房地产企业如何实现利润最大化

A. 实践中的房地产市场细分有哪些措施可以促使边际效益的提高，力求利润最大化

土地资源高效集约利用是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实现人口、资源、环境可持续发展，建设资源节约型、环境友好型社会必须高度重视的问题。以建设资源节约型、环境友好型社会为目标，以实现土地资源高效集约利用为手段，梳理出在中国加速城市化进程中必须解决好土地资源优化配置这一核心问题。规范土地征用是高效集约利用土地资源的首要环节，应用正确处理农地非农化带来的各种问题。开发区土地资源高效集约利用是其中的重点环节，它与调节宏观经济运行密切相关。以市场化方式配置城市国有土地是实现城市国有土地资源优化配置的重要手段。实现土地资源配置市场化是健全社会主义市场经济的基石。
本书对于从事公共管理、环境、资源、土地等学科的科研人员和大专院校师生以及从事城市规划管理的实际工作者具有较高的参考价值。 作者简介王华春（1973.7-），男，四川合江人，2002年获复旦大学经济学博士，2005年在北京师范大学完成博士后研究，现在北京师范大学从事教学、科研、管理等工作，主要从事宏观经济与公共管理领域的研究。曾任上海市闵行区人民政府办公室秘书，北京市海淀区发展和改革委员会主任助理，内蒙古财经学院兼职教授等。在《学术研究》、《解放日报》等杂志和报刊发表相关论文30余篇，主持或参与过中国博士后科学基金会、国家发展和改革委员会宏观经济研究院及国务院政策研究室等数项国家或省部级研究课题。

B. 利润最大化是否是房地产企业唯一目标

今报讯 昨天，在“首届河南广电传媒财富年会”专家报告会上，著名青年经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，著名经济学家新望和易宪容，针对财富年会以及各种经济现象对阵论剑，并各有精彩言论。 钟伟认为今年我国GDP的增速是9.3％~9.4％，明年则会下降到7％~7.5％，这主要是由于贸易顺差将减少。 钟伟还预测，到明年10月份，我国的通货膨胀率将回到接近零的水平，到第四季度，物价涨幅将保持零左右。明年的第三个特点是利率基本上不会上涨。 国家体制改革研究会民营企业研究中心任、《中国改革》总编新望用一种宏观的视野谈论中国20多年来的改革。 新望认为，中国的改革方向是正确的，但同时也提醒，改革当前正处在攻坚阶段，因为我国人均GDP刚好是1000多美元，这是一个经济转型期和社会矛盾频发期，因此改革要统筹兼顾，并进行包括政治体制改革在内的配套改革。 中国社会科学院金融研究所金融发展与制度研究室主任易宪容，是最近一年在房地产界最为走红的“明星”，不过，昨天易宪容演讲的内容是“企业的社会责任”。 易宪容指出，利润最大化不是企业唯一的目标，在承担经济责任的同时，企业还要承担法律责任、道德责任以及公共事业责任等。 参考一下吧！

C. 一套深圳房产，价值200万，出租每月收入3500（另有一套房自住）。怎样收益最大化卖吗求详细算法。

如果卖掉后能实得200万，按5年期定期存款利率4.75%算是9.5万。也就是至少你的房租每年能收到回9.5万才能与无风险，不答用操任何闲心的银行存款利息相同的收益。当然，如果将来房子有可能升值就另说。如果按4.2万的租金，房价每年能上涨6万左右也可以。

D. 房地产企业如何合理避税

房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
避税具体方法：
一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

