房地产企业如何应对税务风险

Ⅰ 房地产开发企业需防范哪些税务风险

一、销售收入确认方面应注意的问题：
1、价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。
2、购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。
3、“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。
4、已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
二、开发成本确认方面应注意的问题：
1、虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。
（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。
（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。
（3）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。
（4）利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。
（5）将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。
2、未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。
3、多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“ 待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。
4、未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。
三、纳税申报方面应注意的问题：
1、未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。
2、纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发〔2009〕31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。
3、房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。

Ⅱ 房地产公司如何合理避税

看你公司是查账征收还是核定征收了。

查账征收的是根据你开票金额来确定税款，也就是按发票版收税；权（这种情况的企业，可以跟客户商量，收费便宜一点但不开发票。收款尽量走现金，千万不要从公司账户上走）

核定征收的是根据你的利润为依据来确定税款。（这种情况的企业，费用可以多做一点，冲减利润。多少交点税，不然税务局会找麻烦。）

看的明白吗？希望可以帮助你。

Ⅲ 房地产企业如何防范税务风险

房地产企业如何防范税务风险
一、销售收入确认方面应注意的问题。
二、开发成本确认方面应注意的问题。
三、纳税申报方面应注意的问题。

Ⅳ 房地产企业如何应对税务检查

企业所得税按国税发2009（31号）文件相关规定核算，流转税要考虑预收房款必须交税，分期收款的房款，只要合同收款期限到期，不论是否收到款，都要交税，做到这些，税务查账一般就能过关了。

Ⅳ 房地产开发企业如何规避税务风险

房地产税是什么？房地产税所对应的为房地产行业，只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税，都属于房地产税。

在中国，房地产税包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

提到房地产税就不得不说说房产税了，现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆。

房产税和房地产税虽只有一字之差，但概念还是不一样的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

准确来说，房地产税包含房产税。

个人购房需要交什么税

个人购置新房，除了房款还需要承担相应的税费。

01 契税

契税，顾名思义，就是指对契约征收的税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，因此，负有企业所得税纳税义务。

房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

(1) 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%

(2) 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%

(3) 开发项目位于其他地区的，不得低于5%

(4) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%

涉税风险提示

在企业所得税方面，房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。

1. 隐瞒销售收入。如提供虚假或者不完整的销售面积，以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等。

2. 未及时确认收入。房地产开发企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求时，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。

例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。

3. 混淆预售收入相关的税金及附加税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除；在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。

04 印花税（商品房销售合同）

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。

提醒各位房地产企业主，房地产企业开发经营中链条较长，业务复杂，房产交易只是房地产企业经营众多链条环节中的其中一环。

一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。

Ⅵ 房地产企业如何合理避税

充分利来用国家税收政策：
（一自）内部工程回避工程结算。
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关避税筹划的关键。
（二）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费。
工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；否则，适用服务业5％的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。
（三）增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。
比如，房地产企业或者公司入住园区，享受财政返税奖励扶持，减轻企业在经营管理过程中的税负。

Ⅶ 房地产开发企业的税务处理有什么需要注意的

您好，很高兴为您解答！
房地产企业税务处理违规总结
1．采取预售方式销售开发产品，未按核定利润率计算利润额并入所得额计算缴纳企业所得税。
2．开发的产品已经销售，不开具房屋销售结算发票，收入挂记预收账款，不按权责发生制原则计算应纳税所得额缴纳所得税。
3．银行按揭房款、产权置换、房地置换、土地出让、安置用房、商品房自用、抵债等销售行为，不按权责发生制原则确认收入纳税。以上销售行为，个别企业长期挂在往来账上或根本不在账上反映，尤其是银行按揭和实行分期付款的销售行为，纳税人不按照合同规定及时结转收入，造成当期少缴税款。
4．成本核算不规范，乱列成本费用。房地产项目开发周期长，成本费用配比、归集和结转核算复杂，容易造成成本核算混乱。企业通过虚列多列成本，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，虚列多列各类成本，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴企业所得税的目的。具体表现形式主要有以下几种：
（1）利用行业特点调减成本。房地产公司利用开发周期长、成本划分难的行业特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“前期共同费用”账户，结转经营成本时不按权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用“前期共同费用”账户随意调整，达到调减利润、偷逃税款的目的。
（2）股东个人负担的借款利息支出，记入企业的财务费用支出，有的企业把应由股东个人的支出记入企业的管理费用，达到调减利润、偷逃税款的目的。
（3）业务招待费严重超支，多提折旧，多列财务费用等增加成本。
（4）企业捐赠、赞助、广告、福利、奖励等费用超标，不按规定记入成本。
（5）代收款项、价外费用不合并纳税。将煤气开户费、可视对讲费、有线电视开户费、更名费、拖交房款押金、罚息收入、违约保证金、定金等收入直接记入往来账户，未计收入申报纳税。
（6）外资开发商利用自身享受的税收优惠政策，与内资企业合作进行开发，对补偿给内资企业的不动产不作收入，不如实申报纳税。
（7）以代建房名义不按规定纳税。部分房地产开发公司对不属代建性质的项目，以签订虚假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建费收入纳税而不按销售不动产行为全额纳税。
希望我的回答能够帮助您，谢谢！

