怎么开展房地产评估业务

① 房地产评估的业务员都做些什么前景如何

首先是接业务，然后收集资料，之后按照公司的评估报告模板制作评估报告，交货收钱。这一行还是很有前途的，在我们国家处于发展阶段。但是关键是一定要考上注册估价师证，如果考上的话做一样的事情得到的报酬是没考上的人的好几倍！

关于报酬：
看你在不同的地方，我之前在的评估公司是一级资质下的分公司。有证的估价师工资，底薪800.，提成按照做的报告的收费额提成。主估价师8%，附估价师4%，缴纳养老保险医疗保险失业金。年终看老板开心，有时候给1000有时候给5000，和公司效益完全没关系。没有证的，拿报告收费提成的2%。年终同样看老板心情。以上是表面的所谓规定，但是实际上是这样的。首先老板不会告诉你实际到底收费了多少，据我们所知，他给提成的底其实只是收费额的百分之八十，然后还会抹零。再来估价师都会在8%和4%里面分别扣掉1%，一共百分之二，这百分之二就是给没有证的人的提成。
所以你在不管哪一家公司上班，拿到多少钱关键看老板！前车之鉴！
据我所知，在其他同类公司，如果客户是你拉来的，你就会有20%左右的提成，而我在的公司完全没有。然后评估公司会加班会出差，这些产生的费用你最好也要先搞明白，有没有出差费，出差费用的报销什么的。加班有没有加班费什么的都要清楚。我们是完全没有的。
还有，如果你是房地产估价师，但是老板让你做土地估价报告，那你的提成怎么算也要搞清楚。我们做房地产报告的，做土地报告老板没有给我们一分钱提成。
在和老板谈这些问题的时候不要害羞，一定要讲清楚。有些老板说我不会亏待你的，不会比你之前拿得少，但是最后，发给你的钱还没有你原来得的一半，其实老板是知道你之前拿到的钱时多少的。我一个同事被挖角过来的，老板就这样说，但是……后来杯具了。
千万小心，这一行很有钱途的，但是自己在做的时候也千万小心。

② 怎么开展房地产评估业务

3 估价程序

3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。
3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：
1 明确估价基本事项；
2 制定估价作业方案；
3 搜集估价所需资料；
4 实地查勘估价对象；
5 选定估价方法进行测算；
6 确定估价结果；
7 撰写估价报告；
8 审核估价报告；
9 交付估价报告；
10 估价资料归档。
房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。
3.0.3 明确估价基本事项，应明确下列事项：
1 估价目的；
2 价值日期；
3 估价对象；
4 价值类型。
3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。
估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。
价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。
估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。
价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。
3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。
估价作业方案应包括下列内容：
1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；
2 估价工作质量要求及保障措施；
3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。
3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。
估价所需资料应包括下列方面：
1 反映估价对象状况的资料；
2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；
3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
4 对房地产价格有普遍影响的资料。
3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。
实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。
因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。
3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。
外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。
审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。
3.0.9 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。
估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。
3.0.10 估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。
应保存的估价资料至少包括下列内容：
1 估价报告；
2 估价委托书和估价委托合同；
3 估价所依据的估价委托人提供的资料；
4 实地查勘记录；
5 估价报告内部审核记录；
6 有重要专业帮助的专业意见。
上述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。
在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。
（摘自《房地产估价规范》）
你可以再网上查找该规划，里面所讲内容全是房地产评估业务的操作规范，也是做房地产估价必看得规范之一。

③ 房地产评估公司业务如何拓展

你好，房来地产评估公司源主要是跟银行打交道，其次是企业。如果你和银行有着互惠互利的友好协作关系，那么银行只要有贷款抵押业务，会打电话给你让你出报告的；其次就是跟企业，因为很多企业不会只在一家银行作贷款，所以你多认识一些企业主管财务方面的朋友应该对你们公司大有好处，一是会增加业务量，二是收费也能高些。

