房地产估价中，假设开发法是评估具有投资开发或再开发潜力的房地产的版估价，如待开发的土地权(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。
假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
❷ 估价假设和限制条件包括哪些内容
估价假设和限制条件是估价报告的重要组成部分，对体现估价机构和估价人员的专业胜任能力和职业道德，防范执业风险，告知估价报告使用人正确使用估价报告具有重要意义。12月29日下午公司全体人员就估价假设和限制条件的规范表述和应注意的问题，一起进行了探讨。这部分内容是我们做的估价报告中不可或缺的一部分，大家都很熟悉，温故而知新，希望大家能有所收获。
一、估价假设和限制条件的重要性和目的
在房地产估价报告中，估价假设和限制条件是一个专门内容。这部分内容对于正确了解估价活动的前提条件和正确掌握估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。
关于这一点，我们也可以通过《房地产估价理论与方法》（2011年5月版）一书中关于房地产估价的完整定义来体会。专业房地产估价是“房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动”。这一定义明确强调了房地产估价必须在“在合理的假设下”进行。
在房地产估价报告中表述估价假设和限制条件的目的，主要有下列三点：
(l)有针对性地说明估价所必要、但不能完全肯定、而又必须予以明确的一些假设和前提条件（即估价结果成立的一些前提条件），其内容涉及明确估价对象的权属性质、范围界定、价格类型、价格内涵、估价时点、用途和实物状态等方面。
(2)体现房地产估价机构和估价人员的专业胜任能力和职业道德，并起到一定的自我保护和风险规避的作用。
(3)告知和提醒估价报告使用者注意这些假设和限制条件，并对他们起到一定的保护作用。
显而易见，无论是估价人员还是估价报告的使用者，都应该重视估价假设和限制条件。
❸ 对房屋进行评估，采用土地假设开发法测算土地的评估总价，请问谁有具体的测算表
在建工抄程征收时可以袭采用假设开发法进行评估，由于各地的房地产市场价格是不同的不会有具体的测算表或公式能准确算出其土地评估总价，只能是按类似于房地产市场价去类比。在建工程的评估价=续建完成后的房产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。
建设完成后的房屋的市场价格中含两块，一是土地的市场价，二是建造费用。市场销售价减去建造费用就是土地的评估价。（市场法评估）
❹ 1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么各种方法估价如何操作
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。
假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以
预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值
市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地
市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易
市场法估价的操作步骤：
搜集交易实例；
选取可比实例 ；
对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；
求取比准价格
三类修正：
交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同
市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）
房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。
收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。
收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）
收益法的操作步骤：
搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。
预测估价对象的未来收益（净收益）。
求取报酬率或资本化率、收益乘数。
选用适宜的收益法公式计算收益价格。
❺ 试述房地产用假设开发法估价需要具备的条件及报酬率与投资风险的关系.
含义：
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
具备条件：
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性。
在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
报酬率与投资风险的关系：
这个问题我想你也应该明白，从投资学的角度来讲，当然是高风险高收益，这是合理的，也是公平的。就算是房地产项目也是一样的！ 因此两者之间当然是正比关系（不过肯定不是严格的正比）。
当然还有一些偶然因素，不过应该另当别论！
❻ （房地产估价）谈假设开发中现金流量折现法与计算利息方法的区别
3大区别：
1.对于抄开发完成后的价值和后续的建设成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额，而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
2.传统方法不考虑各项收入，支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算其投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售，而现金流量折现法要考虑各项收入，支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
3.在传统方法中投资利息和开发利润都是单独显现出来的，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中，因此，现金流量折现法要求捳率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
❼ 房地产估价（假设开发法）
我是这样理解的，9-3的时点是现在，而交易期是改造完成后，也就是一年以后，所以专税费发生在一属年以后，所以要折现。9-4中时点是2011年9月1日，而也是在价值时点购买在建工程，也就是说交易发生在价值时点上，所以不用折现。
个人观点，仅供参考，希望对你有帮助，望采纳！
❽ 拆迁房房产评估的方法有哪些
企业征地拆迁中五种评估方法分别是：重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。吴少博律师总结
第一、重置成本法
重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。
成本法在以前就运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。
第二、收益法
在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。
收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大的劳动密集型行业、专利技术性可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。
收益法在实践的过程中运用不是很多，评估公司不涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。
第三、市场比较法
需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。
第四、假设开发法
假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。
很多中小型企业都希望适用假设开发法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在申请审批规划等文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。
第五、基准地价修正法
基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值，在实践当中应用不是很广泛。
❾ 假定被评估房地产可以永续使用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益
3/(1+10%)+2/(1+10%)^2+1/(1+10%)^3+[3/10%]/(1+10)^3
❿ 我要写个杭州西湖区文一西路 房地产估价报告，用的是假设开发法。有些问题需要各位大虾帮忙，谢谢。
要确定开发成本最好咨询有关部门；实际的销售费用、管理费用占开发完成后房地产价值的比率远远要大于你在报告中所使用的比率，具体的确定方法够写一本书了，最好还是沿用最近报告中的比率