房地产代理公司如何做好项目

⑴ 什么是房地产代理公司主要做什么

1、房地产代理公司是指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售代理专的服务机构。

2、业务属：主要集中在产品定位、到案场包装、物料设计、媒体计划、广告推广、房地产销售代理、回拢资金等。

(1)房地产代理公司如何做好项目扩展阅读：

1、代理销售：策划代理公司主要以为房地产开发企业提供组织销售团队，进行房地产销售工作。

2、策划代理：策划代理公司为房地产企业提供前期调研、楼盘定位、整合营销、媒体推广等一系列工作。

3、营销策划中介代理公司综合以上两种公司的职能，负责为房地产企业提供整合营销，有专门的营销团队，也有品牌定位、策划推广的团队。

4、中介代理：中介代理公司主要负责销售二手房。

5、服务内容：整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等）；竞争研判，找到竞争的基准对象；土地的价值研判，为产品提炼最大的附加值；消费群和产品的双向调研。

⑵ 作为甲方，怎样做可以全面管好房地产代理公司（包括营销策划、推广代理、销售代理等诸多公司）

作为甲方，要管理好专业公司，首先要你比他们专业，要有自己独立的回思考判断能力。第答一点：要发挥他们的积极性和主动性，在你确定目标后，要求他们拿方案，先听取他们的思路，然后把他们那一板块的方案叫另外板块的来评价优点、缺点，结合自己的判断力去给他们一个中肯的方案评价。第二点：不要被他们的思想所左右，更不要被他们所忽悠了，第三点：对已经决定的事情，要狠抓落实，方案做得好，不落实是一纸空文，乙方合作公司就是把你没有想到的帮你想到，想到了没有细化的将它细化，细化了没有执行的帮你执行，以目标为导向。所以你始终是主导人，在整个操盘过程中，你是核心和总操盘手。

⑶ 房地产代理公司如何接项目

建议先从代理小产权的房开始，他们一般都会对外放分销，比较容易谈判，押金内也要少很多。至容少可以维持收支，做的好还能小有赢利。大产权的也不是完全没有希望接，只不过都是不太好卖的剩余的尾房。如果想全盘接新盘，确如楼上两位朋友说的，没有关系没戏。

⑷ 我是做房地产销售的，如何才可以接到自己的房地产代理项目

可以借助网络广告做宣传，相信一定能帮你，

⑸ 房产代理销售公司怎么做

成立个销售代理公司开始喽，简单来说，代理公司成立，签订规定好销售模回式的代销合同，然答后随便你这么折腾，卖完抽佣就是。不过这里面有三个问题要注意，首先就是要和开发商沟通好佣金怎么抽，有没溢价，以免回头结账不好结，这个最麻烦，开发商介入太多，你事后就会畏首畏尾，不好做。其次是项目怎么包装推广，这个不太烦，招个在地产行有些经验的职业经理人，投点广告费就OK。最后一个不太大的问题也是前提，就是成立代理公司，需要一些特别证件的，这个你要咨询相关国家部门了。

⑹ 代理房地产项目的策划和销售工作流程

如何提升房地产企业竞争力
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。
在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！
房地产市场竞争格局的变化
一、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段：成本竞争阶段
在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段：性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。
一、房地产企业应注重综合竞争力
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”，房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力，因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。
二、房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高，消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时，随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此，房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌，提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力，包括产品模式的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上，就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。
2、制度有效力
房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力，二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力，具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力，职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。
3、战略执行力
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”，制定计划的目的是应对变化)，制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化)，越应该加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
企业发展战略研究包括：(1)发展环境研究，(2)企业特点、优势、劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。
发展战略确定后，企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓，以提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。
4、研发创新力
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。
5、资源整合力
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。
三、综合竞争力的数学模型
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重，f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。
提升竞争力的具体措施
在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定年度计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有：
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成立一个临时的工作小组，以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。

⑺ 房地产代理公司怎样接到销售项目的

有一套好的投标方案.
能说服开发商,或者以公司的实力来说话.
献丑.

⑻ 如何做好房地产这一行业

中国经济实力的增强促进了住宅产业的发展，住宅产业的发展促进了家庭装修的兴旺， 家庭装修业的兴旺促进了一次装修到位住宅的崛起。对于家电产品来讲，随着建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》政策的颁布实施，房地产项目团购成为了每一个家电生产企业竞相争食的香饽饽。正因为如此，竞争也异常激烈。那么如何才能在众多的竞争对手中脱颖而出，取得房地产项目的成功呢？笔者根据经验在此谈谈自己的看法，但愿能起到抛砖引玉的作用。

房地产工程项目洽谈步骤

房地产工程项目的洽谈一般分为七大步：计划与活动、准主顾开拓、接触前准备、接触、说服、促成、售后服务。

一、计划与活动。做房地产工程项目首要的任务便是搜索精装房产项目的信息。这要根据区域市场内房地产工程的进展做出计划，哪个工程刚立项，哪个工程已经进入施工，哪个工程已经完工，哪个工程开始进入装修阶段……等等。这一阶段，可以采取多种方式和途径获得最新的信息：如地毯式搜索法、行业朋友推介法、建委相关部门查询法、质检部门探寻法等等。

二、准客户开拓。在经过第一步的全方位搜索以后，通过各种方式，在已经探听到某个房地产工程项目是精装房或者有送装修之后。第二步接下来就是准客户的开拓阶段。在这一步关键是精心准备，努力成交。