④ 刚进房地产评估公司，请教一下评估公司的业务如何开展

通过网络，电话，会议等，或者银行入围，和担保公司合作！

⑤ 房地产评估公司业务如何开展

您好？房地产评估业务主要是根据银行的需要，在购房贷款时需要出具的。业务应该先从银行找缺口，处理好银行的关系，银行可以指定你的评估公司作为他家的代理，这样你的业务就会越做越好了 呵呵 你说呢？

⑥ 怎么做好房产评估

一、房地产估价行业的形势

我国建立现代的房地产估价制度是从八十年代中期开始的，目前已经有了一定的规模。主要表现在：一是房地产的估价制度已成为国家的法定制度，1994年国家房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度和房地产评估人员资格认证制度。二是房地产估价师实行国家的统一考试，从1995年开始，取得资格的近20000人，从2002年开始，每年举行一次。三是国家出台了佑价规范。四是成立了中国房地产估价协会。但是，当前房地产评估工作还存在一些问题。 一是注册会计师、资产评估师和房地产估价师的关系不清，职责不明。 国务院清理整顿经济鉴证类中介机构领导小组的办公室设在中国会计师协会，要把资产评估分离出来，与房地产估价是合并。2001年国家拟定了一个《关于统一我国评估中介服务市场管理意见的报告》（征求意见稿），发到财政部、建设部、国土资源部、人事部、国家工商管理局等部门，核心内容是：评估是一个独立的行业。将来建立法律、会计、评估三个平台。具体设想：一是国务院成立经济鉴证类社会专业服务组织管理委员会，统一行使国家对评估服务行业的管理权，把现在的财政部、建设部、国土资源部对评估管理职能放到管理委员会。其职能包括制定评估管理法规、资格设立、市场准入、对行业组织、评估师和评估机构进行监管等。二是组建一个评估行业的自立性行业协会，就是把中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会三会合并，组建一个统一的中国注册评估师协会，成立一个注册评估联合会，下面分为中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会。当然，涉及到利害关系的几个部门的反对意见比较大。最近，我和有关部门联系了一下，准备把他们的意见和几个部门的意见附上，让上面拍板。我们认为，没有必要成立一个实体性的委员会，应该成立一个跨部门的联席会议，共同商议评估的准则、标准、术语、收费、职业道德、行业准入标准，或互相承认资质，在达成共识的基础上，几个部门联合发文，联系会议比较松散。计委对此有意见，说这样 把它的价格管理职能给劈开了；它还认为，整个评估都应该归价格部门来管理，评估都是价格行为。国家人事部也有意见，他们认为清理整顿专业资格的问题应该由人事部来搞。 二是房地产估价师与资产评估价师交叉。这个问题客观存在的。在美国、英国、港台房地产评估都叫资产评估，主流都是房地产的评估，其他资产比例很小。一个资产为什么需要评估，必须具备两个基本条件：一是独特性，任何商品资产在转换过程中，从理论上讲都有一个确定价格，但不等于都需要专业的评估，一般的商品交易，价格显而易见，不需要专业评估。所以，一般的资产评估对房地产和土地的评估很感兴趣，因为它价值量相当大，评估所需费用与资产相比很小。传统上需要评估的，当然是房地产，还有古董、名家艺术品等，个别的珠宝钻石也需要鉴定评估。现在，发展到企业的整体资产需要评估，极个别情况下有无形资产也要评估。 除此以外，房地产评估为何在资产评估里是老大？房地产在社会中总财富中占绝对的大多数，按照保守统计，占60-70%。一个家庭、企业、国家的很多资产凝聚在房地产中。在评估中，有几个主要的评估，一是抵押评估，在市场经济中要取得资金，需要靠物来做担保，世界各国最终选定的就是房地产。因为，它跑不掉、寿命长、价值比较大，某种意义上能保证升值。这样几个特点，决定了房地产是适合做抵押物；税收的评估我们基本上没有这一块，未来是要有的，国家机器的运转要靠税收保证，财产税、房地产税、遗产税的公平合理的征收是应该按其价值进行的。强行征用要依法进行补偿，比如，在房屋拆迁中，要对拆迁房屋进行评估。所以，在资产评估中，房地产评估是老大。 三是房地产评估机构需要尽快脱钩改制。多数房地产评估机构过去是政府的交易部门，后逐步成为房地产评估事务所，事务所有时也行使政府的一些职能，既当裁判员，又当运动员。现在按照国务院的规定，要成立有限责任公司，对于评估业务不多的，确实有些困难。但对于多数来讲，这是一个绝好的机会，通过改革，原来的牌子就送给你，如果你原来做的不错，就有了业务关系，实际上等与国家出钱给你找了业务关系。想通了，搞个评估事务所自己**比较踏实。 加入WTO以后，房地产要受到一些挑战，………………房地产服务领域受的冲击可能非常大，评估是服务，服务领域有中介服务和物业管理，中介服务有咨询、评估、经纪，现在冲击比较大的可能是代理，代理可以开连锁店。在美国、英国评估机构都有实质。在中国评估你必须有评估资质。但现在压力比较大的是，他们在中国发展他们的会员，搞一些培训班，考取他的资格等。比如金融保险进来以后，因为许多金融业务需要做评估，他们就可能找他们的评估机构。

