房地产税收上来如何用于

『壹』 房地产税应如何使用

近期在全国两会上，2018年政府工作报告指出，要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。有关部委官员表示，房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。征收房地产税的目的主要是用于教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些地方支出。房地产税按照房屋评估值来征税，将对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免。我国会参考国际上共性的房地产税的制度性安排的一些特点，更要从中国的国情出发来合理设计房地产税制度。笔者认为，征收房地产税涉及千家万户，具有举足轻重的作用。它不仅会影响到房地产领域，还会影响到供给侧和消费侧，影响到要素资源在市场范围内和社会生活领域的配置。概括地讲，宏观层面即为税收对国民经济的调控作用；中观层面即为税收对不同产业的政策效应；微观层面即为征纳双方的博弈行为。

税收的历史与国家的历史一样久远。房地产税在我国古已有之，商代的井田制就是典型的房地产税，地分九块，最中间的一块是公田，其余八块是私田，公田由耕种私田的八家农户共同耕种，实质上是以劳动来履行纳税义务。《孟子》说：“同养公田，公事毕，然后敢治私事。”在古代，农业生产高度依赖农田水利建设等公共基础服务。古人明白，只有让公共基础服务拥有稳定的经费保障，把公共生产条件改善了，才能种好自己的私田。因此，公事与私事、纳税与用税在井田制这种古代财产税制上具有辨证的统一，显示了很高的政治经济学智慧。

在现代西方税收理论体系中，征收房地产税的依据有利益交换、能力、社会公平目标等学说。绝大多数国家把房地产税作为地方税的主要税种，征税的目的是建立公共服务资金池，主要用于为本地区道路交通、环境卫生、文化娱乐、中小学教育等经费的支出。而且，居民财产的价值会由于当地政府提供的公共物品的改善(如市政设施、环境卫生等)而提高。在这种类似业主与物业管理公司之间的关系中，纳税人与政府取得了双赢，使社区的公共环境更加完善。曾在美国发生过一个有关房地产税的例子颇具说明力，某市曾想取消房地产税，却遭到居民的反对，他们担心本地区的公共服务质量由此下降而影响自己的物业价值。

我国征收房地产税不能照搬照抄别国经验，要慎重考虑不同的变量。首先，我国的综合税负已经很高，有研究表明，我国综合边际税负已接近40%高位，在世界各国普遍减税的情况下，征收房地产税势必增加国民负担，抑制消费，引发资产外流。其次，我国人多地少、还处于发展中阶段，造成高房价、低收入，如果参照国外房地产税税率标准很可能执行不下去。其次，贫困人口、低收入群体和特殊困难对象如何享受税收豁免，必须着重研究。再次，房地地产是带动性很强的支柱产业，房地产税有可能间接影响房价，造成生产商离场，减少供给，或者将税负转嫁到承租人身上，推高租赁价格。最后，相对于隐含在商品与服务价格中的消费税等间接税，房地产税是一种直接税，更直观，也会让纳税人不适应。

二是“专税专用”。房地产税主要用于改善社区的交通、绿化、教育、医疗、文化、养老等条件，比如，用房地产税建保障房供动拆迁居民居住，腾出来的土地用于居民需要的公园、学校、医院等设施建设。

三是坚持结构性减税。对低收入弱势群体、对只拥有单一住房的工薪阶层，应综合测算他们的税负，平衡其所得税、消费税、财产税所占比例，设定上限，可以抵扣，保证税负只减不增。

四是保持房地产市场稳定发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，实施差额累进税制，挤出房产泡沫，加强经济适用房、公共租赁房等公益性保障房建设，使居者有其屋，不同类型和层次的住房需求都能得到充分满足。

现有自己的房子再说吧。

『贰』 房地产开发企业税务筹划怎么做

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。
近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。
本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术 房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划 土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。
因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术 房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术 房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。
银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术 主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。
对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。
房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式 （一）利用临界点进行税收筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。
销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。
二是增加可扣除项目金额。
比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。
但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。
该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。
因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。
根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。
企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。
企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。
进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。
增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。
如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。
该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。
同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。
该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。
因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划 房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。
这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。
房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。
那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税, 假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、采取出租方式应承担的税负 营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负 房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。
假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。
土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。
由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。
当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25 在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。
本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。
此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元. （三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划 房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。
从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。
税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。
如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。
采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划 房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。
采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。
如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。
以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。
虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