Ⅷ 企业如何规避税务风险

“税务风险”是企业风险管理中值得提及的一种风险，对中小企业而言更为重要。依法纳税和正确的税务规划，涉及到企业权益的真实性和业主权益的真实性以及业主权益的风险。

“税务风险”会给企业的经济造成莫大的创伤，并且严重干扰企业经营的正常运作，甚至会导致整个企业的经营危机乃至倒闭。

避免增值税风险

企业现行纳税的税种主要包括两大类，即流转税和所得税，而流转税主要是增值税和营业税，所得税包括企业所得税和个人所得税。

对销售入账时间应按税法规定的纳税义务发生时间确认销售行为和发生，在取得销售收入后应及时转入相关销售账户并及时计提应纳税金。

对于一般企业而言，财务会计核算制度比较健全，正常的销售除了有时在入账时间上会略有出入外，一般都能及时注入销售账的。因此，仅就一些特殊项目可能产生的“税务风险”罗列如下：1．收取价外费用，未计入销售纳税；2．实物投资未计提税金；3．以各种促销方式销售未按实际销售价计税；4．“以物易物”未作视同销售计提税金；5．销售残次品、等外品、边角余料、废品等未作销售计税；6．随同产品出售包装物未计提税金；7．自产或委托加工的货物用于在建工程，未作视同销售计税；8．未划清增值税应税项目与非应纳增值税项目的混合销售，如划分不清的，应缴纳增值税。

规避企业所得税风险

企业所得税的税务风险规避，关键在于：第一，正确计算收入；第二，真实计列税前扣除项目。

不得扣除的项目包括：资本性支出，无形资产受让及开发支出，违法经营的罚款和被没收的财物的损失，各种税收的滞纳金、罚金，自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分，超过国家规定允许扣除的公益性、救济性捐赠，以及非公益性、救济性的捐赠，各种赞助支出，与取得所得无关的其他各项支出。

企业所得税的税务风险除对明确不可扣除的支出内容外，更重要的是企业成本核算的真实性，以及是否符合配比、一贯性的原则。特别要注意存货的核算与管理，因为一旦在存货管理上产生问题，将涉及成本核算和应计所得税的真实性问题。

当然，企业在会计核算中形成的税务关联问题，可能会反映到固定资产及固定资产折旧、工资的计列、劳保福利费提取、管理费用及销售费用、财务费用的列支等方面，都可能产生会计核算与税法不一致的情况，企业只要在年度申报时，认真检查并作应纳税所得额的调整，即可规避税务风险。

Ⅸ 房地产企业普遍面临的税务管理难点表现在哪些方面

你的四个问题可以归结为一个：就是税负控制问题。
一是土地增值税的增值率难以保证在30%以内，按照土地增值税的计算方法，它有4档税率，最高一档为60%，挺吓人的，该增值率控制不好，企业就会吃亏。而要控制好此增值率，需要对建筑成本进行全面的预算管理。关键是做账的人要非常熟悉土地增值税的计算方法，否则，就无法对增值率进行有计划的控制。持有注册税务师或注册会计师证的人可以胜任此项工作。
一般的地方，土地增值税的预交征收率是3%（全国各地不一样，3%可以理解是国家的最低线税负），因此，增值率控制得好的企业，会保证有3%，但不会超过3%许多，否则企业又要多交上千万的土地增值税。（之所以要保证有3%，是因为，低于3%，税局是要查账的）
举个简单的例子，某房地产开发企业，有个项目收入预计6个亿，需要做多大的建筑成本，土地增值税的税负才不会超过3.5%（假定老板接受3.5%的税负）
设建筑成本为X，假定企业不存在有银行借款，当地开发费用扣除率为10%，则有：
[6-1.3X-6×5%（1+10%）]×30%=6×3.5%（6×3.5%为总共要交的土地增值税）
解得X=3.823亿元。这3.823亿元的建筑成本就是会计要控制的建筑成本。应交的土地增值税是0.21亿元。验算：0.21/6=3.5%
否则土地增值税清算的结果将大大超过0.21亿元。如，建筑成本没有控制好，只有3.5亿元。仅仅比计划数少0.323亿元，则应交的土地增值税是（6-3.5×1.3-.33）30%=0.534亿元。要多交0.324亿元。其差额是巨大的，简直是几何式的放大。这就是土地增值税最隐蔽的地方。
二是企业所得税的税负难以控制。国家的最低线税负是收入的2.5%，控制得不好，也会超过它很多。而且，它的扣除金额与土地增值税的扣除金额还不一样。更重要的是，它还受平均建筑成本的影响。如，一个企业的建筑成本是3000元/平米（假定），而当地的平均建筑成本是2600元/平米，超过平均水平，也是很麻烦的，税局也会要你写说明、解释之类的问题。
总之，这两大税是房地产企业面临的最大、最难控制的税种，它隐蔽性强，政策性强，计算复杂，要求会计人员不但要是会计专家，而且还要是税务专家，否则，这两个税是很难协调控制好的。老板花点钱请个持有注会或者注税证的人参谋，并付点咨询费是很值得的。