㈠ 商业地产企业的标准化建设包括哪些内容
浅谈房地产企业管理标准化之路
——胡居海 《中国地产》2009第11期
随着本世纪住房货币化改革全面推行，中国房地产业经过新十年高速发展之路，企业规模得到很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。由此产生了多项目管理与异地化管理的问题，给企业管理变革带来了新的挑战，目前万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。“一流企业做标准，二流企业做产品”，为了争当一流企业，大家对标准化趋之若婺，但在全球金融危机的今天，大潮退却之时，坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱，而许多专注做标准的企业已难觅踪迹。古语有道：“皮之不存，毛将附焉”，标准化的目的其实也是把产品与服务做好。那么房地产企业在标准化之路上，需要将哪些事项标准化，如何标准化，在许健康总裁领导宝龙集团大力推行标准化管理之际，本人谈一些初浅见解。一、 业务流程精细化许先生常把管理比作下棋，会看三步棋。其实业务流程最象下棋，把房地产的各业务流程详细排好，它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。与下棋靠个人能力不同，企业管理需要团队合作才能完成。业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作，它的制定其实就是工作细化的过程，重点是做好WBS（工作任务解构）。业务流程管理一要考虑工作的先后顺序，二要按部门组织结构和专业分类，三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。商业地产开发大体上可分为：项目前期（项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备）；项目中期（施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售）；项目后期（招商、物业经营、物业管理），而对于多产业的集团公司，则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。PROJECT是Microsoft Office家族专门用于项目管理的软件，在中国工程建设领域已推广使用十多年，它根据工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置；在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系；通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制；通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作；通过关键线路、PERT等技术优化项目管理；通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。Project高级运用还可对资源与成本进行管理，而Project Server的运用则通过互联网技术，使大型集团化企业轻松实行远程管理与多项目、多部门的协调。二、 人员岗位明晰化韩信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企业做大了，就要进行分工与授权，第一步就要解决管理层级与跨度的问题，理论上一个领导在有超过七个直接下属（管理人员）就要设置副手或增加层级。房地产企业多项目化与异地化管理后，一方面要解决上下级法人机构间的分工，另外要解决法人机构内部门分工与岗位职责，法人机构分工通常按集团→项目或城市公司“二级管理模式”/集团→区域集团→项目或城市公司“三级管理模式”。集团本部的部门与岗位设置一般按照区域或项目分管、业务流程与专业化分工的原则进行，房地产集团大致可按业务流程分为“投资发展、设计研发、建设开发、成本控制、营销策划、招商经营”等业务部门，当集团管理较少的项目时，一般在部门内按专业设置岗位，而项目或城市公司很多时，就要在集团的部门内设立分管区域项目的二级部门，如有的地产公司成本控制中心就按区域设立三个区域部门，分别管理几个项目公司的招标、采购、工程预结算、签证变更与合同工作，而不宜再按专业细分部门，但可在二级部门按专业设置岗位，这样可大大减少工作交叉带来的效率降低。清清楚楚做人，明明白白做事，无任是集团还是项目公司的部门与岗位，均要制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表。