二、评估工作的设想

1、出台有关的标准、办法。一是修订国家评估规范，特别是拆迁的评估规范；二是制定新的标准，房地产估价新的术语通过符号；三是制定房地产估价合同示范文本。目前估价合同五花八门，乱收费、乱承诺；四是修改关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定；五是制定注册房地产估价师继续教育管理办法；六是制定房地产价格评估纠纷调解办法。过去我们的评估从理论上讲，深度还可以，但是实践中演变成了一种模式，成为形式上的评估。目前评估的精度也不够，特别是在拆迁中，评估往往要精确到元，否则老百姓不干。所以，一旦出现纠纷，就需要一套调解纠纷的办法。 2、房地产估价师的考试。从今年开始，每年都举行一次。教材和考试大纲要进行修改。原来四门考试，第一题都是客观题，如单选题，多选题，判断题，综合分析题，只要选择就完了。后面的题都是主管题，特别是案例，这样就造成了阅卷的工作量很大，时间长。重要的是阅卷难以做到客观合理、公平。有时判卷人员难以理解答案，比较死板的人，一样的答案就判你是对的，差几个字或者换个说法，就判你是错的，实际上我一看说的是一回事；也可能有的答案比参考答案更好。因为，你的标准答案不可能就一定说的很全面。因此，经过几年的摸索，题型是不是要做些调整，就是全部改成单选、多选、判断、综合分析。综合分析实际上也是选择，也是单选多选，或者是融合在一起，现在已经给几位原来命题的专家们都打过招呼，叫他们去想。大家反映，如果改成客观题，能不能反映实际水平，确实这也是一个问题。 3、房地产经纪人考试。2001年12月18日人事部建设部下发了关于印发房地产经纪人员执业资格制度暂行规定和房地产经纪人员执业资格考试实施办法的通知，房地产经纪人,简单讲就是买房子、租赁房子的代理销售人员。但要取得执照。经过到国外考察，外国也都进行经纪人考试，从今年开始每年进行。考试的教材有四本,一本是《房地产的基本制度与政策》，再一本《房地产经纪相关知识》，三是《房地产经纪实务》，四是《房地产经纪概论》,委托上海组织编写。现在中介服务机构,深圳做的比较好。 4、房地产估价师的管理。一是从2001年开始注册工作。后来考虑分为职业的和非职业的进行管理。注册管理的办法是必须到有资质的机构,脱钩改制的机构来注册,这是原来的注册规定。现在对此问题还没有定论,一种想法是都予注册,分为职业的和非职业的；职业的就是在有资质的脱钩改制的机构工作的，其他的都是非职业的。注册的办法一种是你原来在从哪里考取的，你就在原单位注册，但这和管理办法相违背。还有一种就是在有资质的评估机构注册。这种办法能反映你的真实情况,还有一种观点认为，只要你在脱钩改制机构里面,就给你注册。按照注册条例,其他的就不给注册,但这可能存在一些问题。我们觉得还是都管起来好。现在初步考虑都给注册,同时搞一个注册专用章,符合条件的发个执业专用章；不符合的,就没有这个章。有执业专用章的就签名生效。没有执业专业用章的只能做一些辅助性的工作 二是继续教育。我们的继续教育已经在开展，有必修课和选修课,必修课按照部里要求,必须参加中国房地产协会举办的继续教育培训班；选修课由各省负责培训。继续教育采取两种形式，一种是集中在黄山培训中心培训,省里有积极性的可以搞自己的培训教材。通过培训对估价人员进行一次大的清理。 三是要建立估价师的查询系统。经过初始注册和培训，张三、李四是不是房地产估价师，是注册的还是非注册的，有没有劣迹,人在哪里,在网上或者什么形式，都能查得到。 5、房地产估价机构的管理。重点对于房地产估价机构脱钩改制的情况,进行一次全面的摸底。脱钩改制之后，正规的机构全国到底有多少家,什么样的资质,它的名称是什么,法人是什么,注册资本是多少,电话,地址,包括估价师的名单,都要弄清楚。同时建立两个系统，一是建立房地产估价机构的查询系统；二是建立全国房地产评估机构的联盟。