❶ 影响房地产行业的外部因素有哪些
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。(2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
❷ 房地产现状影响因素
1 经济背景
根据经济学理论的分析研究，可总结出以下影响住宅房地产市场需求状况的因素。第一，人口状况（包括人口数量、性别以及年龄组成，家庭构成）：人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一；第二，房地产的价格水平：房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量；第三，居民收入水平：个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素，一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比；第四，消费者的投资情况：衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如果投资教育，投资证券以及房地产等等，人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产的需求量，因此，消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆迁带来的影响：牵动千家万户的危改，促进了房地产市场的健康发展，在近十年的时间里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了许多沉寂的房地产市场，大大增加了房地产市场的需求量，拆迁带来的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押贷款的条件：受经济发展水平的限制和个人积累的制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务（个人住房信贷），近年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的；第七，政策因素：政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作用，与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策。
2 层次分析
用AHP方法（层次分析法）分析问题大体要经过五个步骤：第一，建立层次结构模型；第二，构造判断矩阵；第三，层次单排序；第四，层次总排序；第五，一致性检验。其中后三个步骤在整个过程中需要逐层地进行。
我们应用AHP方法对房地产需求的影响因素进行分析，可建立如图1 所示的层次结构模型。
利用特尔菲方法（“老手法”）对三类人员（住宅房地产需求人员，住宅房地产专门研究人员，住宅房地产供给人员）进行统计调查，根据调查资料，利用1~9比例标度法得到不同人员意见之间的相对重要性之比为H1：H2=1：5，
H1：H3=1：3，H2：H3=3：1，根据方根法计算得到H1、H2、H3的权数分别为：0.105、0.637、0.258，判断矩阵的最大特征值为λmax=3.039，一致性指标为CI=0.019，平均随机一致性指标为RI=0.58 ，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.033<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；需求人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=3：1，P1：P3=5：1，P1：P4=4：1，P1：P5=7：1，
P2：P3=3：1，P2：P4=2：1，P2：P5=5：1，P3：P4=1：2，P3：P5=3：1，
P4：P5=3：1，计算得到P1、P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.491、0.232、0.092、0.138、0.046，判断矩阵的最大特征值为λmax=5.126，一致性指标为CI=0.032，平均随机一致性指标为RI=1.12，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.028<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；专门研究人员意见下各方案相对重要性之比为
P2：P3=1：7，P2：P4=1：3，P2：P5=1：5，P3：P4=5：1，P3：P5=3：1，
P4：P5=1：3，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.055、0.564、0.118、0.263，判断矩阵的最大特征值为λmax=4.117，一致性指标为CI=0.039，平均随机一致性指标为RI=0.9，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.043<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；供给人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=1：1，P1：P3=3：1，P1：P4=3：1，P2：P3=3：1，P2：P4=3：1，P3：P4=1：1，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.406、0.406、0.094、0.094，判断矩阵的最大特征值为λmax=4，一致性指标为CI=0，平均随机一致性指标为RI=0.90，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；层次总排序计算结果为P3、P5、P2、P1、P4，排序权值分别为：0.393、0.172、0.164、0.157、0.113，一致性指标为CI=0.028，平均随机一致性指标为RI=0.9231，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.0305<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致。
