投资房地产投资信托基金有什么特点

⑴ 房地产投资信托基金有哪些优势

我理解有两大优势：1、投资标的分散，降低价格波动风险；2、可在指定交易市场流通，流动性好。

⑵ 什么是房地产信托房地产投资信托基金怎么样

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资回金，用于房地产开发答项目，为委托人获取一定的收益。
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

⑶ 房地产投资信托基金 与房地产信托有什么区别

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。
区别在于基金是投资于股票，相当于投资虚拟产业资本，实际是在资本市场上的的投资
而信托所做的是实业方面的开发，资金参与的可能是某个项目，并非是仅仅入股，可能会参与具体的事宜。
房地产信托是信托公司作为金融机构，从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6K万-3亿之间。目前国内做很多了。
房地产投资信托基金，又称REITS，门槛一般是1000万人民币以上或者更高，期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内比较少还。

⑷ 公司型房地产信托投资的特点

一、贷款型信托融资模式

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
特点及优劣势
1. 对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。
2. 要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。
3. 退出方式：偿还贷款本金。
4. 融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。
5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
6. 融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。
7. 优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。
8. 劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

二、股权型信托融资模式

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
特点及优劣势：
1. 对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强。
2. 要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
3. 退出方式：溢价股权回购。
4. 融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果。
5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
6. 融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。
7. 股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）。
8. 优势：
a) 能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；
b) 其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
9. 劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
特点及优劣势：
1. 对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目。
2. 要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管。
3. 受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购。
4. 融资金额：一般在5亿以上。
5. 融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长。
6. 融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年。
7. 优势：
a) 信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构；
b) 债权部分成本固定 不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
8. 劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

四、财产受益型信托融资模式

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
特点及优劣势：
1. 对信托财产要求：
a) 业已建成，产权清晰，证件齐全；
b) 能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业。
2. 要求风险控制机制:
a) 通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；
b) 回购承诺及第三方担保；
c) 物业抵押、股权质押等。
3. 退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权.
4. 融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定。
5. 融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用。
6. 融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量而定。
7. 优势：
a) 在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；
b) 在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
8. 劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。

⑸ 投资基金的特点是什么

对于一般的投资者，特别是有固定职业的业余投资者来说，由于资金有限、缺少股市专业知识、没有太多的时间，不宜自己直接进入股市，最好选择投资基金这种间接投资工具，间接分享经济发展、股市繁荣的成果，获得个人的投资利益。投资基金具有以下几个特点：

1.投入小、效益大

投资基金的本质是集众多投资者的小钱成大钱。投资基金是按购买单位算起的，每单位的数额从几元到几十元不等，有的甚至没有投资额的限制，投资者可以根据自己的资金情况，决定多买或少买，这解决了那些钱少却想入市的小额投资者的尴尬。投资基金由于资金整体数额比较大，在买卖股票或其他有价证券时，容易取得规模效益。通常，买卖股票必须支付给证券商一定佣金，而佣金的数额是随交易额的增大而递减的；换言之，投资基金往往能在大额证券交易买卖中获得优惠折扣。因此，对投资者来说，投资于基金，个人相对地减少了佣金支出，降低了投资成本，提高了投资效益。

2.专家管理、省心省事

投资基金是一种间接投资工具。基金募集的资金都是交由专业投资人才去操作的，因此，投资于基金就等于每个投资者花很少的金钱，聘请专业投资顾问帮助自己理财。很显然，这些专家的投资理论和经验要比一般投资者丰富得多，他们专门从事研究和分析国内外的经济形势和国际动态，能够随时掌握各种产业、上市公司的经营状况和瞬息万变的市场信息，并且与国内外的证券市场、证券商保持密切的联系。这就为购买投资基金的普通投资者在风云变幻的证券市场中获得较为稳定和较为丰厚的投资收入提供了可靠的保证。因此，投资基金比投资其他金融商品更有保障且省心省事。

3.组合投资、风险小

为了保障投资者的利益，投资基金都有一个为分散风险进行投资组合的原则，即将一定数量的资金按不同的比例分别投资于各种不同的有价证券和其他多种有利可图的行业上。这是投资基金有别于其他投资方式的最大特点之一。一般来说，投资基金的有关条款中都明文规定，投资组合最少不得少于多少个品种，即使是单一市场基金也不准只购买某一两种股票，而且买入某一种股票，都有一定的比例限制。通过组合投资，投资基金的投资风险一方面由所有投资者分摊了；另一方面又由种类不同的证券和其他投资项目分散了。因此投资基金的风险相对来说非常小。

