老龄化如何影响房地产

㈠ 人口老龄化对房地产市场的影响是什么

人口老龄化，少子化，这些都是对房地产市场不利的因素，不少人看跌房地产市场也是由于这个原因，人口老龄化和少子化是个大趋势，如果政策没有180度的大转弯或者是女性生育意愿突然大幅提升的情况下，这个趋势是很难改变的。80后是继60后的又一个生育高峰，80后的人口有2.2亿，90后是2.08亿，10后是1.63亿，00后是1.62亿，也就是说“00后+10后”比“80后+90后”少生了1亿左右的人口。关键是现在每年的生育人口数量还在呈现递减之势。

过去20年中，城镇人口多了4.7亿，全国上百万个村庄消失了，笔者生长于农村，亲身经历类似的事情就不少，这个趋势未来还会持续，而且还会加上一个趋势，那就是未来还会有不少乡镇甚至是县城都会逐渐萧条。水往低处走，人往高处走，这是经济规律，也是人性，所以人口老龄化、少子化对房地产的长远影响是巨大的，未来全国的房价很难出现普涨的局面，越是核心的城市，房价越有支撑，而人口持续流出的城市，房价会逐渐“鹤岗化”。

㈡ 论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。

2011年的第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上的人口占比为13.26%，总数内为1.79亿，65岁及以上的老年人占比容为8.87%，绝对数接近1.2亿。到了2013年底，中国65岁及以上的老年人占比已达9.7%。
从增幅来看，2000年起每年以0.2个百分点~0.4个百分点的速度增长，这意味着中国的老龄化进程正在加速。老龄化加速的一个结果就是，社会经济发展活力下降，因为干活的人少了。
两套房的背后
不远的将来，爷爷奶奶留一套房，外公外婆留一套房，确实是90后以及年龄更小的群体所面临的情况。
在这两套房背后，是加速的老龄化。人口老龄化，国际上有个通用的指标，即60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为一国或地区进入老龄化社会的标准。
如果按第二个标准衡量，中国在2000年左右就进入老龄化社会了，2000年中国65岁及以上人口比例为6.96%，2001年该数据为7.1%。

㈢ 我想知道房地产什么时候才能跌落下去，未来几年，人口老龄化即将加重， 如何是好

跌是不会跌的，政府要靠房税赚钱，里面的利润是很大的

㈣ 家庭规模小型化对城市房地产市场会产生影响吗,会产生怎样的影

人口老龄化必将带来一些新的矛盾和压力，对经济和社会的发展提出新的挑战：在建立适应社会主义市场经济要求的社会保障制度方面，养老、医疗等社会保障的压力巨大；在建立满足庞大老年人群需求的为老社会服务体系方面，加快社会资源合理配置，增加为老服务设施，健全为老服务网络的压力巨大；在处理代际关系方面，解决庞大老年人群和劳动年龄人群利益冲突的压力巨大；在协调城乡和谐发展方面，解决农村老龄问题，特别是中西部落后和老少边穷地区老龄问题的压力巨大628同时，中国政府和社会还必须付出巨大成本来调整消费结构、产业结构、社会管理体制等，以适应人口年龄结构的巨大变化。 21世纪，中国社会经济发展的战略目标是在2020年实现全面小康，在2050年基本实现现代化，2050年以后进而实现中华民族的伟大复兴。要实现这一宏伟目标，就必须积极应对人口老龄化迅速发展，特别是2030－2050年间人口老龄化高峰的严峻挑战。目前，中国应对人口老龄化的思想、物质、制度等各种准备严重滞后，留给我们的时间只有短短25年，要全方位地做好应对人口老龄化高峰的准备，时间十分紧迫8463 建议把老龄社会作为21世纪中国的一个重要国情认真对待swae树立老龄意识406增强应对人口老龄化和老龄社会挑战的紧迫性和自觉性。在研究制定经济社会发展战略时，要切实从老龄社会这一基本国情出发，把应对老龄社会的挑战列入未来中国的发展战略之一 新世纪解决我国人口老龄化问题的对策分析： 解决我国人口老龄化问题，必须从我国的基本国情出发，寻找积极有效的途径。目前需要从以下几个方面着手： （1）必须在正确认识我国人口发展态势基础上，广泛动员社会各方面的力量，使人们正确地认识人口老龄化对社会发展产生的影响，为解决各种老年人口问题及迎接老年化高峰浪潮的到来做好思想准备。 （2）必须制定保护老年人正当权益的法律、法规，使老年人的民主权利、人身权利、社会地位得到保护，受到尊重，做好立法和伦理道德准备。 〃3）建立健全为老年人服务的工作机构积极地组织开展老年人科学研究，制定适合我国国情的“老龄化社会对策大纲”，为有效解决老龄化所带来的各种社会问题提供理论指导和科学依据。 （4）必须在发展社会生产力，繁荣社会主义经济的基础上，改革和完善城乡养老保险制度，逐步建立起一套与我国社会经济结构相适应的、社会化程度比较高的老年人生活保障体系。从物质保障和精神生活方面做好迎接老年型年龄结构社会到来的准备。 （5）组织老年人自养，充分利用中老年劳动力，开发老年人力资源，特别是那些退休后仍可从事劳动的60～65岁的低龄老年人，要充分发挥他们的积极性。对于农村来说，老年人继续从事劳动生产是很自然的事情。对于城镇职工来说，保障老年人再就业，有利于减轻赡养老年人的负担，也可以使老年人感到“老有所为”，利于他们身心的健康。 （6）从我国的基本国情以及现实的人口状态出发，选择优化的人口目标，使人口的发展与经济发展相适应2制定并采取科学的控制生育率方案，选择最有利的时机适当地调整生育水平，调整人口结构，逐步达到稳定化的人口目标。人口老龄化是人口年龄结构转变过程中出现的现象，是客观发展的必然过程，这就说明人口老龄化是一个客观存在，那么人口老龄化本身就不存在好与坏的问题。面对人口老龄化的挑战，既不能视而不见，也不能谈“老”色变，任何悲观和盲目乐观的态度都是不对的。应当正视人口老龄化问题，以积极的态度对待人口老龄化，以科学的对策迎接人口老龄化的挑战，从政策制定到社会认同到个人努力，尽可能地避免或减少人口老龄化对我国经济、社会发展造．．．．