三、 绩效考核科学化“计划、预算、标准、考核、审计、奖惩”被称为企业内控管理的六大法宝，绩效考核是企业管理的指挥棒，务求“全面、科学、严谨”，否则很容易将企业管理引入片面甚至错误的方向，对于房地产项目来说，考核指标主要有：Ø 经营方面 自有资金投资收益率，自有资金占用时间与金额，总投资收益率、总投资周期与投资回收期，城市或区域市场占有率，客户投诉率，净现金流；Ø 营销方面 总销售额（年度、季度、月），销售均价（折扣或溢价率），合同签约回款期（平均），按揭签约回款期，营销费用比率，开盘时间；Ø 设计定位 降价促销产品比率，限额设计指标执行情况，设计变更，设计质量，设计完成时间；Ø 工程建设 工程质量，工程进度，安全、文明施工，资料管理，现场签证；Ø 成本控制 工程造价与目标成本节约率，预结算编制准确性，进度款审查准确与及时性，合同管理，招标与采购工作进度；Ø 财务融资 融资（时间与金额），税务筹划，财政奖励，成本核算；Ø 前期开发 五证办理时间与质量，建设规费减免与缓交；Ø 行政人事 管理费用控制，员工满意度，员工流失率，档案管理，车辆管理，固定资产完好率，办公环境等。四、 建筑产品模块化房地产开发的过程，其实就是建筑产品的研发、设计、生产、销售、经营，地产公司经营的建筑产品一般可分为：商业、住宅、公寓、别墅、办公、酒店等。对于大型商业地产，有人形象地比喻为组合店模式，大型的超市、百货、电器连锁店、电影院等都可设计成一个独立的综合模块，根据用地的大小与形状与其它次主力店及小铺，一起组合形成大型商业。而住宅则可按多种户型组合、多层、小高层（11层）、中高层（18层），高层（约30层）针对景观或道路在不同的方向，按一个电（楼）梯井一~四户或多户，进行标准化设计，以满足不同容积率地块及不同地域需求，这样住宅规划设计就主要解决产品配比、建筑空间、建筑立面等问题。五、 施工做法菜单化在建筑工程设计工作中，如屋面做法、外墙做法、楼地面做法、桩基础形式、基坑支护类型、空调设备选型等，均有多种方案，一般影响选型的因素有性价比、市场运用情况、地方习惯或要求等，如万科地产的技术标准就把企业经常采用的方案菜单化，以适宜不同区域的楼盘、不同档次的楼盘等，避免每个项目在选型时无谓的争论。其实在市场普遍运用的工艺与材料，每个方案的存在就有其自身的价值，企业可在使用中总结出适合自我的东西，以方便管理。六、 招标清单格式化工程量清单计价是全世界普遍采用的工程承发包体系，是一种适合业主与承包商计价的方法，而工程定额计价是一种适合施工企业内部的经济核算计价方法，我国采用定额计价主要是在计划经济时代学习前苏联的做法，在当时建设单位与施工单位均是***管理的下级单位。工程量清单首先是实物清单，其单价的对象一般是业主看得到的工程实体，而定额多反映施工工艺与方法，在中国推行清单计价最早的广东顺德地区，竣工结算时许多项目除了由预算人员按图计算外，还要求工程管理人员在现场测量一套数据，类似办理房产证时实测面积。清单其次是综合清单，它把若干施工工艺进行综合，企业可在国家提供的清单基础上进一步的综合，如外墙可按企业的技术标准把砂浆、保温、面砖及脚手架、垂直运输费用综合为一个单价；钢筋砼结构可把各种规格梁、板、柱的钢筋、砼、模板、垂直运输、泵送等综合，钢筋与砼主材价另按规格计（施工单位实际劳务发包也是这样操作的）；当然，对于在工程管理中经常进行一些现场签证，如：拆除、凿孔、补洞、门窗收口、植筋、零星砌体、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清运等更应统一。这样大大减少重复工作，清单格式化之后各地、各项目之间工作内容一样，价格变得透明简单，清单计价还特别适合单价合同，让工程招标更快更好，即使大型工程也可按企业清单价直接发包，是时下中国各大地产商推广的管理手段之一。七、 战略采购订单化战略采购是一种有别于招标采购或直接采购的方法，确定战略合作单位仅仅是战略采购的第一步，它是一种把材料设备的“批发代理”移植到大型集团化公司的采购模式，是一种订单式的采购模式。房地产集团在确定战略合作伙伴后，材料设备生产或供应商向地产商提供产品目录与价格表，双方商定优惠下浮比率与按采购数量返点后，签订战略采购协议，各地产项目公司根据产品目录结合现场需求，直接下订单采购，集团根据订单定期与之结算。战略采购大大缩短了采购的时间，降低了采购成本，保障了产品进货渠道，质量与服务得到加强。八、 管理文书范本化在企业管理中，规范化、标准化的文书范本，不仅让管理变得规范而简便，还提供了工作指引。一个好的文书范本，能把多个项目事情管好，反之，其中的漏洞与错误也在各项目蔓延。在房地产企业中，应组织中高层管理人员与专业技术人员，以国家及各省推荐示范文本基础上，借鉴其它企业与本集团经验，认真编制文书范本。房地产企业一般要规范以下管理文件：Ø 组织架构、部门分工与核决权限表，行政人事管理制度，企业会计制度，房地产会计处理与成本核算制度，工程招标、采购、合同与造价管理制度，投资项目发展制度，项目定位与方案设计管理制度，设计管理制度，工程管理制度，营销管理制度，绩效考核制度等管理制度与员工手册。Ø 计划、预算、报表、台帐、管理流程审批单、会议纪要格式等。Ø 工程项目发包范围表、招标书、合同。Ø 项目目标成本预算。Ø 建设项目总进度计划，前期、设计、招标、建设施工、营销工作计划。Ø 市场调查报告，项目建议书、建设项目可行性研究报告。Ø 销售方案，广告策划提案，销售手册，销售总结，市场动态分析报告。