计算结果表明,住宅房地产需求影响因素的优先次序为：
P3----危陋房屋拆迁量，权值为0.393； P5----人均年可支配收入，权值为0.172；
P2----政府的政策，权值为0.164； P1----房地产价格水平，权值为0.157；
P4----银行贷款利率，权值为0.113。
3 定性分析
根据以上层次分析，可得以下定性结论：第一，危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求量的影响是最显著的，随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平大大提高，对衣食住行，特别是对住方面的要求也不断提高，老百姓手中有了钱，就要不断的想办法满足自己的欲望，因此，住宅房地产市场的需求也随着人们日渐增长的生活水平不断增加，同时，拆迁量增长带来了住房需求的猛增，尤其是中低价位住房需求的猛增，拆迁带火了楼市，强力拉动了对商品房和二手房市场的刚性要求，并且，由于拆迁量的不断增加极大地活跃了二手房市场，从而进一步激活了潜在购房群体的活力；第二，政府的一些政策也带动了房地产市场需求的增长，随着住房制度改革的深化，群众的住房消费观念发生了根本转变，购房积极性持续高涨，国家关于加快启动个人住房消费，扩大内需，改善居民居住条件，拉动国民经济增长的决策正在顺利实施；第三，在人们急需购买住房时，并不会太考虑银行的贷款利率，人们摸不清贷款利率的变化，它的变化是由一些经济形势及政府的相关政策决定的，因此在急需购买住房时，人们不太会注重贷款利率这一因素；第四，现在存在着房屋开发过度、盲目开发的现象，并没有完全考虑到人们对房屋的购买力，由于现在的拆迁，中低价位住宅市场的需求火爆，许多高价房屋存置，而中低价位房屋短缺，供给对需求也不会有太大的影响；第五，人口自然增长率，只反映的是本年的人口增长速度，在短期内并不能改变家庭结构、家庭户数，只有在二十年后，等这批新生人口长大，才开始进入住房需求市场，因此在短期内，人口自然增长率对房地产需求市场影响不大。
4 建议
鉴于以上分析，我们提出以下建议：首先，要科学地进行市场分析，全面掌握市场信息，加强对房地产需求市场的宏观调控，加强住宅房地产业的规范发展，使该市场规范化；其次，要采取有效措施，控制商品住宅的非正常上涨，尤其是中低档商品房价格过快上涨；再次，要放慢拆迁速度，压缩房屋的拆迁面积，增加一些经济适用房，建设一些廉租房，定向用于中低收入的拆迁居民，落实国家对经济适用住房减免税收的优惠政策，控制商品房的土地价格，平抑房价的上涨；最后，要继续发展住房金融，进一步发展公积金和个人住房信贷业务，建立和完善住房保险、担保、抵押登记、房产处置等配套政策和法律制度，使该市场健康有序地发展，建立完善的住宅房地产市场.
❸ 急急急！！！影响房地产投资的因素有哪些
影响房地产投资的因素有很多，主要有一下几个因素：一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条合格宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自然也就直线上升。因此，购买者在购买前要仔细研究城市规划方案，研究城市的基础建设情况，积极寻找房地产升值的关键因素。能否使所拟购房地产升值的关键问题，是要掌握好投资的时机。投资过早，资金可能被压死；投资过晚，可能丧失升值空间。
二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房地产升值。房地产能否升值的关键总是研究城市规划、了解各种环境、适时投资。
三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理。这个问题直接关系到能否升值的可能性，应用好这一因素的关键是在购买房地产时，应将物来管理公司的资质、信誉和服务水平重点考察，还要研究拟购房地产所在小区是否形成规模，就近和年东胜地区的开发情况而言，形成规模的小区就有升值的可能。
四、社区背景。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区房地产越具有升值的可能。
五、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全，房地产升值的潜力越大，配套完善的过程，就是房地产的升值过程。
六、房产质量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小。一般情况下，房地产商品的设计标准和建造质量越高，它的价格就越大，相应其价格就越高。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提高到重要议事日程上来。宽带网络，环保节能，智能化供水、供电、供热、保安等设施，为房地产升值提供了较大空间，房地产的品质越来越高、质量、科技水平等，切记不要购买“过时”房产。
七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时，还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响。
八、期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般说来，风险越大收益也大；如果能够合理地应用好期房合约的话，应该可以获得比较理想的回报。