㈤ 致命误区 为什么房地产难言历史大顶

2015-2016年，中国房地产销售市场再度火爆，根据百城价格指数，两年全国平均房价涨幅超过20%，一线城市平均涨幅超过40%，部分热点二线城市涨幅甚至超过一线城市。
主流观点认为，中国进入老龄化时期，城镇化接近尾声，货币超发、加杠杆是房价上涨的主要原因，因此房价上涨不可持续，随着新一轮房地产调控政策出台，中国房价将出现“历史大顶”。对于上述各项观点，我们均持否定态度。
海清FICC频道认为，不能简单的认为高房价就是“房地产价格泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化倾向”（决定需求）与“严控特大城市规模”（决定供给）之间的矛盾。
在政府城镇化政策根本改变之前，一线城市的价格扭曲将长期存在。与2010-2011年房地产调控类似，此次房地产调控可能导致一线城市短期止涨甚至下跌，但改变不了一线城市房价的长期上涨趋势。
在本文中，重点分析主流观点普遍存在的五大误区：
误区一，房地产市场只考虑需求不考虑供给；
误区二，认为“人口流动”可以代表房地产需求；
误区三，认为“老龄化”将导致房价下跌；
误区四，认为中国城镇化接近尾声；
误区五，认为加杠杆必然等于“炒房”和泡沫。
主流房地产分析框架
对于中国房地产问题，主要有两种分析方法：一种是从宏观的角度，研究房地产的供需和政策，判断房地产市场的拐点；另一种是从估值的角度，使用房价收入比、杠杆率等指标，确定中国房地产市场相对于全球的估值水平，判断房地产市场的拐点。
在本文中，主要集中于宏观的角度，对目前主流的房地产分析框架提出质疑。在之后的系列文章中，将对估值指标进行讨论。
从宏观角度，市场上对于中国房地产的主流分析框架是“人口流动+货币现象”。这一分析框架的本质是，认为房地产价格由需求决定，而需求分为两部分：刚性需求和投资需求。其中，“人口流动”对应“刚性需求”，“货币现象”对应“投资需求”或者反映价格泡沫程度。
其中，“人口流动”又包括两部分，一部分是“老龄化”，一部分是“城镇化”，这两部分共同决定了城市人口的变化，市场主流观点认为城市人口的变化可以代表房地产的需求变化。
市场主流观点认为，中国已经进入老龄化拐点，同时城镇化接近尾声，因此购房人口数量或增速将下降，房地产需求将长期下滑，因此中国房地产正处于存在历史大顶。同时，主流观点认为，由于房地产需求正在下降，因此房地产价格上涨是“货币现象”，也就是房地产价格泡沫。
海清FICC频道认为，上述房地产分析框架看似很完整，很充分，但实际上存在诸多似是而非的问题，也完全没有揭示中国房地产问题的本质。下面重点分析“人口流动+货币现象”框架的五大误区。
误区一：房地产能只看需求而不看供给吗？
在“人口流动+货币现象”框架中，只从房地产需求的角度出发，而完全忽略了供给因素。
事实上，供给是中国房地产问题的关键之一。最直接的证据是，北京、上海低供给、高房价，重庆则是高供给，低房价。
北京、上海实行了严格的控制土地供给规模政策，而重庆则没有限制土地供给，导致北京、上海2010年以来房地产销售面积维持低位，而重庆房地产销售面积则持续上行。