设计一个全国统一的牌子,统一的服务标准,统一的企业形象,你可以加盟,不影响你现在的老板身份,你完全独立核算,是个法人。做好了之后,社会上的老百姓信得过这个牌子。像麦当劳你到世界上哪一家餐馆去,享受到的基本上是同一种服务标准,吃的东西的口味基本上是一样的。这样做大做强，不光是对着国外，国内也要竞争，从而提高我们的竞争力。 6、发展协会的会员,开展会员的交流。我们协会会员工作的发展可能还存在着一些问题,现在我们会员分为团体会员和个人会员两种。你是房地产估价师的,必须成为会员。当然,会员还要提供一些服务,提供哪些,希望做个交流,当然,我们不会增加大家的负担。像国外的,你是哪个协会的会员,别人对你比较信任,有信任感。 7、对外交流。原来我们基本上做的差不多了,但现在遇到一个问题,就是和香港的资格互认问题,香港有个香港测量师协会,它原来在回归之前是英国皇家特许测量师学会香港分会,回归之后,就改为香港测量师协会,它的测量师是广义的,有大地的测量,工料的测量，房地产估价师它叫做产业测量师,就是资格互认的问题,我们一些做法是借鉴他们的,所以他们很多机构已经进入大陆多年了,我们2001年的估价师考试,允许国外和港台符合条件的参加,这是过去没有的。再一个是通过互认这个问题,互认一批,他们承认我们的，我们承认他们的。当时,他们担心大陆这么多估价师对他们造成冲击,实际上相反，是他们对我们的冲击。他们能进来,我们出不去。拿我们建设部来讲,注册建筑师,城市规划师等都存在着这个问题。对外交流方面,我们准备每年组织出国考察,到国外去看看别国是怎么发展的做些什么事。 8、科研。协会能够发展也需要靠科研来支撑。从今年开始,我们每年出一个估价报告的精选。同时协会拿出一部分经费来搞科研课题,比如，要研究估价的合理误差是多大,国外是怎么掌握的,国内应该怎么掌握,是10%还是15%。 9、建立一个自我约束机制。我们这个行业在发展过程中总的主流是好的,但现实中也存在很多问题。如恶性竞争,就是低价收费,包括委托方让你评多少就评多少,还有回扣。怎么来建立估价师和估价机构的自我约束机制,我们想了些大的思路,就是学习国外的模式加入保险,每一个估价师都要入保险。所谓保险,就是造成的误差专门由保险公司来赔。保险公司受不受理你这保险,就看你信誉了,信誉好就受理,有的信誉不好,有劣迹,保险费就高,你可能交不起,那不入保了。将来我的委托人找你所在的机构时，首先看你入没入保险,没有保险我根本不给你做,就这样一套惩罚机制。你没有保险你就在这个行业生存不了。还有一种就是建立风险金,交到行业的协会,从你的业务里面提出一定的量,出了事行业协会赔偿,严重的将来也要被开除。这两个机制,在我们国家现在都没有建立。今后，社会上要公开来做科研课题,希望大家跟我们提一些建议,协会怎么发展。 三、关于评估对象 技术方面的问题主要是估价对象,在我们考试教材修改里面,对估价对象正确认识或者界定比较重要。对估价对象的界定,我们从两个方面做了分类,一个是我们现实估价的实物,如对房地产的认识包括三个方面,一方面是实物,就是肉眼看得见的,手可以摸得着的东西；第二个方面是房地产的权益，即所有权和使用权。实物的好坏对它的价值影响比较大,像钢筋混凝土结构的、砖结构的、钢结构的差异很大的,实物的好坏不同,它的价值不一样。同时,实物状况不一样,如权益不同,价值也差异很大。完全的商品房和经济实用住房价格就不一样。还有在房改中买的公房分为成本价房、标准价房,它上市的政策不一样,补交的土地收益不一样,它的价值也有影响。再一个方面就是区位,住房坐落的位置不同,可能实物状况一样,权益状况也一样,但它的价值也不一样。在我们现实中估价对象大概有这样几种：一种是空地,就是没有建筑物的土地。第二种估价对象是有建筑物的土地,地上有了建筑物,但我们估价对象就不只是土地。我看了很多报告,报告里面估价对象是什么,很多都没有交待清楚。当然,这个建筑物可能是已经建成的,可能是旧的,也可能是新的。第三种就是地上建筑,不包含土地。