『叁』 如何客观看待房产税在房地产调控中的作用

近年来，由于部分城市房价上涨过快，投机投资性购房比重有所上升，许多人建议通过税收政策来抑制投机投资性购房并以此实现房地产市场的稳定发展。国研中心市场经济研究所副所长邓郁松对21世纪经济报道分析，“这一政策建议的出发点是好的，但有必要从理论上和实践上理清税收政策的目标及其对房地产市场的影响，在此基础上再审慎调整完善相关政策。”
邓郁松分析，从理论上说，不论是在房地产交易和收益环节征税，还是在持有环节征税，都会加重购房人的负担。因此，完善房地产领域的税收政策，宜从完善税制的目标出发，客观认识税收政策调整对房地产市场的影响，进一步从供需关系层面考虑完善相关调控政策。
房产税无法抑制高房价的上涨
《21世纪》：交易环节税率调整对房地产市场的影响？
邓郁松：2005年以来，我国开始将调整营业税、契税等交易环节税率作为房地产调控的重要政策工具之一。税率调整的最初出发点是为抑制投资投机性需求，2008年金融危机发生后又作为鼓励住房消费、稳增长的重要政策工具。
从理论上说，在其他条件不变的情况下，降低交易环节税费将会带来交易量的上升和价格的下降，增加交易环节税费则会降低交易量并推升房价。
需要指出的是，我国在房地产市场的历次调控中，税收政策和金融政策通常是同时同向调整，表现为同时降低利率、降低交易环节税费或同时提高利率、提高交易环节税费。同时同向调整金融政策和税收政策虽然意在调控市场，但可能忽略了住房金融政策和税收政策调整对房地产市场的作用机理并不相同。
虽然降低交易环节税费会带来交易量的上升和价格的下降，但降低利率、降低首付则会提高居民的购买力进而带来交易量的上升和价格的上涨。由于金融政策调整对房价的影响更为显著，金融政策和税收政策同时调低的综合结果是交易量的大幅上升和价格的较大涨幅，这使得很多人误认为降低交易环节税费会推高价格。未来房地产市场调控宜重视区分金融政策和税收政策调整对房地产市场的不同影响，更好地完善相关政策。
《21世纪》：许多国家为什么在持有环节征收房产税的？
邓郁松：国际上许多国家都征收房产税（property tax），房产税本质上是对房屋征收的财产税。房产税具有税基广泛、不可移动、征收透明等特点，有利于地方政府形成稳定的收入来源，也具有一定的收入分配调节功能，因此国外普遍将房产税作为基层政府的重要税源。
房产税主要用于当地教育、消防、公共服务等支出。由于各国征收房产税的目的是为基层政府财政筹集资金，因此普遍根据以支出确定收入的方式确定房产税的税率。房产税税率一般相当于房屋价值的0.5%-3%。房产税税率根据当地财政支出需要确定客观上造成房价高的城市相对较低的税率就可以筹集足够的财政收入，而房价低的城市则需要较高的税率才能够筹集足所需的财政收入。
即税率高是由于房价低，而不是税率高抑制了房价。国内有不少人根据国外房产税与房价的反向关系建议国内可以通过征收房产税抑制房价，这实际上是颠倒了房产税和房价的关系。
《21世纪》；如果在持有环节征收房产税，这将对房地产市场产生哪些影响？
邓郁松：从主要国家房地产市场波动和房价变化情况看，房产税无法成为实现房地产市场持续稳定运行的有效工具。
美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的大幅波动，也没有避免次贷危机的爆发。英国、日本、西班牙等国有非常完善的房产税，但既未解决部分城市的高房价问题，也未能实现房地产市场的平稳发展。德国是少数几个房地产市场发展较为平稳的国家之一，但德国房地产市场平稳的主要原因是其首付较高、住房贷款以固定利率为主以及物价水平较为稳定带来利率水平较为稳定的结果。
将房产交易税费稳定在尽可能低的水平上
《21世纪》：对中国制定房产税政策，你有哪些这建议？
邓郁松：首先，需要进一步降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。根据2010年我国人口普查数据和近年来住房竣工等数据测算，截至2015年底，我国城镇家庭户户均住房已达到1.1套。随着我国住房存量规模的持续扩大，居民开始更多通过“卖旧买新” 、“卖小买大”的方式改善住房条件。
由于我国住房市场供求关系发生重大变化，建议进一步降低房地产交易环节的各种税费。降低交易环节税费不仅会降低居民换购住房的成本，有利于扩大交易量并降低房价，不断改善居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。从促进房地产市场稳定发展的目标出发，宜将交易环节的税费稳定在尽可能低的水平上，并且不再频繁调整。
其次，从完善税制的目标出发继续推进房产税试点和改革。我国从2011年开始在上海和重庆两市试点征收房产税，但目前上海和重庆的房产税试点更重视引导个人合理住房消费和调节收入分配的功能，而不是将其作为筹集地方收入的主要税源。
从用途看，两市的房产税收入全部用于住房保障等方面支出，这也与国际上大多数国家的房产税用途存在显著差异。目前社会各界对房产税的讨论也多是从抑制投机投资性需求、实现房地产市场稳定发展的角度出发，而忽视了筹集财政收入这一根本目标。建议从完善税制的目标出发，在明确房产税中长期定位的基础上，继续推进房产税的相关工作。
《21世纪》：在房产税之外，我们应该如何完善房地产调控政策？
邓郁松：近年来房地产市场的大幅波动，特别是部分城市房价上涨过快，仍需要通过进一步完善相关政策加以解决。