图1 北京、上海销售下滑，重庆销售上升
与北京、上海等一线城市甚至绝大多数二线城市相比，重庆的房价涨幅微乎其微。我们认为，重庆的土地供给、住房供给充分，是其房价能够在2010-2015年基本不变的重要原因。

图2 北京、上海房价飙涨，重庆房价基本不变
在2014-2015年“忽视房地产供给”的误区较为突出，2016年以来已经得到一定程度的修正。“土地供给不足”因素越来越被市场接受，呼吁放松特大城市人口和土地规模管制的声音越来越多。
2016年以来，市场主流的误区出在需求端，这些错误观点包括：“人口流动决定刚性需求”、“老龄化导致房价下跌”、“中国城镇化接近尾声”、“加杠杆就是炒房、泡沫”，在下面的误区二到误区五中将一一进行论述。
误区二：“人口流动”能决定房地产刚性需求吗？
我们认为，决定房地产刚性需求的并不是“人口流动”，而是“购买力流动”。
在2016年初，很多人将上海“人口净流出”作为上海房价不能上涨的主要依据，但结果让人大跌眼镜。事实上，2011年以来一线城市人口增速一直在下降，但一线城市房价在全国涨幅仍然位居前列。

图3 北京、上海人口增速持续下降
为何人口下降，反而房价大涨？因为我们只关注了人口下降，而没有关注其背后的原因。是因为大家不渴望北上广的教育、医疗、就业、娱乐条件吗？答案显然是否定的！
一线城市人口增速下降，根本原因有两个：
一是限制特大城市人口规模是一项基本国策，“严格控制特大城市人口规模”明确写在“十八届三中全会”《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限为2300万；上海市人口上限为2500万。
二是一线城市超高的房价使得很多人难以在一线城市体面的生活，不得不“逃离北上广”。
换句话说，一线城市的人口增速下降，是政府政策、高房价阻止了中低收入阶层人口流入的结果。如果人人都能在北上广深买得起房、人人都有购房条件，那一线城市的人口增速有可能下降吗？
尽管现实有些残酷，但不得不承认，离开北上广的是中低收入阶层，而全国各地的中高收入阶层仍然在进入北上广，只有极高收入阶层才有可能真的希望离开中国一线城市、出国移民。
我们的核心观点是，衡量一线城市房地产刚性需求，要看的是“购买力流动”，而不是“人口流动”。即使一线城市总人口数量减少，只要买得起房的人口数量在增加，一线城市的刚性需求就是在增加。简单的将“人口流动”等同于“购房需求”，存在严重的问题。
误区三：“老龄化”真的会让房价下跌吗？
在宏观层面，“老龄化”一直是论证中国房地产市场“历史大顶”的重要依据。很多观点认为，“老龄化”导致适龄购房人口占比下降，进而导致房地产需求下降，进而导致房地价格下跌。
上述观点的主要证据是日本，日本70年代之后人口老龄化加速，最终导致了日本80年代的房地产泡沫破裂，同时日本房价近二十多年一蹶不振。
上述理论和证据是不是看起来合理、很充分？但事实并非如此。从全球数据来看，“老龄化”与房地产价格基本没有关系，日本更可能是一个特例。
先看美国，老龄化完全无法阻挡房价上涨。美国1990年之后老龄化明显加剧，适龄购房人口占比持续下降，但美国房价上涨并未停止，甚至出现加速趋势。即使次贷危机房价阶段性下跌，目前房价也已经涨回危机前的水平。

图4 美国老龄化加剧，房价反而上涨
再看英国，老龄化之后房价反而加速上涨。英国1990年之后老龄化加速，2000年之后适龄购房人口占比下降，英国房价却一路上涨。同样经历次贷危机阶段性大跌之后，目前房价已经涨回危机之前的水平。

图5 英国老龄化加剧，房价反而上涨
最后看德国，老龄化最严重时期反而是房价上涨最快时期。德国1980年之后人口老龄化一直在持续，1995年适龄购房人口占比见顶、之后长达二十年下降，但在人口老龄化程度最高、适龄购房人口占比最低的2010年以来，德国房价却一路飙升。