第四个对象是土地与建筑物的合成体。第五个对象就是在建工程,这个估价在我们现实里面比较多,评估方法大多采用成本法。第五个估价对象就是房产开发商正在建的一个房产开发项目。老百姓买是未来建成的一个房子,什么样的装修,什么样的档次,什么样的户型,大部分可能还在图纸上。第六种我们把它定义为未来状况下的房地产。第七个就是已经消失的房地产,这种情况不多。但有些情况下可能需要做,房地产不存在,但它也要你估价,也有些例子,如城市发生火灾之后,房子投保了,火灾之后房子全没了,现在要确定它的赔偿,应该赔多少钱,你到现场去看,只有这块地,但要评估好是评这个没有的房子。这是把一个已经消失的房地产作为估价的对象。第八种是现在状况下的房地产。与过去状况下的房地产差异部分,如后来增加的装修,我碰到过这样的案子。这种情况在北京就有几种,我估计其他各地也有；又如开发商原来盖一个商场,把它预售了,在商场的主体完成的时候,后来买家就先期进行装修了,为了赶时间,再后来可能市场变得差一点,因为商场建的多，价格下落了,原来的买家可能就后悔,他抓你开发商的毛病,如延期交房,或者找你的质量问题,说合同无效要退房。如果退了房，别人后来买下了,因为装修给你赔多少?不管赔不赔,赔多少,但是客观上是个什么?这样的话,委托我们房地产评估机构也可以来做。不知怎么做,有些找会计、审计来做,按照装修单位提供的单据查它的账。我觉得这样的房地产可以来做,关键是估价对象怎么来界定。上述估价对象就是过去状况的房子和现在状况的房子差异多少钱。第九种估价对象就是房地产整体中的一个部分,这主要是一个楼层、一套房子、公寓，某种意义上它就是一个部分。第十种估价对象是包含有其他资产的房地产。典型的是评估整体的宾馆,用收益法来做,自然涵盖了,里面的床、柜子、电视机,就是包含有其他的资产的房地产估价。第十一种是作为企业整体的一部分房地产。我估价的对象是企业的整体,有可能企业的房地产独立出来评估,现在的上市公司很多都这样做。房地产的保险估价也非常重要,最典型的就是火灾保险。保险估价的对象应该是可能发生灾害，遭受损失的部分。例如对一栋房子进行保险估价，土地的价值就可以不计算在内，因为即使发生火灾，土地是不会灭失的。这是从实物的角度划分的。 如果从权益的角度划分房地产的估价对象，大致有18种，第一种是出让的土地使用权和房屋所有权，即手续是完备的，产权是明晰的，为设置抵押权、典权或其他任何形式的他项权利进行的评估。第二种是划拨的土地使用权和房屋的所有权。我国的土地属于国家或集体，所有权暂时没有价值。第三种农民集体土地上的房地产所有权。第四种是部分产权的房地产，如房改中以标准价购买的房屋。第五种是共有的房地产，未经共有人书面同意，该房地产不能转让。第六种附带有租约的房地产，即已经出租的房地产，如商场、写字楼等。第七种是设置有抵押权的房地产，其价值是干净的房地产扣除抵押权涉及的本金及利息。第八种是设置有典权的房地产，其价值会更低。第九种是设置有地段权的房地产，典型的就是通行权，在别人的土地上通行也影响它的价格。第十种是手续不完备的房地产。第十一种是产权不明或者有纠纷有争议的房地产。第十二种是临时用地或临时建筑的房地产。分为超过批准时限和未超过期限的房地产。第十三种是违法占地或违章建筑的房地产。严格讲这种房地产没有价值。第十四种是已被划为征用或拆迁范围的房地产。现在按照货币补偿也要研究没有拆迁的情况下的买卖和拆迁情况下的差异。第十五种是已被法院查封或监管的房地产。第十六种是房地产的租赁权。某种意义上土地的使用权本质上也是一种租赁权。第十七种是房地产的典权。典权本身可以买卖，类似于抵押权。在西方抵押权可以买卖。第十八种是房地产的空间利用权。在市场经济的条件下，这个空间有时不是整体上来买卖的，这就是空间的利用权问题。在日本，政府要修一条道路必须要穿过一个地方，不用全部买，只要买一部分，买三层到四层的空间。在我们国地基是我的，我可能盖三层，三层以上再卖出去，这也是一种空间利用权。