三、接触前准备。这其实也应该属于客户的开拓环节。不论是自己的名片、公司相关资料还是自己的仪表，还是已经做过的房地产项目样板都要以人以专业的印象。要详细了解该工程配套的厨卫电器的档次、种类、大小户型的配套标准，以及目前是否已经有了同类产品在跟踪等等，做到知己知彼。然后，根据工程项目要求做出自己产品的配套方案来。计算出合理的报价，以及预留空间余地，作为公关费用。

四、接触。在这一环节一定要给工程相关负责人留下良好的印象。首先是人，然后是产品，还有就是成功房地产项目样板。注意礼节，礼貌、尊重，保持不卑不亢。一般来说，一个房地产项目的成交会经历数次甚至数十次的接触洽谈，在每一次的会唔中都要把握住谈判的重点和要达到的目标，步步推进。

五、说服。我们谈判接触的目的很明确，那就是说服房地产项目工程相关人员在房地产配套中采用我们的产品。首先是产品的质量，然后是公司的实力，加上相关成功案例来证明。

六、促成。在经过了我们千辛万苦的无数次的接触、洽谈之后，我们离成功成交已经很近了。关键时刻还必须以利益做为杀手锏。有人说过，商场上只有永恒的利益。话虽重却非常有道理。无论经过你多少次的交流与沟通，无论你与项目负责人达到了多么融洽的关系，没有利益恐怕仍然不能成功拿下这个工程。

七、售后服务。做为房地产项目工程的配套项目，采购的产品的售后服务好坏，有没有保障同样影响到房地产项目决策人的决策。在我们前面的所提交的方案中，一定要有关于如何做好售后服务的条款和实施细则做为保障。避免其后顾之忧，也为自己赢得口碑，为以后与该开发商再次合作打下好的基础。

实施工程项目前的准备

在拿下工程项目以后，便进入了工程项目的准备阶段。一般要准备：1、了解该项目的户型资料、安装尺寸；2、了解用电环境。因为有些厨卫电器要求必须达到多少平方以上。3、了解项目要求工期。4、产品到货日期，预计安装完工日期。5、建立售后服务队伍。

工程中常遇到的问题及处理方法

一般情况下，在一个房地产工程项目实施过程中，会比较多遇到的问题有：一是同类产品的竞争。解决办法：要明确自己产品与其他竞品的差异性，突出公司实力、产品质量保证，自己产品在该区域销售状况、成功开发的其他房地产项目工程，还有就是突出利益，包括采用自己产品后其费用的多少，当事人利益所得等等。二是采购负责人员的变动。解决办法就是要在与相关工程项目负责人保持密切关系的同时，还要顾及其他人员，多交朋友。一旦项目单位出现了人事变动，不致于前期所作工作全部报废。三是预付款、发票事宜。在这点上要明确开票与不开票的价格和利益，预付款的多少也直接关系到生产单位的风险高低。解决时主要还是以打通关系，尽量多打预付款。还有就是可能会遇到同类产品的诋毁。有时或许会因此被项目高层做为不采用的理由。做为有经验的业务人员，应该要他们明白这是竞争的结果，处理好关系。

如何与工程相关人员保持良好的关系

与工程相关人员保持良好的关系是做好房地产工程项目的前提和保障。要把握以下原则：

一、先交友后后交心，做成朋友；中国人是最讲人情的，所以在事情的成败关键还是在于“人”。俗话说：要想做事先做人。也有这层道理。

二、腿勤、嘴勤、手勤、脑勤。多沟通、多交流，勤问候。不定期的约请吃饭、休闲，了解当事人的喜好、人际关系，在相关人员的生日、庆典或者其亲朋友好友的重大节日时给予表示，这些都能拉近关系。如有一次临近12点钟，我们所跟踪的某房地产项目负责人打来电话说一起吃饭，其实就是他们已经吃完，要厂家房地产项目经理去买单。在行业内流传着这样的说法；如果房地产项目工程采购负责人能让你常买单说明项目有希望，如果一次不让请，则该项目十之八九没戏。

三、利益。商场无情，利益永恒。做房地产工程项目也得记住这句箴言。

如何做好工程项目的收尾工作

在房地产工程完工之后的收尾工作也至关重要。它影响到质保金是否能够顺利的回收和客户关系的继续保留或主动推介。在收尾阶段要重点做好售后服务，树立口碑。对于购房户出现的任何产品问题都要及时进行处理，以免造成不好的影响。一般项目完工后半年（有的可能更长）会退还质保金。最其码在半年内不能掉以轻心。如果处理得好，在该房地产开发商后来开发的其他楼盘中可能你仍然会是他的合作伙伴。有了口碑效应，反过来又能促进其他项目的谈判成功。还有一点就是，虽然项目已经完工，但与相关人员的联系和关系依然不能断，即使他们公司目前没有其他的在建项目，毕竟他在这个房地产开发商圈子内，关系到一定程度，他会主动向你介绍其他的项目。

其他注意事项

在房地产项目工程的谈判和实施的过程中还要注意以下方面：

1、话不多说。

2、关键时候，厂家老总出面，以示重视，不谈生意，纯沟通感情为主。

3、随时掌握工程进展信息，避免出现变故。

4、保证相关人员隐私。也就是要遵守所谓业内的规矩和游戏规则。

⑼ 我是一个房地产代理公司，想出去找项目谈代理，该怎么做

如果你还是新手的话 最好是先熟悉房地产专业知识和先了解这个市场 不要盲目出去拜访客户 可以先打电话找到有意向寻找代理公司的开发商的时候在去拜访有目的的去 平时可以出去看下其他楼盘等