从世界范围看，不论是房地产泡沫问题还是严重的供给过剩问题，主要与两个因素有关，一是与住房金融政策有关，如美国、日本等国房价过快上涨的阶段都与当时的低利率相关，房地产泡沫的破裂则出现在低利率后的持续大幅升息，而首付比例低的国家房地产市场受利率变化影响更为显著。二是与土地和规划政策有关，如目前纽约、伦敦等国际性大都市受土地供应不足和规划限制，新建住宅量难以满足需求，这是国际性大都市房价普遍较高的重要原因。我国北京等热点城市也因住宅用地供应不足造成商品住宅供应量持续下降。部分三四线城市则因短期内土地供应量过大带来严重的供给过剩问题。
从房地产市场持续稳定发展的目标出发，要抓住供求关系这一造成市场波动的主要矛盾，更加重视实行中性的住房金融政策，并根据人口总量和结构变化情况合理确定住房供应量。人口大量流入是大城市房价高于中小城市的一个重要原因，实行区域协调发展战略有助于改变人口流动状况，进而改变部分城市房价过高的问题。从抑制投机性需求的角度出发，也宜重点考虑信贷政策和适当的限购政策，而不是税收政策。

『肆』 房地产企业如何交税

房地产企业纳税的方法：

1. 包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。土地增值税计算的依据是增值额,分为4个级次,即：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分,增值税的税率是30%。

（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,土地增值税的税率是40%;

（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,土地增值税的税率是50%

（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税的税率是60%。如果能够提供原来的购房发票,营业税按照差额的5.6%缴纳,印花税按照成交价全额的0.05%缴纳。

（五）作为公司出售房产收入,还应缴纳企业所得税,即差额的25%。

（六）企业出售房产，按照销售不动产税目缴纳营业税，税率5%。根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》 财税〔2003〕16号： 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；