九、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。济州乐园国际度假村（Raon Private Town）无论是从主观还是客观方面来说，它都具备了一下是优势，最重要的一点是只要你在此居住5年以上，就可以获得永久居住权和绿卡。
❹ 哪些因素影响房地产行业
．（1）影响房价因素有：①价值决定价格。生产资料价格上涨导致房地产成内本增加。②供求关容系影响价格。旧城、旧村改造，城市新就业劳动力的增加导致购房需求不断增加；人们收入水平提高，购买力上升，导致房价上涨。（）③其他因素的影响。住房贷款利率的下调；一些房产商人为的炒作；人们“买涨不买跌”的消费心理等
（2）①对人们生活的影响：房地产价格回落，意味着人们购房成本下降，可以提高人们的生活水平和生活质量。②对房地产企业的影响：调节生产，一些企业转而生产其他产品，促使房地产企业优胜劣态（分）；提高劳动生产率，促使企业加强管理，降低成本，提高竞争力（）；不断创新，开发出更多的适合消费者需要的房产品（）。
❺ 影响房地产市场发展的社会因素
房地产市场发展来的社会因自素=服务类行业市场发展的社会因素
今天手边没书。
好像有：
当地的民风民俗，消费者偏好，消费价值观，人文环境，政策，法律法规，政府的干预程度，当地的技术水平，政府的廉洁程度，但地的劳动力状况，当地其他行业发展状况，城市配套情况，城市所处的地理状况（自然因素），当地的房地产业发展水平，当地的房地产企业和产品情况，政府的能力水平，当地的综合配套情况（比如：政府公开办公，一条龙办完手续等），消费者需求和购买力（经济因素）。
❻ 目前影响房地产发展的因素有哪些预判今年房地产前景
1、政策啦（限购限贷房地产成本无形增加） 2、大环境反腐啦 3、政府虚假政策影响购房人持观望状态啦 4、认为房价还会下跌啦 5、通货膨胀啦（刚需盘已经很多啦，都有房子么谁还买房） 6、本地政策因素影响（比如哪个老虎又被干掉了，当地的政策肯定是要滞后的啦） 7、民间借贷不稳定因素导致房企老板卷款私逃啊 都乱成这样了还用预判么，一天不出房产税，房价永远不会到一个正常的价格
❼ 房地产企业拿到地时主要影响因素是什么
通常在拿地前，会做抄一个市场调查报告和一个可行性分析研究报告 。
市调报告是从市场的角度判断这个项目做什么产品合适，能不能卖，卖给谁，卖什么价格，预计什么时间卖完等。
可研报告要比市调报告更深入一些，有的公司只做到市调报告阶段。可研主要依据数据，判断投资收益情况，结合公司自身的发展规划和资金情况，进行是否可以拿地，在什么价位上拿地的判断。
您问的问题，不是拿到地时，应该是拿地时。
影响或需要重点关注的主要因素包括：
当地楼市情况。在建量、存量、去化情况、价格、产品情况
当地区域的政治、经济、人口情况。有没有涉及项目的相关特殊政策，经济处于什么发展阶段，支柱产业是什么，人口基数，人口是否是正增长等
地块的规划指标。这个很重要，决定了将来做什么产品，容积率、限高、绿化率、商业占比等等
地块现状。一级开发是否完成，是否有遗留问题，市政配套情况，地块具体情况，地块四至特点等等。
开发商的资金情况。这个也是需要考虑的，合理设置竞拍上限。
其它还有很多需要关注的，不一一列举，希望对您有所帮助。
❽ 影响房地产投资的因素有哪些
一、 产生原因
所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
[编辑]房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1．投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
2．偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
3．保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。
(二)概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
二、 风险因素
1、地段
买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。
商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。
就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。
2、环境
生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。每一个社区都有自己的文化背景。文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。商铺投资要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈时，如肯定的话，店铺的升值是无庸置疑的。
3、建筑品质
有投资价值的物业，一是要具备耐用性。物业越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在：首先，物业的材质要经得住时间的考验，要是真材实料。第二，物业制造工艺要精细。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
二是要具备适宜性。要适于人们居住和使用，物业的功能空间布置要合于人的行为习惯。功能空间和用具的度要符合人体活动舒适性的要求。要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。要尽可能地最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。要求有较高的智能化水平。
三是要具备可更改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调和重新组合的。这是出租型物业必备的条件。
