房地产开发如何做市政配套

『壹』 求全套房地产开发流程及相关费用！谢谢！！！

房地产开发公司操作说明
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、确定项目可行性
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、企业土地使用费
6、工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证（本项目是否办理，需要和政府部门沟通）
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、清理费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七步 房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
二、内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售商品房预售款监管协议
14、办理《商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
第八步 房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费

『贰』 做房地产开发商都要具备那些流程和条件

房地产开发流程（详细）

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助 费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税

『叁』 房地产开发商延期交房说市政配套指的什么

市政配套是对城市居民生活基础设施的建设以方便工农业发展、居民出行及生活的基础设施的建设内容，包括城市供排水、道路建设、燃气、通讯设施、民众信访、市容市貌建设与整治等等！总之一句话就是和人民生活息息相关的各种基础设施的建设，目的是为了促进发展、改善生活质量！

为什么迟迟不交房，大家想过这个问题吗，最近一直在研究这个问题，总结以下其实kfs选择延期交房不在乎就那么几个理由

开发商延期交房大多事出有因，除不可抗力（如洪水、地震、火灾、罢工、骚乱等）外，主要原因有以下几种：
1、未验收合格；
2、施工未完成或遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
3、市政配套工程的批准与安装的延误；
4、贷款未办好；
5、开发商资金跟不上，如拖欠工人工资导致工人罢工、闹事等；
6、小区道路和环境建设未竣工；
7、政府对外部道路的规划和市政配套设施发生了变更、导致小区不能如期完工；
8、开发商对房屋设计、小区规划进行修改导致无法如期完工；
9、开发商捂盘等涨价，不惜毁约。

一般来说，开发商延期交房包括两种情况：
（一）正常延期交付。
正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况；
（二）非正常延期交付。
非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
不可抗力一般有以下几种情况：
（一）自然原因，如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故；
（二）政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。
其中，和大家密切相关的是，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规等政策性文件，例如最近新出的房产限购令等。此时开发商也无权要求购房者承担合同不能履行的责任；
（三）社会环境原因，如战争、罢工、骚乱等。

『肆』 房产开发项目收费及配套费怎么计算

房产开发项目收费及配套费计算方法如下：

1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；

也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征收及拆迁安置补偿费。

(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。

3．前期工程费。前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。

8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

核算

房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

房地产开发成本核算经过整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序，规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，重点控制房地产开发成本构成，严格控制各项费用支出，并严格进行房地产开发成本计算。

成本分类

房地产开发成本核算就其用途来说，大致可分为三部分：

1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目以前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。

配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用。

(4)房地产开发如何做市政配套扩展阅读：

房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。

在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定;房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。

房地产开发项目必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。

『伍』 请问，房地产开发的详细流程，各个步骤对应哪些管理部门。

房地产项目开发流程
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
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计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
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对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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规划局法征地意见函
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到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价
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申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证
按规划设计条件征询意│
见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房
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规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置
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到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证
│2.了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单
制作资料计划（建委会签）
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报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领
许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证
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建委、物价局下文批价
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运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
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四源费缴纳
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到开发办市政处核实任务
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开发办工程处同意招标
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填招标申请书并到市招标办登记
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招标办看现场
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运用“投资项目概预算系统”编制标底
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招标办审查标底
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开标会
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定合同，写评标报告，发中标通知书
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招标办盖章同意
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施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书
同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
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施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
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1.小区内线 1.通知区园 1.按道路1. 到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司
路委托设林局绿化 方案进 水业务公司报炉房）报装
计 办 行施工 科报装装1.环保2.到规划科定
2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线2.委托线局同线路方案
3.配电室土3.绿化施工 事处养 路设计、路设计意锅3.设计
建工程验 路队验 施工及3.施工及炉房4.看现场
收 收 验收验收规划5.施工
4.设备安装 2.到市政位置6.业务科检验 及验收 监理所2.委托同意接气
5.送电 下水报设计7.凭通气单到 装3.到劳动管网所办固
3.规划设 局报装 定资产转移
计4.环保局手续及通气
4.竣工验审查消手续
收音除尘8.凭接气单到
设备液化气公司
5.竣工验收办各户通气
手续
9.通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

『陆』 城市基础设施配套费如何入帐

城市基础设施配套费一般属于房地产开发企业所发生的费用，可以计入开发成本科目。

借：开发成本

贷：货币资金或其他科目

本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。

企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

(6)房地产开发如何做市政配套扩展阅读：

企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。

企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）。

应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

3、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类。

如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

『柒』 “房地产开发企业配套费”包括哪些内容

一、开发成本

1、土地征用及拆迁补偿费：

土地征用费、出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。

2、前期工程费：

规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费：

以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。

3、基础设施费：

开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

4、公共配套设施费：

不能有偿转让的开发小区公共配套设施支出。

5、开发间接费用：

直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

二、期间费用

1）销售费用：

房产销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费．以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等。

2）管理费用：

企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产推销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失等。

房屋配套费的税费提示：

依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。 缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。最详细的收房注意事项：你可以自己去看下，还有一些其它的问题。

(7)房地产开发如何做市政配套扩展阅读：

一、房地产企业市政配套费计入的科目：

市政配套费是指政府为建设和维护管理城市道路、桥涵、给水、排水、防洪、道路照明、公共交通、市容环境卫生、城市燃气、园林绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等等市政公用设施(含附属设施)所开征的费用,是市政基础设施建设资金的补充。

房地产开发企业计入“5001 开发成本”科目。

基础设施配套费是政府向建设单位收取的一项费用，一般按新建，扩建，改建的面积作为征收基数,每平方的价格各地不同。

房地产企业，将该费用计入开发成本。

二级明细科目设置没有规定要求，可以根据单位核算需要自行设置。

二、房地产企业市政配套费缴纳的契税：

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格，其中成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

以竞价方式出让的，其契税计税价格，“一般”应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应当为净地，即政府部门一般会净地出让，净地出让土地成交总价款包含政府相关部门所有应收的费用，即既包括国土部门收取的费用，也应包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用。

如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等都应该作为契税计税依据。所以，一般情况下，“招、拍、挂”受让的土地，契税计税依据为成交价。

但在实践中，个别地方政府部门并非净地出让。只是按土地现状(土地还未平整)进行“招、拍、挂”，此时房地产开发企业承受土地权属签订合同时成交价中仅包含国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如市政建设配套费等，这笔费用是在办理土地证之后，在立项报建环节才发生。

因此，房地产公司受让土地缴纳的市政建设配套费应组成契税计税依据依法缴纳契税。

『捌』 房地产大配套指的什么

配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。

配套设施是房地产企业成本核算的重要组成部份，能否正确计算对所得税的影响是很大的，配套设施包括基础设施和公共设施。

基础设施即与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施。

而公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。

(8)房地产开发如何做市政配套扩展阅读

购房的注意事项有以下：

1、房屋采光

2、配套设施

要关注小区周边有什么配套，小区本身有什么配套，比如：超市，医院，学校，银行网点，菜市场，学区，商业街，公交路线等。如果那个小区有本身的学区的话，那就更好了，价格也比较贵，很抢手的。

3、开放商实力

开发商的品牌、实力，小开发商喜欢搞些小动作，经常扯皮，买时保证有的东西等到交房时没有了，因此要关注开发商的信誉。

4、房屋所在地发展潜力

5、房型

户型越方正越好，越利于家具的摆放和房间布局，也流行方正的户型。

6、交房流程

交房的时候，根据购房合同以及交房标准的约定，逐一检查，看看开发商有没有落实。