4.变现性强、费用较低

一项投资尽管获利很高也很安全，但如果流动性差，脱手变现困难，就不算是好投资。与储蓄、黄金、房地产投资相比，投资基金的另一个优点就是变现性强。一般开放型基金每天都会公开进行报价买卖，投资者可以根据自己实际需要，随时买卖。而封闭型基金也可以通过证券交易所的上市交易进行买卖，最快1天便可完成整个交易和清算过程。投资股票有时可能遭遇手中持股卖不掉的情况，陷入被“套牢”的困境，使资金的流动性发生问题。而投资基金则不会发生这方面的问题，基金公司有义务应投资者的要求买回受益凭证。

5.专门保管、安全性高

为了保证投资基金资产的安全，一般投资基金在“信托契约”中均明确规定，基金资产不能由基金公司掌管，而必须由另外一家独立的信托人公司持有和保管，这就避免了基金经理人以权谋私现象的发生。而信托人公司往往是银行或比较大的跨国财团或实力雄厚的投资机构，其资信好，设备先进，资讯网络发达，基金注册地通常在海外，可以将基金资产离岸化，即使投资者所在国出现政治或经济政策的变化，投资者的资金也不会被冻结。

6.品种多、投资灵活

在发达的国外证券市场上，投资基金的数量非常多，涉及一切金融投资领域，而且大多数基金都进行跨国投资或离岸投资，任何一种被市场看好的行业或产品，都可以通过设立和购买基金得以开发和利用。如果你觉得某国债券值得投资但又无法前往该国去购买，那么你可以通过本国的基金管理公司购买该国债券基金。如果你看好某国股市，也可以通过认购该国基金来实现自己的投资目标。而且还有债券基金、货币基金、优先股基金或蓝筹股基金等多种基金供你选择。可见，投资基金种类繁多，投资者可根据自己的实际情况，任意选择符合自己需要的基金进行灵活的投资。

7.经营稳定、效益可观

投资基金与股票类似，股票是按股划分计算其总资产的；基金资产则划分为若干“基金单位”，投资者按持有的“基金单位”的份额分享基金的增值收益。而且投资基金由于采取组合投资等措施，因此其风险低于股票，而报酬一般比债券高。

⑹ 信托投资基金的特点有哪些

信托投资基金的特点：

1、分散风险，使小额投资也能分散投资。

2、专家决专策，委托专家经营管理，提属高了资金运用效益，流动性增强。

3、确保投资者获得稳定收益。

4、提供多样服务。

(6)投资房地产投资信托基金有什么特点扩展阅读

1、根据投资基金设立的法律基础不同，投资信托的种类可以分为公司型投资基金和契约型投资基金。

2、公司型投资基金：组建基金股份公司，发行受益凭证募集投资者资金，基金委托基金经理公司管理操作，基金的原则委托金融机构保管。契约型投资基金也称信托型投资基金，是根据一定的信托契约原理。由基金发起人和基金管理人、基金托管人订立基金契约而组建的投资基金。

3、根据基金发起的地区，投资信托的种类可以分为国内基金和国际基金。国内基金指基金来源于国内投资者，投资对象也在国内。国际基金指基金的来源和投资对象分别在不同的国家，也称“海外基金”。

⑺ 房地产信托融资的特点

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:

（一）房地产开发贷款融资模式。
即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。
虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，但技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性，在激烈的市场竞争中，不占任何优势，加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质，信托公司的预期收益与实际承担的潜在风险极不对称，因此，今后应逐渐减少该类模式的比重。

（二）房地产股权投资信托
该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。

（三）股权回购型信托
该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

（四） “夹层”信托融资模式
“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的信托融资投资形式。

（五） 财产收益权信托融资模式
该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。不同之处是缺乏标准化，没有在证券市场公开发行和交易流通。与前几种模式都具有较为明显的资金信托性质不同，该类产品更多的具有财产信托的特点。该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能，也是我国迄今房地产信托所有模式中，最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

⑻ 房地产投资基金的特点

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;
2、收益的大部分将用于发放分红;
3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

⑼ 房地产信托投资基金的特点

REITs的特点在于：、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。