从美国、英国、德国等例子可以看出，“老龄化”决不能与“房价下跌”划等号。如果简单的看图说话，我们能得到的结论反而是：美国、英国、德国房价均呈现长期上涨趋势，而无论老龄化与否，甚至无论经济危机与否。
不管上述看图说话的结论是否成立，至少我们已经能够证明一点：将“老龄化”作为中国房价大顶的理由是大错特错；除日本之外，多数国家“老龄化”与房价涨跌无关。
误区四：中国城镇化真的接近尾声了吗？
从宏观层面， 城镇化率接近尾声也一直是看空中国房地产的重要理由。但真实情况是，从国际比较看，完全得不出“中国城镇化接近尾声”的结论。
如果看户籍城镇化率，中国户籍城镇化率不足40%，显然距离城镇化结束还有相当相当远的距离。
不过，户籍城镇化率对中国的城镇化程度存在明显低估，特别是对于三四线城市而言。由于户籍制度的原因，很多农民已经在三四线城市购房，但不愿放弃农村户口，因为农村户口相对三四线城市户口更有价值。
如果不看户籍城镇化率，而是看常住人口的城镇化率，中国2015年城镇化率也仅为56%，远低于发达国家，也低于部分发展中国家。相比之下，美国城镇化率80%，日本城镇化率93%，德国城镇化率75%，法国城镇化率80%，英国城镇化率82%，韩国城镇化率82%。即使看发展中国家，俄罗斯城镇化率75%，巴西城镇化率86%，南非城镇化率64%，中国城镇化水平在发展中国家中依然算低的。

图7 中国城镇化率远低于其他国家（均为联合国口径）
从中国城镇化率的增速看，也完全得不到城镇化接近尾声的结论。1996年-2015年，中国每年城镇化率增长速度均为1.3%左右， 最新的2015年城镇化率增速仍然为1.33%，城镇化率增速最低的年份也达到了1%以上，中国显然还处于城镇化的趋势之中。

图8 中国城镇化率增速仍高
从国际经验来看，无论是发达国家还是发展中国家，城镇化率至少要达到70%以上，城镇化才算接近尾声，而中国距离70%还有极大的差距。

图9 全球经验来看，城镇化率70%之前均为快速城镇化阶段
如果按照70%作为中国城镇化的终点，则还有10-15年的城镇化时间。目前中国为56%，距离70%还有14%的距离。中国过去平均每年城镇化率提高不超过1.5%，这意味着中国距离城镇化结束至少还有10年的时间。如果按照1%的城镇化率增速计算，则还有将近15年的时间，
难道10-15年是一个很短的时间吗？中国过去10-15年发生了多少变化？房价在过去10-15年又涨了多少？“中国城镇化接近尾声”的结论到底怎么得出来的？
误区五：加杠杆就一定是“炒房”吗？
前面四个误区都是围绕刚性供需或者真实供需，最后一个误区讨论货币因素。中国高房价真的是货币超发或者加杠杆炒房的结果吗？
首先要讨论的问题是，房价上涨与货币超发，孰因孰果？从数据上看，中国确实存在所谓“货币超发”，即“M2增速”高于“GDP+CPI增速”，很多人认为货币超发是房地产泡沫的原因。
但事实可能恰好相反，房价上涨是货币供应的原因，而不是结果。并不是每年央行印好钞票，然后大家拿着钞票去买房子；而是在买房子贷款的过程中，才创造了M2。从时间先后顺序看，只能是先有买房子的行为，才有货币供应的增长。这就意味着，是高房价导致了高M2，而不是高M2导致了高房价。
尽管我们不认为货币超发（高M2）导致高房价，但是我们承认房价上涨与货币宽松的正相关关系。货币超发与货币宽松的区别是，货币宽松只关注资金成本的高低，而不看货币供应量的多少。
我们认为，2014-2016年的货币宽松降低资金成本、放松首付比例，是加剧房价上涨的重要因素。但这是否意味着全国范围存在泡沫？我们持怀疑态度。
我们认为，对于全国房地产市场不能一概而论，而必须分类讨论。
首先是一线城市，我们认为一线城市“炒房”的可能性并不大，一线城市加杠杆不等于炒房。主要原因是，2014-2015年全国取消限购潮中，所有一线城市均没有取消限购。2011年以来，一线城市均限制购买两套或以上住房，这使得炒房的难度极高。一线城市的加杠杆只能用于首套或者二套，对应的是居住或者改善需求；除非该购房人未来永久离开中国一线城市，否则加杠杆买房最多算是刚性需求的提前释放，而非以未来卖出为目的的“炒房”。