A. 如何做一个房地产企业的swot分析
SWOT分析法应用很广，不仅仅运用于房地产项目中。
在房地产项目中，SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括项目的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
一，分析环境因素：
下面结合XX项目来分析：
XX项目优势分析：（包括机会和威胁）
1，
位于##交通枢纽与黄金地段。（机会）
2， 商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。（机会）
3， ##最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活（威胁）
4， 周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全（机会）
5， 道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。（机会）
6， 上海建筑设计的结晶，##独有的小高层电梯楼及复式楼。（威胁）
7， 专业的物业管理（机会）
8， 公平交易，没有内部操作。（机会）
9， 市场供小于求，居民有强烈的购房需求（机会）
10， 最快今年底既可交房（机会）
11， 本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（机会）
12， 商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值（机会）
二、项目劣势分析：
1， 价格较周边其他小区要高（威胁）
2， 本地区收入及购买力不高（威胁）
3， 居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高（威胁）
4， 后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争（机会）
5， 开发商不专业，配合度不高（威胁）
6， 三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大（威胁）
7， 本地商业品牌简单，档次不高（机会）
8， 整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。（威胁）
9， 土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。（威胁）
(暂时不能上传excel表格）
中间表格略过
三SWOT分析总结：
由以上分析可知：
优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。
B. 房地产项目投资如何分析
房地产项目可行性研究的步骤和内容
可行性研究的步骤。
（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
C. 房地产项目分析报告要怎么写
一般房地产项来目要选择在售源的，在售的省去了开始的营销推广环节；待售的要根据“两点一线”样板区相应的推出营销计划。
对，重点说明SWOT分析，让大家一目了然，投资分析、市场调研分析主要是对于地产开发的前景及趋势做个预测，这对于未来投资走向及利润率很关键。
作为学生的话，要敢于与社会人及老板打交道，在与其沟通的过程中，你就会发现获取信息很容易，不过，要对于公司的信息保密呦。。
D. 房地产怎样做客户分析
客户分析可以从四个方面：区域性；经济能力；侧重点；持久性 ；基本从这四点分析完后就可以判断能否继续跟进 。具体如下:
一、区域性: 是外地还是本地,外地的话是投资度假还是长久定居,如果是投资度假那我们自己的产品是否有很匹配的卖点支持客户的意念.同样,自住客户也是这样分析.本地客户一般以居家居多,应该了解的是什么目的,是改善住房还是其他,改善的话需要改善哪些,比如交通,面积,类型等。
二、经济能力: 这个很好理解了,二种情况,客户是完全力所能及但愿意不愿意买我们的产品,客户能力有限愿不愿意因为我们的产品贷款或者其他融资
三、侧重点:对什么最肯定,这些从客户语录中就能总结出来 比如"住这就不用每天接小孩上学了"等等,所以接待的时候要耳听八方
四、持久性: 持久性怎么理解,有的销售代表现场感染客户的能力很强,本来对于一部分客户是抱着看看的态度,但现场情绪激动了,可能下定,但如果没有现场逼定,客户走后再回头下定的可能性不大.再有一种极端客户是根本想买房但没有明确的目的,就是满世界看,看多了后连自己也不知道到底选哪个好,陷入犹豫中.这就是我们要理解的持久度.把握准了持久度,就可以对症下药.总之 不要轻易放弃一个客户,即使这次没成交,也没关系,不代表他一直不买房. 有些东西自己得来的更深刻,文字表达能力不是很强,保留个人意见
E. 如何分析地产盈利模式
还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。商业地产盈利模式 商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。 随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。以北京的金融街为例，2006年租金收入占总收入不到2％，预计到2008年这一比例会上升到近15％，并且会继续扩大下去。今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。工业地产盈利模式 工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，但目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40％左右。这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。 此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。如上海的张江高科规划每年投资园区内高科技企业的额度为2亿元左右，像该公司投资的中芯国际和复旦张江通过在港上市已经为股东带来巨额风险投资回报。2004年中芯在港上市就带动张江股票上涨一倍，而同期上证指数涨幅仅3成。像这种有类风险投资性质的工业类地产公司投资者不仅要关注其物业租售情况，还需把握其股权投资项目的发展动态，股价超常表现将主要受此因素刺激。
F. 如何分析判断你所熟悉的当地房地产市场
首先看看你当地的市场是不是健全，1级市场就是开发商拿地，跟我们没关系，2级市场回就是开放商卖房子新居、答期房、现房。3级市场就是房屋的租赁，还有2手房交易。这个买房子看你的用处了。1般情况下要是自主的话，不管多少你也会买的我们不做讨论。要是投资的话，最好选择3级市场发达的地区，只有这样才房屋的升值空间才大，变现能力才强。
G. 怎么分析房地产数据本人刚入行，菜鸟一枚。想知道怎么分析房地产市场数据
如果今天2014年是8月17日，抄周日
那么环比就是和上周日8月10日那天的均价比，均价环比下降百分之多少就是（8月10日的均价-今天的均价）/8月10日的均价=1-今天的均价/8月10日的均价
同比就是和去年同星期，也就是2013年8月18日，周日，那天的均价比。均价同比上涨百分之多少就是（今天的均价-13年8月18日的均价）/13年8月18日的均价=今天的均价/13年8月18日的均价-1
H. 如何做房地产未成交客户分析，越详细越好
1,区域性;2.经济能来力3.侧重点4.持久性基本从源这四点分析完后就可以判断能否继续跟进 。
具体如下:
区域: 1.是外地还是本地,外地的话是投资度假还是长久定居,如果是投资度假那我们自己的产品是否有很匹配的卖点支持客户的意念.同样,自住客户也是这样分析。
2.本地客户一般以居家居多,应该了解的是什么目的，是改善住房还是其他,改善的话需要改善哪些,比如交通,面积,类型等。
经济能力: 这个很好理解了,二种情况。
侧重点:对什么最肯定，这些从客户语录中就能总结出来 比如"住这就不用每天接小孩上学了"等等,所以接待的时候要耳听八方。
持久度: 持久度怎么理解,有的销售代表现场感染客户的能力很强,本来对于一部分客户是抱着看看的态度,但现场情绪激动了,可能下定,但如果没有现场逼定,客户走后再回头下定的可能性不大。再有一种极端客户是根本想买房但没有明确的目的,就是满世界看，看多了后连自己也不知道到底选哪个好,陷入犹豫中。这就是要理解的持久度。把握准了持久度,就可以对症下药.总之不要轻易放弃一个客户,即使这次没成交,也没关系,不代表他一直不买房。
I. 房地产项目优点缺点如何分析
主要从价格交通配套环境户型等方面进行分析，最好进行实地考察，这样一个小区的优缺点就了然于胸。
J. 是做房地产分析的，房地产的概念太大，具体该怎么说呢
中介，租售，接项目