⑦ 急急急！！房地产评估公司跑业务都做些什么如何操作呢

谈谈我的经验吧。

房地产估价的业务来源一般有以下几个：
1、交易评估：一般去跑当专地的中介公司、房地产管理部门属。
2、抵押评估：去跑各个银行的信贷部门吧
3、拆迁评估：这个比较难点，要跑当地政府和建设局的拆迁办
4、司法评估：当地的法院。

中介公司好跑，主要是报告的提供速度要快，费用要少。
跑银行要搞清楚的是：该银行的贷款是否需要评估？对评估公司的资质要求？现在已接受的评估公司有几个，这些评估公司的收费标准如何？这样才能事半功倍。

先理一下自己在当地的关系吧，上面的单位有哪些是可以跑的。如果关系不够，就从中介公司开始跑吧。

⑧ 怎么做房产评估呢

房产评估９步走抄
如果您袭请房地产评估机构为房地产估价，其程序一般包括以下９个步骤：
１接受估价委托２明确估价基本事项３拟定估价作业方案４搜集估价所需资料５实地查勘估价对象６选定估价方法进行计算7确定估价结果８撰写估价报告９估价资料归档。
怎样选择评估机构
根据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本”。具有经营资格的估价机构，由房地产管理部门根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。如果您想选择房地产评估机构，除了要查验其经营资格外，还应要求评估事务所出示等级资质证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。
由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质有一定差异，因此要委托信誉较好的机构。

⑨ 如何介入房地产评估业务

房地产评估的类型

1、一般评估： 这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估： 这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估： 这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
房地产投资价值评估的特点

一、房地产投资价值评估结果为“非市场价值” 投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此，投资价值可能高于、等于，也可能低于市场价值。
二、房地产投资价值评估条件是基于“特定对象” 特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础，这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。
三、房地产投资价值评估更强调合理性原则 房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。
四、房地产投资价值评估方法突破传统估价 房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑，房地产投资价值评估除了考 虑估价对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。 五、房地产投资价值评估多需比较多方案 由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。

⑩ 怎样进行房屋评估

申请进行房屋评估的程序：

1、首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。

2、委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如过房地产估价单位没有异议，即可视为接受委托。

3、接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。

4、资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。

(10)怎么开展房地产评估业务扩展阅读：

评估内容

建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

三通一平指水、电、道路通，土地平整。

七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。

补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

参考资料来源：网络-房屋评估