土地价如何推算房地产价

A. 知道土地单价如何估算房地产价格

如果是严格的评估，还需要很多数据，例如贷款、税费标准、建安成本等等
如果是粗略估算，可以只考虑建安、20%左右的税费

B. 如何确定计入房产原值的地价

1、财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价

嘉市地方税务局近期应国家税务总局要求对嘉市房产及土地进行全面清查，清查后将确定新的房产税及土地使用税计税依据并按照新依据计征两税。在此次清查过程中有子公司提出疑问：土地本身需要按规定缴纳土地使用税，根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中，房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值，是否存在重复计税问题。现就该问题进行解读： 2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”明确了土地价值也应计入房产原值计征房产税，税务局要求调整房产税计税依据理由充分。至于是否存在重复计税，则是国家税务总局应该考虑的问题，我们更应关注的是计入房产的土地价值如何确定。财税[2010]121号中同时明确“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计

2 、征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46（12000÷26000=0.46），因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）

假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并

3 、cdqm据此确定计入房产原值的地价。

例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。

缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。

应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司执行《企业会计制度》。

2011年缴纳房产税的地价＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。

目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司应当及时与当地税务机关协调解决计税依据问题，避免涉税风险。

C. 房产税中的土地价格是如何计算的

我国的土地价格是各省、直辖市人民政府依法指导定价，将土地级别按土地性质划分不同的回等级，一答般为12级，一级土地价格最高，12级最低。此数据在当地国土局管方网站上可以查询到最新的政府指导价。

以下是重庆市的土地价格标准 （数据来源：渝府〔2002〕79号文件）

土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。

D. 土地交易中心的地价是怎么算出来的

地价算法一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法 自政府对经营性土地实行招拍挂以来，地价在逐渐透明的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的关键性因素。多家企业常常为了取得某块土地的使用权进行竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重的负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才最合适呢？ 开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术经济指标，最后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占整个项目营销费用的三分之一以上；更专业、分工更精细的房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划费用也常常不菲。 笔者从事房地产工作多年，组织、参与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料的基础上，总结出一个简易的地价评测方法，熟练掌握这种方法可以在一分钟内估算出地价。这种方法非常适用于各个房地产开发公司的老总们在作项目预测、地价评估时估算土地价值。下面我将用详细的例子阐述这种方法。

E. 土地价款怎样计算房产税

计税方式1.按房产价值计征的（土地价值进入房产价值的按总价征收的，土版地按照无形资产入账的不用权计入征收总价中），年税率为1.2%；
2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税,
可见房产税和土地价值没有关系但是一下两种情况除外
一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据
二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。

F. 房地产地面价怎么算

楼面价是指土地抄价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

计算方法
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方。&楼面地价=400000/666.6（一亩约666.6平方米）/1.8=334元/平方

G. 地价怎么样折算房价新闻报道说按照地价的拍卖价核算出均价为7000元/平方，怎么算出来的

假设地10公顷.5000万，4倍房子
公式，房地产总成本1=地皮0.3+建安成本0.2+税费0.15+利润0.25
5000万的地皮价格内，折算房地容产总成本为1.66666666亿，房屋有40万平方米
房屋价格为每平方米416元
第一建筑面积太大，缩小建筑面积，提高每平方米单价。
深圳南山区地价是8亿左右每公顷，价格是你这个的8万倍，4倍房屋，折算成房价是66666.66元每平方米

H. 土地价格计算公式

“新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。”

I. 我想知道怎么才能计算出土地价格、房屋价格和在哪能看到土地拍卖价格

我是国土资源管理局里的工作人员。现在你可以登陆“中国土地市场网”，里面全国所有招版标拍卖挂牌出让土地权的公告、成交结果、土地出让合同重要要素等信息都可以在里在查到。另外，我们一般是拿土地成交价格除以该宗地的容积率，就可以得出每平方米建筑面积应分摊的土地价款（也称楼面地价），再加上每平方米建筑面积的建筑成本、建设税费、开发商利润，就是房价的构成了。比如，一宗地成交价格是5000元/平方米（土地面积），除以该地块的规划容积率3.0后，每平方米楼面地价为1660元。假定每平方米建筑成本为电梯1200元，应交纳的税费为每平方米建筑面积500元，那么该楼盘的每平方米建筑总费用为3360元了，再加上开发商自已的利润假设为每平方米500元，该楼盘的房价就不会低于3900元/平方米了。当然，因为房屋价格最终受供求关系、建筑成本（如材料、人工）、土地价格等多种因素影响，所以，你想完全凭土地价格来推测房价是不太科学的。不过，我认为，对于二、三线城市，考虑到通货膨胀的因素，房价跌多的可能性要比房价上涨的可能性小。

J. 房地产价值怎么计算的

通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如：
1）楼层（楼层高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/园景等其他景观
4）宁静（所处位置的宁静程度）
5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）
6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）
7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）
8）私密性
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。
计算步骤 ：
一、 确定均价
均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：
1． 成本加成法
即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。
2． 市场比较法
以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。
3． 消费者心理价格法
二、 确定楼层价差
确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。
三、 确定横向房屋价格系数
计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。
为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评分，并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化，则在搭建的价格框架基础上进行局部调整。
具体计算时分为以下四个步骤：建立评分标准——权重设置——分项评分——加权计算。
四、 搭建价格框架
1.通过Excel软件可以实现价格框架的搭建和计算。
以中间楼层为基础，根据基准价格和各房屋价格系数计算中间楼层各房屋的价格，然后代入楼层价差数据，计算出其他楼层各房屋的价格。其中，基准价格是计算的初始价格，其基本与前面所确定的均价一致。计算表中最后得到的均价将以基准价格为基础试算得到。
2． 景观阶跃
景观阶跃是指某房屋随着楼层的升高（或降低），出现视野豁然开阔（或突然受阻）、景观资源陡然丰富（或急剧减少）等情况。这时，应该相应提高（或降低）该房屋的销售单价。提高（或降低）的幅度根据实际情况而定，通常在20~100元/m2
之间。
景观阶跃的情况还包括：低层临近车库出入口、临近裙楼顶的中央空调冷却塔、临近空中花园、赠送花园/露台、房屋内有被记入销售面积的柱体、房屋局部空高减小等等。应该根据情况赋以相应的景观阶跃价差，提高（或降低）销售单价。
3． 特殊楼层
在高层住宅中，有时候顶层会给消费者以身份的象征，其价格可以适当提高。
此外，某些城市对楼层编号的数字比较在意，消费者会更愿意买带“8”的楼层，而不愿意买带“4”的楼层和第13层。这种情况下，可以给相应的楼层适当提高（或降低）销售价格。
五、 价格试算与调整
对初步价格框架进行了局部调整后，就可以进行价格试算了。对试算出的价格，需要从以下方面，结合经验判断进行校验：
1． 最低价和最高价（包括单价和总价）
2． 同楼层各房屋之间的价格差距（单价和总价）
3． 整个楼栋各房屋之间的价格差距（单价和总价）
若以上结果不甚满足要求，则可以从以下方面进行调整（在调整时，需要注意随时更改基准价格以使计算表中的销售均价与确定的目标均价一致）