房地产如何按可售面积分摊成本

⑴ 土地成本如何分摊

分摊方法一：占地面积法

占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。

对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。

分摊方法二：建筑面积法

建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。

具体分两步分摊土地成本：

第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

分摊方法三：售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。

应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。

(1)房地产如何按可售面积分摊成本扩展阅读：

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

1、土地费用

指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费

一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

3、配套设施费

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。

其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。

即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。

其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。

⑵ 房地产开发企业结转成本的方法有哪几种可以按预计销售收入比例分摊成本

对于房地产来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售、认购协议、销售清单、施工、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收入

结算第二步：整理工程施工清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工比较多，结算单有的可能有，有的可能没有。一般应该把按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有编号、名称、金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别的结算数。

结算第三步：整理好的清单跟账面金额进行核对。

各个类别的金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付，但是施工单位没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把开具过来。

2. 2. 施工单位还没有结算，也没有开具，造成账面金额比金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3. 3. 施工单位质保金没有开具。这个可以督促施工单位把质保金开过来。4. 施工单位因为疏忽，多开了，但是没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回

4. 5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到清单里面。

5. 最后，清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

6. 预提时候：

7. 借：开发成本

8. 贷：应付账款-预提

9. 按照这个金额结转到开发产品。

10. 借：开发产品

11. 贷：开发成本

12. 结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。

13. 这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积

14. 根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本

15. 产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

16. 账务处理：借：主营业务成本

17. 贷：开发产品

18. 这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

19. 结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。
    

⑶ 房地产开发公司开发间接费如何按面积分配成本

1. 如果这笔费用只是用于一个A项目的话，直接做：
   借：开发成本-A项目
   贷，开发间接版费用权

2. .如果是A，B两个项目的话，可以按照两个项目的总投资额的比例或可售面积进行分配
   借：开发成本-A项目
   -B项目
   贷，开发间接费用；

3. 分配公式：

   间接费用分配率=开发间接费用总额/ABC项目可售总面积
   

   ABC项目分配的间接费用=A/B/C可售面积*间接费用分配率

⑷ 房地产企业的管理费用在不同项目中的如何分摊

国税发[2006]187号第四条（五）规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目内可售建筑面积占多个容项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发[2009]91号第二十一条（五）规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
国税发[2009]31号第二十九条规定：共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。同时第三十条规定，土地成本一般按占地面积法进行分配；公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目（建筑安装工程费、基础设施建设费和开发间接费）的分配法由企业自行确定。

⑸ 请教房地产开发成本的分摊问题

已经竣工决算的显然无法放到开发成本中去分摊，但是，可以根据这几个项目（版已完工、在建、权未开工）的规划建筑面积合计，按照分别的建筑面积进行分摊，对于已经完工项目的分摊成本可以作为已完工项目的一项长期待摊费用，按照多年摊销计入营业成本或管理费用。
对于在建和未开工的项目，需要分摊后作为开发成本计入。
这样操作是合理的，但不同地区的税务部门理解不同，在操作时需要跟税务部门做好提前沟通，避免你们分摊了，而税务部门要求纳税调整之类的问题出现。

⑹ 房地产企业总可售成本包括哪些可售面积是否去除物管面积

可售总成本是复指应归属于可售制房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。可售面积不能去除物管面积，因为物管面积实际上也是已经售了的，全部算在公共面积上面已经全部分摊给全体业主了。

⑺ 房地产开发企业如何进行成本核算

房地产开发企业成本核算的方法和一般步骤依次如下：

1. 根据成本专核算对象的确定原则属和项目特点，确定成本核算对象。

2. 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

3. 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

6. 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

7. 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

8. 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

⑻ 房地产开发配套设施像物业办公楼成本怎么分摊

非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法
公共配套设备费的分摊，应回根据实际使用答情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。

⑼ 房地产企业分摊开发成本的依据是按照预售许可证的面积还是销售许可证的面积、还是监理报告面积

最初的依来据是容积率，其次是规划源面积，再其次是预测绘面积，最后实测绘面积。
容积率是政府卖地是限制的，不能改。
规划面积是规划局批的，不能超过容积率。
预测绘面积就是购房合同上的面积，也是预售证上的面积。
实测绘面积就是房产证上的面积。
最终的面积是实测绘面积。