如何对房地产企业进行税务筹划

① 营改增后房地产行业怎么做到纳税筹划

一、多要增值税发票
“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。
首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。
二、扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。
在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。
对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
三、剥离建筑业务
对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
建筑业纳入“营改增”行业，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。

② 房地产开发应该什么时候做税务筹划

您好！
写一个房地产开发企业的税务筹划 与西方国家相对成熟的税务筹划研究相比较，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是 房地产开发方面的税务筹划。我国针对房地产开发企业的税务筹划研究从2000年才开始。2002年，贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》按房地产开发企业涉及到的主要税种，对房地产开发企业税务筹划的基础知识和基本方法进行了阐述。随后的研究开始以房地产开发企业经营的各个环节为对象，辅以节税、避税方案和经典案例。对于房地产开发企业的税务筹划，我们应该从四个方面加以阐述，它们分别是：房地产前期准备阶段的税务筹划，房地产建筑施工阶段的税务筹划，房地产销售环节的税务筹划以及房地产保有期间的税务筹划等。 房地产前期准备阶段的税务筹划
房地产前期准备主要包括一个土地使用权的取得。在取得土地使用权的过程中需要缴纳土地使用税。土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。土地使用税采用有幅度的差别税额，列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地，可在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建房用地等，均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。对于上述这些免税项目，企业应当予以重视，利用合法的免税项目进行节税，节省房地产开发成本。 房地产建筑施工阶段的税务筹划 这里主要涉及到建筑业营业税和服务业营业税。 建筑业营业税，营业税的一种，是指对我国境内提供应税建筑劳务而就其营业额征收的一种流转税。这里的建筑业是指建筑安装工程业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。由于目前建筑业中分包和转包现象非常多，形式也不尽相同，因而采取不同的承包形式对企业的税收影响很大。按照我国现行营业税法规的规定，如果建筑工程的总承包人将工程分包或转包给他人，应以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。工程承包公司承包建筑安装工程业务，再与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的，无论其是否参与施工，都应遵照以上规定，按“建筑业”税目缴纳营业税，税率为3%；如果工程承包公司不与建设单位签订建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，则此项业务应按“服务业”税目缴纳营业税，税率为5%。这就为企业进行税务筹划提供了空间。 例：甲单位要建造一项工程，通过乙工程承包公司的协调，丙施工单位最终承揽了此项工程，甲与丙签订了承包合同，合同金额为300万。丙为此支付给乙公司15万元的服务费。则乙公司此项业务应纳营业税额为：150000×5%=7500元。如果乙公司对该项业务进行筹划，直接与家公司签订了承包合同，合同总金额为315万元，乙公司又

把工程转包给丙公司。完工后，乙向丙支付价款300万元。则乙公司该项业务应纳营业税额为：（3150000-3000000）×3%=4500元。 也可以利用建房方式进行税务筹划。第一，房地产代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后缴纳土地增值税。 例：某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275万元；增值额占扣除项目的比率为（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，应缴纳土地增值税（5000-3500-275）×30%=367.5万元，实现利润5000-3500-275-367.5=857.5万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税1400×5%=70万元，实现利润1400-70=1330万元。 第二，合作建房。这种方式指一方出钱，一方出地，双方共同建造房屋的行为。建成后，按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。企业可以利用此项优惠政策，实现双赢。 例：甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳5亿元×5%=2500万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。 房产销售环节的税务筹划 房地产销售环节主要涉及到营业税、土地增值税、城建税以及印花税等。 关于营业税可以从以下几个方面进行筹划：(1)价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000×5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000×5%=1500万元。 (2)利用税率不同的筹划。因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000×50000×5%=2250万元；如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。

关于土地增值税的税收筹划，根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。 例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）。销售税金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元，扣除项目金额合计＝4400＋330＝4730万元，增值额＝6000－4730＝1270万元，增值率＝1270/4730×100%＝26.8%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%＝381万元 通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种： 第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为： 销售税金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1，扣除项目金额合计＝4400＋0.055X1，增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400，增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%，由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。 第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为X2，则应纳土地增值税为：扣除项目金额合计＝X2＋330，增值额＝6000－（X2＋330）＝5670－X2，增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%，由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。 房地产保有期间税务筹划 房地产开发企业开发出来的房地产，有时并没有全部用来销售，而是留有部分自行经营管理或是将暂时未出售的房地产用来赚取租金，这就涉及到闲置房屋的税收筹划问题，如果是对外出租就产生了租金收入，当前租金收入在房地产开发企业的总收入中占有重要比例，租金的税收筹划问题也值得思考。企业以房地产投资最常见的方式有两种：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金，按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税，之后还要缴纳企业所得税，税种多，税负重。如果是将不动产投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，只需要缴纳企业所得税。可见，通过将房屋出租业务转变为投资业务，可以有效降低企业税负。
望采纳，谢谢