2.按照营业税额随征城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳；

3.出售房产收入并入应纳税所得额，缴纳企业所得税，年终汇算清缴，税率25%。

参考链接：国家税务局

『伍』 如何加强房地产税收一体化管理

从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有重点地解决了以下三个问题：
（一）理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税”接管后，我们首先从理顺征管机构入手，重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设立了专门的建筑安装业税收管理科（股）实行集中心设立了专门的征管窗口，与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结，按照“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，否则，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管。四是与相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定期召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。
（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更?清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。
二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标 我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。
（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单?或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，?踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。元至9月，我们通过国土资源部门传递的信息对16户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税218万元、契税350万元，对25户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款296万元，收到了较好的征收效果。
（二）规范管理职能。我们以契税为把手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，我们实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，通过绘制《商品房预售和实际销售情况平面图》等措施，跟踪监控商品房的销售进度，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，按照《税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。
（三）提高服务质量。一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中，我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程。简化了办税程序，简并要求纳税人报送的各种报表资料，将“一窗式管理”理念和方法延伸到所有税种，变多部门办理为一窗式办结，极大地方便了纳税人。在市行政服务中心设立的地税窗口统一办理纳税申报、税款征收等涉税事宜，对转让或承受房地产应缴纳的各种税收在一个窗口实行一并征?。办税程序的简化，服务质量的优化，征管效能的提高，征收成本的缩减给一体化管理工作注入了强大的生命力和活力。
三、围绕一体化方案，创新和完善管理思路 实现房地产行业税收的一体化管理是税收科学化、规范化、精细化的必然要求，是“以计算机管理为依托，信息共享，环节相扣，链式管理，部门协作，联合控管”管理模式的有益探索，必须要在实践中不断创新思路，丰富和完善管理办法，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。
（一）信息化铺路，是实现科学化管理的重要基础。 税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收?管服务，“人机结合”，管理互动，以充分显现管理优势。具体到房地产行业税收征管工作中，就是充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，特别要以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，加强与相关部门的工作衔接，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，准确、快捷地传递有关信息，做到数据集中、信息共享、查询方便，逐步实现利用计算机将税?数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。
（二）链条式运转，是落实精细化要求的必然要求。 科技发展的日新月异和现代税收管理的客观规律，要求我们必须创新思维，更新观念，树立科学的税收管理观，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程，必须各岗位密切配合，各环节紧密衔接，要把精细化的基本要求落实到各个环节、各个岗位、各个人员，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平。
（三）部门间配合，是实现一体化管理的基本前提。 房地产税收与房地产开发、交易密切相关，加强与房地产管理部门、国土资源部门等部门的密切配合，严格先税后证，实现源头控管，是房地产税收一体化管理的最基本前提。因此，必须要在党委政府的统一领导下，按照国家、省及相关的联合文件的要求，建立健全部门间的协调与配合机制，实现信息共享，才能达到一体化联合控管的最大效果。
（四）一体化征收，是达到规范化目标的可靠保证。 实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措。因此，地税部门要把握好契税和耕地占用税?管的契机，以契税接管为把手，全面掌控税源信息，广泛收集、有效利用涉税信息，全面实行一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键环节，加强房地产各环节的税收管理，并结合本地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。