Ø 技术标准，方案（施工图）设计任务书。Ø 会计科目表、会计报表、会计报告。Ø 各类工作指引文件，如项目营销节点工作操作指引、项目前期开发与“五证”办理工作指引等。九、 信息管理统一化有人说，中国人用语文管理企业，欧美人用数学管理企业，如今越来越多的企业管理者不看计划预算、不看统计报表、更不看财务报告，还要美其名曰中国式管理，其实我们自小学就要语文数学兼修，企业管理又为何有不能如此。在房地产企业管理中，各部门会产生大量的管理信息，如果不对这些信息进行统一规范，统一编码，这些信息就无法在项目之间相互借鉴，在同一项目公司内部不同部门间也很难交换。信息管理的的统一化，应首先从财务信息做起，会计科目是财务信息的最基本元素，房地产会计科目设置，首先要反映建设项目分期情况，反映同一期项目中不同功能区产品成本的分摊情况。其次要对房地产开发的六项成本：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费与开发间接费进行科目细分。建安工程费项目应按照工程合同划分设置相应科目；在前期开发费与开发间接费中，要把政府的各种行政事业收费与基金设置单独科目。而对财务中经常遇到的未收发票、甲供材料设备、分期交纳土地出让金、规费减免缓、内部往来等问题要统一财务处理方法，在工程进度款支付要按合同对方设置核算单位，同时处理保留金、保修金、代付水电费、代付材料款或工资等。而管理费用则应把人员分类按企业管理费、建设管理费、营销管理费分别在管理费、开发间接费与营销费内核算，商业地产还可单独增加招商经营科目。预付帐款要符合合同规定；长期应付款要把银行贷款、企业或股东借款、土地分期付款分开；应收帐款中要把政府或其它单位收取的保证金科目设好，如建筑劳保基金、新墙体材料基金、档案押金等。在目前房地产企业中，各种软件大量采用，宝龙集团现有金蝶K3总帐系统、金蝶K3人力资源系统、明源CRM售楼系统、通达OA、企业网站及各种预算软件，企业信息化管理一方面要加强培训，让各个岗位运用软件管理，改变目前专职秘书文员负责软件的局面；另外要把不同软件间数据库统一整合。还可增加金蝶K3房地产成本管理系统负责目标成本管理、合同管理、预算管理及流程审批等工作；增加明源POP采购招投标系统；增加Project Server负责计划管理。应尽量采购同一企业的软件，避免数据库之间难以互通，金蝶与明源软件在房地产领域已经有比较好的成功和合作解决案例。世事如棋，在房地产开发中，一半是科学（工程、成本）、一半是艺术（管理、营销），企业管理也要因时而变、因人而变，不同企业有不同的发展经验、不一样作风的企业领导者，在标准化的同时也要不断创新，以海纳百川之势学习行业其它先进企业的经验，发动员工集体参与到这次企业变革中来
㈡ 信息标准化的重要性是什么
以房地产行业来说，房地产信息标准化具重要意义
房地产是建设领域的一个非常重要的行业，由于政府积极鼓励和倡导计算机技术和网络技术的应用，房地产行业已经出现了一些技术水平较高的信息化应用系统，房地产交易管理、产权产籍管理、房地产营销管理、社区物业管理等信息化系统已在许多房地产主管部门和企业中使用。
重要意义
标准化工作是信息化建设中的一项基础性的系统工程，是信息系统开发成功和得以推广应用的关键之一，因此，加强信息标准化工作具有十分重要的现实意义和深远的历史意义。
1、标准化是适应经济全球化的需要
随着全球经济一体化进程发展，特别是我国进入WTO以后，在国际经济大循环的环境下，房地产在国际、国内市场的竞争日趋激烈，房地产企业的产品与服务能否在国际和国内市场中占有一定的份额，与信息系统的开放性和标准化程度关系密切。所以，为适应国家对外开放形势和满足国际信息交换的需要，信息化建设时要注意采用国际标准，对需要自定的信息标准，要注意与国际标准接轨。
2、标准化是行业信息化建设的基础
统一、规范和科学的标准体系，是实现全国范围及城市各部门之间房地产业务数据交换、资源共享和对接的前提，可以使房地产信息化高质量、秩序化的运行和实现数据的高效、准确的传输以及应用。房地产标准体系的研究和建立，可以从整体到局部全程指导房地产业务数字化工程的开展和实施；可以保证房地产各业务应用系统在各层面和各环境下能够进行正确的数据交换，实现数据共享和对接。标准规范贯穿整个数字化工程，是数字化工程实施的准绳。
3、标准化有利于避免低水平重复开发
目前，房地产行业在信息化建设已经有了相当投入，开发完成一定数量的信息系统和应用软件，并取得了一批研究成果，部分系统和软件达到了较先进的水平，但低水平、重复性开发的现象仍然比较严重，这不但造成资源的很大浪费，而且严重地阻碍了信息化进程的发展。 造成信息系统和软件重复开发的一个重要原因是缺乏标准化，导致信息系统和应用软件移植和推广的困难。所以，在信息化建设中必须重视和加强标准化工作，建全和完善信息系统、数据与信息以及应用软件的标准和规范，以提高信息系统和应用软件的可重复性，避免低水平的重复开发，加快整个行业的信息化进程。
4、标准化有利于房地产信息的共建共享