③ 房产税纳税筹划技巧有哪些

(一)从征税范围进行房产税税收筹划按照税法，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品，生产经营往往需要一定数量的仓储库，如将这些仓储库落户在县城内，无论是否使用，每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税，而将仓储库建在城郊附近的农村，虽地处偏僻，但交通便利，对公司的经营影响不大，这样每年就可节省这笔费用。(二)从计税依据进行房产税税收筹划房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，因此根据房产的用途可以分别进行房产税税收筹划。1.自用房产的税收筹划自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。因此房产税税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围，合理减少房产原值。(1)合理划分房产原值税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中、、、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时，需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，单独列示，分别核算。(2)正确核算地价税法规定，房屋原价应根据国家有关会计规定进行核算，而《企业会计准则第6号——无形》规定，取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此，企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行帐户处理。(3)及时做好财产的清理登记工作企业在生产过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产，它的挂账原值是计算房产税的基础数据，它的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此，企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报批财产损失，以减轻税负。(4)转变房产及附属设施的修理方式税法规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。2.出租房产的税收筹划按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时，往往将房产和这些设施放在一起计算租金，这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以减轻房产税的税负。(2)通过关联企业转租不少企业与其子等关联办公地点在一起，如果企业所属地段较偏僻，可以考虑将闲置的房产出租给关联企业，再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人，只是房产转租人，根据税法规定，转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租，可以减少企业的整体税负。

④ 房地产开发企业税务筹划怎么做

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

二、房地产开发企业税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,

假设房产原值为P, 房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

⑤ 房地产对外投资税务筹划该如何做

一般来说房地产企业在开展税务筹划的时候，通常会以对筹资中的税收筹划、投资中的税收筹划以及经营中的税收筹划三个方面来进行。那么房地产在投资中，对外投资税务筹划具体该如何做呢？

2、投资地区的选择。由于地区发展不平衡，我国税法对投资者在不同地区进行投资时，也给予了不同的税收优惠，如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西郊地区等税收政策比较优惠。因此，投资者可根据需要，向这些地区进行投资，可以减轻企业税收负担。

3、投资行业的选择。通常来说，税法对不同的行业给予不同的税收优惠，企业在进行投资时就要充分考虑，结合企业自身情况，精心筹划投资行业以减轻企业的税收负担。

房地产企业开展税收筹划的时候，除了需要做好以上工作之外，还需要提前做好税收政策信息了解、税收筹划方案设定和选择等方面工作，这样可以有效的确保筹划过程的顺利以及筹划目的地达成。

⑥ 房产税如何进行税务筹划 房产税税务筹划案例分析

房产税计算方法
进行税务筹划之前，首先要了解房产税如何征税，怎么计算的。房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。
其中，从价计征的计税依据为：
1、 按照房产原值一次减除10%-30%的扣除后的余值；
2、 无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；
3、 独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定；
（1）地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值；
（2）地下建筑物为商业用途及其他用途的，以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。
4、10%-30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。
计算公式为：应纳税额=应税房产原值*（1-原值扣除比例）*1.2%
从租计征的计税依据：
1、 租金收入
2、 以劳务或其他形式为报酬抵付租金收入的，按当地同类房产租金水平确定；
3、 个人出租住房，按4%的税率征收房产税；
4、 出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有关规定计税。
房产税税收筹划分析
从税率入手进行筹划。
因从价计征和从租计征的税率不一致，因税率差异造成的税收筹划空间为：
（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%
也就是说从价计征和从租计征的临界点为（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的时候,出租缴纳的房产税较少;
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的时候,自用缴纳的房产税较少.
例如,某集团在上海持有一套房产,价值3亿元,如果按照自己持有使用的话,年度需要缴纳的房产税为30000*1.2%*（1-30%）=252万元；而如果我们将房产出租的话，缴纳的房产税约为31万元（1800㎡，4元/㎡/天）；两者之间的差额为252-31=221万元。
这样，我们就可以操作将房产出租给关联公司，使之符合从租计征的条件，增加收益。

⑦ 房地产企业如何在股权收购中做税务筹划

一般来说在房地产收并购模式主要包括三种形式：收购项目公司原股东所持股权的方式版、收购资产方权式以及联合开发方式，而收购股权的方式是最常用的，这是因为股权交易程序相对简单、效率高且交易成本小。从税收的角度看，股权交易行为的纳税人分别为合并方（收购方），被合并企业股东，所涉及到的税种为增值税、印花税、企业所得税和个人所得税。
税务筹划是指在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹。税务筹划的实质是依法合理纳税，并最大程度地降低纳税风险，尽可能的减少应缴税款的一种合法经济行为。
企业税收筹划的途径主要包括：直接或者变形利用税收优惠政策；改变商业模式、企业组织架构，利用特定政策；税企争议中税法适用；税收征管法的准确把握和合理运用。
税收策划的难点与突破在于：税收政策理论的精准理解；商业模式的设计与重构；风险把控的关键因素。