『陆』 关于房地产交易税收的规定

房地产交易税收知识

1、房地产交易过程中应缴纳哪些税金？ 答：纳税人在房地产交易过程中应缴纳契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税金。
一、契税 2、纳税人申报缴纳契税应提供什么资料？ （1）一手房应提供以下资料： 答： ①购房者身份证；②购房发票；③购房合同；④乐清市房产卖 。契；⑤契税缴纳申报表（窗口领填） （2）二手房应提供以下资料： ①交易双方身份证；②乐清市房产卖契；③买卖契约；④房屋所有权证（房产证、土地证）；⑤国有土地证单间房交易另加土地部门开具土地地价确认单及国有土地使用权出让合同；⑥购买住房再销售的提供原已征契税的契征；⑦自建住房销售提供自建证明（如建筑许可证、 ； 规划许可证等） ⑧契税缴纳申报表（窗口领填）。 （3）企业（单位）房产交易应提供以下资料： ①交易双方营业执照；②交易双方法定代表人身份证；③房屋、土地所有权证；④交易双方订立的卖契；⑤国有土地使用权出让合同及已税凭证；⑥乐清市房产卖契；⑦交易双方企业章程；⑧房屋、 。土地部门出具的评估报告；⑨契税纳税申报表（窗口领填） 3、土地使用权出让应提供以下资料（企业事业单位）： ①建设用地批准书；②国有土地使用权出让合同；③建设用地规划许可证；④法定代表人身份证、经办人身份证；⑤营业执照；⑥土地局的缴款通知书、定界图；⑦各项规费付款凭证；⑧用地协 。议书； ⑨企业章程； ⑩契税纳税申报表（窗口领填） 4、契税纳税义务发生时间如何确定？对申报期限有何规定？ （1）商品房。为纳税义务人签订商品房销售合同取得销售发票的当天。 （2）二手房。为纳税义务人签订房产过户协议的当天。 （3）土地使用权出让。为纳税义务人签订土地使用权出让合同的当天。 （4）其它方式（如赠与、交换）为接受赠与或签订交换协议的当天。 。 （5）申报期限为发生纳税义务的当天起一个月内（30 天） 5、契税计税价格如何规定？ （1）一手房。凭商品房销售合同及商品房销售发票载明的价格计征，其中 99 年 7 月 31 日前购入的商品房采用财政机关核定价格计征。 （2）二手房。一律按财政机关核定的计税价格计算。采用公开招投标竞价拍卖等方式，取得的二手房，在一年以内的，按取得时的价格计算，超过一年的，采用财政机关核定的计税价格计算。 （3）土地使用权出让。①97 年 9 月 30 日以前出让的，不征收契税。②97 年 10 月 1 日以后发生的：A、先以划拨方式取得后经批准转为出让的，按土地使用权出让合同载明的出让全额为计税价格；B、土地征用出让的，其契税计税价格为土地承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，其中：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，可由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经主管征收机关确认的价格。以竞价方式出让的，其契税计税价格一般为竞价的成交价格。 6、对个人购买住房如何征收契税？ 答：对个人购买非普通住房的按 3缴纳契税；对个人购买普通住房的减按 1.5缴纳契税。 7、转让生产经营用房、企业之间房产转让如何征收契税？ 答：转让生产经营用房、企业之间房产转让按 3缴纳契税。 8、转让土地如何征收契税？ 答：转让土地按 3缴纳契税。 9、关于拆迁补偿住房契税如何征收？ 答：关于因城镇房屋拆迁补偿重新购置的住房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 10、是否有其他有关契税政策？ （1）企业股权重组：在股权转让中，单位、个人承受 答：有。企业股权，企业土地、房屋不发生转移，不征收契税；（2）企业合并：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属， （3）企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以免税契税。上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋 （执行至 2008 年底）权属，不征收契税。
二、营业税 11、2006 年 6 月 1 日后，个人购买住房对外销售如何征收营业税？ 答：从 2006 年 6 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额依 5税率缴纳营业税。 12、普通住房认定有哪几个标准？ 答：2005 年 5 月 31 日乐清市人民政府确定的我市普通住房标准为： （1）住宅小区建筑容积率在 1.0 以上； （2）单套建筑面积在 144 平方米以下； （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍以下。 同时满足以上三个条件的为可以享受税收优惠政策的普通住房。 13、单套建筑面积如何认定？ 单套 答： （数间）建筑面积是指房产证主页上注明的建筑面积，应包括公摊面积，不包括车库及违章建筑面积。 14、个人销售其购置的住房，原购买时间怎么确定？ 答：个人销售其购置的住房，原购买时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间。如果房屋产权证和契税完税证明上注明时间不一致的，按孰先原则确定。若提供房屋产权证或契税完税凭证原件有困难的，可以财政部门或房管部门提供的契税完税凭证复印件，并盖财政或房管部门法定印章作为依据。 15、售房收入和购买房屋价款如何确定？ 答：个人销售住房售房收入统一以契税窗口核准的价格为准，即与财政部门征收契税的价格一致。 购买房屋价款以销售方提供的其购入时取得的发票上载明的金额，或契证（契税完税证）上注明的契税征收价格为准。 16、个人销售其购置的住房，按差额征税的扣除凭证是什么？ 1 对个人购买商品房住房对外销售的，按差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。提供原件有困难的，也可以凭房管部门提供其购买住房时取得税务部门监制的发票复印件，并盖房管部门的法定印章，作为差额征税的扣除凭证。 （时间在 2005 年 5 月 31 日以前） 2 对个人购买非商品房住房对外销售的，按差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。提供原件有困难的，也可以凭房管部门提供其购买住房时取得税务部门监制的发票复印件，并盖房管部门的法定印章，作为差额征税的扣除凭证。如果不能提供发票原件（复印件）的，可按原购置房屋已缴纳的契税完税证明上注明的金额作为差额征税的扣除金额。 对个人购买非商品房住房（时间在 2005 年 6 月 1 日以后）对外销售的，按差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。提供原件有困难的，也可以凭房管部门提供其购买住房时取得税务部门监制的发票复印件，并盖房管部门的法定印章，作为差额征税的扣除凭证。 17、纳税人申报缴纳或申请免征营业税应提供什么资料？ （1）交易双方有效证件； 答： （3） （2）售房人房产所有权证；契税完税证明； ； （4）购房合同（契约） （5）《销售不动产专用发 ； （7）其他税务机关要票》（6）房产中介机构提供的价值评估书；求提供的资料。 18、办理征免营业税和开具《销售不动产专用发票》流程如何？ 答：2006 年 6 月 1 日以后，个人销售住房应持以上第 7 条规定的有关资料到所属地税分局申请办理征免营业税手续。 各税务分局根据市府确定的普通住房标准，对纳税人提供的销售住房的资料进行审核，符合规定免税条件的，由纳税人填制《个 ，经各税务分局审批后给予免征营人销售住房减免营业税申请表》业税，不符合免税条件的，应确定征收营业税，各税务分局一律在当地征收入库。 各税务分局按规定办理征、免税手续后，对纳税人开具《销售 。不动产专用发票》 19、其他房产交易过户营业税政策有何规定？ 答：自建转让和继承、赠与等牵涉到的个人住房过户适用老政策。但个人自建自用住房，销售时享受免征营业税的住房仅限 1套；继承、赠与等牵涉到的个人住房过户，不征收营业税。但赠与须提供在房管部门备案的“赠与”公证书。 20、继承、赠与或析产的其他个人自建自用房屋对外出售，是否享受免税优惠？ 答：不能按自建自用住房享受免征营业税优惠。 21、以个人合伙、联建等形式建成房屋对外出售的，是否享受自建自用住房免征营业税优惠政策？ 答：不能按自建自用住房享受免征营业税 1 套的优惠政策。