E. 如何投资日本房产，让投资收益最大化

投资日本房产我们都是为了不完全依靠工资收入作为老后的资金保障。日本房产投资是一种购买房产并进行出租，每月获得房租收入的投资。那么日本房产投资你了解多少?投资房产时，你是否会看清其真实价值?下面株式会社东宁带您了解日本房产的真实价值。
第一点：收益率
收益率是投资者最关注的问题，一般来说，表面收益率不是收入的指标，必须要从年租金收入扣除成本、税金以及每月杂费才得知真正的收益率是多少。然后跟该地区中的类似房产来比较评估到底该房是否值得投资。
第二点：地点
海外投资，无论是哪个国家，房屋的地点都是最重要的参考指标之一。日本房产投资，东京、京都、大阪都是热门选择地。除了地区选择城市之外，房子周边的环境和交通也是很重要的。例如：距离地铁站是否在10分钟路程以内;附近有没有便利商店、医院等等具有高度便利的地点以及设施，具有这样的价格会相对来说比较高。
第三点：建成年数
房子的建成年数会影响房子的价值，一般来说，建成的前三年，租金可以提高3~7%，可是从第三年到第十年，下降速度相当陡峭，约1.7~2.2%，之后递减率会逐渐平缓。投资日本房产，株式会社东宁提醒您：投资者一定要看房子已建成了几年。
第四点：空置率
房产投资，投资者是完全依靠工资来进行收入的，如果房子的空置率稳定的话那收入也是稳定的，想要租金收益稳定就要确保减少房子的空置率。如果房子没有办法出租的话，它的投资价值也会大大减低。

第五点：修缮记录
日本房产的建筑年份有的是20年~30年以上的二手房，日本的房屋修缮非常自信，很多房屋修缮之后和新房一般，所以在买日本二手房时一定要看是否在近两年有过修缮。在新建基准法退出后，日本的一些不沿马路的土地被定性为“建筑不可”土地，在购房时一定要注意，“建筑不可”土地上面的房屋不能进行大规模修缮，只能内部涂刷。这会使房产价值和入住体验大打折扣，所以遇到这样的房产一定要留心防范。
投资者在投资日本房产时，要看房产的真实价值，以上五点是非常重要的。想要了解更多日本房产可以到主页和客服联系~

F. 个人简介怎么写

1、建筑大学本科生自我介绍：  

学习期间表现优秀，完成了机械设计，机械制造技术基础Ⅰ，理论力学，材料力学，结构力学，金属结构，液压与气压传动，机械工程控制基础，画法几何与机械制图等专业学科的学习；通过了英语四级，计算机c语言二级，全国计算机辅助技术应用工程师考试并获得相关证书。

同时，本人工作认真负责，能吃苦耐劳，严格要求自己，上进心强，乐于挑战，对新的事物有较强的接受能力；有团队精神和敬业精神，性格随和开朗、待人诚恳、具有良好的人际关系。    

2、应届毕业生自我介绍：  

本人有着较强的沟通表达能力，对工作有上进心、认真负责、待人真诚、处人随和！换位思考有自己独特的想法这是我最大的优点，并且我多才多艺，我相信我能胜任任何工作！

我理想就是能实现我的个人价值的挖掘，能让我的价值得到最大实现，同时实现企业利润和价值的最大化。从基层做起，不断学习，一点一滴积累经验，努力提升自我。丛基层技术做起，向管理层迈进。

3、行政助理的自我介绍：  

本人性格开朗，爱好广泛，在学习期间积极参加各种活动，多次组织一些校园活动。积极向上且对待工作认证负责，有上进心，勤于学习能不断进步，喜欢向高难度挑战，提升自身的能力与综合素质。我是一个很有时间观念的人，能积极认真做好每件事，不怕辛苦不怕累，更不怕挫折，待人真诚，善于沟通、协调，有较强的组织能力与团队精神。希望贵公司能给我一个学习和锻炼的平台，我会好好把握。

4、房地产销售自我介绍： 

专业经验：从事六年房地产行业，能够熟练掌握操盘流程运筹帷幄，熟悉各项政策法规。 管理经验：能够掌握销售人员的心理动态并及时打消其消极心理，所带领的团队具备极佳的核心力、凝聚力。

5、会计的自我评价：    

业务员的自我评价：自学能力强，善于思考，吃苦耐劳，有良好的沟通能力，善于与他人相处，富有团队合作精神，热爱运动。但人非完人，自己在某些方面还是有一定的不足，比如知识，社会经验等;不过我相信这些都是可以通过自己努力的学习来提高的，我也正朝着这个方向努力!能吃苦耐劳，愿从基层做起；以集体利益为第一原则，遵守公司的规章制度。