A. 房地产企业预收款零税率开发票最后该票收回吗
不用收回，那是原来营业税已经交纳了，当时没有
开票
，
营改增
后补开
增值税普票
。
B. 房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税
一、房地产开发企业收到预收款应该怎么开票
按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。
因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：
允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）
房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）
有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。（新疆、江西等）
国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：……
（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。……
按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。
二、房地产开发企业收到预收款时如何缴税
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
C. 房地产企业预收款发票在开具正式发票的时候需要收回红冲吗
销售自行开发的房地产项目预收款，根据53号公告开具了不征税发票后，届时是否需要收回冲红呢？
福建厦门国税《12366营改增热点问题（十四）》
第3问：房地产开发企业销售自行开发房地产项目取得预收款，开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。若后续再收到余款如何开具发票？
答：根据国家税务总局公告2016年第53号第九条第（十一）项的规定，升级后的《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码增加6“未发生销售行为的不征税项目”，其中下设有602“销售自行开发的房地产项目预收款”。上述情况中，企业收到预收款，已开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，后续收到余款，应将原开具的增值税普通发票收回红冲，再开具全额的增值税普通发票或者增值税专用发票。
厦门国税认为房地产不征税发票在收到余款时需要收回冲红，笔者并不认同。
首先，从开具红字发票的原因分析，并不包括此种情况。《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）第一条规定了增值税一般纳税人开具红字专用发票的范围，即开具增值税专用发票后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，虽然在第三条谈及开具红字普通发票时未涉及范围，但笔者认为二者范围是一致的，关于增值税红字发票的其他文件大体也均采用此种体例。销售自行开发的房地产项目预收款开具不征税发票并不属于销售退回、服务中止、销售折让，也非开票有误，不符合开具红字发票的相关条件。
其次，从税款征收的角度分析，不开具红字发票也不影响税款征收。在开具不征税发票时，纳税人必须按预征率预缴税款，在应税义务成就时开具全额发票按相应的税率或征收率计税，预缴税款通过抵减实现，而非通过开具红字发票冲减销售额。况且即使开具不征税的红字发票本身就不影响应税销售额，从纳税申报和税款计算的角度分析也不影响税款的征收。
最后，53号公告就是在考虑业务性质的基础上，为了方便购房者办理非税收业务的需求，增设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。允许开具不征税发票，此种发票往往在办理贷款等业务时使用，收回也较为不便。
相反北京国税的回复倒简单明了很多：收到预收款时开具的本就是不征税的发票，无需收回。
D. 房地产开发公司在预收款时开发票预缴，在交房时开全额发票，那之前开的发票怎么处理
对房地产而言，营改增前一直是以预售款作为计税依据来预征企业所得税的，而营回改答增后，此预售款包含增值税，待到交房结算时才会体现出来并确定营业收入。
营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。
土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预征的计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-〔预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%〕
E. 房地产业收到预收款如何开具增值税发票
1、向购房者开具增值税普通发票，税率选择“零税率 ”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回 。
2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率 ，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红 ，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。
F. 收到预收款开具零税率发票后，如何进
为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
G. 房地产企业预收款开不征税发票后期怎么办
应该开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。