四是要有可观赏性。要有审美价值，有精神和灵性。物业的风格和品味是各有差异的。在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。
4、产权状况
拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。要弄清有无银行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了。有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置
5、价值分析
投资者要对拟购房地产的现时市场价值进行估价。
首先，选择一家品牌好、信誉好、客源多的房地产机构。根据房子的各种因素，测算出房子在特定时间、地点、环境的市场价格，并依照房子的实际情况选择不同的方法，最后将几种不同的结果综合考虑，得出一个最接近市场行情、最能反映房地产真实价值的价格。
房地产买卖投资赚取的是未来的收益，在投资购买某项房地产时，对未来市场价格走势的预测判断尤为重要。
6、分析
房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者应当格外小心。这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资，否则很容易被套住，短期内解不了套。在进行房地产买卖投资分析时，应考虑下列市场供需变化。
三、 变化趋势
伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
1、风险增加
房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
2、差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：
（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。
（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。
（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
3、丰富
中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
四、 防范策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
五、 风险价值
1、风险报酬额
风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式，指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。
2、风险报酬率
风险报酬率是投资的风险价值的相对数形式，指的是额外报酬占原投资额的比重。
3、价值计算
除了被认为没有风险的国家公债或国库券的投资外，其他各种投资的投资报酬率一般是货币时间价值(利率)与投资风险价值(风险报酬率)之和。投资报酬率=利率+风险价值率
计算步骤：
在实际工作中，尽管“标准离差”能够反映投资项目所冒风险的程度，但不便于与其他方案比较，故需计算”标准离差率”。
1.确定投资项目未来的各种预计收益(用xi表示)及其可能出现的概率(用pi表示)，并计算出未来收益的“预期价值”(用\bar{e}v表示)，计算公式：未来收益的预期价值
2.计算“标准离差”(用σ表示)与“标准离差率”(用r表示)。
3.投资风险价值计算公式：标准离差率
4.确定“风险系数”(用f表示)：一般应根据该行业全体投资者对风险反感的态度来确定，通常是风险程度的函数。
5.导入风险系数，计算该项投资方案预期的投资风险价值。
投资风险价值计算公式：
预期的风险报酬率(rpr)=风险系数*标准离差率=f*
预期的风险报酬额(rp)=未来收益的预期价值*预期风险报酬率/(货币时间价值+预期风险报酬率
将预期的投资风险价值与企业要求的投资风险价值进行比较：
若预期的投资风险价值>要求的投资风险价值，说明该投资方案所冒的风险大，得到的报酬率小，方案不可行。若预期的投资风险价值<要求的投资风险价值，说明该投资方案所冒的风险小，得到的报酬率大，方案可行。
要求的投资风险价值的计算：
要求的投资报酬率=货币时间价值+要求的风险报酬率
要求的风险报酬率=要求的投资报酬率-货币时间价值
要求的风险报酬率=未来收益的预期价值*要求的风险报酬率/(货币时间价值+要求的风险报酬率)。
❾ 影响房地产需求的主要因素 要具体的分析哦~
这点分就想要具体分析？？
房地产需求肯定是整个市场经济的运行宏观情况了，社会流动资金的多少，房屋供给的多少、社会其他行业的盈利情况等都是影响地产行业房地产需求的主要因素。自己慢慢去想~
❿ 影响房地产行业的主次要因素
影响房地产业的有利因素
（1）宏观经济：我国房地产业属于资本密集型行业回，且周期性强，因此答高度依赖宏观经济的走势。近20 年以来，我国国内生产总值增长率超过9%，房地产行业随着国内GDP 的快速增长，也迎来了自身的高度发展时期，逐渐在我国经济发展中占据重要位置。
（2）城镇居民家庭人均收入：房地产行业住宅市场主要的消费主体为家庭，其依赖于家庭的收入水平。
（3）房地产政策调控：房地产行业不仅是我国经济重要的支柱产业，也是与人民生活息息相关的民生产业。
（4）城市化进程稳步推进：我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。
影响房地产业的不利因素
（1）土地成本升高：房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。
（2）人力成本提高：随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，未来的人力成本将不可避免的逐步提升。