三、个人所得税 22、个人房产交易的征税范围是什么？ 答：个人出售住房包括商品房、自建住房、经济适用房（含 、已购公有住房、城镇拆迁安置住集资合作建房、安居工程住房）房、别墅等和生产经营用房的，均应按规定征收个人所得税。 23、2006 年 8 月 1 日后，个人住房转让所得如何征收个人所得税？ 答：纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，并按 20的税率征收个人所得税。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的 1（别墅按 2）核定应纳个人所得税额。 24、房屋原值如何确定？ （1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相 答：关税费。 （2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。 ：原购 （3） 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。 （4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级含县级以上地方人民政府规定的标准确定。 （国 （5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》务院令第 305 号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234 号）等有关规定，其原值分别为： ①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费； ②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费； ③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额； ④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。 25、合理费用具体包括哪些费用？ 答：包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 （1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除： ①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15； ②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的 10。 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的不得再重复扣除装修费用。 （2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。 （3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 26、个人住房转让所得有何优惠政策？ （1） 答： 对出售自有住房并拟在现住房出售 1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体办法为： ①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳 ，并纳入专户存储。税保证金收据” ②个人出售现住房后 1 年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。 ③个人出售现住房后 1 年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。 ④个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。 ⑤跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。 （2）对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 27、个人出售营业房如何征收个人所得税？ 从 2006 年 9 月 1 日起，个人出售营业房（包括店面、商铺、摊位、办公楼等非住宅性房屋）所得征收个人所得税的预征率暂按2执行。
四、土地增值税 28、什么是土地增值税？ 答：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 29、土地增值税的减免税政策有哪些？ （1）居民个人转让普通标准住房暂免征收土地增值税。 答： （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 （3）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。 （4）对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

『柒』 如何在房地产开发中节约企业纳税成本

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,
假设房产原值为P, 房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、采取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，
41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

『捌』 房地产税收和税费的区别是什么

税收是国家为满足社会公共需要，依据其社会职能，按照法律规定，强制地、内无偿地参与社容会产品分配的一种形式。费是指国家机关向有关当事人提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用。税与费的区别主要有以下3点：

1.看征收主体是谁。税通常由税务机关、海关和财政机关收取；费通常由其他税务机关和事业单位收取。

2.看是否具有无偿性。国家收费遵循有偿原则，而国家收税遵循无偿原则。有偿收取的是费，无偿课征的是税。这是两者在性质上的根本区别。

3.看是否专款专用。税款一般是由国家通过预算统一支出，用于社会公共需要，除极少数情况外，一般不实行专款专用；而收费多用于满足收费单位本身业务支出的需要，专款专用。因此，把某些税称为费或把某些费看作税，都是不科学的。