信息技术的发展为信息资源的开发利用开辟了广阔的前景，但由于国内信息标准化工作相对滞后，信息化建设中缺乏统一的信息规范与标准，存在各自为政的现象，导致不同信息系统之间难以进行信息交流和实现信息共享，产生了数据和信息重复采集和输入的现象，这不但增加了额外的数据和信息登录工作量，而且容易产生数据不一致性，严重地制约了信息资源的有效利用。所以，遵循国际信息标准，并以其为基础制定信息的国家标准和行业标准，实现信息资源开发和利用的标准化已成为当务之急。
5、标准化有利于提高应用系统开发质量
随着网络和计算机的广泛应用，信息系统和规模越大，促使信息系统或软件开发由以前手工作坊的工作方式向集体协作开发方式转移。在集体协作的开发模式下，由于开发人员之间存在着工作的习惯、能力、方法和经验等方面的差异，如果没有一套统一的、完整的规范来加以约束，开发出的信息系统或应用软件必定漏洞百出甚至无法集成。所以，在信息系统开发过程中，必须要遵守统一的软件工程设计规范，实现信息系统开发标准化，以提高信息系统和应用软件的可靠性、易维护性。
主要内容
1、信息指标体系标准化
信息指标体系是指房地产行业内所有信息的标准，按其内在联系所组成的、科学的有机整体，是行业进行宏观调控和企业进行经营管理的基础，它应具有目标性、集合性、可分解性、相关性、适应性和整体性等特征。在管理层次和管理部门众多的情况下，只有统一和规范指标体系，才能使各系统、各行业和各个层次开发和实施的信息系统能够实现数据和信息的兼容与共享。因此，建立科学的、实用的、完善的信息指标体系结构是信息标准化工作的首要任务。
2、信息分类编码标准化
房地产行业数据分类编码标准化是房地产业务信息系统交换和建设的前提，是信息系统运行的保证。信息的分类与取值是否科学和合理直接关系到信息处理、检索和传输的自动化水平与效率，信息代码是否规范和标准影响和决定了信息的交流与共享等性能。因此，信息分类必须遵循科学性、系统性、可扩展性、兼容性和综合性等基本原则，要遵循国际标准—国家标准—行业标准—企业标准的原则，建立适合和满足本行业需要的信息编码体系和标准。
3、信息系统开发标准化
信息系统开发标准化主要指在系统开发中遵守统一的系统设计规范、程序开发规范和项目管理规范。系统设计规范定字段、数据库、程序和文档的命名规则和编制方法，应用程序界面的标准和风格等。程序开发规范对应用程序进行模块划分、标准程序流程的编写、对象或变量命名、数据校验及出错处理等过程和方法作出规定。
项目管理规范规定项目组中各类开发人员的职责和权力，开发过程中各类问题的处理规范和修改规则，文档的编写维护，在信息系统开发过程中，必须遵守软件工程的设计规范，实现信息系统开发标准化。
4、信息交换接口标准化
信息交换接口标准化对信息系统内部和信息系统之间各种接口方式以及信息系统输入和输出的格式制定规范和标准，包括网络的互联标准和通信协议、异种数据库的数据交换格式，不同信息系统之间数据的转换方式，报表文件格式和统计口径标准化，数据文件传送标准化等。信息系统的质量与接口的标准化密切相关，接口标准化是信息标准化的重要一环。
㈢ 房地产流程标准化有前途吗
有的，规范行为，专业化
㈣ 房地产开发单位安全生产标准化实施哪个标准
安全标准化等级划分为三级；
申请安全生产标准化达标评审的条件
（一）申请安全生产标准化三级企业达标评审的条件。
1.已依法取得有关法律、行政法规规定的相应安全生产行政许可；
2.已开展安全生产标准化工作1年（含）以上，并按规定进行自评，自评得分在80分（含）以上，且每个A级要素自评得分均在60分（含）以上；
3.至申请之日前1年内未发生人员死亡的生产安全事故或者造成1000万以上直接经济损失的爆炸、火灾、泄漏、中毒事故。
（二）申请安全生产标准化二级企业达标评审的条件。
1.已通过安全生产标准化三级企业评审并持续运行2年（含）以上，或者安全生产标准化三级企业评审得分在90分（含）以上，并经市级安全监管部门同意，均可申请安全生产标准化二级企业评审；
2.从事危险化学品生产、储存、使用（使用危险化学品从事生产并且使用量达到一定数量的化工企业）、经营活动5年（含）以上且至申请之日前3年内未发生人员死亡的生产安全事故，或者10人以上重伤事故，或者1000万元以上直接经济损失的爆炸、火灾、泄漏、中毒事故。
（三）申请安全生产标准化一级企业达标评审的条件。
1.已通过安全生产标准化二级企业评审并持续运行2年（含）以上，或者装备设施和安全管理达到国内先进水平，经集团公司推荐、省级安全监管部门同意，均可申请一级企业评审；
2.至申请之日前5年内未发生人员死亡的生产安全事故（含承包商事故），或者10人以上重伤事故（含承包商事故），或者1000万元以上直接经济损失的爆炸、火灾、泄漏、中毒事故（含承包商事故）。
㈤ 万科集团公司房地产统一技术标准
万科集团公司房地产统一技术标准有，
1，铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ
2，铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ
3，铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ ,
