㈠ 土地估价中土地还原利率怎么求
房产估价中收益率一般是安全利率+风险回报，或是行业平均收益率，或是市场提取收益率，或者是比银行贷款基准利率浮动一定比例。
㈡ 评估房产时时的还原率怎么确定
租售来比确定法 即物业租金和源售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率(投资收益率)+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。
㈢ 什么是“资本化率”和“还原利率”
资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。后者是把货币存入银行版产生利息的权能力即利息率，前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。
还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率。
还原利率分为3类:
（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。
（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。
（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。
㈣ 房地产还原利率是多少
5.875月利率，7.05年利率
㈤ 什么叫房地产还原利率
收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统版一还原为评估时日总收权益的一种方法。此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。
由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价格，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时，收益还原法的计算公式为：
P＝a/r[1－1/(1＋r)n]
式中：p—土地价格；
a—土地纯收益；
r—土地还原利率；
n—使用土地的年期或有土地收益的年期。
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。
收益还原法的估价程序为：（1）计算总收益；（2）计算总费用和折旧费、房屋收益等；（3）计算土地纯收益；（4）确定合适的还原利率；（5）选择公式求算地价。
㈥ 房地纯收益与综合还原率，折现率三者怎么计算啊，各位指导下
某房地产开发商取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完回成项万元目开发建设，经分答析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（ ）
㈦ 还原利率的确定方法
还原利率，（一年定期存款利率）就是把不动产纯收益还原成不动产的价格的一个比率。它是专计算属土地价格、货币价格和劳力价格的重要尺度与参照系。
还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
应为正值
（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；
（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存入银行或购买国债；
市场反应
（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；
（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。
㈧ 收益还原法中的综合还原利率和房地产估价有什么关系呢
收益，即是来回报，但这源里无法说明价格因素
月租＊12／总房价，等于是年回报率，再把这个年回报率跟银行的对比，谁高谁底，因为你还得还银行的房贷。
房地产评估是由相关机构或部门才能办到的事，自己也可以去银行咨询，一般会提供一个相对保守的估价给你。
他们的关系是两房产每年的升值空间，和利率对比，谁更划算。
㈨ 还原利率的实质是什么
压力的实质九二十把原来的15，然后整整的去改还原到园呃，还原到反应以前的时候上面
㈩ 土地还原率7%,房屋还原率9.6%,则房地产综合还原率可能为
（土地收益+房屋收益）/（土地价格+房屋价格）
不能利用两个百分数直接算出的