度不满
1、原因
1）自我意识膨胀，不注意团队合作。
2）奖金制度不合理。
3）销售现场管理有误。
2、解决
1）强调团队合作，鼓励共同进步。
2）征求各方意见，制定合理的奖金制度。
3）加强现场管理，避免人为不公。
4）个别害群之马，坚决予以清除。
六、客户喜欢却迟迟不决定
1、原因
1）对产品不了解，想再作比较。
2）同时选中几套单元，犹豫不决。
3）想付定金，但身边钱很少或没带。
2、解决
1）针对客户的问题，再作尽可能的详细解释。
2）若客户来访二次或二次以上，对产品已很了解，则应力促其早早下定金。
3）缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定金签约。
4）定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。
5）暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下定金则早定心。
七、客户下定金后迟迟不来签约
1、原因
1）想通过晚签约，以拖延付款时间。
2）事物繁忙，有意无意忘记了。
3）对所定房屋又开始犹豫不决。
2、解决
1）下定金时，约定签约时间和违反罚则。
2）及时沟通联系，提醒客户签约时间。
3）尽快签约，避免节外生枝。
八、退定或退户
1、原因
1）受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决。
2）的确自己不喜欢。
3）因财力或其他不可抗拒的原因，无法继续履行承诺。
2、解决
1）确实了解客户的退户原因，研讨挽回之道，设法解决。
2）肯定客户选择，帮助排除干扰。
3）按程序退房，各自承担违约责任。
九、一屋二卖
1、原因
1）没作好销控对答，现场经理和销售人员配合有误。
2）销售人员自己疏忽，动作出错。
2、解决
1）明白事情原由和责任人，公司另行处理。
2）先对客户解释，降低姿态，口气婉转，请客户见谅。
3）协调客户换户，并给予适当优惠。
4）若客户不同意换户，报告公司上级部门，经同意后，加倍退还定金。
5）务必当场解决，避免官司。
十、优惠折让
（一）客户一再要求折让
1、原因
1）知道先前的客户成交有折扣。
2）销售人员急于成交，暗示有折扣。
3）客户有打折习惯。
2、解决
1）立场坚定，坚持产品品质，坚持价格的合理性。
2）价格拟订预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售人现场经理和各等级人员分级把关。
3）大部分预留折让空间，还是由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退让，让客户知道还价不易，以防无休止还价。
4）为成交而暗示折扣，应掌握分寸，切忌客户无具体行动，而自己则一泻千里。
5）若客户确有困难或诚意，合理的折扣应主动提出。
6）定金收取愈多愈好，便于掌握价格谈判主动权。
7）关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。
（二）客户间折让不同
1、原因
1）客户是亲朋好友或关系客户。
2）不同销售阶段，有不同折让策略。
2、解决
1）内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣要有统一解释。
2）给客户报价和价目表，应说明有效时间。
3）尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。
4）不能满足要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。
5）态度要坚定，但口气要婉转。
十一、订单填写错误
1、原因
1）销售人员的操作错误。
2）公司有关规定有调整。
2、解决
1）严格操作程序，加强业务训练。
2）软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求配合客户更改。
3）想尽各种方法立即解决，不能拖延。
十二、签约问题
1、原因
1）签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误。
2）签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是:面积的认定、贷款额度及工序、工程进度、建材装潢、违约处理、付款方式等等）。
3）客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。
2、解决
1）仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。
2）兼顾双方利益，以“双赢策略”签订条约细则。
3）耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。
4）在职责范围内，研讨条文修改的可能。
5）对无理要求，按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。
这些只是大概的，更多的还需在工作中慢慢研究，慢慢学习。

❽ 就目前房地产市场而言，房地产开发商是自销好还是代销好，他们的利弊在哪里，他们成本有什么区别。

“聪明”的开发商总是有的，他们善于“挖掘人才”，把合作方派来的操作班子或者经理回人进行“消化答吸收”，“化友为己”，尽管这样做在业务上不是很道德，但经济利益的驱使总会使人无所忌惮，本来3个百分点的法人佣金，变成了1~2个点的个人奖金，还省却了高额的国家商业赋税，而只缴了个人所得税。损失的就只有是合作代理机构了，但一个楼盘佣金的得失也不是致命的，毕竟也没有投入什么人力物力。

为什么越来越多的开发商开始物色合作营销代理，最主要还是心理上可以减压很多。开发商自己对营销不够专业，既使招聘了不少专业营销人才，也往往因为行政级别关系而不能放权操作，对“自己人”不放心，从而，老总事无巨细，采取一支笔制度，对专业性质强的工作横加干涉，结果越弄越糟糕，在民营企业里为甚。而交给了专业队伍营销，无疑是很好的减压之术。。

❾ 做房地产销售，需要注意些什么。

房地产销售技巧
房地产销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他好像老在骗我，尤其是事后，当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员也常常因为对一些销售技巧的运用而深感内疚：我这样做究竟对不对？
房地产销售技巧任何一件房地产商品也不可能十全十美，即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高，环境也不错……但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个老板会在产品畅销的情况下低价倾销的。同样，世界上也没有一个产品是卖不出去的，只要它的价格足够低，与产品所能提供的综合功能相吻合，与客户心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己的产品不是最好的而认为竭力推销是不道德的，当产品落伍销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”，这是错误的想法。任何一个产品都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。
房地产销售技巧销售时，往往碰到这样的问题，客户对产品已经有70%认可度，但附近地区有一个相似的楼盘让他犹豫不决，而且这个楼盘在某些方面的确优于我们。此时，作为一个销售人员该不该运用销售技巧推荐自己的产品？一般情况下，促销自己的产品是一件自然而然的事，因为满足了基本条件的二个产品，不可能有十分悬殊的差别。选择这个或选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差别是来自不同角色在主观上的理解。自然，如果两个产品相差很大，大到足以给客户带来显而易见的影响时，推荐好的产品是职业道德的基本要求。
房地产销售技巧必须特别强调的是，对销售技巧的运用，始终是建立在客户对产品70%的认可程度上的，任何违背客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会遭到惩处。同样，对销售技巧一味地忌讳，认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。
参考资料：
http://www.fangce.net/Article/yingxiao/jiqiao/200704/432.html

❿ 请问与房地产开发商交易买一手房时应注意哪些细节

开发商盖好房子，把房子交给房地产一手交易公司推销……一手交易公司找到买家后给开发商相关人/部门负责
可以说是合作关系