4，聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ.
5，电梯采购技术标准WKTYJSBZ 电梯评标标准WKTYJSBZ ,
6，燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ
7，渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ ,
8，混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ
9，水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ
10，标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ
11，建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ,
12，室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ
13，室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ
14，室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ
15，安防系统统一技术标准WKTYJSBZ
16，太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ
17，多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ
18，外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ ,
19，外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ
20，外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ ,
21，外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ
22，外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ ,
23，地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ
24，发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ
25，别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ
26，保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ
27，万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ ,
28，万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ
29，万科阳台露台地面砖－瓷砖技术标准WKTYJSBZ
30，万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ ,
31，万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ
32，万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ
33，万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ ,
34万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ
㈥ 您好 你们做的房地产开发企业的安全标准化 是依据什么标准呢 请教一下
房地产企业没有做安全生产标准化评估的单位，需要企业自己做，可以做自己出一个安全生产标准化管理手册，然后让所属开发项目找所管辖范围内的安监站出一个安全生产和文明施工检查评价的材料
㈦ 什么是房地产产品标准化
首先要明白房地产产品是什么，包括哪些内容？就住宅来说，其产品就是房屋，而回房屋又包括哪些构件呢？直答观而言有外墙、门、窗、电梯等等，还有一些看不见的比如钢筋、保温层、防水层等等。这些构件不论外观、技术参数、价格、品牌等都不同，这些叫做产品标准，而某一类的房屋可以采用相对固定标准的构件组合，这就是产品标准化。房屋又是如何分类的呢？常见的就是根据客户类型进行划分，比如万科就从家庭构成、收入构成、年龄等多个维度对客户需求进行总结和分析，每种客户类型对应一种产品类型，以后只要拿了土地、项目定了位，就能确定产品类型及其构件的组合。
现在很多开发商都开始或已经建立了自己的“产品线”，这是产品标准化的产物，既可以加强品牌建设，又能通过集中采购节约成本